APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0800701-88.2018.8.18.0043
APELANTE: ALEXANDRA PEREIRA RODRIGUES FONTENELLE DE ARAUJO
Advogado(s) do reclamante: CARLOS ALBERTO FONTENELLE DE CASTRO FILHO, CAMILA PINHO DE SOUSA FONTENELLE DE ARAUJO
APELADO: VIVO S.A.
Advogado(s) do reclamado: GRACIELE PINHEIRO LINS LIMA
RELATOR(A): Desembargador HILO DE ALMEIDA SOUSA

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. COMPROVANTES DE PAGAMENTO A TERCEIROS ESTRANHOS. ÔNUS DA PROVA DO PAGAMENTO. CESSÃO CONTRATUAL SEM PROVA DE QUITAÇÃO VÁLIDA. DESPEJO E COBRANÇA DEVIDOS. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, julgou improcedentes os pedidos sob o fundamento de quitação dos aluguéis e exoneração da ré após cessão contratual, condenando a autora ao pagamento das verbas sucumbenciais. A apelante sustenta invalidade dos comprovantes de pagamento realizados a terceiros, nulidade da cessão sem seu consentimento e ausência de prova de quitação, requerendo a procedência dos pedidos iniciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há quatro questões em discussão: (i) definir se os comprovantes de pagamento realizados a terceiros estranhos ao contrato são aptos a demonstrar a quitação dos aluguéis; (ii) estabelecer se a cessão contratual afasta a responsabilidade da locatária sem prova de anuência da locadora; (iii) determinar se houve inadimplemento locatício imputável à apelada; e (iv) verificar a correção da distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A ação de despejo por falta de pagamento exige prova da relação locatícia e do inadimplemento, sendo suficiente o atraso no pagamento para caracterizar infração contratual.

2. Incumbe ao devedor comprovar o pagamento, como fato extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC, sendo inadmissível impor ao credor a prova negativa do não pagamento.

3. Comprovantes de pagamento realizados a terceiros não indicados no contrato não demonstram quitação válida, quando ausente prova de legitimidade dos destinatários ou de reversão dos valores à locadora.

4. A cessão contratual não afasta a responsabilidade da locatária originária perante a locadora sem prova de quitação das obrigações ou de eficácia plena da transferência no caso concreto.

5. A ausência de prova de pagamento válido conduz ao reconhecimento do inadimplemento em todo o período cobrado.

6. A ocupação do imóvel por terceiro não impede a decretação do despejo, quando vinculada à relação locatícia originária.

7. Verificado o inadimplemento, impõe-se a procedência dos pedidos de cobrança e despejo, com inversão dos ônus sucumbenciais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso provido.

Tese de julgamento: 1. O ônus de comprovar o pagamento dos aluguéis incumbe ao locatário, como fato extintivo do direito do locador. 2. Pagamentos realizados a terceiros estranhos ao contrato, sem prova de legitimidade, não configuram quitação válida. 3. A cessão contratual não afasta a responsabilidade do locatário originário sem demonstração de quitação ou eficácia plena perante o locador. 4. O inadimplemento contratual autoriza a procedência do despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I e II; CPC, art. 85, §2º; Lei nº 8.245/91, arts. 9º, III, e 59.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AI nº 2016376-90.2024.8.26.0000, Rel. Walter Exner, j. 17.05.2024; TJ-SP, AI nº 2278379-97.2024.8.26.0000, Rel. João Antunes, j. 16.10.2024; TJ-RJ, APL nº 0001791-80.2013.8.19.0054, Rel. Des. Marcelo Lima Buhatem, j. 08.04.2021; TJ-CE, Apelação Cível nº 0891228-90.2014.8.06.0001, Rel. Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, j. 28.06.2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 15/05/2026 a 22/05/2026, acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por ALEXANDRA PEREIRA RODRIGUES FONTENELLE DE ARAUJO em face da sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Buriti dos Lopes/PI, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança ajuizada em desfavor de VIVO S.A. (TELEFÔNICA BRASIL S.A.).

