APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROPRIEDADE INCONTESTE DA RECORRENTE SOBRE O IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE DIREITO REAL À AQUISIÇÃO POR PARTE DA RECORRIDA. AUSÊNCIA DE ÓBICE PARA A DECLARAÇÃO DE PROPRIEDADE DA RECORRENTE. INTELIGÊNCIA DO ART. 19, I DO CPC. NÃO COMPROVAÇÃO DAS PERDAS E DANOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE. 1. Importante frisar que é incontroverso nos autos a existência do contrato de compra e venda do imóvel em litígio, por meio de negócio jurídico operado pelo de cujus e a Recorrida, registrada em cartório, documento que faz a ressalva quanto à transferência de propriedade, que deveria ser feita posteriormente. 2. No recurso de nº 0001708-55.2016.8.18.0032, no qual foi concedido provimento ao pleito formulado em reconvenção pelos ora Recorrentes, foi tratada a mesma situação fática em questão, todavia a demanda originária consistia em uma Ação de Adjudicação Compulsória, proposta pela ora Recorrida, visando a execução do seu direito real à aquisição do imóvel. 3. O contrato firmado entre os litigantes trata-se, na verdade, de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, prevista no art. 1417 do Código Civil. Por sua vez, ao dispor sobre o instrumento de reivindicação do referido direito real, o art. 1.418 do Código Civil prevê que “o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”. 4. Dessa maneira, é inconteste o direito da Recorrida à adjudicação do imóvel avençado entre as partes. No entanto, a simples existência do direito real sobre o imóvel não afasta a propriedade da Recorrente enquanto tal direito não for executado, e a propriedade transferida à Apelada. 5. Se o direito real à aquisição de propriedade do imóvel não foi, de fato, executado, não existe óbice ao pedido da Recorrente de declaração de propriedade do bem em questão, nos termos garantidos pelo art. 19, I do Código de Processo Civil. 6. Não há, todavia, a comprovação de perdas e danos, tal qual previsto no art. 402 do Código Civil. O que existe, na verdade, é uma condição para a execução do direito real à aquisição por parte da Recorrida, analisada e imposta por esta 3ª Câmara Cível no já citado processo de nº 0001708-55.2016.8.18.0032. 7. Recurso conhecido e provido parcialmente. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0002475-30.2015.8.18.0032 - Relator: FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 11/10/2021 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0002475-30.2015.8.18.0032

APELANTE: CARMEM LUCIA SANTOS CARNEIRO, ANA CAROLINE SANTOS CARNEIRO, FELLIPE RAMOM SANTOS CARNEIRO

Advogado(s) do reclamante: VALTANIA SOARES COSTA  (OAB/PI nº 2.676)

APELADO: ELISABETH LEAL BORGES SANTOS

Advogado(s) do reclamado: MAILSON BEZERRA BARROS (OAB/PI nº 9775), ANA KEULY LUZ BEZERRA

RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO

 

 

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROPRIEDADE INCONTESTE DA RECORRENTE SOBRE O IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE DIREITO REAL À AQUISIÇÃO POR PARTE DA RECORRIDA. AUSÊNCIA DE ÓBICE PARA A DECLARAÇÃO DE PROPRIEDADE DA RECORRENTE. INTELIGÊNCIA DO ART. 19, I DO CPC. NÃO COMPROVAÇÃO DAS PERDAS E DANOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.

1. Importante frisar que é incontroverso nos autos a existência do contrato de compra e venda do imóvel em litígio, por meio de negócio jurídico operado pelo de cujus e a Recorrida, registrada em cartório, documento que faz a ressalva quanto à transferência de propriedade, que deveria ser feita posteriormente.

2. No recurso de nº 0001708-55.2016.8.18.0032, no qual foi concedido provimento ao pleito formulado em reconvenção pelos ora Recorrentes, foi tratada a mesma situação fática em questão, todavia a demanda originária consistia em uma Ação de Adjudicação Compulsória, proposta pela ora Recorrida, visando a execução do seu direito real à aquisição do imóvel.

3. O contrato firmado entre os litigantes trata-se, na verdade, de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, prevista no art. 1417 do Código Civil. Por sua vez, ao dispor sobre o instrumento de reivindicação do referido direito real, o art. 1.418 do Código Civil prevê que “o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

4. Dessa maneira, é inconteste o direito da Recorrida à adjudicação do imóvel avençado entre as partes. No entanto, a simples existência do direito real sobre o imóvel não afasta a propriedade da Recorrente enquanto tal direito não for executado, e a propriedade transferida à Apelada.

