Ementa APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. AFASTADA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. ENUNCIADO SUMULAR Nº 543 STJ. LUCROS CESSANTES. NÃO COMPROVADOS. DANO MORAL. MAJORAÇÃO. PRIMEIRO RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SEGUNDO RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Quanto à gratuidade da justiça, impugnada pela primeira apelante, cabe a esta comprovar a real situação financeira da outra parte. No entanto, analisando os autos, não há nenhum elemento que comprove a condição financeira da autora que a possibilite arcar com as custas processuais, tendo inclusive seu benefício concedido no processo originário. 2. Da análise do arcabouço probatório dos autos ficou consignado que, no momento que a sentença a quo foi prolatada, o atraso do imóvel já ultrapassava 17 meses, além dos 6 meses inicialmente prorrogáveis por previsão contratual. O documento “HABITE-SE” só foi expedido em fevereiro de 2020, portanto, mais de 2 anos após o acordo de entrega do imóvel. 3. Após o atraso em Janeiro/2018, a autora continuou adimplente até Maio/2019. Portanto, forçosa a conclusão de que, ainda que tivesse pago a prestação correspondente às chaves, cujo vencimento se daria apenas em Agosto/2019, a demandante, ora primeira apelada, ainda não receberia as referidas chaves. 4. Há presunção de veracidade apenas relativa e o documento apresentado não se mostrou suficiente a provar o gasto no montante de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) em lucros cessantes. A autora não conseguiu demonstrar o alegado prejuízo, não tendo juntado comprovantes das despesas oriundas do pagamento de aluguel, apenas uma declaração do locador. 5. A autora planejou a chegada de um filho contando com a conclusão e a entrega da moradia que adquiriu e teve as expectativas frustradas, tendo que morar na casa dos pais e, posteriormente à chegada da criança, alugar imóvel concomitante ao pagamento das parcelas da obra. Por outro lado, o montante arbitrado na sentença, a saber, R$ 5.000,00 (cinco mil reais), afigura-se desproporcional e inferior a ponto de não cumprir seu papel, mostrando-se mais razoável, na esteira da jurisprudência pátria, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). 6. Primeiro recurso conhecido e não provido. 7. Segundo recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0823838-65.2019.8.18.0140 - Relator: LUIZ GONZAGA BRANDAO DE CARVALHO - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 08/09/2021 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0823838-65.2019.8.18.0140

APELANTE: ROCHELE JULIANE LIMA FIRMEZA

Advogado(s) do reclamante: FRANCISCO ARRHENIUS BARROS DA ROCHA

APELADO: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA

Advogado(s) do reclamado: ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA

RELATOR(A): Desembargador LUIZ GONZAGA BRANDÃO DE CARVALHO

 

EMENTA

 

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. AFASTADA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. ENUNCIADO SUMULAR Nº 543 STJ. LUCROS CESSANTES. NÃO COMPROVADOS. DANO MORAL. MAJORAÇÃO. PRIMEIRO RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SEGUNDO RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Quanto à gratuidade da justiça, impugnada pela primeira apelante, cabe a esta comprovar a real situação financeira da outra parte. No entanto, analisando os autos, não há nenhum elemento que comprove a condição financeira da autora que a possibilite arcar com as custas processuais, tendo inclusive seu benefício concedido no processo originário. 2. Da análise do arcabouço probatório dos autos ficou consignado que, no momento que a sentença a quo foi prolatada, o atraso do imóvel já ultrapassava 17 meses, além dos 6 meses inicialmente prorrogáveis por previsão contratual. O documento “HABITE-SE” só foi expedido em fevereiro de 2020, portanto, mais de 2 anos após o acordo de entrega do imóvel. 3. Após o atraso em Janeiro/2018, a autora continuou adimplente até Maio/2019. Portanto, forçosa a conclusão de que, ainda que tivesse pago a prestação correspondente às chaves, cujo vencimento se daria apenas em Agosto/2019, a demandante, ora primeira apelada, ainda não receberia as referidas chaves. 4. Há presunção de veracidade apenas relativa e o documento apresentado não se mostrou suficiente a provar o gasto no montante de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) em lucros cessantes. A autora não conseguiu demonstrar o alegado prejuízo, não tendo juntado comprovantes das despesas oriundas do pagamento de aluguel, apenas uma declaração do locador. 5. A autora planejou a chegada de um filho contando com a conclusão e a entrega da moradia que adquiriu e teve as expectativas frustradas, tendo que morar na casa dos pais e, posteriormente à chegada da criança, alugar imóvel concomitante ao pagamento das parcelas da obra. Por outro lado, o montante arbitrado na sentença, a saber, R$ 5.000,00 (cinco mil reais), afigura-se desproporcional e inferior a ponto de não cumprir seu papel, mostrando-se mais razoável, na esteira da jurisprudência pátria, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). 6. Primeiro recurso conhecido e não provido. 7. Segundo recurso conhecido e parcialmente provido.

