APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0800484-94.2023.8.18.0067
APELANTE: CONSTRUTORA PATRICIA LIMITADA
Advogado(s) do reclamante: MARIO NILTON DE ARAUJO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO MARIO NILTON DE ARAUJO, FABIO RENATO BOMFIM VELOSO
APELADO: SZ AGROPECUARIA LTDA
Advogado(s) do reclamado: WANDERVAL POLACHINI, DANIEL EUFRÁSIO DE SOUSA ALVES
RELATOR(A): Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E PERDAS E DANOS. JULGAMENTO ANTECIPADO. CERCEAMENTO DE DEFESA INEXISTENTE. VENDA AD MENSURAM. ADIMPLEMENTO. MORA DO PROMITENTE VENDEDOR. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.         Apelação cível contra sentença que julgou procedentes pedidos de adjudicação compulsória, consignação em pagamento, abatimento de preço e indenização por perdas e danos, bem como rejeitou reconvenção, reconhecendo mora do promitente vendedor e determinando imissão na posse.

2.         Fato relevante. Promissária compradora efetuou pagamento substancial do contrato e promoveu consignação do saldo após recusa da vendedora em outorgar escritura pública.

3.         Decisões anteriores. Sentença reconheceu venda ad mensuram, deferiu abatimento proporcional, condenou em perdas e danos e aplicou multa por litigância de má-fé.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.         Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado sem perícia; (ii) saber se a venda foi ad corpus ou ad mensuram; (iii) saber se estão presentes os requisitos da adjudicação compulsória e da indenização por perdas e danos; (iv) saber se é cabível a condenação por litigância de má-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.         Inexiste cerceamento de defesa. Prova documental suficiente. Juiz pode indeferir provas inúteis. Aplicação dos arts. 370 e 371 do CPC.

4.         Configurado adimplemento. Pagamento antecipado relevante e consignação do saldo. Mora exclusiva da vendedora que não compareceu para outorga da escritura.

5.         Cabível adjudicação compulsória. Presentes contrato válido, pagamento e recusa injustificada. Aplicação dos arts. 1.417, 1.418 e 464 do CC.

6.         Venda caracterizada como ad mensuram. Área do imóvel essencial para fixação do preço. Cabível abatimento proporcional. Art. 500, § 1º, do CC.

7.         Devida indenização por perdas e danos. Privação da posse gerou lucros cessantes e danos emergentes. Aplicação dos arts. 389, 395 e 402 do CC.

8.         Mantida condenação por litigância de má-fé. Conduta da parte caracterizou alteração da verdade dos fatos e resistência injustificada. Arts. 80 e 81 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.         Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. Não há cerceamento de defesa quando a prova documental é suficiente ao julgamento antecipado da lide. 2. É cabível adjudicação compulsória quando comprovados contrato, pagamento e recusa injustificada do vendedor. 3. Em contrato de compra e venda imobiliária, sendo a área elemento essencial, caracteriza-se venda ad mensuram, admitindo abatimento proporcional do preço. 4. O inadimplemento contratual com privação da posse gera dever de indenizar por perdas e danos. 5. Configura litigância de má-fé a resistência fundada em distorção dos fatos comprovados nos autos."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 127; CPC, arts. 370, 371, 355, 487, I, 80 e 81; CC, arts. 389, 395, 402, 421, 422, 464, 500, §§ 1º e 3º, e 1.417 e 1.418.
Este texto ficará em itálico. Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC nº 5004817-51.2021.8.13.0518, Rel. Des. Shirley Fenzi Bertão, 11ª Câmara Cível, j. 21.02.2024; TJ-MG, AC nº 6921949-97.2007.8.13.0024, Rel. Des. Fausto Bawden, 9ª Câmara Cível, j. 11.04.2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 15/05/2026 a 22/05/2026, acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por Construtora Patrícia Ltda. em face da r. sentença prolatada pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Piracuruca/PI, nos autos da “ação de adjudicação compulsória c/c consignação em pagamento c/c abatimento de valor c/c imissão de posse c/c Tutela de Urgência Antecipada”, movida por SZ Agropecuária Ltda, em desfavor da Apelante.

