APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0802791-59.2024.8.18.0140
APELANTE: ROSANGELA REIS DE OLIVEIRA
Advogado(s) do reclamante: ANTONIO BARBOSA DA SILVA, GABRIEL NUNES DO REGO, COSME JUNIO MOREIRA GONCALVES
APELADO: JOSE ALBERTO NUNES OLIVEIRA JUNIOR
Advogado(s) do reclamado: MARCUS VINICIUS MEDEIROS OLIVEIRA, JOSE ALBERTO NUNES OLIVEIRA JUNIOR
RELATOR(A): Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE CONTRATO FORMAL. COMPORTAMENTO CONCLUDENTE. POSSE PROLONGADA. QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO. OUTORGA DE PROCURAÇÃO COM AMPLOS PODERES. POSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO SUBJACENTE. SÚMULA 239/STJ. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que, nos autos de Ação de Adjudicação Compulsória c/c tutela antecipada, julgou procedente o pedido para reconhecer o direito do autor à adjudicação do imóvel, determinando a transferência da propriedade e suprindo a vontade da proprietária registral, bem como julgou improcedente a reconvenção que pretendia a declaração de cessação de mandato e ineficácia de negócios jurídicos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão da juntada extemporânea de documentos; (ii) estabelecer se é possível o reconhecimento da adjudicação compulsória sem contrato formal de compra e venda, com base em comportamento concludente das partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Afasta-se a alegação de cerceamento de defesa, pois os documentos foram juntados na fase instrutória, com manifestação da parte contrária, sem demonstração de prejuízo concreto.

4. Aplica-se o princípio da instrumentalidade das formas, segundo o qual não se declara nulidade sem comprovação de prejuízo efetivo.

5. Reconhece-se que a adjudicação compulsória independe de registro ou de contrato formal, conforme entendimento consolidado na Súmula 239 do STJ.

6. Admite-se a prova indireta do negócio jurídico por meio de comportamento concludente das partes, evidenciado por posse prolongada, quitação do financiamento e ausência de oposição da proprietária.

7. Verifica-se que a outorga de procuração com amplos poderes, associada à transferência da posse e à assunção integral dos encargos do imóvel, ultrapassa os limites do mero mandato, revelando relação negocial subjacente.

8. Constata-se a quitação integral do imóvel e a cadeia possessória contínua, legitimando o pedido de adjudicação compulsória.

9. Conclui-se que o conjunto probatório supre a ausência de instrumento formal, autorizando a transferência judicial da propriedade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. A adjudicação compulsória pode ser reconhecida mesmo sem contrato formal ou registro, desde que comprovados o negócio jurídico, a quitação e a recusa do vendedor. 2. O comportamento concludente das partes, aliado à posse prolongada e à assunção dos encargos do imóvel, é apto a demonstrar a existência de relação negocial subjacente. 3. Não se declara nulidade processual sem demonstração concreta de prejuízo à parte.

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Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, arts. 85, §2º, 373, I, 487, I, 501 e 178.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 239; TJ-GO, Apelação Cível nº 5231378-37.2021.8.09.0164, Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa, j. 02.06.2023; TJ-MT, Apelação Cível nº 0003550-36.2010.8.11.0045, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, j. 21.02.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 08/05/2026 a 15/05/2026, acordam os componentes do(a) 2ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por ROSÂNGELA REIS DE OLIVEIRA contra sentença prolatada pelo Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina/PI 09, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória c/c Pedido de Antecipação de Tutela, ajuizada por JOSÉ ALBERTO NUNES OLIVEIRA JÚNIOR, que julgou procedente o pedido, nos termos do art. 487, I, do CPC, para declarar o direito do autor, ora apelado, à adjudicação compulsória do imóvel objeto da lide, determinando a transferência da propriedade em seu favor, bem como para suprir a vontade da requerida, servindo a sentença como título hábil para registro imobiliário, nos termos do art. 501 do CPC. Ademais, julgou improcedentes os pedidos formulados na reconvenção rejeitando a pretensão de declaração de cessação do mandato e de ineficácia dos negócios jurídicos celebrados com base nos poderes outorgados, em relação à proprietária registral.

Em razão da sucumbência, condenou a requerida/reconvinte, ora apelante, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios relativos à ação principal e à reconvenção, fixados, de forma global, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Irresignada, a requerida interpôs apelação (ID Num. 31053016), arguindo, preliminarmente, cerceamento de defesa em razão da juntada extemporânea de documentos, bem como, no mérito, a inexistência dos requisitos da adjudicação compulsória, sustentando tratar-se de mero mandato.

Em contrarrazões (ID Num. 31053017), o apelado pugnou pelo não conhecimento do recurso e, subsidiariamente, por seu desprovimento, a fim de que a sentença seja mantida em todos os seus termos.

Na ausência dos requisitos dispostos no art. 178 do Código de Processo Civil, desnecessária a intervenção do Ministério Público.

É o relatório.