 

RELATÓRIO

 

ROCHELE JULIANE LIMA FIRMEZA, identificada processualmente, ajuizou Ação Declaratória c/c Indenização por Danos Morais e Pedido de Tutela Antecipada em desfavor de R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA, igualmente identificada, no que o Juiz de Direito da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina julgou parcialmente procedente a ação.

A sentença (id. 1822120) vergastada declarou a rescisão do instrumento particular de contrato de compromisso de compra e venda referente ao imóvel descrito no documento de id. 7090152; condenou a empresa requerida a restituir à suplicante o valor total pago e condenou a demandada a pagar o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais.

Inconformados, a ré interpôs a apelação de id. 1822124 e a autora manejou o recurso de id. 1822129.

Em suas razões recursais, a ré/apelante impugna a concessão de justiça gratuita e aduz que houve adimplemento substancial da obrigação, que cabem multas contratuais, que o apartamento já estava pronto e só não foi entregue porque a autora não pagou o valor das chaves, que não sobejam motivos para a rescisão contratual sem ônus e, consequentemente, para a devolução integral dos valores pagos; que mero atraso na entrega do bem não configura motivo para resolução do contrato e que teria ficado provada a culpa da apelada pela rescisão contratual, que a autora estava ciente das disposições do contrato quando o assinou, que a retenção de comissão de corretagem e que a multa por rescisão contratual são devidas, que não há que se falar em inexecução contratual e que danos morais não são devidos.

A parte autora/apelante, por outro lado, em seu recurso de apelação reitera a alegação de que houve, pelo menos, 18 meses de atraso na entrega do imóvel, que não tinha onde morar com a família que planejou e teve que residir de aluguel, importando em vários gastos. Requereu a reforma parcial da sentença para conceder lucros cessantes e majorar o valor de indenização por danos morais.

Rochele Juliane apresentou Contrarrazões à Apelação de RR Construções (id. id. 1822130).

RR Construções não apresentou Contrarrazões à Apelação de Rochele Juliane.

Decisão de admissibilidade (id. 1829851).

Encaminhados os autos ao Ministério Público Superior, o representante do Parquet deixou de opinar por não vislumbrar qualquer das hipóteses que justifiquem a sua intervenção.

É o relatório.

VOTO

O Desembargador BRANDÃO DE CARVALHO (Relator):

 

Recursos cabíveis e processados na forma da lei.

Extrai-se dos autos que a Sra. Rochele Juliane Lima Firmeza ajuizou Ação Declaratória c/c Indenização por Danos Morais e Pedido de Tutela Antecipada em desfavor de R. R. Construções e Imobiliária LTDA, sob a alegação de que, em 2015, realizou contrato de promessa de compra e venda de apartamento nº 201 do edifício Gardênia, do condomínio Solaris Flowers, empreendimento este sob responsabilidade de construção e incorporação da requerida/1ª apelante, para entrega futura no valor de R$ 265.000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil reais). Esse valor seria pago em 120 (cento e vinte) parcelas de R$ 1.895,00 (mil, oitocentos e noventa e cinco reais) e uma parcela, atualizada, de R$ 46.735,88 (quarenta e seis mil, setecentos e trinta e cinco mil reais e oitenta e oito centavos), referente ao valor da entrega das chaves.

De acordo com o contrato, a empresa se obrigou a entregar o apartamento pronto e em condições de moradia até JAN/2018, prazo prorrogável, pelo referido contrato, em até outros seis meses, portanto, JUL/2018. Ocorre que, embora quitasse as parcelas mensalmente, houve atraso injustificado na entrega de, pelo menos, 18 meses.

Na sentença recorrida (id. 1822120), o MM. Juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e declarou a rescisão do instrumento particular de contrato de compromisso de compra e venda referente ao imóvel descrito no documento de id. 7090152; condenou a empresa requerida a restituir à suplicante o valor total pago e condenou a demandada a pagar o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais. Também confirmou a tutela de urgência para determinar que a requerida se abstenha de realizar cobranças à requerente referente às prestações presentes e futuras decorrentes do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e de inscrever o nome da promovente nos órgãos de proteção ao crédito, ou excluir, no prazo de cinco dias, na hipótese de sua materialização.