5. Se o direito real à aquisição de propriedade do imóvel não foi, de fato, executado, não existe óbice ao pedido da Recorrente de declaração de propriedade do bem em questão, nos termos garantidos pelo art. 19, I do Código de Processo Civil.

6. Não há, todavia, a comprovação de perdas e danos, tal qual previsto no art. 402 do Código Civil. O que existe, na verdade, é uma condição para a execução do direito real à aquisição por parte da Recorrida, analisada e imposta por esta 3ª Câmara Cível no já citado processo de nº 0001708-55.2016.8.18.0032.

7. Recurso conhecido e provido parcialmente.

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por CARMEM LÚCIA SANTOS CARNEIRO E OUTROS, em face de sentença prolatada pelo Juiz de Direito da 1° Vara da Comarca de Picos/PI, nos autos de Ação Reivindicatória, movida em face de ELIZABETH LEAL BORGES SANTOS, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Em suas razões recursais, a Apelante alegou que: i) o então marido da Recorrente Carmem Lúcia Santos Carneiro adquiriu uma casa residencial na cidade de Picos – PI em 1999, através de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, formalizado através de contrato de mútuo com obrigação de hipoteca; ii) todavia, vendeu o ágio da casa para a Recorrida e esta pagou a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) que não correspondia ao valor real do bem, vez que se referia ao valor das parcelas que o marido da Recorrente já tinha pago ao banco; iii) em fevereiro de 2004 o marido Recorrente faleceu em um acidente de automóvel, oportunidade na qual o imóvel em questão foi quitado pelo seguro do empréstimo financiado, situação que levou a conduta de má-fé da Recorrida em ajuizar ação de adjudicação compulsória com base em valor ao do imóvel na época dos fatos; iv) postula, tão somente, o recebimento do restante do valor do imóvel, que não foi pago pela Recorrida, porquanto a quitação do bem ocorreu por um fato superveniente a vontade das partes, de modo que não podem apenas a Recorrente arcar com os prejuízos de tal infortúnio. Com base nisso, requereram o conhecimento e provimento do recurso, reformando-se a sentença para que a Apelada seja condenada ao pagamento da quantia de R$ 11.572,79 (onze mil quinhentos e setenta e dois reais e setenta e nove centavos).

Em sede de contrarrazões, a Apelada arguiu que: i) na avença firmada com o de cujus, ficou acordado que a Recorrida pagaria ao Sr. Lindon Johnson o valor do ágio do imóvel no valor de R$ 15.000,00 e assumiria perante a instituição financeira o saldo devedor do imóvel que na época era de R$ 11.572,79 (onze mil, quinhentos e setenta e dois reais e setenta e nove centavos); ii) A Recorrida ainda adimpliu com as parcelas do financiamento que estavam em atraso no ato da transação do imóvel, correspondente ao valor de R$ 1.486,50 (mil quatrocentos e oitenta e seis reais e cinquenta centavos), bem como duas parcelas do contrato de financiamento, com vencimento em 17/01/2004 e 17/02/2004, conforme comprovantes anexados aos autos; iii) diferente do que narram os Recorrentes, estes visam lucrar diante do imprevisto dos fatos, porque reivindicam tomar posse de um imóvel que desde a época da transação não é mais de sua propriedade. Postulou, por fim, a negativa de provimento ao recurso.

Parecer proferido pelo Parquet Superior no ID 4035886 sem opinar sobre o mérito do recurso, ante a ausência de interesse público na demanda.

PONTO CONTROVERTIDO: É questão controvertida no presente recurso a existência de saldo devedor da Recorrida pela aquisição de imóvel de propriedade da Recorrente.

É o relatório. 

VOTO

 

I. DO CONHECIMENTO

Ab initio, verifico que o presente recurso é cabível, uma vez que ajuizado em face de sentença, nos termos do art. 1.009 do CPC.

Constato ainda que a Apelação em comento foi movida tempestivamente por partes legítimas e interessadas, dispensadas do recolhimento do preparo recursal por serem beneficiários da justiça gratuita.

II. DO MÉRITO

Conforme relatado, os Recorrentes narram que então marido da Recorrente Carmem Lúcia Santos Carneiro adquiriu uma casa residencial na cidade de Picos – PI em 1999, através de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, formalizado através de contrato de mútuo com obrigação de hipoteca.

