EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. RETIFICAÇÃO DE ÁREA. REQUISITOS PREENCHIDOS. IMÓVEL RURAL. LAUDO PERICIAL E MEMORIAL DESCRITIVO. Preenchidos os requisitos necessários para retificação da área nos termos do art. 213, inciso II, da lei 6.015/73 – LRP, o memorial descritivo assinado por profissional registrado, bem como o levantamento topográfico e o aceite de todos os vizinhos confrontantes com declaração de anuência e observado que não houve contestação do laudo do perito por nenhuma das partes, a retificação é devida. Ademais, o georreferenciamento do imóvel rural tem como finalidade evitar distorção ou fraude no espelho imobiliário e garantir maior realidade das informações constantes nos registros públicos, evitando, inclusive, a superposição de áreas. Aliás, fora constatado pelo perito judicial que a certificação sob análise contém imprecisão, devendo ser feita a devida correção no registro do imóvel. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0000127-72.2016.8.18.0042 - Relator: JOSE JAMES GOMES PEREIRA - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 06/09/2021 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0000127-72.2016.8.18.0042

APELANTE: NELI PEREIRA DO NASCIMENTO

Advogado(s) do reclamante: FERNANDO CHINELLI PEREIRA

APELADO: CARTÓRIO DO 1º OFICIO DE BOM JESUS

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. RETIFICAÇÃO DE ÁREA. REQUISITOS PREENCHIDOS. IMÓVEL RURAL. LAUDO PERICIAL E MEMORIAL DESCRITIVO. Preenchidos os requisitos necessários para retificação da área nos termos do art. 213, inciso II, da lei 6.015/73 – LRP, o memorial descritivo assinado por profissional registrado, bem como o levantamento topográfico e o aceite de todos os vizinhos confrontantes com declaração de anuência e observado que não houve contestação do laudo do perito por nenhuma das partes, a retificação é devida. Ademais, o georreferenciamento do imóvel rural tem como finalidade evitar distorção ou fraude no espelho imobiliário e garantir maior realidade das informações constantes nos registros públicos, evitando, inclusive, a superposição de áreas. Aliás, fora constatado pelo perito judicial que a certificação sob análise contém imprecisão, devendo ser feita a devida correção no registro do imóvel. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada.

DECISÃO: Acordam os componentes da Egrégia 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em votar pelo conhecimento e provimento do presente recurso, para determinar que o Cartório do 1º Ofício de Notas da Comarca de Bom Jesus/PI, proceda-se com a retificação da área do imóvel da recorrente, com seus vértices, pontos e medidas, segundo observado pelo perito, assim como o rateio das custas processuais pelas partes e os honorários advocatícios, cada qual com seu patrono, em harmonia com o parecer Ministerial Superior.

  RELATÓRIO 

Cuida-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por NELI PEREIRA DO NASCIMENTO contra sentença ID 1762495 p.210/217, proferida pelo MM. Juiz de Direito da Comarca de Bom Jesus – PI nos autos da Ação de Suscitação de Dúvida de solicitação de RETIFICAÇÃO de Registro de Imóvel, proposta pelo apelante em face do CARTÓRIO DO 1º OFICIO DE BOM JESUS, apelado.

Por meio dessa decisão, o magistrado de piso julgou julgo procedente a dúvida direta apresentada às fls. 30 e determinou ao oficial do cartório de 1º ofício do registro de imóveis da comarca de Bom Jesus/Pi que se abstenha em proceder à retificação na forma pretendida pela requerente às fls. 07 devendo a interessada, caso queira, fazer uso das vias ordinárias para a solução do impasse (art. 204, da lei 6015/73). custas pelo interessado (lei n.º 6.015/73, art. 207). sem condenação em honorários.

Descontente com essa decisão, a autora atravessou recurso de apelação ID 1762495, pág. 222/233, alegando em suas razões que é legítima proprietária e possuidora do imóvel denominado “Correntinho”, regularmente registrado na Matrícula 236, livro 02-A, fls. 236, do Cartório de Registro de Imóveis de Bom Jesus-PI. A Apelante adquiriu a propriedade e posse do imóvel em 11/08/1987.