Diante de tal decisão, tanto a autora como a ré apresentaram irresignação para com o conteúdo decisório, interpondo recursos de apelação, os quais serão examinados a seguir, de forma concomitante, conforme a melhor didática processual civil.

Antes de tudo, a primeira apelante impugnou a justiça gratuita concedida à apelada. Preliminarmente, quanto à gratuidade da justiça, está é baseada na premissa de insuficiência de renda para arcar com as despesas do processo, sem prejuízo do sustento próprio e de sua família.

O benefício da justiça gratuita constitui garantia constitucional prevista no artigo 5°, inciso LXXIV e compreende a assistência jurídica integral e gratuita a todos aqueles que não possuem recursos financeiros.

Logo, a concessão ou não do benefício está expressamente relacionada à condição financeira do postulante e se presume verdadeira a alegação de hipossuficiência apresentada pela parte, conforme previsto no §3°, art.99 do CPC/15.

A autora/apelada enfatizou que organizou toda a sua economia para adquirir o imóvel em questão juntamente com o seu marido e incluiu despesas e outros documentos nos presentes autos. Ressalvou que, apesar de ser funcionária pública, é a principal mantenedora do sustento da casa, tendo em vista que o marido encontra-se desempregado e impossibilitado de contribuir com despesas outras, especialmente diante da chegada de um filho.

Presumida como verdadeira tal alegação, cabe à parte contrária, ao impugnar tal pedido, comprovar a real situação financeira da outra parte. No entanto, analisando os autos, não há nenhum elemento que comprove a condição financeira da Autora que a possibilite arcar com as custas processuais, tendo inclusive seu benefício concedido no processo originário.

Portanto, diante do que foi exposto, não cabe provimento a impugnação ao pedido de justiça gratuito feita pelo Réu, uma vez que é verdadeiramente presumida a alegação de hipossuficiência, além de não restarem nos autos fatos que comprovem e caracterizem o contrário. Nesse sentido defiro o pedido de justiça gratuita. Passo a análise do Mérito recursal.

É incontroversa a relação jurídica havida entre as partes, bem como que houve o pagamento de 53 (cinquenta e três) parcelas, perfazendo R$ 104.418,94 (cento e quatro mil, quatrocentos e dezoito reais e noventa e quatro centavos) adimplidos pela autora.

A celeuma dos autos reside na irresignação da primeira apelante com a alegada inexecução contratual e com responsabilidade exclusiva pela resolução do contrato. Já a segunda apelante insurge-se contra a não concessão de lucros cessantes e com o valor arbitrado a título de danos morais.

Acrescento que certos requisitos devem ser observados quando da contratação, dentre eles, deve-se atentar para os princípios da função social do contrato e da boa-fé, conforme aludem os arts. 421 e 422, ambos do CCB/02.

O Art. 422 do Código Civil, ao definir que os contratantes são obrigados a observar a probidade e a boa-fé, tanto na conclusão do contrato, quanto na sua execução, veio a reforçar a ideia do pacta sunt servanda.

Ao tratar da força obrigatória dos contratos, ensina o ilustre jurista Sílvio de Salvo Venosa que “(...) Um contrato válido e eficaz deve ser cumprido pelas partes: “pacta sunt servanda”. O acordo de vontades faz lei entre as partes. Essa obrigatoriedade forma a base do direito contratual. O ordenamento deve conferir à parte instrumentos jurídicos para obrigar o contratante a cumprir o contrato ou a indenizar pelas perdas e danos. Não tivesse o contrato força obrigatória e estaria estabelecido o caos.”

Ato contínuo, verifica-se que a parte autora comprova o adimplemento considerável do contrato, conquanto a parte ré informa que o imóvel estava concluído e pronto para entrega, mas que a compradora deixou de adimplir a parcelas referente às chaves.

Não há um dever de provar, nem à parte contrária assiste o direito de exigir a prova do adversário. Há um simples ônus, de modo que o litigante assume o risco de perder a causa se não provar os fatos alegados e dos quais depende a existência do direito subjetivo que pretende resguardar através da tutela jurisdicional.

O art. 373 do Código de Processo Civil, fiel ao princípio do dispositivo, de forma clara e expressa, estabeleceu as regras que definem o ônus subjetivo da prova, repartindo-o da seguinte maneira:

 Art. 373. O ônus da prova incumbe:

(...)

II- ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

 Quem quer fazer valer um direito em juízo, deve provar os fatos que constituem o seu fundamento. Com a devida vênia, a insurgência recursal da primeira apelante não tem condições de vingar, senão vejamos.

