AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DEVIDAMENTE RESPEITADO PELOS AGRAVADOS. RECURSO IMPROVIDO 1. Todos os contratos devem resguardar os ditames legais, dentre eles, um princípio basilar norteador dos contratos, qual seja, o da boa-fé contratual.2.De acordo com o artigo 22, incisos I e IV, da Lei de Locações, o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, assim como responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.3. Analisando os autos, consta-se que os Agravados entregaram o bem com todas as adequações necessárias para o seu funcionamento. 4. Recurso Improvido. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0716261-60.2019.8.18.0000 - Relator: LUIZ GONZAGA BRANDAO DE CARVALHO - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 27/08/2021 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0716261-60.2019.8.18.0000

AGRAVANTE: MARCUS SABRY AZAR BATISTA

Advogado(s) do reclamante: JOSE NORBERTO LOPES CAMPELO

AGRAVADO: NAILTON PASSOS & CIA. COMERCIO DE PETROLEO LTDA - EPP

RELATOR(A): Desembargador LUIZ GONZAGA BRANDÃO DE CARVALHO

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DEVIDAMENTE RESPEITADO PELOS AGRAVADOS. RECURSO IMPROVIDO 1. Todos os contratos devem resguardar os ditames legais, dentre eles, um princípio basilar norteador dos contratos, qual seja, o da boa-fé contratual.2.De acordo com o artigo 22, incisos I e IV, da Lei de Locações, o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, assim como  responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.3. Analisando os autos, consta-se que os Agravados entregaram o bem com todas as adequações necessárias para o seu funcionamento. 4. Recurso Improvido.

 

RELATÓRIO

 

    Cuida-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por MARCUS SABRY AZAR BATISTA, já processualmente qualificado nos autos da Ação de Rescisão Contratual C/C Indenização por Danos Materiais e Morais e Pedido de Tutela de Urgência Antecipada (proc. 0804105-52.2019.8.18.0031), ajuizada em face de NAILTON PASSOS & CIA. COMERCIO DE PETROLEO LTDA - EPP, também qualificado, inconformado com a decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba – PI, que negou a Tutela de Urgência.

            Argumenta o Agravante, em apertada síntese que celebrou contrato de aluguel de um posto de gasolina localizado na Av. Pinheiro Machado, nº 130, Bairro Rodoviária, Parnaíba-PI, com a empresa agravada no dia 11.12.2017, com prazo preestabelecido de 36 (trinta e seis) meses e aluguel fixado no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), pago até o dia 11 (onze) de cada mês; que no dia 02.11.2019, o posto de combustível locado foi embargado pela Secretaria do Meio Ambiente (Doc.07), sendo lacrado conforme fotos (Doc. 08), como forma de impedir que permaneça em atividade em razão da constatação de falhas estruturais, em especial na instalação das bombas de combustíveis; que indiscutível a configuração da rescisão contratual por culpa exclusiva de seu proprietário, ora agravado; que com o objetivo de evitar prejuízos além dos já sofridos, foi requerido, em caráter de Tutela de Urgência Antecipada, que o Agravante permanecesse até julgamento final do processo, sem efetuar o pagamento dos alugueis previsto no contrato ainda em vigor, desde a data da interdição do ponto comercial, dia 02.11.2019, autorizando-o a depositar em juízo o valor do aluguel vencido no dia 11.11.2019, proporcional aos dias que o ponto comercial funcionou, bem como que a agravada se abstenha de incluir nome do Recorrente e/ou a fiadora do contrato nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária não inferior a R$ 10.000,00 (dez mil reais), na hipótese da ocorrência descumprimento da obrigação imposta.

            Aduz que a decisão agravada é teratológica, porque impõe ao Agravante a obrigação de pagamento do aluguel de um posto de combustível, que foi interditado pelo Estado; que a decisão é tão absurda, que ainda se funda na hipótese do Agravante ter conhecimento das falhas no momento que alugou o posto de combustível, como se isso fosse argumento jurídico para manutenção de um contrato, que a partir da intervenção estatal se tornou impossível de ser mantido, mesmo contra a vontade das partes contratantes; que o Douto Julgador de piso não levou em consideração que o posto de combustível está sem funcionar, frustrando o objeto do contrato integralmente, não sendo possível que o Agravante seja obrigado a permanecer efetuando pagamento do aluguel de alto valor, mesmo impedido de explorar o bem alugado, interditado que foi pela SEMA, por culpa exclusiva do Agravado. 