Na sentença recorrida, o Magistrado de 1º Grau julgou procedente a Ação e rejeitou a reconvenção, nos termos do art. 487, I, do CPC, tornando definitivo o contrato de promessa de compra e venda firmado e deferindo tutela provisória de urgência para determinar a indisponibilidade dos bens imóveis objetos do contrato, imissão provisória na posse do autor, consignação em conta judicial da parcela restante do contrato – R$ 2.218.532,10 (dois milhões e duzentos e dezoito mil e quinhentos e trinta e dois reais e dez centavos), fixando multa diária de cem mil reais em caso de descumprimento, bem como condenou a parte apelante em indenização por perdas e danos ao autor no importe de 10% (dez por cento) do contrato, multa de 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa por litigância de má-fé e honorários de sucumbência no importe de 20% (vinte por cento) do valor atualizado da causa.

Na sentença dos Aclaratórios opostos, o Juiz de origem sanou omissão quanto ao valor da consignação em pagamento para abater o valor já deposito a título de caução pelo Apelado, resultando o valor de R$ 1.780.585,93 (um milhão e setecentos e oitenta mil e quinhentos e oitenta e cinco reais e noventa e três centavos) e, referente ao pedido incidental realizado para correção e adequação dos números de matrículas, deferiu o pedido de indisponibilidade dos bens imóveis objetos do contrato, “cujas matrículas são: 6117 (4231 e 4520, ambas fechadas e referentes ao mesmo imóvel), 6118, 6119 (4295 e 4521, ambas fechadas e referentes ao mesmo imóvel), 6120 (4229 e 4523, ambas fechadas e referentes ao mesmo imóvel) e 6121 (4230 e 4522, ambas fechadas e referentes ao mesmo imóvel)”.

Em suas razões recursais, a Apelante pugna, preliminarmente, pela cassação da sentença sob o argumento de nulidade por cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da lide sem a produção de prova pericial. No mérito, requer a reforma integral do decisum para julgar improcedentes os pleitos exordiais, argumentando, em síntese: (i) que a venda do imóvel ostentou a natureza ad corpus, e não ad mensuram, rechaçando o direito ao abatimento proporcional do preço; (ii) a inexistência de quitação integral do contrato, condição sine qua non para a adjudicação compulsória; e (iii) a insubsistência da condenação em perdas e danos.

Nas suas contrarrazões, a Apelada (SZ Agropecuária Ltda.) defendeu, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por manifesta intempestividade, argumentando que os embargos de declaração opostos anteriormente pela Apelante não haviam sido conhecidos e, por isso, não teriam o condão de interromper o prazo recursal. No mérito, rechaçou a tese de cerceamento de defesa, sustentando que a vasta prova documental anexada — em especial a Ata Notarial e a declaração do corretor de imóveis atestando o não comparecimento da construtora para a assinatura da escritura — não sofreu impugnação específica, sendo suficiente para o livre convencimento do juiz e para comprovar o descumprimento contratual e a mora exclusiva da alienante. 

Na decisão de ID. 30524906, foi rejeitada a impugnação da parte Apelada para considerar tempestivo o Apelo interposto, bem como foi indeferido o pedido de Justiça gratuita, considerando a ausência de prova dos requisitos necessários ao seu deferimento quando foi instada para tanto, mas possibilitou-se o pagamento parcelado do preparo recursal.

Dispensa-se a remessa dos autos ao Ministério Público por não se tratar de hipótese que demande sua intervenção obrigatória, nos termos do art. 127, caput, da Constituição Federal, bem como dos arts. 176 e 178, incisos I a III, do Código de Processo Civil.

É o relatório.

VOTO

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade — inclusive com o recolhimento das custas de preparo de forma parcelada, conforme deferido, e atestada a tempestividade recursal diante do efeito interruptivo dos embargos de declaração outrora opostos —, conheço do recurso e o recebo apenas no seu efeito devolutivo (tendo em vista a concessão de tutela provisória – a teor do art. 1.012, § 1º, V, do CPC).

Passo à análise pormenorizada das teses devolvidas a esta Corte.

II – DA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

Consoante relatado, a Apelante suscitou questão preliminar, aduzindo a ocorrência de cerceamento de defesa sob o argumento de que o juízo incorreu em error in procedendo ao julgar a lide de forma antecipada sem realizar a produção da prova pericial, asseverando que a ausência de prova pericial técnica de engenharia comprometeu a elucidação quanto à exata extensão do imóvel e à aferição do seu valor real.

