APELAÇÃO CÍVEL. consumidor e PROCESSUAL CIVIL. sentença extra petita. multa correspondente ao valor do aluguel do imóvel. incabível no caso. rescisão anterior ao prazo final. motivo legítimo. expectatica de atraso na entrega da obra, que, de fato, se concretizou. rescisão. culpa do promitente devedor. devolução integral dos valores pagos. Recurso conhecido e parcialmente provido. 1. A sentença recorrida, ao determinar o pagamento de multa por atraso na entrega da obra, além do pedido de devolução das parcelas pagas, deixou de observar o princípio da adstrição ou congruência, estampado no art. 492 do CPC. 2. Além disso, é de se observar que o pagamento de multa correspondente ao valor do aluguel do imóvel, não se aplica ao caso em apreço, nem decorre logicamente do pedido de rescisão, haja vista que esta ocorreu antes do prazo final da obra, apesar de baseada em motivo legítimo. 3. No teor da súmula 543 do STJ, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 4. No caso, não há que se falar em inadimplemento do Autor, ora Apelado, já que o pedido de rescisão e consequente interrupção do pagamento do contrato se deveu à real expectativa de atraso na entrega da obra, que, repise-se, de fato ocorreu. 5. Dito isso, não há reparos a fazer na sentença quanto à devolução integral dos valores pagos pelo promitente comprador, ora Apelado, compensando-se apenas o valor incontroverso já pago por força de decisão liminar. 6. Apelação Cível conhecida e parcialmente provida. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0029671-05.2016.8.18.0140 - Relator: FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 01/10/2021 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0029671-05.2016.8.18.0140

APELANTE: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA

Advogado(s) do reclamante: ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA

APELADO: JORGE DE SOUSA LIMA

Advogado(s) do reclamado: FRANCISCO ALYSSON COSTA GOMES

RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL. consumidor e PROCESSUAL CIVIL. sentença extra petita. multa correspondente ao valor do aluguel do imóvel. incabível no caso. rescisão anterior ao prazo final. motivo legítimo. expectatica de atraso na entrega da obra, que, de fato, se concretizou. rescisão. culpa do promitente devedor. devolução integral dos valores pagos. Recurso conhecido e parcialmente provido.

1. A sentença recorrida, ao determinar o pagamento de multa por atraso na entrega da obra, além do pedido de devolução das parcelas pagas, deixou de observar o princípio da adstrição ou congruência, estampado no art. 492 do CPC.

2. Além disso, é de se observar que o pagamento de multa correspondente ao valor do aluguel do imóvel, não se aplica ao caso em apreço, nem decorre logicamente do pedido de rescisão, haja vista que esta ocorreu antes do prazo final da obra, apesar de baseada em motivo legítimo.

3. No teor da súmula 543 do STJ, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

4. No caso, não há que se falar em inadimplemento do Autor, ora Apelado, já que o pedido de rescisão e consequente interrupção do pagamento do contrato se deveu à real expectativa de atraso na entrega da obra, que, repise-se, de fato ocorreu.

5. Dito isso, não há reparos a fazer na sentença quanto à devolução integral dos valores pagos pelo promitente comprador, ora Apelado, compensando-se apenas o valor incontroverso já pago por força de decisão liminar.

6. Apelação Cível conhecida e parcialmente provida. 

 

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA. contra sentença da 3ª Vara Cível de Teresina – PI que, nos autos da Ação Ordinária de Obrigação de Fazer com Pedido de Antecipação de Tutela proposta por JORGE DE SOUSA LIMA, julgou procedentes os pedidos iniciais para: i) declarar rescindido o contrato promovido entre as partes; ii) determinar a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador/Apelado (compensando-se o que já foi pago como valor incontroverso por força de decisão liminar); iii) determinar o pagamento, a título de multa de 0,5% (cinquenta décimos por cento) sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso na entrega da obra, a contar de janeiro de 2017, até a data da sentença.