A decisão recorrida julgou improcedentes os pedidos iniciais, ao fundamento de que a parte ré comprovou a quitação dos aluguéis referentes ao período de maio a agosto de 2018, bem como que, após a cessão contratual ocorrida em 31/07/2018, não poderia ser responsabilizada pelos débitos subsequentes. Ademais, consignou que incumbia à autora comprovar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu. Ao final, condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões recursais a apelante sustenta, em síntese, que: (i) a sentença considerou válidos comprovantes de pagamento realizados em favor de terceiros estranhos à relação contratual, o que inviabilizaria o reconhecimento da quitação; (ii) a cessão contratual alegada pela apelada é nula por ausência de consentimento da locadora, permanecendo a responsabilidade da recorrida pelas obrigações locatícias; (iii) há responsabilidade objetiva da apelada pelo pagamento dos aluguéis inadimplidos; (iv) a sentença incorreu em erro ao lhe impor o pagamento das custas e honorários advocatícios; (v) a quitação exige prova inequívoca, inexistente no caso concreto; e (vi) houve violação ao princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais. Ao final, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, com o reconhecimento da inadimplência da apelada e procedência dos pedidos iniciais, além da inversão dos ônus sucumbenciais.

Contrarrazões apresentadas nas quais a apelada VIVO S.A. (TELEFÔNICA BRASIL S.A.) sustenta, em síntese, que: (i) comprovou documentalmente a quitação dos aluguéis referentes aos meses de maio a agosto de 2018; (ii) houve cessão válida do contrato à empresa Telxius Torres Brasil Ltda. em 31/07/2018, exonerando-a das obrigações posteriores; (iii) a apelante não impugnou oportunamente os documentos apresentados, operando-se a preclusão; (iv) inexiste prova de inadimplemento; e (v) a sentença deve ser mantida integralmente por seus próprios fundamentos. Ao final, requer o desprovimento do recurso.

Por decisão monocrática, o recurso foi recebido em seu duplo efeito, nos termos do art. 1.012 do CPC.

Autos não encaminhados ao Ministério Público Superior, por não se tratar de hipótese que justifique sua intervenção, nos termos do Provimento Conjunto Nº 163/2026 - PJPI/TJPI/SECPRE.

É o relatório.

VOTO DO RELATOR

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Conheço da Apelação Cível, visto que preenchidos os seus pressupostos subjetivos e objetivos de admissibilidade.

II-DO MÉRITO

A matéria controvertida devolvida a este colegiado cinge-se, de forma pormenorizada, à análise: (i) da validade dos comprovantes de pagamento apresentados pela apelada, especialmente diante da alegação de que foram realizados em favor de terceiros estranhos ao contrato; (ii) da eficácia jurídica da cessão contratual realizada em 31/07/2018, notadamente quanto à necessidade de consentimento da locadora; (iii) da existência ou não de inadimplemento locatício imputável à apelada; e (iv) da correção da condenação sucumbencial imposta à apelante.

Inicialmente, cumpre destacar que a ação de despejo por falta de pagamento encontra fundamento nos arts. 9º, III, e 59 da Lei nº 8.245/91, exigindo, para sua procedência, a presença cumulativa de requisitos essenciais, dentre os quais se destacam: a existência de relação locatícia válida, o inadimplemento contratual e, sobretudo, a permanência da posse direta do imóvel pelo réu.

Na ação de despejo por falta de pagamento basta que o locatário atrase o pagamento para que, transcorrido o prazo estipulado no contrato, possa o locador mover-lhe a ação de despejo por falta de pagamento. A causa de pedir na ação de despejo por falta de pagamento é o de rescisão do contrato de locação pela prática de uma infração legal e contratual, que é o não pagamento pontual dos aluguéis.

No caso concreto, verifica-se, a partir da própria narrativa defensiva e dos elementos constantes dos autos, que houve cessão do contrato de locação à empresa Telxius Torres Brasil Ltda., em 31/07/2018.

A alegação de que o imóvel teria sido ocupado por terceiro não se revela suficiente para afastar a tutela de despejo, uma vez que não há prova de que tal ocupação seja autônoma ou desvinculada da relação locatícia inicialmente estabelecida com a apelada.

A propósito, a jurisprudência pátria tem evoluído no sentido de admitir a decretação de despejo também em face de ocupantes que, embora não figurem formalmente no contrato, mantêm a posse do imóvel em decorrência da relação locatícia, não sendo exigível o ajuizamento de ação possessória autônoma. Devendo haver procedência do despejo.

