EMENTA APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR PELO PAGAMENTO DO SALDO RESIDUAL PREVISTO EM CONTRATO – DANO MORAL INEXISTENTE – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Legitimidade das cláusulas contratuais da promessa de compra e venda de imóvel, que estabeleceram no contrato a correção monetária do saldo pela variação do INCC a ser suportada pelo promitente comprador. Finalidade de evitar a defasagem do valor financiado pelo adquirente. 2. Ficou demonstrado nos autos que não houve ato ilícito por parte dos apelados/requeridos, já que o autor não logrou comprovar a quitação total do imóvel. Assim, não se pode imputar aos réus qualquer ato ilícito que importe em indenização ao autor, já que agiram em exercício regular de direito. 3. Recurso conhecido e improvido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0006183-26.2013.8.18.0140 - Relator: HAROLDO OLIVEIRA REHEM - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 18/11/2021 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0006183-26.2013.8.18.0140

APELANTE: PEDRO ALCANTARA ALVES DE OLIVEIRA

Advogado(s) do reclamante: PEDRO ALCANTARA ALVES DE OLIVEIRA

APELADO: SPE - CAPRI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, DECTA ENGENHARIA LTDA, BANCO SANTANDER BRASIL S/A

Advogado(s) do reclamado: JANIO DE BRITO FONTENELLE, CARLOS EDUARDO COIMBRA DONEGATTI, EDUARDO MONTENEGRO DOTTA, ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO

RELATOR(A): Desembargador HAROLDO OLIVEIRA REHEM

 

EMENTA

 

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR PELO PAGAMENTO DO SALDO RESIDUAL PREVISTO EM CONTRATO – DANO MORAL INEXISTENTE – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Legitimidade das cláusulas contratuais da promessa de compra e venda de imóvel, que estabeleceram no contrato a correção monetária do saldo pela variação do INCC a ser suportada pelo promitente comprador. Finalidade de evitar a defasagem do valor financiado pelo adquirente.
2. Ficou demonstrado nos autos que não houve ato ilícito por parte dos apelados/requeridos, já que o autor não logrou comprovar a quitação total do imóvel. Assim, não se pode imputar aos réus qualquer ato ilícito que importe em indenização ao autor, já que agiram em exercício regular de direito.

3. Recurso conhecido e improvido.

 

RELATÓRIO

 

APELAÇÃO CÍVEL (198) -0006183-26.2013.8.18.0140
Origem: 
APELANTE: PEDRO ALCANTARA ALVES DE OLIVEIRA
 
Advogado do(a) APELANTE: PEDRO ALCANTARA ALVES DE OLIVEIRA - PI6238-A

APELADO: SPE - CAPRI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, DECTA ENGENHARIA LTDA, BANCO SANTANDER BRASIL S/A

Advogado do(a) APELADO: JANIO DE BRITO FONTENELLE - PI2902-A
Advogado do(a) APELADO: JANIO DE BRITO FONTENELLE - PI2902-A
Advogados do(a) APELADO: ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO - SP152305-A, EDUARDO MONTENEGRO DOTTA - SP155456-A, CARLOS EDUARDO COIMBRA DONEGATTI - SP290089-A

RELATOR(A): Desembargador HAROLDO OLIVEIRA REHEM

RELATÓRIO

O DESEMBARGADOR HAROLDO OLIVEIRA REHEM (Relator): Senhor Presidente, eminentes julgadores integrantes desta e. Primeira Câmara de Direito Especializado Cível, senhor(a) procurador(a) de justiça, senhores advogados, demais pessoas aqui presentes.

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL (Num. 4099573 - Pág. 15/29), interposta por PEDRO ALCÂNTARA ALVES DE OLIVEIRA para reformar a sentença exarada na “AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS” (Proc. nº 0006183-26.2013.8.18.0140 / 7ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI), ajuizada contra SPE - CAPRI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, DECTA ENGENHARIA LTDA e BANCO SANTANDER BRASIL S/A., ora apelados.

Ingressou o autor com esta ação (Num. 4099565 - Pág. 4/22), alegando, em síntese, que firmou negócio com as requeridas, adquirindo um apartamento no Condomínio Villa Mediterrâneo, Apto. 1002, bloco Málaga, situado na Avenida Raul Lopes, nº 1905.