 

APELAÇÃO CÍVEL: a Ré, ora Apelante, em suas razões recursais, sustentou que: i) não se vislumbra na petição inicial e na emenda oferecida posteriormente qualquer pedido do apelado de ressarcimento de alugueis no patamar de 0,5% (meio por cento) sobre o valor total do imóvel, pelo que a sentença é extra petita; ii) ainda que houvesse pedido expresso do apelado, ainda assim não sobejariam razões para a condenação sob tal rubrica, pois, tratam-se os lucros cessantes de privação de um aumento financeiro esperado e necessitam de comprovação; iii) quando da propositura do presente feito na data de 30/11/2016, o apelado já havia dado causa à rescisão contratual pelo seu inadimplemento, configurado desde o mês de Agosto/2016 e, portanto, por um período superior a 60 (sessenta) dias, conforme a cláusula IV do contrato;  iv) nestas condições, lícita a retenção da multa compensatória por perdas e danos no valor equivalente a 20% (vinte por cento) do total que já tenha sido pago, mais 10% (dez por cento) do valor do contrato, como compensação pelas despesas de corretagem, publicidade, propaganda e outras não recuperáveis, nos termos da alínea “a” da Cláusula IV. Assim, pleiteou o conhecimento e provimento do recurso.

 

CONTRARRAZÕES: o Autor, ora Apelado, em suas contrarrazões, defendeu que: i) como está especificado na própria clausula contratual XIII, se o promitente atrasar a entrega do imóvel, pagará uma multa correspondente ao valor locativo do apartamento, assim o juízo fixou tal valor com base no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês, utilizando como base a própria jurisprudência do Tribunal de Justiça do Piauí; ii) dessa forma, é falho o argumento de que o MM. Juízo tenha julgado além dos pedidos contidos da inicial, pois há de se observar que o tópico “pedido” que existe em qualquer petição inicial é apenas um resumo, e no teor da petição inicial está evidente o pleito do ora Apelado; iii) o Apelado sempre honrou com o pagamento das parcelas, frisa-se que somente deixou de adimplir com as presentes parcelas, quando foi a construção do imóvel e presenciou e constatou que esta obra não seria entregue na data aprazada, portanto é descabida a alegação de que o apelado deu causa à rescisão contratual e mais descabido ainda é pleitear multa compensatória como forma de pagamento pelas despesas de corretagem, publicidade propaganda e outras não recuperáveis. Com base nisso, requereu o improvimento do recurso e a manutenção da sentença recorrida.

 

PARECER MINISTERIAL: o Ministério Público Superior devolveu os autos sem se manifestar sobre o mérito da causa, por considerar inexistente interesse público a justificar sua intervenção. 

 

PONTOS CONTROVERTIDOS: são questões controvertidas, no presente recurso: i) o julgamento extra petita em relação à condenação de 0,5% sobre o valor do imóvel por mês de atraso na entrega da obra; ii) a retenção, ou não, de parte dos valores pagos pelo promitente comprador, a título de multa e despesas do contrato.

 

É o relatório.

 

VOTO

 

1. CONHECIMENTO DA APELAÇÃO CÍVEL

 

O presente recurso deve ser conhecido, tendo em vista o cumprimento de seus requisitos previstos no Código de Processo Civil de 2015, vigente à época da interposição recursal.

 

Os pressupostos extrínsecos de admissibilidade recursal encontram-se presentes no caso em tela, uma vez que a Apelação é tempestiva, atende aos requisitos de regularidade formal e encontra-se devidamente preparada. 

 

Da mesma forma, presentes os pressupostos intrínsecos de admissibilidade, pois: a) a Apelação é o recurso cabível para atacar a decisão impugnada; b) o Apelante possui legitimidade para recorrer; e c) há interesse recursal para o apelo. 

 

Assim, presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso. 

2. FUNDAMENTAÇÃO

2.1. o julgamento extra petita em relação à condenação de 0,5% sobre o valor do imóvel por mês de atraso na entrega da obra

 

Conforme relatado, trata a presente demanda de pedido de rescisão de contrato de Promessa de Compra e Venda de um apartamento na planta no edifício Solaris Residence Master (ID 942924 – págs. 13/20) e devolução integral dos valores pagos, conforme se infere dos pedidos iniciais.

