APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0847164-78.2024.8.18.0140
APELANTE: RR CONSTRUCOES SPE III LTDA
Advogado(s) do reclamante: THIAGO LUIS PRUDENCIO DE SOUSA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO THIAGO LUIS PRUDENCIO DE SOUSA, PEDRO RODRIGUES BARBOSA NETO, RAQUEL BORGES OLIVEIRA
APELADO: WILLIAM DA SILVA LOPES
Advogado(s) do reclamado: DANIELA VIEIRA DE SOUSA
RELATOR(A): Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 15%. TAXA DE FRUIÇÃO. INVIABILIDADE DE COBRANÇA AUTOMÁTICA E CUMULATIVA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por construtora contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, declarou rescindido contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária residencial, por iniciativa do comprador, condenando a vendedora à restituição de 85% das quantias pagas, com retenção de 15%, afastando a cobrança autônoma imediata de taxa de fruição e atribuindo ao adquirente os débitos de IPTU e taxas condominiais incidentes no período da posse, a serem abatidos em fase executiva.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há 2 questões em discussão: (i) definir se o percentual de retenção de 15% sobre os valores pagos pelo comprador é suficiente e compatível com a resolução contratual por sua iniciativa; (ii) estabelecer se é cabível a cobrança cumulativa e retroativa de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A relação jurídica possui natureza consumerista, pois o adquirente figura como destinatário final do imóvel e a vendedora atua profissionalmente na incorporação e comercialização imobiliária, incidindo os arts. 2º e 3º do CDC.

2. O controle judicial das cláusulas contratuais submete o pacto aos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato, equilíbrio contratual e vedação de disposições abusivas, afastando interpretação absoluta do pacta sunt servanda.

3. Na resolução contratual por iniciativa do comprador, admite-se a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção razoável destinada a compensar despesas administrativas e prejuízos correlatos, vedada a perda substancial das prestações adimplidas.

4. O percentual de retenção de 15% mostra-se proporcional diante das circunstâncias do caso concreto, consideradas a longa adimplência do comprador, o montante expressivo já pago e a ausência de prova de prejuízo extraordinário suportado pela incorporadora.

5. A jurisprudência admite variação do percentual de retenção conforme as particularidades da causa, não existindo índice fixo ou automático.

6. A posse exercida durante o período de adimplemento decorreu legitimamente do contrato, razão pela qual não pode ser convertida retroativamente em obrigação indenizatória a título de taxa de fruição.

7. A atribuição ao comprador dos encargos de IPTU e condomínio incidentes no período de posse já recompõe parcela relevante dos ônus decorrentes da ocupação do imóvel.

8. A cumulação de retenção de 15%, abatimento de tributos e condomínio e cobrança ampla de taxa de fruição, sem prova específica de prejuízo adicional, geraria sobrecompensação patrimonial em favor da vendedora.

9. Eventual indenização futura por ocupação irregular posterior ao inadimplemento depende de comprovação em via própria, não sendo admitida cobrança automática e genérica.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. Na rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é legítima a retenção moderada e proporcional dos valores pagos, conforme as circunstâncias concretas do caso. 2. A taxa de fruição não incide automaticamente sobre período em que a posse do imóvel foi exercida legitimamente durante a vigência e adimplemento do contrato. 3. É indevida a cumulação de múltiplos encargos indenizatórios sem demonstração concreta de prejuízo adicional, sob pena de enriquecimento sem causa. 4. O regime consumerista autoriza o controle judicial de cláusulas contratuais incompatíveis com a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º e 53. CPC, arts. 1.003, §5º, 1.007, 1.009 e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 15/05/2026 a 22/05/2026, acordam os componentes do(a) 2ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

Relator

RELATÓRIO

Cuida-se de Apelação Cível interposta por RR Construções SPE III LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos, Tutela de Urgência e Indenização por Danos Morais, ajuizada por William da Silva Lopes.

Consta dos autos que as partes celebraram, em 06/10/2020, contrato particular de promessa de compra e venda referente ao Apartamento nº 306, Bloco Teresina, Edifício Floriano, Condomínio Solaris Residence City, situado nesta Capital, pelo valor total de R$ 220.000,00, ajustando-se pagamento mediante entradas iniciais e parcelamento de longo prazo, com incidência de IGPM e juros convencionados (Id. 63987595).