Pois bem, tem-se que o ordenamento jurídico pátrio adota, no tocante à valoração probatória, o princípio do livre convencimento motivado ou da persuasão racional (artigo 371 do Código de Processo Civil). Por corolário, o magistrado é o destinatário final das provas, incumbindo-lhe, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do processo e indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, conforme disposição do art. 370, caput e parágrafo único, do CPC. Cite-se os referidos dispositivos legais:

Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

 Art. 371. O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento.

O instituto do julgamento antecipado da lide, consagrado no artigo 355, inciso I, do CPC, não traduz mera faculdade, mas verdadeiro dever-poder do juiz, consagrando os princípios da celeridade e da economia processual, sempre que a questão de mérito for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de dilação probatória.

Com efeito, voltando-se a análise detida do caderno processual revela que a produção de qualquer prova é desnecessária ao deslinde da controvérsia, já que a matéria debatida nos autos, qual seja, a extensão do imóvel e à aferição do valor, já se encontra suficientemente esclarecida pela prova documental.

O arcabouço documental colacionado aos autos revela-se farto e absolutamente suficiente para a formação do convencimento motivado do julgador. Os instrumentos contratuais, a ata notarial e os comprovantes de depósitos carreados na fase postulatória formam um conjunto probatório robusto. A realização de perícia, figuraria como diligência inócua frente à robustez da prova documental já encartada, que delimita expressamente as condições do negócio jurídico.

A corroborar tal entendimento, cite-se os seguintes precedentes jurisprudenciais à similitude:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL - ACOLHER - RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RECUSA DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA - QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS - NOVA PROMESSA DE COMPRA E VENDA SUCESSIVA - TRANSMISSIBILIDADE DO DIREITO À ADJUDICAÇÃO AO ÚLTIMO ADQUIRENTE - POSSIBILIDADE - NECESSIDADE DE RECOLHIMENTO DOS IMPOSTOS DE CADA CADEIA NEGOCIAL - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Segundo dispõe o art. 1 .013, § 1º, do CPC, apenas serão objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal as questões "suscitadas e discutidas no processo", não se admitindo inovação recursal. 2. Não há cerceamento de defesa, quando os documentos constantes dos autos permitem o julgamento do processo no estado em que se encontra. 3. Em autos de adjudicação compulsória, exige-se comprovação da existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, do pagamento do preço e da recusa na outorga da escritura pública pelo alienante. 4. Demonstrados os requisitos necessários, ônus que compete à parte autora, impõe-se reconhecer o direito à adjudicação compulsória. 5 . Celebrados dois contratos sucessivos de promessa de compra e venda, reconhece-se a transmissibilidade do direito de exigir a outorga de escritura pública pelo último adquirente, com a ressalva de que a adjudicação do imóvel fica condicionada ao recolhimento dos tributos da cadeia de transmissão, obrigação a ser assumida por cada promitente comprador, sob pena de se chancelar a evasão fiscal. 6. Recurso parcialmente conhecido e parcialmente provido. (TJ-MG - Apelação Cível: 50048175120218130518, Relator.: Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 21/02/2024, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/02/2024) (Grifos nossos).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. HIPOSSUFICIÊNCIA COMPROVADA NESTA INSTÂNCIA RECURSAL. EFEITO SUSPENSIVO. INADEQUAÇÃO. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DO PÓLO PASSIVO E DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRESENÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. De acordo com o art. 5º, LXXIV da Constituição da República, o Estado poderá prestar assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos. 2. Para concessão do efeito suspensivo ao recurso, é necessário que a parte realize o requerimento em petição separada dirigido ao Tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e a sua distribuição. 3. Constatado que o marido da parte demandada foi devidamente citado e permaneceu inerte, sendo-lhe decretada a revelia, não há se falar em nulidade da sentença por ausência de citação. 4. Demonstradas as razões de fato e de direito pelas quais se chegou à decisão final, ainda que de forma sucinta, não há falar em nulidade da sentença, por ausência de fundamentação. 5. Compete ao Julgador avaliar a necessidade ou conveniência da realização da prova pretendida, sem que disso resulte cerceamento de defesa, sendo-lhe facultado o indeferimento de provas que entender desnecessárias, ou manifestamente protelatórias, sob pena de se atentar contra o princípio da economia processual. 6. A ação para a adjudicação compulsória objetiva suprir a manifestação de vontade do proprietário que se recusa ou se mantêm inerte para outorgar a escritura do imóvel negociado entre as partes. 7. Comprovados satisfatoriamente os requisitos legais, impõe-se a procedência da demanda. 8. Preliminares rejeitadas e Recurso não provido. (TJ-MG - AC: 69219499720078130024 Belo Horizonte, Relator.: Des.(a) Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 11/04/2023, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/04/2023) (Grifos nossos).