 

Ressalta que, mesmo da interpretação do conjunto postulatório, não exsurge qualquer pedido diverso por parte do Autor, ora Apelado.

 

No entanto, o juízo a quo, em clara extrapolação aos pedidos autorais, determinou ao promitente vendedor o pagamento de multa, correspondente ao valor locatício do imóvel, no percentual de 0,5% ao mês, pelo período de atraso da obra, a contar de janeiro de 2017 até a data da sentença, com base na cláusula XIII do contrato, a seguir transcrita:

 

CLÁUSULA XIII

Se o PROMITENTE VENDEDOR atrasar a entrega do apartamento, vencido o prazo final calculado segundo as normas deste contrato, estará obrigado a pagar ao PROMITENTE COMPRADOR, uma multa correspondente ao valor locativo do apartamento ou poderá entregar outro apartamento em outro edifício que já esteja pronto e em valor correspondente conforme tabela de venda, caso haja disponibilidade. O valor dessa multa será compensado com creditas futuros caracterizados pelas parcelas vincendas, sendo que o eventual excedente será pago em uma unica parcela pelo PROMITENTE VENDEDOR Nenhuma outra reclamação ou quantia, a qualquer titulo, poderá ser exigida do PROMITENTE COMPRADOR

(ID 942924 – págs. 18)

 

Tendo isso em conta, é nítido que a sentença recorrida, ao determinar o pagamento de multa por atraso na entrega da obra, além do pedido de devolução das parcelas pagas, deixou de observar o princípio da adstrição ou congruência, estampado no art. 492 do CPC, segundo o qual, “é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado”.

 

Dessa forma, é extra petita neste ponto a sentença recorrida.

 

Além disso, é de se observar que o pagamento de multa correspondente ao valor do aluguel do imóvel, conforme determina a cláusula XIII do contrato, retrotranscrita, não se aplica ao caso em apreço, nem decorre logicamente do pedido de rescisão.

 

Isso porque, o promitente comprador, tendo em conta a lentidão da obra e a constatação de impossibilidade de entrega no prazo estipulado, requereu a rescisão do contrato antes mesmo da data final para entrega do imóvel, que seria em dezembro de 2016. Assim, não há que se falar em pagamento de multa correspondente a alugueis a partir do momento em que o imóvel deveria ser entregue, já que bem antes disso havia sido requerida a rescisão, com a devolução dos valores pagos.

 

Diferente seria, a título de exemplo, se o Autor, ora Apelado, resolvesse aguardar pela entrega da obra, ao invés de rescindir o contrato, quando lhe seria cabível o pagamento de valor corresponde ao aluguel do imóvel pelo período do atraso, o que, no entanto, não ocorreu no caso em apreço.

 

Por todo o exposto, dou provimento ao recurso neste ponto, para determinar a exclusão da condenação referente ao pagamento de multa no percentual de 0,5% ao mês, pelo período de atraso da obra, conforme havia sido determinado em sentença. 

 

2.2. a retenção, ou não, de parte dos valores pagos pelo promitente comprador, a título de multa e despesas do contrato

 

Em segundo lugar, insurge-se a Ré, ora Apelante, contra sentença que determinou a devolução integral dos valores cujo pagamento já havia sido efetuado, compensando-se apenas o que já havia sido pago como valor incontroverso por força de decisão liminar.

 

Na argumentação da construtora, a rescisão se deu por culpa do promitente comprador, que passou a inadimplir as parcelas do contrato a partir de agosto de 2016 (por mais de 60 dias). Assim, quando da devolução dos valores pagos, devem ser descontados os seguintes encargos: i) multa compensatória de perdas e danos no valor equivalente a 20% (vinte por cento) do total que já tenha sido pago, de acordo com a cláusula IV do contrato; e ii) multa de 10% do valor do imóvel, como compensação pelas despesas de corretagem, publicidade, propaganda, impostos e outras não recuperáveis (cláusula IV , “a”).