Diz que suscitou dúvida nos termos do art. 198 da LRP, justificando que “não se objetiva aumentar a quantidade de hectares do imóvel, mas tão-somente fazer com que o registro expresse a realidade do tamanho da área do mesmo; que o imóvel possui efetivamente, 83,4205 hectares; que jamais houve alteração de divisas, sendo reconhecido por todos os confrontantes os limites da área; que devido a técnicas precárias de medições do passado constou no Registro de Imóveis apenas a área de 50 hectares.

Assegura que estão preenchidos os requisitos legais para a retificação da matrícula 236, haja vista a precariedade da descrição existente, eis que em tempos passados era comum realizar descrição de imóveis utilizando apenas pontos de referências, naturais e pessoais, o que culminou em descrições precárias, face a técnicas de agrimensuras não precisas, esse tipo de prática de descrição imprecisa nas transcrições e Matrícula, acontece em todo o território nacional.

Argumentou que em 02/08/2004, optou o Legislador pela retificação administrativa da descrição dos imóveis, visando, impor celeridade ao comando principiológico da especialidade, estabelecendo rito e requisitos próprios no art. 213 da Lei de Registros Público; que requereu a retificação da descrição da Matrícula 236, nos termos dos art. 212 e 213 da Lei 6.015/73, para que fosse expresso o real tamanho do imóvel, qual seja: 83,4205ha (oitenta e três hectares, quarenta e dois ares e cinco centiares), juntou documentos, os confrontantes concordaram com a presente retificação, apresentou laudo pericial provando que o imóvel de fato possui, 83,4205 hectares, conforme memorial descritivo juntado no processo, não havendo nenhuma dúvida sobre as divisas do imóvel.

Descreveu que há divergências quanto a análise dos CCIRs, ITRs e DARF e quanto ao nome e sua respectiva metragem pelo magistrado, que quanto os CCIRs, ITRs e DARF, esses são cadastros meramente informativos e quanto ao nome os órgãos públicos englobam em um único cadastro a pluralidade de imóveis, desde que pertençam ao mesmo proprietário e que façam divisa entre sim e que a denominação do imóvel nos cadastros federais é ato discricionário do proprietário, que a área fora denominada de São Sebastião, em face da devoção da autora pelo Santo, mas que no corpo do CCIR consta que o mesmo se refere às matrículas 777 e 236 (ambas de propriedade da Apelante), aplicando-se a mesma lógica aos ITRs e DARFs apresentados. Diz não existir qualquer presunção de que o imóvel seja público, como afirmado pelo juízo de piso.

Requer ao final que seja conhecido o presente recurso, seja dado provimento, julgando improcedente a dúvida do Oficial de Registro de Imóveis de Bom Jesus-PI, reformando a sentença a quo a retificação da Matrícula 236, na forma do Memorial Descritivo e Mapa.

Devidamente intimado, o apelado apresentou contrarrazões ao apelo ID 1762501, recacha os argumentos expendidos pela apelante, seja as contrarrazões remissivas a manifestação apresentada pelo apelado.

Instado a se manifestar, o órgão Ministerial Superior opinou pelo conhecimento e provimento do apelo, reformando-se a sentença de piso integralmente.

É o relatório.

Passo ao voto. 

 

 

Admissibilidade.

O recurso é próprio, tempestivo, veio acompanhado do preparo recursal, pelo que conheço do recurso apresentado. Não fora suscitada nenhuma preliminar, de modo que passo ao mérito.

DO MÉRITO

Cuida-se na origem de suscitação de dúvida direta formulada pelo Oficial do Registro de Imóveis de Bom Jesus/PI, em face de sua recusa em registrar as alterações pretendidas pela Autora, junto à descrição constante da matrícula nº 236, objeto da presente lide.