Senão vejamos entendimento jurisprudencial:

Agravo de Instrumento. Despejo por falta de pagamento c.c. cobrança. Decisão que indeferiu pedido liminar de despejo de terceiro ocupante do imóvel, sob fundamento de ser a reintegração de posse a via adequada para esse fim. Parte que pretende, em caráter liminar, o despejo de sublocatário irregular em contrato de locação. Cabimento. Prova segura – inclusive mediante cumprimento de mandado de constatação por Oficial de Justiça – de que o ocupante do imóvel se trata efetivamente de terceiro estranho à relação contratual. Sublocação ilegítima ou ocupação por terceiro que não obsta o cumprimento da ordem de despejo. Requisitos do artigo 300 do CPC/15 satisfeitos. Decisão reformada. Recurso provido.(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2016376-90.2024.8.26.0000 Praia Grande, Relator: Walter Exner, Data de Julgamento: 17/05/2024, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/05/2024)

Agravo de Instrumento – Locação residencial – Ação de Despejo por Infração Contratual e Falta de Pagamento cumulada com cobrança – Tutela de urgência - Ocupação por terceiro que não firmou contrato com a locadora - Contrato de locação que proíbe a transferência, a cessão ou sublocação do imóvel - Ocupação tida por irregular - Ordem de despejo que, no caso, pode ser executada contra o locatário, o sublocatário ou qualquer ocupante do imóvel - Decisão reformada – Recurso provido.

(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22783799720248260000 São Paulo, Relator.: João Antunes, Data de Julgamento: 16/10/2024, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/10/2024)

APELAÇÃO CÍVEL ¿ AÇÃO DE DESPEJO - DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE SUBSTITUI O PÓLO PASSIVO DA RELAÇÃO PROCESSUAL, APÓS CONSTATAÇÃO PELO OFICIAL DE JUSTIÇA DE QUE IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO NÃO ESTÁ MAIS SENDO OCUPADO PELA LOCATÁRIA, MAS SIM POR UM TERCEIRO, ESTRANHO A RELAÇÃO CONTRATUAL, QUE PASSA A FIGURAR COMO REU NA DEMANDA, EM SUBSTITUIÇÃO A LOCATÁRIA - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, DECRETANDO O DESPEJO DO RÉU ¿ IRRESIGNAÇÃO DO RÉU, POSSUIDOR DO IMÓVEL ¿ IMPERIOSO RECONHECIMENTO DA SUA ILEGITIMIDADE PASSIVA, VEZ QUE APENAS POSSUI LEGITIMIDADE PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DE AÇÃO DE DESPEJO A PESSOA INDICADA COMO LOCATÁRIO NO CONTRATO, E NÃO O TERCEIRO OCUPANTE DO IMÓVEL, UMA VEZ QUE SOMENTE AQUELE POSSUI RELAÇÃO JURÍDICA COM O LOCADOR AÇÃO DE DESPEJO QUE OSTENTA NATUREZA PESSOAL, SENDO DEMANDADO O LOCATÁRIO, SUBLOCTÁRIO OU CESSIONÁRIO DA LOCAÇÃO ¿ NÃO HÁ NA LEI Nº 8.245/91 QUALQUER PREVISÃO DE ALTERAÇÃO DA LEGITIMIDADE DAS PARTES NO CASO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL EX LOCATO POR TERCEIRO QUE NÃO TEM QUALQUER VÍNCULO JURÍDICO COM O LOCADOR HIPÓTESE EM QUE A DEMANDA DEVE PROSSEGUIR EM FACE DA LOCATÁRIA ORIGINAL, CIENTIFICANDO-SE EVENTUAIS OCUPANTES AUSÊNCIA DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO QUE, POR SER MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA, É POSSÍVEL SER CONHECIDA EM QUALQUER TEMPO E GRAU DE JURISDIÇÃO, ENQUANTO NÃO OCORRER O TRÂNSITO EM JULGADO, NOS TERMOS DO DIPLOMA PROCESSUAL - EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ART. 485, VI DO CPC DA-SE PROVIMENTO AO RECURSO.

(TJ-RJ - APL: 00017918020138190054, Relator.: Des(a) . MARCELO LIMA BUHATEM, Data de Julgamento: 08/04/2021, VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/04/2021)

No tocante à cobrança dos alugueis atrasados incumbe à parte autora comprovar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, o inadimplemento contratual.

No caso dos autos, há cópia do contrato celebrado entre ALEXANDRA PEREIRA RODRIGUES FONTENELLE DE ARAUJO e o réu  referente a locação de uma área para prestação de serviços de telecomunicações, incluindo instalação de antenas.

O réu, por sua vez, não comprovou o pagamento dos aluguéis a parte autora, sua credora habitual, sem comprovar motivo razoável para pagar para pessoa diversa a prevista no contrato, já que o instrumento é expresso no item 5 e na cláusula 5.5 que o valor do aluguel é de R$1.0000,00(hum mil reais) a ser depositado em nome de LUIZ DARCY DOS SANTOS FONTENELLE DE ARAÚJO.