 

Quanto ao tema, o STJ firmou entendimento segundo o qual, na resolução dos contratos de promessa de compra e venda, em que o promitente comprador tenha dado causa ao desfazimento, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer parcialmente, enquanto se a culpa exclusiva foi do promitente vendedor, a restituição deve ser integral. Nesse teor, é a súmula 543, como se lê:

Súmula 543 -Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

 

Além disso, evidente a aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso, haja vista que o contrato se deu entre particular, promitente comprador, e a construtora Apelante, com o objetivo da venda de um apartamento.

 

Assim, aplicável ao caso o que determina o art. 51, II, do Código Consumerista ao dispor que: “são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código”

 

Passando à análise do caso, verifico, portanto, que a culpa da rescisão do contrato foi exclusiva do promitente vendedor, pelo que este faz jus à devolução integral dos valores pagos, conforme determinado pelo juízo de piso.

 

Isso porque, conforme se observa das cláusulas V e X do contrato, cabia à Ré, ora Apelante, entregar o imóvel para o comprador no mês de junho de 2016, prorrogável por mais 06 (seis) meses, considerando as condições gerais em que se conduzem ordinariamente os trabalhos de construção civil, pelo que poderia ser o imóvel entregue até o mês de dezembro de 2016.

 

Contudo, ao visitar a obra em agosto de 2016, o Autor, ora Apelado, constatou que não havia possibilidade desta ser entregue até o prazo final estipulado, já que ainda faltava grande parte das construções e os operários que lá se encontravam relataram a lentidão da obra por falta de mais funcionários.

 

Assim, o promitente comprador devidamente se dirigiu à construtora para requerer a rescisão contratual, período em que, temendo maiores prejuízos, deixou de efetuar os pagamentos à construtora.

 

Frise-se que o esperado atraso na entrega da obra de fato ocorreu, já que, conforme se faz prova a petição informando a interposição de Agravo de Instrumento atacando a decisão liminar proferida na origem, até a data de 03 de fevereiro de 2017, o imóvel não se encontrava hábil para entrega, e sequer há informação nos autos de quando a obra foi finalizada.

 

Dessa forma, não há que se falar em inadimplemento do Autor, ora Apelado, já que o pedido de rescisão e consequente interrupção do pagamento do contrato se deveu à real expectativa de atraso na entrega da obra, que, repise-se, de fato ocorreu.

 

Dito isso, não há reparos a fazer na sentença quanto à devolução integral dos valores pagos pelo promitente comprador, ora Apelado, compensando-se apenas o valor incontroverso já pago por força de decisão liminar.

 

Finalmente, tendo em conta a manutenção da total procedência dos pedidos realizados na inicial, quais sejam, rescisão do contrato e devolução integral dos valores pagos, condeno a Ré, ora Apelante, ao pagamento dos honorários advocatícios de 12% sobre o valor da condenação, já incluídos os recursais, em conformidade com os art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

 

3. DECISÃO

 

Com essas razões de decidir, conheço da Apelação Cível e lhe dou parcial provimento, para determinar a exclusão da condenação referente ao pagamento de multa no percentual de 0,5% ao mês, pelo período de atraso da obra, conforme havia sido determinado em sentença, mas mantê-la quanto à devolução integral dos valores pagos pelo promitente comprador, ora Apelado, compensando-se apenas o valor incontroverso já pago por força de decisão liminar.

 

Finalmente, tendo em conta a manutenção da total procedência dos pedidos realizados na inicial, quais sejam, rescisão do contrato e devolução integral dos valores pagos, condeno a Ré, ora Apelante, ao pagamento dos honorários advocatícios de 12% sobre o valor da condenação, já incluídos os recursais, em conformidade com o art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

 

É como voto.

Teresina/PI, data no sistema.

 

DES. FRANCISCO ANTÔNIO PAES LANDIM FILHO

RELATOR