Na origem, a autora requer a retificação da descrição do imóvel, matrícula 236, para que conste uma área de 83,4205ha, e não mais de 50,00ha como registrado. Para tanto, apresentou os documentos necessários, tais como: Planta e Memorial descritivo do Imóvel; ART – Anotação de Responsabilidade Técnica; Declaração do proprietário e responsável técnico; Declarações dos confrontantes de conhecimento dos limites, os quais declaram estarem de acordo; CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural e ITR – Imposto Territorial Rural, preenchendo, pois, os requisitos necessários para retificar sua matrícula, como determina os arts. 212 e 213 da Lei 6.015/73. Afirma que dentro do perímetro mencionado na matrícula, de acordo com o Memorial Descritivo, foi encontrado uma área de 83,4205 hectares e não como está registrado em Cartório como sendo de 50,00 hectares, conforme faz prova dos documentos, anexados aos autos.

Manifestando-se o Cartório do 1º Ofício de Notas da Comarca de Bom Jesus/PI, esclareceu que não é possível a retificação extrajudicial.

Sentenciando, o magistrado de piso, julgou a demanda, determinando que o Cartório do 1º Ofício do Registro de Imóveis se abstenha em proceder a retificação.

Pois bem, analisando os autos, verifica-se que estão preenchidos os requisitos necessários objeto do litígio. Assim, vejamos os dispositivos dos artigos 212 e 213, da Lei nº 6.015/73 – Lei dos Registro Públicos.

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. (“Caput” do artigo com redação dada pela Lei nº 10.931, de 2/8/2004).

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: (“Caput” do artigo com redação dada pela Lei nº 10.931, de 2/8/2004)

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais ou de área, instruída com planta e memorial descritivo que demonstre o formato da área, assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no Conselho competente, dispensada a anuência de confrontantes; (Alínea com redação dada pela Medida Provisória nº 759, de 22/12/2016).

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.

§ 1º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação.

Conforme alhures apontado, possível a retificação de imóvel, em caso de erros acometidos quando da confecção do registro, podendo ser corrigidas de ofício.

Destaca-se que, em se tratando de atividade registral imobiliária, é de se observar o princípio da especialidade objetiva, que denota a correta e completa descrição e determinação do imóvel, com precisa individualização, descriminando-o de tal forma que não se confunde com qualquer outro.

Em decorrência do princípio da veracidade, o registro deve refletir a verdade, não apenas no que se refere ao titular do direito registrado, mas também quanto à natureza e ao conteúdo deste direito. Desse modo, nenhuma exatidão é possível de ser retificada para que reflita a veracidade do ato.

O ilustre professor Luiz Guilherme Loureiro, leciona que:

“Em virtude do princípio da legalidade ou da presunção de veracidade, o Registro deve refletir a verdade não só no que se refere ao titular do direito registrado, mas também quanto à natureza e o conteúdo deste direito, Assim, qualquer inexatidão do assento deve ser retificada a fim de que reflita perfeitamente a realidade”. (Registros Públicos – Teoria e Prática, 2ª ed. Editora Método)”.

Conforme apontado, o registro imobiliário exprime a realidade fática, vem admitindo a jurisprudência a retificação de área nestes casos.

Nada obstante, na linha de precedentes, é possível a retificação do registro, para acréscimo de área, de modo a refletir a área real do imóvel, desde que não haja, impugnação dos demais interessados.

Por outro lado, observa-se que os limites reais do imóvel suscitado pela apelante possui uma área de 83,4205 hectares são considerados maior que o registrado (50,00 hectares). Assim, possível a retificação, tendo em vista o levantamento topográfico e o aceite de todos os vizinhos confrontantes e demais documentos acostados aos autos.

Com efeito, de acordo com o Laudo Técnico com dados coletados in loco, conferindo credibilidade ao Memorial Descritivo e demais documentos apresentados, confirmando que a área compõe um total de 83,42,05ha, e que o imóvel descrito na matrícula de n° 236, são os mesmos, documentos acostados no ID 1762495, dos autos, entendo que merece ser reformada a sentença a quo que julgou procedente a dúvida formulada pelo cartório extrajudicial. Observo ainda, que não houve contestação do laudo do perito por nenhuma das partes.