Diante disso, há de se convir a desnecessidade de produção de prova pericial, destacado que a demanda para a adjudicação compulsória se restringe a supressão da manifestação de vontade do promitente vendedor que se recusa ou se mantêm inerte para outorgar a escritura do imóvel negociado entre as partes.

Rejeita-se, portanto, a preliminar de cerceamento de defesa.

III – DO MÉRITO

No mérito, consoante relatado, a Apelante se insurgiu contra a sentença procedente, requerendo a reforma integral para julgar improcedentes os pleitos exordiais, argumentando, em síntese: (i) que a venda do imóvel ostentou a natureza ad corpus, e não ad mensuram, rechaçando o direito ao abatimento proporcional do preço; (ii) a inexistência de quitação integral do contrato, condição sine qua non para a adjudicação compulsória; (iii) a insubsistência da condenação em perdas e danos; e (iv) da inexistência de conduta a justificar a condenação por litigância de má-fé. 

De início, convém rememorar as disposições dos arts. 421 e 422 do Código Civil, nas quais concedem às partes estabelecerem relações contratuais conforme livre manifestação de vontade – liberdade contratual – a qual será exercida nos limites da função social do contrato, presumindo-se paritários e simétricos (sendo admitida exceções ante a presença de elementos concretos que justifiquem) e guardando os princípios da probidade e boa-fé, na literalidade:

Art. 421.  A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

Art. 421-A.  Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Com efeito, em razão de sua natureza sinalagmática, que pressupõe prestações e contraprestações equivalentes, o contrato exige execução conjunta e cooperativa pelos pactuantes. Esse alinhamento é essencial para tutelar a liberdade de contratar, a finalidade almejada pelo instrumento e a sua função social.

Ocorre que nas hipóteses de não cumprimento do avençado pelas partes a lei assegura, como consignou o Juiz de origem, a) ajuizar ação de obrigação de fazer para celebração de contrato definitivo em prazo razoável; b) ação de obrigação de fazer para suprimento da vontade da parte inadimplente pelo Juízo, atribuindo definitividade ao contrato e; c) converter a obrigação de fazer em obrigação de dar perdas e danos.

Na presente lide, a demandante, na qualidade de promitente compradora, valeu-se da ação de adjudicação compulsória — via adequada ante a existência de registro público do compromisso de compra e venda. Tal instituto produz consequências jurídicas idênticas àquelas da ação de obrigação de fazer voltada ao suprimento da declaração de vontade da parte em mora.

Assim, em se tratando de relação jurídica decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóveis, tendo que uma das partes se comprometeu a transmitir a propriedade, ao passo que a outra assumiu a contraprestação referente ao pagamento do valor do imóvel, de modo que se uma vez cumprido essa contraprestação e/ou esgotado o prazo o Juiz poderá suprir a vontade da parte inadimplente, consoante disposição do art. 464 do CC.

Nesse ponto, destaque-se que ocorreu o adimplemento substancial do contrato por parte da autora (SZ Agropecuária Ltda.). O pagamento deu-se, primeiramente, de forma antecipada no montante de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), valor este que, consoante demonstrado nos autos (IDs. 25930757, 25930758, 25930759) por meio de três transferência bancárias de um milhão de reais cada, foi recebido diretamente pelo representante da construtora. Posteriormente, diante da recusa injustificada da vendedora em outorgar a escritura definitiva, a compradora procedeu à requisição de consignação judicial do saldo devedor remanescente, já com o devido abatimento reconhecido pelo juízo em razão da diferença de área do imóvel (venda ad mensuram), consolidando assim a quitação do preço ajustado. 