No entanto, operou-se a venda do ágio da casa para a Recorrida, que pagou a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), quantia esta que, segundo os Recorrentes, correspondia às parcelas já quitadas do financiamento firmado junto à Caixa Econômica Federal, comprometendo-se a Apelada em assumir o restante do débito perante a instituição financeira.

Antes da formalização do negócio jurídico em questão, o sr. Lindon Johnson veio a falecer em 26/02/2004, oportunidade na qual o contrato de financiamento foi quitado, ante a presença de cláusula de cobertura securitária.

Os Recorrentes suscitam no presente recurso que se negaram a proceder a transferência do bem imóvel à Recorrida porquanto tal fato lhe ocasionaria um enriquecimento ilícito, visto que não existiam mais parcelas a serem assumidas pela Apelada, de modo que, na prática, o imóvel seria adquirido pelo baixo valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

De saída, importante frisar que é incontroverso nos autos a existência do contrato de compra e venda do imóvel em litígio, por meio de negócio jurídico operado pelo de cujus e a Recorrida, registrada em cartório, documento que faz a ressalva quanto à transferência de propriedade, que deveria ser feita posteriormente, ad litteram:

“Nós, Lindon Johnson Alves Carneiro e Carmem Lúcia Santos [ora Recorrente] […] declaramos para os devidos fins de direito que se fizeram necessários, e por ser a expressão fiel da verdade, que vendemos a Elisabeth Leal Borges Santos [ora Recorrida] um imóvel a nós pertencentes, situado na Rua Sete de Setembro, nº 53, centro desta cidade de Picos-PI, ficando a transferência da propriedade para ser efetuada posteriormente”.

Também é incontroverso entre as partes – e, por isso, independe de prova – que o preço acertado para a venda foi o pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) pela Recorrida (quantia que já foi devidamente quitada), bem como a assunção da dívida do financiamento do imóvel, saldo devedor de R$ 11.572,79 (onze mil, quinhentos e setenta e dois reais e setenta e nove centavos).

Firmada estas premissas, passo a análise do direito em litígio.

Registro, primeiramente, que na Ação de Adjudicação Compulsória de nº 0001708-55.2016.8.18.0032, esta 3ª Câmara Especializada Cível decidiu, em 27-08-2021, ipsis litteris:

“Acordam os componentes da Egrégia 3ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em conhecer do presente recurso e dar-lhe provimento, para reformar a sentença apelada, determinando que a adjudicação compulsória do imóvel para a Recorrida fique condicionada ao pagamento do valor de R$ 11.571,79 (onze mil, quinhentos e setenta e um reais e setenta e nove centavos), à Recorrente. Por fim, a correção monetária deverá ser feita com termo inicial a partir da data do prejuízo (Súmula 43 do STJ), na forma do voto do Relator”

No aludido de recurso, no qual foi concedido provimento ao pleito formulado em reconvenção pelos ora Recorrentes, foi tratada a mesma situação fática em questão, todavia a demanda originária consistia em uma Ação de Adjudicação Compulsória, proposta pela ora Recorrida, visando a execução do seu direito real à aquisição do imóvel que passo a esmiuçar.

O contrato firmado entre os litigantes trata-se, na verdade, de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, prevista no art. 1417 do Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

In casu, o instrumento particular de promessa de compra e venda foi registrado no Cartório do 2º Ofício de Picos – PI, razão pela qual a Recorrida possui o direito real à aquisição do imóvel em questão.

Outrossim, ainda que não o fosse, a Súmula 239 do STJ preceitua que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Por sua vez, ao determinar o instrumento de reivindicação do referido direito real, o art. 1.418 do Código Civil dispõe que “o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

Dessa maneira, é inconteste o direito da Recorrida à adjudicação do imóvel avençado entre as partes. No entanto, a simples existência do direito real sobre o imóvel não afasta a propriedade da Recorrente enquanto tal direito não for executado, e a propriedade transferida à Apelada.