Ademais, o georreferenciamento do imóvel rural tem como finalidade evitar distorção ou fraude no espelho imobiliário e garantir maior realidade das informações constantes nos registros públicos, evitando, inclusive, a superposição de áreas. Aliás, fora constatado pelo perito judicial que a certificação sob análise contém imprecisão, devendo ser feita a devida correção no registro do imóvel.

Concluo, pois, que estão preenchidos os requisitos exigidos pela lei, no sentido de que seja feita a retificação do imóvel da apelante nos termos pretendidos.

Neste sentido, é o entendimento jurisprudencial, na forma dos arestos a seguir:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL RURAL - ERRO NA MATRÍCULA - AUMENTO SIGNIFICATIVO DA ÁREA DO IMÓVEL - ART. 213, INCISO II DA LEI Nº 6.015/1973 - INEXISTÊNCIA DE LIMITES DE DIMENSÃO PARA A RETIFICAÇÃO - PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PARA A ALTERAÇÃO DA ÁREA DE PROPRIEDADE - RECURSO PROVIDO. - A Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), em seu art. 212, assim como o Código Civil, em seu art. 1.247, assentam que o interessado poderá pleitear a retificação do registro ou averbação de um imóvel, se for este omisso, impreciso, ou não exprimir a verdade, mediante requerimento perante o Oficial do Registro de Imóveis competente, ou mesmo pelas vias judiciais. - De acordo com o art. 213, inciso II, também da Lei de Registros públicos, eventuais erros constantes na matrícula de um imóvel que resulte na alteração da sua área podem ser corrigidos mediante a simples retificação do registro, sendo imprescindível que o feito administrativo ou judicial seja instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com a devida prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), e pelos confrontantes do imóvel. - Em sendo verificado que a demanda não pretende a aquisição de propriedade em favor dos autores, mormente pelo fato de restarem preenchidos todos os requisitos atinentes à retificação do registro do imóvel em decorrência de alteração de medida perimetral, a sentença responsável pela extinção da ação merece reforma. (TJMG - Acórdão Apelação Cível 1.0000.18.117367- 5/001, Relator(a): Des. Wilson Benevides, data de julgamento: 29/01/2019, data de publicação: 06/02/2019, 7ª Câmara Cível).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. RETIFICAÇÃO DE ÁREA. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. DEVIDA A RETIFICAÇÃO. 1. Presentes os requisitos legais para retificação constantes do art. 213, inciso II, da lei 6.015/73, o memorial descritivo assinado por profissional registrado, bem como com declaração de anuência dos confrontantes, a retificação é devida. (TJPI | Apelação Cível Nº 2016.0001.011309-4 | Relator: Des. José Ribamar Oliveira | 2ª Câmara de Direito Público | Data de Julgamento: 16/11/2017).

Ante o exposto e considerando a documentação acosta aos autos, em harmonia com o parecer Ministerial Superior, voto pelo conhecimento e provimento do presente recurso, para determinar que o Cartório do 1º Ofício de Notas da Comarca de Bom Jesus/PI, proceda-se com a retificação da área do imóvel da recorrente, com seus vértices, pontos e medidas, segundo observado pelo perito, assim como o rateio das custas processuais pelas partes e os honorários advocatícios, cada qual com seu patrono.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Deses. Luiz Gonzaga Brandão de Carvalho, José James Gomes Pereira – Relator e Dr. Dioclécio Sousa da Silva (convocado conforme Portaria (Presidência) Nº 1481/2021 - PJPI/TJPI/SECPRE/PLENOADM, de 07 de junho de 2021). 

Impedido(s): Não houve.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

O referido é verdade; dou fé 

SALA DAS SESSÕES VIRTUAIS DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO, em Teresina, 27 de agosto a 03 de setembro de 2021.

Des.  José James Gomes Pereira

Relator

Teresina, 06/09/2021