Afirma o autor que recebeu a posse do imóvel em dezembro de 2020 e adimpliu regularmente o contrato até janeiro de 2024, quando as parcelas passaram a atingir patamar incompatível com sua capacidade financeira, o que inviabilizou a continuidade do ajuste. Aduziu haver buscado solução extrajudicial de distrato, recebendo proposta que reputou excessivamente onerosa, com retenções substanciais por multa e fruição, razão pela qual ingressou em juízo pleiteando a resolução contratual e devolução majoritária das quantias pagas.

Regularmente citada, a demandada apresentou contestação arguindo preliminares e, no mérito, defendendo a plena validade das cláusulas contratuais, inclusive quanto à taxa de fruição, retenções rescisórias, corretagem e demais encargos (Id. 71181270).

Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato e condenando a requerida à restituição de 85% dos valores pagos, com retenção de 15%, rejeitando, contudo, a indenização por danos morais e afastando, naquele momento, a cobrança autônoma de taxa de fruição (Id. 32435055).

Opostos embargos de declaração pela ré, foram parcialmente acolhidos para integrar o decisum e consignar que competem ao autor os débitos de IPTU e taxas condominiais incidentes no período de posse, autorizando-se abatimento em fase executiva, além de determinar a restituição do imóvel nas condições contratuais, mantidos os demais termos da sentença (Id. 32435062).

Irresignada, a construtora interpôs apelação sustentando, em síntese, que a sentença desconsiderou as cláusulas livremente pactuadas; que a retenção de 15% seria insuficiente para recompor os prejuízos suportados; que a taxa de fruição possui natureza indenizatória autônoma e pode cumular-se com a cláusula penal; e que a solução adotada prestigia indevidamente o comprador em detrimento do equilíbrio contratual (Id. 32435317).

O apelado apresentou manifestação remissiva à petição inicial, requerendo a manutenção integral da sentença (Id. 32435317).

Considerando a natureza patrimonial disponível da controvérsia, deixou-se de encaminhar os autos ao Ministério Público.

É o relatório.

VOTO

I. ADMISSIBILIDADE

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. A apelação é cabível, foi interposta tempestivamente, a parte recorrente possui legitimidade e interesse recursal, e o preparo foi regularmente recolhido, nos termos dos arts. 1.003, §5º, 1.007 e 1.009 do Código de Processo Civil.

Passo ao exame do mérito.

II. FUNDAMENTAÇÃO

A controvérsia devolvida a esta instância cinge-se à verificação da correção jurídica da sentença que, reconhecendo o desfazimento contratual por iniciativa do comprador, fixou retenção de 15% sobre os valores pagos e afastou, nas circunstâncias do caso, a cobrança cumulativa e imediata de taxa de fruição.

Desde logo, impõe-se registrar que a relação jurídica em exame é inequivocamente de consumo. O adquirente figura como destinatário final do imóvel para moradia, ao passo que a recorrente exerce atividade econômica organizada de incorporação e comercialização imobiliária. Incidem, portanto, os arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, premissa corretamente reconhecida na origem.

Tal enquadramento não elimina a força obrigatória do contrato, mas submete seu conteúdo ao controle de compatibilidade com os princípios da boa-fé objetiva, função social, equilíbrio contratual e vedação de cláusulas abusivas. Em matéria consumerista, o pacta sunt servanda não subsiste em versão absoluta e impermeável à ordem pública protetiva.

No tocante à resolução contratual por iniciativa do comprador, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que o promitente comprador faz jus à restituição parcial das parcelas pagas, admitindo-se retenção razoável destinada a compensar despesas administrativas, custos de comercialização, frustração negocial e demais encargos correlatos, vedada, contudo, a perda substancial ou total das prestações já adimplidas. Tal diretriz harmoniza-se com o art. 53 do CDC e com a Súmula 543 do STJ.

A sentença, longe de arbitrar percentual aleatório, realizou juízo valorativo fundado nas circunstâncias concretas do processo. Considerou que o autor permaneceu adimplente por período superior a três anos; que houve pagamento de montante expressivo correspondente a aproximadamente 41,74% do preço total; que o inadimplemento decorreu de dificuldade econômica superveniente, sem qualquer elemento indicativo de má-fé especulativa; e que não se demonstrou prejuízo extraordinário suportado pela incorporadora apto a justificar retenção mais gravosa.