Sustenta que, quitou os pagamentos do imóvel em questão de acordo com a Cláusula 7, item 7.1, no valor total de cento e trinta e três mil reais (R$ 133.000,00). Alega que, mesmo tendo pago o valor integralmente a construtora, ainda não havia recebido o apartamento e o registro de imóvel, em razão da hipoteca firmada com a construtora e a instituição financeira e pela cobrança da construtora de um saldo devedor no valor de dez mil reais (R$ 10.000,00).

O requerente alega que embora o imóvel esteja quitado perante a construtora, não pode regularizar a transferência do domínio, haja vista a construtora não ter quitado a dívida com a instituição financeira. Sustenta que procurou a construtora e foi informado que havia um débito para quitação do referido apartamento.

Em razão do exposto, ajuizou esta demanda pugnando, liminarmente, a baixa na hipoteca no prazo de quarenta e oito (48) horas, sob pena de multa diária, bem como, a procedência dos pedidos da inicial para transformar em definitivo a concessão da medida liminar e a condenação das requiridas em danos morais.

Juntou documentos (Num. 4099565 - Pág. 4 a Num. 4099567 - Pág. 13).

O BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., apresentou contestação, Num. 4099567 - Pág. 25/35), alegando a inexistência de provas das alegações, inexistência de responsabilidade para o cancelamento do apontamento realizado, por fim, pugnou pela total improcedência do pleito.

A requerida SPE CAPRI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e DECTA ENGENHARIA LTDA., apresentaram contestação (Num. 4099570 - Pág. 1/41), alegando preliminarmente a ausência de interesse de agir, ilegitimidade passiva da Decta Engenharia LTDA., ilegitimidade passiva das requeridas para proceder com a baixa no gravame hipotecário. No mérito, alegaram a legalidade da cobrança de resíduos contratuais, impossibilidade jurídica da lavra da escritura pública diante do gravame hipotecário, inexistência de danos morais, por fim o julgamento improcedente da demanda.

Audiência de conciliação (Num. 4099572 - Pág. 55).

Por sentença, Num. 4099572 - Pág. 89 a Num. 4099573 - Pág. 3, o douto juízo singular julgou TOTALMENTE IMPROCEDENTE o pedido da inicial, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condenou o autor no pagamento de honorários advocatícios no valor de dois mil reais (R$ 2.000,00).

Inconformado com a referida decisão, a parte autora interpôs Recurso de Apelação, Num. 4099573 - Pág. 15/29, ratificando todos os termos da contestação apresentada, pugnando pela reforma da sentença a fim de que seja julgada procedente a ação.

Intimadas as partes recorridas, somente o BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A apresentou contrarrazões, Num. 4099573 - Pág. 100/109, requerendo o improvimento do apelo e manutenção da sentença em todos os seus termos.

Recebido o recurso em ambos efeitos, foram os autos encaminhados à d. Procuradoria Geral de Justiça a fim de intervir, caso desejasse, na qualidade de custos legis (art. 178, do CPC).

A d. Procuradoria de Justiça deixou de se manifestar por não restar configurado interesse público que justifique sua intervenção na demanda, Num. 846770 - Pág. 1/2.

É o relatório.

 

VOTO

 

VOTO DO RELATOR

O DESEMBARGADOR HAROLDO REHEM (Votando): Eminentes julgadores, o cerne deste recurso consiste na discussão acerca de cobrança de valores remanescentes decorrentes de contrato de compra e venda de imóvel, bem como, sua efetiva liberação da hipoteca e transferência de domínio do referido imóvel.

A apelação cível merece ser conhecida, uma vez que existentes os seus pressupostos de admissibilidade.

Cuida-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c pedido de Antecipação de Tutela e Indenização por Danos Morais.

Em suas razões o apelante alega que adquiriu um apartamento no Condomínio Villa Mediterrâneo, Bloco Málaga, localizado na Avenida Raul Lopes, nº 1905, Apto 2001, nesta capital. Afirma que pagou todo o valor devido de acordo com o contrato firmado entre as partes, contudo, alega que não recebeu o registro de imóvel, em razão da existência de hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira (apeladas).

O recorrente sustenta que a construtora lhe informou que para efetivar a transferência do imóvel, teria que pagar um saldo devedor no valor de dez mil reais (R$ 10.000,00).