Os comprovantes de pagamento constam valores e destinatários diversos dos constantes no contrato. Não há qualquer demonstração de que os terceiros indicados nos comprovantes possuíam legitimidade para receber os valores, tampouco de que tais quantias foram efetivamente revertidas em favor da locadora/apelante.

Dessa forma, verifica-se que a apelada não se desincumbiu do ônus de comprovar o fato extintivo do direito da autora, impondo-se o reconhecimento da inadimplência contratual.

Ademais, eventual alegação de transferência da relação contratual a terceiro não tem o condão de afastar a responsabilidade da apelada perante a locadora, sobretudo porque a discussão acerca da validade ou eficácia dessa suposta cessão não integra o objeto da presente demanda. O que se revela determinante, no ponto, é a ausência de prova de quitação válida da obrigação locatícia.

Dessa forma, não tendo a apelada se desincumbido do ônus de comprovar fato extintivo do direito da autora, impõe-se o reconhecimento da inadimplência em relação a todo o período cobrado na inicial.

Diante desse cenário, a reforma da sentença é medida que se impõe, tanto para reconhecer a procedência do pedido de cobrança quanto para decretar o despejo.

Outro não é o entendimento jurisprudencial:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS. RÉU QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DE PROVAR O EFETIVO PAGAMENTO. ÔNUS QUE LHE COMPETIA SEGUNDO A REGRA DE DISTRIBUIÇÃO DAS PROVAS ESTAMPADA NO ART . 373 DO CPC. IMPOSSIBILIDADE DE SE ADMITIR PROVA NEGATIVA OU DIABÓLICA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA . 1. Inicialmente, importante esclarecer que, em relação ao pedido exposto na inicial de despejo, de fato, como bem assentado em sentença, houve a perda do seu objeto, posto que a recorrente já se encontra na posse do imóvel, voluntariamente abandonado, o que, por si só, não fulmina o interesse de agir em relação à cobrança de aluguéis e de outros encargos advindos da locação. 2. Segundo a regra da distribuição dos ônus da prova estampada no art . 373 do Código de Processo Civil, é de incumbência da parte autora comprovar o fato constitutivo do seu direito, ao passo que à parte ré compete apresentar provas dos fatos modificativos, impeditivos e extintivos do direito da parte autora. No caso concreto, ao contrário do consignado em sentença, a parte autora, ora apelante, se desincumbiu do ônus da prova que era de sua competência, porquanto provou a existência da relação contratual de locação, conforme se extrai do documento colacionado às fls. 10/12. 3 . Em outra senda, em ações de cobrança, é cediço que o ônus da prova do pagamento compete ao devedor e não ao credor, como equivocadamente fora assentado em sentença. Nesse panorama, a parte ré, citada por edital, não juntou qualquer comprovação do pagamento do aluguel no período de inadimplência afirmado pela parte autora, o que faz exsurgir o direito desta em ter seu crédito adimplido. 4. Entender de forma diversa, atribuindo responsabilidade ao credor a produção de prova do não pagamento dos alugueres previstos no contrato de locação, estar-se-ia admitindo a constituição de prova negativa ou diabólica, o que é vedado pelo ordenamento jurídico pátrio . RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA PARA CONDENAR A PARTE RÉ AO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS VENCIDOS, COM A INVERSÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do Recurso de Apelação, para dar-lhe provimento, nos termos do voto do e. Relator . Fortaleza, 28 de junho de 2023 INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO Relator

(TJ-CE - Apelação Cível: 0891228-90.2014.8.06 .0001 Fortaleza, Relator.: PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO, Data de Julgamento: 28/06/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2023)

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO ao recurso, para reformar integralmente a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais, a fim de condenar a apelada ao pagamento dos aluguéis e encargos contratuais referentes ao período de maio a outubro de 2018, incidirão juros de mora e correção monetária nos termos contratuais, bem como decretar o despejo do imóvel, com a consequente expedição de mandado de desocupação, invertendo-se os ônus sucumbenciais, que passam a ser suportados pela apelada, fixando-se os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

É como VOTO.

DECISÃO

 Acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): DIOCLECIO SOUSA DA SILVA, HILO DE ALMEIDA SOUSA e MARIO BASILIO DE MELO.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ROSANGELA DE FATIMA LOUREIRO MENDES.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 25 de maio de 2026.

Teresina (PI), datado e assinado eletronicamente.