Nesse contexto, a retenção de 15% revela-se proporcional e adequada. Não há, nos autos, elemento técnico-contábil, prova pericial ou documentação robusta que demonstre que as despesas efetivamente suportadas pela vendedora ultrapassariam significativamente o quantum já reconhecido judicialmente. A insurgência recursal, nesse ponto, apresenta conteúdo predominantemente abstrato, ancorado em invocação genérica da autonomia privada, sem infirmar concretamente a motivação da sentença.

A propósito, a jurisprudência do STJ admite variação do percentual de retenção conforme as particularidades do caso concreto, normalmente em faixa entre 10% e 25%, não se tratando de índice fixo e invariável. A definição judicial depende de ponderação contextual, e não de aplicação mecânica de teto máximo.

Quanto à taxa de fruição, igualmente não assiste razão à apelante.

É correto afirmar, em tese, que a jurisprudência superior admite indenização pelo período de ocupação do imóvel em determinadas hipóteses, sobretudo quando, após a inadimplência ou resolução contratual, o comprador permanece utilizando o bem, privando o vendedor de sua exploração econômica. Todavia, a incidência dessa verba exige aderência fática e probatória ao caso concreto.

No presente processo, pretende a recorrente a cobrança ampla da taxa de fruição desde a entrega da posse em dezembro de 2020. Tal pretensão não se sustenta juridicamente. Enquanto o comprador se encontrava adimplente, a posse exercida decorria legitimamente do próprio contrato, constituindo prestação regularmente prevista no sinalagma negocial. Não se pode qualificar como “fruição indenizável” aquilo que correspondia ao exercício normal de direito contratualmente conferido.

A conversão retroativa de toda a posse legítima em obrigação indenizatória importaria distorção dogmática relevante, transformando prestação contratual válida em fonte superveniente de penalidade.

Além disso, o juízo de origem já contemplou, em sede de embargos declaratórios, a responsabilização do comprador por IPTU e taxas condominiais incidentes durante o período de posse, autorizando o respectivo abatimento do crédito a ser restituído, inclusive em relação a débitos discutidos em ação executiva conexa (Id. 32435062). Tal providência recompõe parcela expressiva dos encargos decorrentes da ocupação do imóvel.

Assim, admitir, simultaneamente, retenção de 15%, abatimento de tributos e condomínio, e ainda taxa de fruição calculada de forma ampla e retroativa, sem prova específica do prejuízo adicional experimentado, conduziria a sobrecompensação patrimonial em favor da vendedora, tensionando a vedação ao enriquecimento sem causa sob perspectiva inversa.

Registre-se, ainda, que a própria sentença não excluiu abstratamente eventual indenização futura por ocupação irregular posterior ao inadimplemento, condicionando-a à devida comprovação em fase própria. O que se afastou foi a pretensão automática e genérica deduzida nos autos, sem substrato probatório bastante.

Sob ângulo sistemático, a solução adotada na origem prestigia a coerência entre o regime consumerista, a reparação efetiva de danos comprovados e a rejeição de penalidades cumulativas desproporcionais. Não se vislumbra qualquer violação à autonomia privada, pois o controle jurisdicional incidiu apenas sobre efeitos patrimoniais incompatíveis com a equidade contratual.

Também não procede a alegação de que a sentença privilegiaria indevidamente o comprador. O decisum reconheceu a rescisão por culpa econômica do adquirente, impôs retenção patrimonial relevante, transferiu-lhe encargos propter rem e condicionou a restituição à recomposição dos débitos comprovados. O equilíbrio contratual foi preservado sem sacrificar indevidamente qualquer das partes.

Em suma, a sentença examinou exaustivamente os fatos, aplicou corretamente as normas incidentes e produziu solução juridicamente estável, proporcional e aderente à prova dos autos. Inexistem razões aptas à sua reforma.

III. DISPOSITIVO

Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação e deixo de majorar honorários advocatícios recursais, ante a inexistência de fixação prévia de honorários sucumbenciais na sentença, requisito indispensável à incidência do art. 85, §11, do CPC.

É como voto. 

Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

Relator

Teresina, 26/05/2026