A construtora apelada alega que o autor cumpriu parcialmente sua obrigação, eis que existe um saldo devedor no valor de nove mil, setecentos e dezessete reais e dezessete centavos (R$ 9.717,17), referente aos resíduos contratuais incidentes sobre todo os contratos desta natureza (venda de imoveis a prazo).

Analisando detidamente os autos, verifico que no contrato celebrado entre as partes, em 20.09.2006, o autor/apelante adquiriu o apartamento no Condomínio Villa Mediterrâneo, Bloco Málaga, localizado na Avenida Raul Lopes, nº 1905, Apto 2001, nesta capital, no valor total de cento e trinta e três mil reais (R$ 133.000,00).

Contudo, ao final do pagamento, o apelante foi cobrado um valor de dez mil reais (R$ 10.000,00), referente aos resíduos de correção monetária.

Com efeito, viável a estipulação de correção monetária pela variação do INCC pelo custo da obra, inexistindo qualquer nulidade nas cláusulas contratadas pelos litigantes.
Ocorre que, para evitar a defasagem do valor pago pelo imóvel na data da assinatura do contrato, em razão da liberação nominal e sem correção do crédito financiado, os litigantes estabeleceram a correção monetária pela variação do INCC (Índice Nacional do Custo da Construção). É o que se extrai da cláusula 8.2 e 8.3, do contrato firmado entre as partes (Num. 4099572 - Pág. 13/29):
“8.2. As parcelas acima referidas no item 7, à exceção do sinal do item 7.2, todas as demais parcelas acima referidas no item 7, serão atualizadas monetariamente na menor periodicidade que a legislação permita ou venha posteriormente admitir, com adoção do INCC (Índice Nacional do Custo da Construção), divulgado pela FGV. Os Contratantes estabelecem que o índice básico para a atualização monetária aqui pactuada é índice do mês da assinatura deste Contrato;

8.3. Ao final de cada periodicidade ou no término do contrato, se anterior, ou ainda na hipótese de antecipação, fica assegurado às OUTORGANTES o direito de cobrar do (a)(s) OUTORGADOS (A)(S) a atualização monetária ocorrida no período, incidente sobre as parcelas vencidas, deduzindo os pagamentos;”
Com este cenário, em que o autor/apelante concordou com os termos da contratação, não há falar em abusividade da cobrança da parcela atinente à correção monetária pelo INCC.
Em outras palavras, a correção monetária serve para recompor o valor da moeda, não estando configurado o enriquecimento sem causa da ré, tampouco a nulidade da cláusula apontada, a justificar a declaração de inexistência de débito pretendida pelo demandante.
Nesta esteira de entendimento, colaciono entendimentos jurisprudenciais:

“APELAÇÃO CÍVEL - REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE ASSESSORIA E COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL - TESE FIRMADA PELO STJ EM RECURSOS REPETITIVO - TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA - ATRASO - INOCORRÊNCIA - RESTITUIÇÃO INCABÍVEL - ATUALIZAÇÃO DAS PRESTAÇÕES MENSAIS PELO INCC - PREVISÃO CONTRATUAL - ABUSIVIDADE AFASTADA - REPETIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO E INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS E CORREÇÃO MONETÁRIA - NÃO CABIMENTO - DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS - REPARAÇÃO INCABÍVEL. Considerando a tese firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do Recurso Especial no 1551956/SP, pela sistemática dos recursos repetitivos, bem como a similitude dos serviços, aplicável o prazo prescricional trienal tanto para a taxa de assessoria/despachante, como para a comissão de corretagem. Incabível o ressarcimento da taxa de evolução da obra quando não verificado o atraso na entrega do imóvel, por se tratar de encargo legítimo durante o prazo regular da construção e decorrente do contrato de financiamento firmado entre o mutuário e o agente financeiro. Não existe qualquer abusividade no reajuste das prestações mensais pelo INCC, sobretudo diante da expressa previsão contratual. Sendo declarada a prescrição do direito à taxa de assessoria e à comissão de corretagem, bem como não tendo sido verificada qualquer ilegalidade ou abusividade na cobrança da taxa de evolução de obra, e da atualização das parcelas do contrato pelo INCC, incabível a repetição em dobro do indébito e a incidência de juros e correção monetária sobre respectivos valores. Não sendo constatado qualquer ilícito imputável à construtora ré ou provas da experimentação de danos morais pela promitente compradora, fica prejudicada a reparação pretendida a tal título. (TJ-MG - AC: 10000205380553001 MG, Relator: Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 10/11/2020, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/11/2020)”