Ademais, vale ressaltar que o contrato possui clausula de irretratabilidade e também previu que no dia 12/01/2023 (item “b”, da cláusula segunda) seria a data para a realização da escritura pública de compra e venda e o pagamento do valor restante, que é de R$ 2.218.532,10 (dois milhões e duzentos e dezoito reais e quinhentos e trinta e dois reais e dez centavos) já subtraindo o valor adiantado pela parte autora de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) em 01/12/2023.

Ocorre que na data de 12/01/2023, quando foi acordado para haver a formalização da escritura pública de compra e venda dos imóveis, o representante da empresa Apelante não compareceu à 2ª Serventia Extrajudicial de Tabelionato, da Comarca de Piracuruca/PI, para assinar a escritura Pública, fato que foi certificado através de Ata Notarial lavrada e na declaração do corretor de imóveis (ID. 25930756 e 25930761).

Com isso, resta indubitável que foi a própria Apelante quem deu causa ao embaraço negocial, incorrendo em mora accipiens e em manifesto inadimplemento contratual. A recusa deliberada e injustificada em outorgar a escritura pública, mesmo após o recebimento antecipado de mais da metade do valor global da avença, desnatura qualquer alegação de exceção de contrato não cumprido que a alienante tente invocar.

Ao frustrar a perfectibilização do negócio na data aprazada, a construtora violou frontalmente a cláusula de irretratabilidade e a boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais (art. 422 do Código Civil). A atitude desidiosa da vendedora deu azo para a compradora a socorrer-se da tutela jurisdicional para salvaguardar seus direitos, justificando não apenas a procedência da adjudicação compulsória mediante a consignação do saldo residual, mas evidenciando, de forma irrefutável, a responsabilidade exclusiva da Apelante pela não concretização voluntária da transferência imobiliária.

Nesse cenário, não há como atribuir à parte autora a quaisquer consequências de inadimplência, posto que a inexecução do contrato não decorreu de sua vontade ou omissão. Ao revés, o acervo probatório atesta que a compradora envidou todos os esforços para a conclusão do negócio, providenciando inclusive o pagamento substancial da avença e a consignação judicial do montante restante devido. Sendo assim, a responsabilidade pelo impasse recai exclusivamente sobre a construtora Apelante, que, ao faltar injustificadamente ao ato de assinatura da escritura, descumpriu seus deveres contratuais e deve, por conseguinte, arcar com os consectários de sua própria mora e inércia.

Logo, a Adjudicação Compulsória, com assento material nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e rito desenhado no direito adjetivo, constitui a via processual vocacionada a suprir a declaração de vontade do promitente vendedor que, de forma injustificada, se recusa ou se omite a outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda após o recebimento do preço, situação verificada nos autos e que satisfaz todos os pressupostos legais e demonstrada a mora ilegítima da Apelante, a sentença que substituiu a vontade da parte recalcitrante, deferindo a adjudicação compulsória, mostra-se escorreita.

Por conseguinte, quanto à compra e venda dos imóveis, tem-se que se pode dar levando em consideração a extensão ou área do bem, hipótese em que se verifica a compra e venda "ad mensuram" (art. 500, CC/02), ou será concretizada com base em coisa certa e determinada, sendo a extensão ou área do bem apenas um elemento elucidativo na compra e venda, situação em que se concretiza a venda "ad corpus" (art. 500, § 3º, CC/02). 

Analisando o contrato e a natureza da transação entabulada — a alienação de extensa área com destinação para o agronegócio à sociedade SZ Agropecuária Ltda. —, a mensuração exata do terreno é da essência do negócio. Em transações imobiliárias rurais de grande monta (superando a casa dos 5 milhões de reais), a extensão territorial dita a capacidade produtiva e, consequentemente, a própria viabilidade econômica do empreendimento.

Os documentos demonstram que a metragem foi fator elementar para a fixação do preço, desnaturando a tese de venda meramente enunciativa (ad corpus), como se observa do paragrafo único cláusula primeira do objeto do contrato, colaciona-se:

Sendo assim, identificada a divergência de área da área total enunciada (art. 500, § 1º, CC), assiste pleno direito à Apelada de pugnar pelo abatimento proporcional do preço, sendo irretocável a sentença neste capítulo.