Da análise do arcabouço probatório dos autos ficou consignado que, no momento que a sentença a quo foi prolatada, o atraso do imóvel já ultrapassava 17 meses, além dos 6 meses inicialmente prorrogáveis por previsão contratual. O documento “HABITE-SE” só foi expedido em fevereiro de 2020, portanto, mais de 2 anos após o acordo de entrega do imóvel.

Após o atraso em Janeiro/2018, a autora continuou adimplente até Maio/2019. Portanto, forçosa a conclusão de que, ainda que tivesse pago a prestação correspondente às chaves, cujo vencimento se daria em Agosto/2019, a demandante, ora primeira apelada, ainda não receberia as referidas chaves.

Os elementos constantes dos autos revelam a ocorrência de manifesta conduta lesiva da primeira apelante, cuja responsabilização decorre do direito básico do consumidor à efetiva reparação dos danos morais e materiais, previsto no art. 6º, VI, do CDC.

Ademais, configurado o inadimplemento, restando incontroverso o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, é plenamente justificável a rescisão do contrato, com o retorno das partes ao estado anterior. Nesse contexto, configurada a culpa exclusiva da promitente-vendedora, ora suplicante, não é viável a retenção de quaisquer valores pagos pela promitente compradora. A devolução deve ser realizada em parcela única, de acordo com entendimento sumular do Superior Tribunal de Justiça a respeito da matéria:

 Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

 Por outro lado, em relação ao segundo apelo, interposto por Rochele Juliane, concordo com o magistrado de primeiro piso, não entendendo ser cabível a indenização por perdas e danos no que se refere aos lucros cessantes. Há presunção de veracidade apenas relativa e o documento apresentado não se mostrou suficiente a provar o gasto no montante de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais). A autora não conseguiu demonstrar o alegado prejuízo, não tendo juntado comprovantes das despesas oriundas do pagamento de aluguel, apenas uma declaração do locador.

Os danos morais se revelam em espécie, pois o atraso prolongado na entrega do imóvel não se caracteriza como mero inadimplemento contratual e aborrecimento, ainda mais quando o contratante vê significativa quantia retida sem previsão de conclusão e sob gerência de empresa que não se propõe a ressarci-lo, sendo certo que a situação é apta a gerar sérios transtornos em seu dia a dia.

A autora planejou a chegada de um filho contando com a conclusão e a entrega da moradia que adquiriu e teve as expectativas frustradas, tendo que morar na casa dos pais e, posteriormente à chegada da criança, alugar imóvel concomitante ao pagamento das parcelas da obra.

A propósito, confiram-se os precedentes de diversos tribunais pátrios do país:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL. CONFIGURADO. - O atraso injustificado na entrega de imóvel por parte da construtora, frustrando as justas expectativas nela depositadas pelos adquirentes, gera dano moral indenizável - O quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório - Os honorários advocatícios devem ser fixados em valor suficiente para remunerar o trabalho do advogado, observados os critérios do art. 85, do CPC. (TJ-MG - AC: 10000200478568001 MG, Relator: Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 30/06/0020, Data de Publicação: 03/07/2020)

 EMENTA: APELAÇÃO. RESCISÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONSTRUTORA. OBRA NÃO INICIADA. DANO MORAL RECONHECIDO. -Comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido, impõe-se reconhecer o dano moral indenizável -O dano moral é patente, na medida em que, o descumprimento da obrigação pela Construtora, com atraso superior ao avençado da data prometida para a entrega do imóvel, constitui em ofensa moral, diante da frustração causada ao Mutuário, de receber a tão sonhada casa própria no prazo esperado. (TJ-MG - AC: 10180170024590001 MG, Relator: Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 16/05/2019, Data de Publicação: 24/05/2019)

 Nesse sentido, o montante arbitrado na sentença, a saber, R$ 5.000,00 (cinco mil reais), afigura-se desproporcional e inferior a ponto de não cumprir seu papel, mostrando-se mais razoável, na esteira da jurisprudência pátria, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Assim, o primeiro apelo, embora conhecido, não comporta provimento. O segundo apelo foi conhecido e parcialmente provido, tão somente para majorar o quantum indenizatório.

Desta forma, acertada também a distribuição do ônus sucumbencial entre as partes, não carecendo de qualquer reforma, devendo ser mantida.

Ante o exposto, afasto a preliminar de impugnação à justiça gratuita, ao tempo que, no mérito, voto pelo não provimento do primeiro recurso de apelação e pelo parcial provimento do segundo recurso de apelação, mantendo, no resto, os termos da r. sentença de primeiro grau. O Ministério Público Superior deixou de opinar por não vislumbrar interesse público a justificar sua intervenção.

 

Teresina, 05/09/2021

 

DES. BRANDÃO DE CARVALHO

RELATOR