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. (BEM IMÓVEL). AÇÃO DECLARATÓRIA C/C REPETIÇÃO DO INDÉBITO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCC-M. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA ATÉ O FINANCIAMENTO. LEGALIDADE. - Nos contratos de compra e venda realizados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, é lícita a estipulação do INCC como indexador de atualização monetária até o financiamento. Precedentes desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça. - No caso dos autos, o reajuste das parcelas foi contratado tomando-se como base a variação do INCC-M, havendo ainda, expressa pactuação da obrigação de pagamento do saldo residual a ser cobrado do proponente ao final da construção e expedição do habite-se/entrega das chaves. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (TJRS - Apelação Cível, Nº 70074365339, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em: 25-10-2018).”

Nessa trilha, tem-se que o valor a maior cobrado pelo imóvel, refere-se tão somente ao reajuste das parcelas mensais, expressamente previsto no contrato, não podendo alegar o apelante que não tinha ciência da cobrança desse residual.

Se não bastasse, como é sabido, o INCC reflete a variação dos insumos empregados na construção civil, relacionando-se com o seu custo, razão pela qual não há como reconhecer qualquer abusividade na sua incidência nas parcelas vencidas durante a construção do imóvel, de modo a evitar prejuízos à construtora, em face de possíveis variações no custo da obra.

Com relação a alegação do apelante, que defende a ineficácia da hipoteca do contrato ora discutido, de acordo com a Súmula nº 308 do STJ, verifico que a ineficácia da hipoteca só pode ser aplicada após a quitação de o débito referente ao imóvel, momento em que lhe será devido a escritura definitiva.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEIÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL DADO EM GARANTIA DE HIPOTECA PELA CONSTRUTORA AO BANCO FINACIADOR DA OBRA - PROVA DA QUITAÇÃO DO PREÇO - SÚMULA N. 308 DO STJ - HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA - ADEQUAÇÃO. Sendo inconteste a quitação, pela parte autora, do preço do imóvel adquirido na planta, a teor da Súmula nº. 308 do STJ, deve ser desconstituída a hipoteca decorrente de contrato de mútuo firmado entre a construtora e a instituição financeira. Na fixação dos honorários sucumbenciais, não é o caso de se aplicar o parâmetro equitativo, uma vez que o valor da causa foi corretamente adequado para R$680.000,00, que corresponde exatamente ao proveito econômico obtido. V.V. APELAÇÃO - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS - FIXAÇÃO EQUITATIVA - MANUTENÇÃO. Os honorários advocatícios devem ser fixados por apreciação equitativa não somente quando o valor da causa for irrisório, como também naquelas que possuem valor excessivo. (TJ-MG - AC: 10000210142360001 MG, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 11/05/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/05/2021)”

Portanto, o cancelamento da hipoteca está condicionado a quitação do contrato firmado entre as partes, o que não é o caso dos autos, haja vista, encontrar-se pendente de pagamento de resíduos previstos no contrato em questão.

Quanto ao pedido de condenação dos apelados em danos morais, entendo que o apelo também não merece provimento, uma vez que não constatada a existência de ato ilícito, condição indispensável para que haja o dever de indenizar.

Dispõe o art. 186, do Código Civil que "aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito". E o art. 927 complementa que "aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo".

Ficou demonstrado nos autos que não houve ato ilícito por parte dos apelados/requeridos, já que o autor não logrou comprovar a quitação total do imóvel.

Se assim o é, não se pode imputar aos réus qualquer ato ilícito que importe em indenização ao autor, já que agiram em exercício regular de direito.

Nesse contexto, entendo que o recurso não merece provimento também quanto a este ponto.

Assim, pelas razões expostas, tenho que a sentença não merece reforma.

Diante do exposto, e sem a necessidade de quaisquer outras assertivas, VOTO pelo IMPROVIMENTO deste RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo a sentença atacada em todos os seus termos. (Destaques nossos)

É o voto.

 

 

 

 

 

Teresina, 16/11/2021