A Apelante insurge-se também contra o capítulo da r. sentença que a condenou ao pagamento de indenização por perdas e danos fixada no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato. Em sua tese defensiva, argumenta que o provimento seria extra petita e que não haveria comprovação de prejuízo material que justificasse a reprimenda, alegando, ainda, que os honorários advocatícios e custas não comporiam o espectro dos danos materiais reparáveis.

A irresignação, contudo, não se sustenta diante da moldura fática e jurídica que permeia a presente lide.

O sistema civil pátrio consagra o princípio da reparação integral do dano (restitutio in integrum), alicerçado nos artigos 389, 395 e 402 do Código Civil. Segundo essa diretriz, a parte lesada pelo inadimplemento contratual tem o direito de ser reconduzida ao estado patrimonial em que se encontraria caso a obrigação tivesse sido fiel e pontualmente cumprida. As perdas e danos, portanto, englobam não apenas o que o credor efetivamente perdeu (danos emergentes), mas também o que razoavelmente deixou de lucrar (lucros cessantes).

No caso em testilha, o inadimplemento da Construtora Apelante não se resumiu a uma mera formalidade cartorária; ele gerou reflexos patrimoniais evidentes, atingindo o âmago da atividade empresarial da Apelada. Conforme cristalizado nos autos, a adquirente (SZ Agropecuária Ltda.) desembolsou, de forma antecipada, a expressiva quantia de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais) confiando na cláusula contratual que lhe assegurava a transferência da posse na data aprazada para a lavratura da escritura (12/01/2023).

Todavia, em razão da mora exclusiva e dolosa da Apelante, a Apelada viu-se impedida de adentrar no imóvel. A privação do labor e da fruição da área prolongou-se de maneira desarrazoada, visto que a posse somente foi concretizada após o cumprimento forçado do mandado de imissão, em 16/10/2023 — ou seja, mais de nove meses após a data limite fixada na avença.

Tratando-se de uma sociedade empresária do ramo agropecuário (SZ Agropecuária Ltda.), a posse de uma extensão de terra superior a dois mil hectares não possui fim meramente especulativo ou contemplativo, mas sim uma destinação econômica imediata. A privação do uso da terra por nove meses ceifou da adquirente a possibilidade de preparação do solo, do plantio de safra, da alocação de maquinário e da exploração pecuária. Essa janela de tempo ocioso e forçado traduz-se em inequívoco lucro cessante. A Apelante, ao reter indevidamente a posse de um bem que já havia sido substancialmente pago, apropriou-se do tempo e do potencial produtivo alheio, conduta que repulsa o ordenamento jurídico e impõe a devida compensação financeira.

Ademais, a exordial e as contrarrazões destacam os severos danos emergentes suportados. A recalcitrância da vendedora subverteu a via do adimplemento voluntário, forçando a Apelada a mobilizar recursos extraordinários para garantir um direito líquido, certo e já pago. A contratação de serviços advocatícios para o ajuizamento de uma ação de alta complexidade econômica e a assunção de pesadas custas judiciais representaram um desfalque imediato no fluxo de caixa da empresa agropecuária.

Embora o Superior Tribunal de Justiça (STJ) - AgInt no AREsp: 1926808 SP - possua precedentes no sentido de que os honorários contratuais, por si sós, não configuram dano material de forma automática, a jurisprudência moderna, ao interpretar o artigo 389 do Código Civil ("não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado"), admite que os custos inafastáveis e diretos decorrentes da necessidade de contornar a desídia ilícita da outra parte integrem o cômputo global do prejuízo. A Apelada não procurou o Judiciário por capricho, mas por absoluta necessidade de frear o abuso de direito da alienante.

Por conseguinte, o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, fixado pelo juízo singular a título de perdas e danos, afigura-se como uma métrica não apenas legal, mas profundamente justa e proporcional (razoabilidade). Esse montante não configura sentença extra petita — uma vez que o juiz, adstrito aos fatos narrados e amparado pelo princípio mihi factum dabo tibi ius, arbitrou um valor global que condensa e quantifica os meses de lucros cessantes (privação da safra e uso da terra), os danos emergentes sistêmicos e a imobilização do capital milionário da Apelada sem a devida contrapartida possessória.