            Pontua que extrai-se da decisão agravada que o julgador de primeiro grau atribuiu ao Recorrente o ônus de arcar com o pagamento de um contrato que não pode ser dado cumprimento por culpa da parte recorrida, já que o ponto comercial não está em estado de servir ao uso a que se destina; que é indiscutível a culpa da recorrida, proprietária do ponto alugado e pela construção e instalação do Posto de Combustível embargado; que de acordo com o artigo 22, incisos I e IV, da Lei de Locações, o locador é obrigado a “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”, assim como “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”. 

            Sustenta que resta devidamente comprovada a presença da verossimilhança das alegações do Recorrente, bem como do perigo de dano, requisitos estes autorizadores da concessão de tutela de urgência antecipatória antecedente em conformidade com o art. 300 do Código de Processo Civil, para que seja o Autor/Agravante desobrigado de efetuar o pagamento relativo aos alugueis do posto de combustível, em razão da interrupção da exploração da atividade empresária por conta da interdição do estabelecimento, e seja determinado ao Requerido/Agravado que se abstenha de cobrar ou executar o Autor ou sua fiadora, bem como de incluí-los nos órgãos de proteção ao crédito; que o autor/agravante está desde o dia 02.11.2019, data da interdição do ponto comercial por ele alugado, sem poder faturar, pois não pode explorar a atividade comercial em razão da interdição; que não bastasse, as bombas que continham combustível foram lacradas, impossibilitando o Agravante de retirar o produto remanescente que, por ser substância volátil, vem se perdendo dia após dia; que desde a interdição o autor vem mantendo o pagamento, conforme comprovantes em anexo, situação que só lhe prejudica e o recorrido, que deu causa à interdição, permanece em situação vantajosa; que continuar sendo obrigado a pagar o aluguel só vai aumentar os prejuízos já sofridos; que vale dizer que no dia 12.12.2019 o Agravante recebeu comunicação da empresa Petróleo Sabba S. A., dando conta que desde o dia 12.11.2019 não foi verificada a aquisição da totalidade de combustível prevista no contrato que possuem, invocando a aplicação de medidas contratuais cabíveis; que recebeu também Carta de Notificação do SPC, informando que o Agravado promoveu a abertura de registro de débito referente ao pagamento do aluguel vencido no dia 11.11.2019, já pago, conforme comprovante de pagamento; que o fumus boni iuris e periculum in mora restam demonstrados, razão pela qual deve ser concedido efeito suspensivo ao presente Agravo, desobrigando o Agravante de continuar pagando o aluguel previsto no contrato que se pretende rescindir ao final da lide, ficando o recorrido impedido de incluir o nome do Autor e da sua fiadora em cadastros de inadimplentes; que a decisão agravada não possui fundamentação jurídica e não faz referência ao ponto principal que fundamenta o pedido liminar, a interdição do ponto comercial alugado; que a decisão recorrida não apresenta fundamento legal compatível com o alegado e comprovado nos autos, portanto não enfrenta o ponto principal da lide, pois, sequer faz referência ao fato do imóvel locado ter sido interditado. 

            Argumenta que não faz nenhum sentido obrigar alguém a pagar pelo aluguel de um negócio que não pode funcionar por intervenção Estatal, e em virtude de irregularidades na sua construção, especialmente se tratando de posto de combustível, que é uma atividade de risco para toda a população; que a decisão agravada não pode prosperar e deve ser reformada, tanto porque causa grave e irreparável dano ao Agravante, como também desprovida de fundamentação.

            Requer o conhecimento e o deferimento imediato de efeito suspensivo pleiteado, no sentido suspender a decisão recorrida e determinar que o Agravante se abstenha de efetuar o pagamento do Aluguel do posto de combustível locado, até decisão final, desde a data da interdição do ponto comercial alugado, e seja determinado ao Agravado que se abstenha de inscrever o Agravante e/ou sua fiadora nos órgãos de proteção ao crédito por supostas dívidas decorrentes da relação locatícia em questão, sob pena de multa diária em valor não inferior a R$ 10.000,00 (dez mil reais); ao final, requer o provimento do agravo de instrumento interposto, determinando a suspensão do pagamento dos alugueis até julgamento final da ação proposta.

Decisão monocrática de minha autoria (ID. Num 1320740), onde concedi o efeito suspensivo ao respectivo recurso

Irresignado com isto, os Agravados apresentaram contrarrazões (ID. Num 1392740), bem como Agravo interno, de número 0759489-51.2020.8.18.0000, contra a  decisão monocrática. Fundamenta que a decisão que concedeu efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento deve ser modificada, vez que em nenhum dos processos de emissão e renovação de licença ambiental foi cobrado a instalação do aludido equipamento de proteção.