VOTO

I – ADMISSIBILIDADE

O recurso preenche os requisitos processuais correlatos à admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

Preparo devidamente recolhido.

II – PRELIMINARMENTE

A apelante sustenta nulidade da sentença em razão da juntada extemporânea de documentos sem a devida observância do contraditório.

Todavia, não lhe assiste razão.

Conforme consignado pelo juízo a quo, os documentos impugnados foram juntados no contexto da fase instrutória, após decisão de saneamento que oportunizou às partes a produção probatória, não representando inovação substancial, mas mero complemento de fatos já debatidos nos autos. Ademais, restou expressamente reconhecido que a parte teve acesso ao conteúdo da documentação e oportunidade de manifestação, inexistindo demonstração concreta de prejuízo.

À luz dos princípios da instrumentalidade das formas, cooperação processual e primazia do julgamento de mérito, não se declara nulidade sem demonstração efetiva de prejuízo, o que não ocorreu no caso.

Rejeito, portanto, a preliminar.

III – MÉRITO

Na origem, o autor alegou que o imóvel objeto da lide, inicialmente adquirido pela requerida mediante financiamento, teria sido transferido de fato ao seu genitor, o qual assumiu integralmente o pagamento do débito, promoveu melhorias substanciais e exerceu posse prolongada, culminando em sucessivas cessões até a aquisição final pelo autor. Sustentou resistência da proprietária registral em formalizar a transferência, pleiteando a adjudicação compulsória. Por sua vez, a requerida, em contestação, negou a existência de contrato de compra e venda, afirmando que a relação jurídica se limitou à outorga de mandato, sem transferência de propriedade.

Conforme relatado, sobreveio sentença que reconheceu a adjudicação compulsória, entendendo que, embora ausente contrato formal, o conjunto probatório evidenciou comportamento concludente das partes, apto a demonstrar a existência de negócio jurídico subjacente, com quitação do financiamento, posse prolongada e ausência de oposição da proprietária.

Verifica-se, então, que a matéria devolvida a este colegiado se circunscreve à verificação da existência de relação jurídica apta a ensejar a adjudicação compulsória, mesmo diante da ausência de contrato formal de compra e venda.

A respeito do tema, tem-se que os artigos 1.417 e 1.418 do CC, que tratam do direito real do promitente comprador na promessa de compra e venda de imóvel, estabelecem que, se o contrato for irretratável (sem cláusula de arrependimento) e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador adquire direito real, podendo exigir a escritura definitiva e, em caso de recusa, a adjudicação compulsória judicial.

O Superior Tribunal de Justiça, através do enunciado da Súmula 239, consolidou tal entendimento, segundo o qual a adjudicação compulsória é possível mesmo na ausência de escritura pública ou de registro do compromisso de compra e venda. Confira-se:

Súmula 239/STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Isso significa que, na ausência de contrato formal de compra e venda registrado em cartório, é possível o reconhecimento da adjudicação compulsória, com base em prova indireta e comportamento das partes (comportamento concludente). Noutras palavras, embora a lei exija a prova do negócio jurídico e a quitação integral, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e os tribunais estaduais admitem que, em casos concretos, documentos como recibos de pagamento, comprovantes de transferência bancária, e-mails, mensagens e a posse prolongada do imóvel demonstrem a relação de compra e venda e a quitação, viabilizando a adjudicação.

Nesse sentido, confira-se os seguintes precedentes:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEGUIDAS DE VÁRIAS CESSÕES. REQUISITOS COMPROVADOS. QUITAÇÃO DEMONSTRADA. SENTENÇA REFORMADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. I - Dispõem os artigos 1 .417 e 1.418, ambos do Código Civil, que o promitente comprador obtém o direito real à aquisição do imóvel mediante promessa de compra e venda, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no cartório de registro de imóveis, na qual não se pactuou arrependimento. II - Pode o promitente comprador, titular do direito real, exigir do promitente vendedor ou de terceiros, a quem os direitos tiverem sido cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, e, se houver recusa, requerer judicialmente a adjudicação do imóvel. III - Nessa conformidade, para que haja a adjudicação do imóvel adquirido, o promitente comprador deve comprovar que a obrigação deriva de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no qual não haja a previsão de pacto de arrependimento, a recusa do promitente vendedor ou do cessionário, bem como, a quitação integral da obrigação contratual. IV - É válida e eficaz a cessão de promessa de compra e venda quitada, como no caso dos autos, de modo que o cessionário é parte legítima para pedir a adjudicação compulsória do imóvel perante a cedida/promitente vendedora. V - Demonstrada, satisfatoriamente, a regularidade da cadeia dominial através das cessões, bem como a prova da quitação integral do preço ajustado, deve ser autorizada a adjudicação compulsória do imóvel pretendida. Assim, observa-se que o autor se desincumbiu do ônus de provar o pagamento integral do imóvel, sobretudo considerando a quitação lançada nos autos pela vendedora/credora, consoante previsão do art. 373, I do CPC. VI - Com a reforma da sentença, devem os requeridos suportar os ônus sucumbenciais, no importe de 10% sobre o valor da causa. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. (TJ-GO 52313783720218090164, Relator.: DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/06/2023)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CIVIL POR PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS CC PEDIDO LIMINAR DE IMISSÃO NA POSSE E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DELINEADOS E FORMALIZADOS – CADEIA DE SUCESSÃO CONTRATUAL COMPROVADA – PROVA SUFICIENTE DA QUITAÇÃO DO PREÇO – RECUSA DE IMISSÃO NA POSSE E ADJUDICAÇÃO - INJUSTA – PEDIDOS INICIAIS PROCEDENTES – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1 - A ação de adjudicação compulsória tem como requisitos a existência de uma promessa de compra e venda, o pagamento integral do preço, bem como a recusa do promitente-vendedor em efetuar a transferência do bem. 2 - São requisitos para a propositura da ação de adjudicação compulsória: a prova do negócio jurídico realizado, a quitação das obrigações assumidas por parte do adquirente e a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva necessária à transcrição do bem. Inteligência dos artigos 15 a 17, ambos do Decreto-Lei nº 58/67 e artigos 1 .417 e 1.418, ambos do Código Civil. 3 - Preenchidos tais requisitos, a ação de adjudicação compulsória deve ser declarada procedente. 4 – Recurso conhecido e Desprovido. Sentença Mantida. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0003550-36.2010.8 .11.0045, Relator.: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 21/02/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/02/2024)