Afastar ou minorar essa condenação equivaleria a chancelar o enriquecimento sem causa da construtora inadimplente e a esvaziar a força normativa dos contratos, razão pela qual a manutenção deste capítulo da sentença é medida que se impõe para a escorreita aplicação da justiça.

Por fim, quanto à condenação em multa por litigância de má-fé, a Apelante argumenta que a sua atuação no feito consubstancia mero exercício regular do direito de defesa e do contraditório, rechaçando qualquer intuito protelatório ou dolo processual.

Contudo, a irresignação não merece prosperar, devendo a penalidade ser mantida em sua integralidade.

O ordenamento processual civil pátrio consagra, em seu artigo 5º, o princípio da boa-fé processual, impondo a todos os sujeitos do processo o dever de comportar-se de acordo com a lealdade e a cooperação. Em contrapartida, o artigo 80 do Código de Processo Civil elenca, em rol exaustivo, as condutas que configuram a litigância de má-fé, punindo aquele que deduz defesa contra fato incontroverso (inciso I), altera a verdade dos fatos (inciso II) ou opõe resistência injustificada ao andamento do processo (inciso IV).

A análise detida dos autos revela que a conduta da Construtora Apelante desbordou, em muito, os limites do exercício legítimo do direito de defesa, adentrando na seara da deslealdade processual e material.

Primeiramente, observa-se o comportamento extrajudicial renitente da alienante, devidamente atestado por instrumento dotado de fé pública (Ata Notarial). A Apelante ausentou-se de forma deliberada e imotivada do ato de lavratura da escritura pública, mesmo após devidamente notificada e ciente da disponibilização do saldo devedor por parte da adquirente.

Transportando essa recalcitrância para a arena judicial, a Apelante adotou postura flagrantemente temerária ao sustentar a tese de "falta de quitação" e "inadimplemento" da Apelada. Ao assim proceder, a recorrente escamoteou a realidade fática e ignorou solenemente o depósito em consignação realizado de forma lícita pela compradora, bem como as evidências de que o próprio contrato previa a venda ad mensuram, o que justificava a retenção parcial e o abatimento do preço.

Distorcer a dinâmica dos fatos — transmudando a própria mora (ausência no cartório) em suposta culpa da parte adversa — e deduzir resistência baseada em premissas fáticas que a vasta documentação já havia fulminado caracterizam, inequivocamente, a alteração da verdade dos fatos e a oposição de resistência injustificada à efetivação do direito vindicado.

A propósito, cite-se o seguinte precedente jurisprudencial à similitude:

APELAÇÃO – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PROCEDÊNCIA EM RELAÇÃO AO CORRÉU APELANTE – CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS – PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO QUINQUENAL AFASTADA – CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA SEM VÍCIOS – EXPRESSA DECLARAÇÃO DE QUE RECEBEU OS TRATORES – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CONFIGURADA – RECURSO IMPROVIDO (TJ-SP - Apelação Cível: 10278886820178260506 Ribeirão Preto, Relator.: Ronnie Herbert Barros Soares, Data de Julgamento: 22/04/2026, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/04/2026).

A litigância de má-fé, neste contexto, não exige a demonstração de um dolo específico de causar dano, bastando a culpa grave e o abuso do direito de litigar, consubstanciados na insistência em teses patentemente infundadas diante de prova documental inconteste. O processo não pode ser utilizado como escudo para o descumprimento de obrigações contratuais clarividentes, tampouco como palco para a aventura jurídica descompromissada com a verdade.

Destarte, revelando-se escorreita a adequação típica da conduta da Apelante às hipóteses do artigo 80, incisos I, II e IV, do CPC, imperiosa é a manutenção da sanção imposta pelo juízo a quo, cujo percentual fixado sobre o valor da causa atende aos ditames da razoabilidade e da proporcionalidade estabelecidos no artigo 81 do mesmo diploma processual.

IV – DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, por atender aos requisitos legais de sua admissibilidade, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença vergastada, em todos os seus termos.

Mantenho os honorários em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, conforme a tese firmada sob o Tema Repetitivo nº 1059 do STJ e o que disciplina o art. 85, §§ 2º e 11º, do CPC.

É o voto.

Teresina/PI, data da assinatura eletrônica.

Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA

Relator