Aduz que ao conceder efeito suspensivo, não foi levado em consideração, que havia licença ambiental vigente quando houve o embargo do posto de combustível, onde resta claro que foram cumpridas todas as etapas de adequação do projeto de um posto de combustível, que o embargo do aludido posto se deu por órgão de fiscalização incompetente, que a obrigação em manter o posto de combustível em funcionamento é do locatário ora agravante, devendo para tanto, operar e efetuar a manutenção dos tanques de armazenamento, bombas de abastecimento e os demais equipamentos que são ou venham ser necessários à operação do posto.

Afirma que a culpa pela suspensão das atividades comerciais do estabelecimento alugado se deu por única e exclusiva culpa do agravante, restando patente que os agravantes poderão sofrer grave crise financeira com a manutenção da decisão guerreada, vez que não podem receber o posto no estado em que se encontra.

Diante do exposto, os Agravados buscam pela improcedência do Agravo de Instrumento.

Decisão monocrática proferida no Agravo Interno de número 0759489-51.2020.8.18.0000 (ID. Num 3708310), onde deferi o pedido de efeito suspensivo ao Agravo Interno e determinei a sustação dos efeitos da decisão por este Relator nos autos do Agravo de Instrumento nº 0716261-60.2019.8.18.0000, restabelecendo, via de consequência, os efeitos da decisão proferida pelo Juízo de origem que não concedeu a tutela de urgência na ação originária.

É o relatório.

VOTO

 

No presente caso, a questão ora debatida cinge-se à análise da possibilidade ou não da rescisão do contrato de locação de imóvel, Posto Vitória, não podendo em qualquer hipótese desenvolver outra tipo de atividade, ou seja, alterar a finalidade de posto de combustível, consoante cláusula 4ª do contrato que reza, in verbis:

“O imóvel ora locado já recebe uso COMERCIAL (Posto Vitória), não podendo, em qualquer hipótese, ser alterada essa finalidade.” 

             

            Assim o sendo, o locatário, ora agravante, teria que continuar a desenvolver a mesma atividade comercial, para isso o locador teria que entregar o bem nas perfeitas condições para o uso do mesmo. Ato contínuo, é sabido que todos os contratos devem resguardar os ditames legais, dentre eles, um princípio basilar norteador dos contratos, qual seja, o da boa-fé contratual.

            De acordo com o artigo 22, incisos I e IV, da Lei de Locações, o locador é obrigado a “ entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”, assim como “ responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”.

            Deste modo, o locador deve entregar o imóvel apto à sua finalidade precípua, a locação, não podendo embaraçá-la. Se o mesmo não sabe da existência de um vício, isso não exime o locatário atual de providenciar, também, qualquer reparo emergencial e passar os custos, devidamente combinados, ao locador, mas que não pode ser feito no presente caso, ante o embargado do posto feito pela SEMA.

            Nesse sentido, colaciono julgado que se amolda ao presente caso:

           

         APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE LOCAÇÃO CUMULADA COM AFASTAMENTO DE MULTA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRÉ IMOBILIÁRIA, POR AUSÊNCIA DE QUALQUER ADMINÍCULO DE PROVA ACERCA DE EVENTUAL NEGLIGÊNCIA E POR SER MERA MANDATÁRIA DO LOCADOR. SENTENÇA MANTIDA NO PONTO ESPECÍFICO. VÍCIOS OCULTOS DO IMÓVEL COMPROVADOS, DE MODO A AFASTAR A MULTA CONTRATUAL PACTUADA. PLEITO INDENIZATÓRIO MATERIAL CARENTE DE PROVA. INDENIZAÇÃO EXTRAPATRIMONIAL DEVIDA, ANTE À SITUAÇÃO VIVENCIADA. SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.(Apelação Cível, 70080628894, décima sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Deborah Coleto Assumpção de Moraes,Julgado em: 16/5/19)”.

 

            Ocorre que no caso em apreço, o deferimento anterior da licença ambiental, conforme comprovado pelos Recorridos, demonstra que os Agravados entregaram o bem com todas as adequações necessárias para que o posto de combustível funcionasse. Além disso, a discussão só veio ocorrer 02 anos após a assinatura do contrato, já sob a administração do Agravante, tornando-se inviável qualquer alteração neste momento.

 

Dessa forma, voto pelo improvimento do agravo de instrumento.

 

Teresina, 25/08/2021