Se o direito real à aquisição de propriedade do imóvel não foi, de fato, executado, não existe óbice ao pedido da Recorrente de declaração de propriedade do bem em questão, nos termos garantidos pelo art. 19, I do Código de Processo Civil:

Art. 19. O interesse do autor pode limitar-se à declaração:

 I - da existência, da inexistência ou do modo de ser de uma relação jurídica;

Não há, todavia, a comprovação de perdas e danos, tal qual previsto no art. 402 do Código Civil. O que existe, na verdade, é uma condição para a execução do direito real à aquisição por parte da Recorrida, analisada e imposta por esta 3ª Câmara Cível no já citado processo de nº 0001708-55.2016.8.18.0032, com base nestes fundamentos:

“Ocorre que, conforme já relatado, o preço da coisa foi acertado em duas prestações diversas: o pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) diretamente à Recorrente e o de cujus, assim como a assunção da dívida de R$ 11.572,79 (onze mil, quinhentos e setenta e dois reais e setenta e nove centavos) junto à instituição financeira credora do financiamento habitacional pendente sobre o bem.

Na realidade, portanto, o valor acordado entre as partes foi de R$ 26.562,79 (vinte e dois mil, quinhentos e setenta e dois reais e setenta e nove centavos), sendo que parte desse valor seria pago pela Recorrida de forma parcelada junto à instituição financeira.

Ao analisar os autos cum granos salis, entendo que, de fato, a Recorrida demonstrou ter atuado, durante todo o negócio jurídico, com estrita observância à boa fé, uma vez que comprovou o pagamento de parcelas em aberto, bem como o pagamento das parcelas de janeiro/fevereiro de 2004, para que não houvesse irregularidade perante a instituição financeira.

Entretanto, não se pode olvidar que a quitação superveniente da dívida do financiamento habitacional – que constituía parte do preço a ser pago pela Recorrida – ocorreu, exclusivamente, pelo fato do de cujus ainda figurar na titularidade do financiamento no momento de sua morte, de modo que é a Recorrente a beneficiária da cláusula securitária que quitou o financiamento.

Diante da situação posta em litígio, inevitavelmente, uma das partes sairá com certa “vantagem” no negócio por conta da quitação extraordinária do financiamento habitacional: se for deferida a irrestrita adjudicação à Recorrida, esta acabará por adquirir o imóvel pagando apenas R$ 15.000,00 (quinze mil reais), porquanto não há mais saldo devedor perante a Caixa Econômica Federal; se provido o pleito da Recorrente, esta receberá pelo imóvel o valor integral de R$ 26.562,79 (vinte e dois mil, quinhentos e setenta e dois reais e setenta e nove centavos), embora não detivesse, no ato de promessa de venda, a propriedade do bem totalmente livre de ônus.

Ora, no que pese a atuação de boa-fé da Recorrida, não se pode deixar de considerar que o fato que levou à quitação do financiamento habitacional foi a lamentável morte do companheiro da Recorrente em um acidente automobilístico, por meio do contrato acessório de seguro, sendo razoável e proporcional que o infortúnio sirva, ao menos, para que a Apelante disponha integralmente do preço imóvel até então de propriedade do casal.

Além disso, se a Apelada não pagou parte do valor ajustado no ato de promessa de compra e venda, aplica-se no disposto no art. 476 do Código Civil, segundo o qual “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

Outrossim, a condenação ao pagamento do valor requerido pela Recorrente não afetará o preço originário aceito pela Recorrida, que se manterá intacto, ou seja, de R$ 26.562,79 (vinte e dois mil, quinhentos e setenta e dois reais e setenta e nove centavos)”.

Logo, a medida que ora se impõe é o provimento parcial ao recurso, julgando pela procedência apenas do pedido de declaração de propriedade do bem por parte da Recorrente Carmem Lúcia Santos Carneiro – sobre o qual pende direito real de aquisição de propriedade pela Recorrida Elizabeth Leal Borges Santos –, e, consequentemente, negando procedência ao pleito de restituição de perdas e danos.

III. CONCLUSÃO

Convicto nas razões expostas, conheço a Apelação Cível em comento, e, no mérito, dou-lhe parcial provimento apenas para declarar a propriedade da sra. Carmem Lúcia Santos Carneiro sobre o imóvel situado na Rua 7 de Setembro, na cidade de Picos – PI (matrícula nº R-2-9.468 do livro 2-AP de Registro Geral do 1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Picos – PI), o qual encontra-se gravado com direito real à aquisição por parte da sra. Elizabeth Leal Borges, a ser executado nos termos definidos pela ação de nº 0001708-55.2016.8.18.0032.

Por fim, inverto o ônus de sucumbência, ao passo que majoro em 2% os honorários a título de condenação recursal, conforme previsto pelo art. 85, §11º do CPC.

É como voto. 

Teresina – PI, data no sistema.

DES. FRANCISCO ANTÔNIO PAES LANDIM FILHO 

RELATOR