No caso dos autos, a sentença recorrida examinou detidamente o conjunto probatório e concluiu pela presença desses requisitos, valendo-se de prova indireta robusta e convergente, tais como documentos referentes a atos expropriatórios do imóvel, conduzidos pelo irmão da proprietária e genitor do apelado, Sr. José Alberto Nunes Oliveira, no exercício de poderes que lhe foram outorgados por meio de procuração pública; manifestação da CEF acerca da inserção do imóvel em procedimento executivo com tentativa de citação da requerida (ID Num. 31052981), frustrada em razão de seu afastamento da gestão do bem; certidão de Oficial de Justiça informando que no endereço do bem funcionava escola destinada a crianças carentes, sendo o local administrado pelo Sr. José Alberto, o qual se apresentou como responsável pelo imóvel e pela instituição de ensino (ID Num. 31052984); a existência de procuração pública outorgada pela apelante ao irmão para representá-la junto à CEF; existência de termos de confissão e renegociação de dívida pelo mandatário (ID Num. 31052980).

Em verdade, como bem registrou o magistrado primevo, “embora não tenha sido formalizado contrato escrito de promessa de compra e venda, o conjunto probatório revela que a requerida transferiu ao irmão não apenas a posse, mas a integral gestão econômica e jurídica do imóvel, permitindo que este assumisse o financiamento, renegociasse dívidas, evitasse a consolidação da propriedade pela instituição financeira e promovesse a quitação do contrato. A outorga de procuração com amplos poderes, somada à inércia absoluta da proprietária por décadas, à inexistência de qualquer oposição à posse exercida e ao fato de jamais ter arcado com reformas, tributos ou encargos, constitui inequívoca exteriorização de vontade negocial, apta a suprir a ausência de instrumento formal”.

Ademais, restou comprovado que o financiamento foi quitado, tendo o genitor do apelado arcado com todas as parcelas, renegociações e providências necessárias à preservação do bem (ID Num. 31052981), que após sucessivas alienações, foi adquirido pelo recorrido, exercendo a sua posse desde então de forma pacífica, mansa e constante.

Com efeito, restou demonstrado, de forma resumida, que: i) o genitor do autor assumiu integralmente o financiamento do imóvel, promovendo sua quitação; ii) exerceu a posse direta e gestão do bem por longo período; iii) realizou reformas e destinou o imóvel a relevante função social; iv) a proprietária permaneceu inerte por décadas, sem oposição à posse exercida; v) houve outorga de procuração com amplos poderes, inclusive para disposição do bem. Tais elementos, analisados em conjunto, revelam comportamento concludente das partes, apto a evidenciar a existência de negócio jurídico subjacente, ainda que não formalizado por instrumento escrito.

Frise-se, ainda, que a alegação de que a relação se limitaria a mandato não merece êxito. Isso porque, não obstante a procuração, isoladamente, não implique transferência de propriedade, no caso concreto ela se insere em um contexto fático mais amplo, caracterizado pela transferência da posse, assunção de encargos e completa desvinculação da proprietária em relação ao bem, circunstâncias que extrapolam os limites de mera administração.

Igualmente, não se sustenta a tese de ausência de requisito essencial, pois a vontade negocial restou exteriorizada de forma inequívoca pelo comportamento das partes ao longo do tempo, sendo legítima sua valoração pelo julgador.

Assim, correta a conclusão do juízo de origem ao reconhecer que a soma de tais elementos supre a ausência de contrato formal, autorizando a adjudicação compulsória.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação, mantendo-se integralmente a sentença, por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

Relator

Teresina, 19/05/2026