APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0000139-55.2013.8.18.0054
APELANTE: EDMILSON DE DEUS CARVALHO, PAULO JOSE BORGES
Advogado(s) do reclamante: DANILO ANDREOTTI DO NASCIMENTO CORREIA, BRUNO LIMA ARAUJO
APELADO: ELIENE APARECIDA DAS NEVES CARMO
Advogado(s) do reclamado: JOSE IGOR DA COSTA
RELATOR(A): Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. UNIÃO ESTÁVEL. AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA. CIÊNCIA DO ADQUIRENTE. NULIDADE DO ATO. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação anulatória para declarar a nulidade de contrato de compra e venda de imóvel rural, bem como determinar o cancelamento da escritura pública e do registro imobiliário, em razão da ausência de outorga uxória da companheira.

2. O adquirente sustenta boa-fé e desconhecimento da união estável. O alienante alega validade do negócio e existência de acordo verbal com a autora.

3. Contrarrazões apresentadas pela autora, pugnando pela manutenção da sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de outorga uxória em união estável invalida a alienação de bem imóvel, bem como se é possível reconhecer a boa-fé do adquirente diante de elementos que indicavam a existência da relação convivencial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A união estável é entidade familiar equiparada ao casamento, aplicando-se o regime da comunhão parcial de bens, nos termos do CC, art. 1.725.

6. A alienação de bem imóvel comum exige autorização do companheiro, sob pena de anulabilidade do ato, conforme arts. 1.647 e 1.649 do CC.

7. A invalidação do negócio depende da publicidade da união estável ou da demonstração de má-fé do adquirente.

8. No caso, o imóvel foi adquirido e alienado na constância da união estável, sem autorização da companheira.

9. O registro imobiliário indicava o estado civil do alienante como “amasiado”, circunstância suficiente para afastar a alegada boa-fé do adquirente.

10. Não comprovado o conhecimento da autora sobre a venda nem a existência de autorização expressa. A alegação de acordo verbal é desprovida de prova.

11. Mantém-se a nulidade do negócio jurídico, com possibilidade de o adquirente buscar eventual ressarcimento em ação própria.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Apelações conhecidas e desprovidas.

Tese de julgamento: “1. A alienação de bem imóvel na constância de união estável exige autorização do companheiro, sob pena de anulabilidade do ato. 2. A boa-fé do adquirente é afastada quando há elementos objetivos que indicam a existência da união estável, impondo o dever de diligência.”

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 10/04/2026 a 17/04/2026, acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA

Relator

RELATÓRIO

Trata-se, no caso, de Apelações Cíveis interpostas por PAULO JOSÉ BORGES e EDIMILSON DE DEUS CARVALHO, interpostas em face de sentença prolatada pelo Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Inhuma/PI, nos autos da Ação de Anulação De Negócio Jurídico de Compra e Venda de Imóvel ajuizada por ELIENE APARECIDA DAS NEVES CARMO/Apelada.

Na sentença recorrida (id nº 7638236 – págs. 102/107), o Juiz a quo julgou parcialmente procedente a demanda, para decretar a nulidade do negócio jurídico de compra e venda do imóvel rural, celebrado entre os Requeridos, bem como para determinar a anulação da escritura pública de compra e venda do imóvel e cancelamento do registro de imóvel.

Intimado, o 2º Requerido, PAULO JOSÉ BORGES interpôs Apelação Cível de id nº 2426892, aduzindo, em síntese, que se trata de adquirente de boa-fé, pois não tinha conhecimento do estado civil de união estável do 1º Requerido, haja vista que, quando da celebração do negócio jurídico com este, diligenciou perante o cartório da comarca, no qual foi informado que toda a documentação apresentada pelo vendedor o constava como “solteiro”. Aduz que acreditou na palavra do vendedor/1º Requerido e na documentação apresentada pelo cartório, razão pela qual pugna pela reforma da sentença, para que seja mantido o negócio jurídico celebrado com o 1º Requerido.

Após, o 1º Requerido/EDMILSON DE DEUS CARVALHO também interpôs Apelação Cível de id nº 2426895, aduzindo, em suma, que o negócio jurídico celebrado obedeceu aos ditames legais, uma vez que a Apelada tinha total conhecimento. Sustenta que realizou acordo com a parte Autora/Apelada para dar fim à demanda, através de acordo verbal, de modo que inexiste mais interesse no prosseguimento da demanda.

Intimada, a parte Apelada apresentou contrarrazões de id nº 2426900, pugnando, em síntese, pela manutenção da sentença recorrida, em sua integralidade.

Juízo de admissibilidade positivo do recurso na decisão de id nº 7801834.

Encaminhados os autos ao Ministério Público Superior, este deixou de emitir parecer de mérito, ante a ausência de interesse público que justifique a sua intervenção.

VOTO

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Inicialmente, CONFIRMO o juízo de admissibilidade positivo do recurso realizado na decisão de id nº 7801834, ante o preenchimento dos requisitos legais de admissibilidade recursal.

Passo, pois, à análise do mérito recursal.

II – DO MÉRITO

No caso, cinge-se a controvérsia das Apelações Cíveis quanto à validade do negócio jurídico celebrado entre os Apelantes, ante a ausência de outorga uxória da parte Apelada.

Pois bem.

A respeito da obrigatoriedade da outorga uxória, estabelece o art. 1647, do Código Civil:

“Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

III - prestar fiança ou aval;

IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.”

Segundo o art. 1.649 do mesmo Diploma Legal, "a falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal".

Apesar de a questão ser controvertida na doutrina, entendo que a regra acerca da necessidade de outorga uxória para a alienação de bens imóveis abrange também aqueles que vivem em união estável, conforme dicção do art. 1.725 do Código Civil:

“Art. 1.725. Na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens.”

Note-se que o texto constitucional, em seu artigo 226, ao disciplinar acerca da família, como base da sociedade, assegurando-a especial proteção do Estado, reconhece expressamente a união estável como entidade familiar, não apresentando nenhum grau de hierarquia ou de tratamento diferenciado entre os referidos institutos.

Sobre o tema, são as lições de Nelson Rosenvald¹:

[...] “Tratar de forma discriminatória a união estável implica em negar o papel promocional da família e, consequentemente, atentar contra a dignidade e a realização da personalidade de seus componentes. Não é crível, e nem admissível, que as pessoas sejam obrigadas a casar somente para adquirir mais direitos. A opção pelo casamento, pela união estável, ou, seja lá pelo que for, não pode implicar na aquisição de mais ou menos garantias jurídicas.”

Diante do entendimento constitucional de equiparação da união estável ao casamento como entidade familiar, todos dos direitos infraconstitucionais assegurados aos cônjuges devem ser estendidos aos companheiros.

Nada obstante, conforme o entendimento sedimentado pelo colendo STJ "a invalidação de atos de alienação praticado por algum dos conviventes, sem autorização do outro, depende de constatar se existia: (a) publicidade conferida a união estável, mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, a época em que firmado o ato de alienação, ou (b) demonstração de má-fé do adquirente".

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA. UNIÃO ESTÁVEL. OUTORGA UXÓRIA. IMPRESCINDÍVEL PUBLICIDADE OU CARACTERIZAÇÃO DE MA-FÉ. 1. Ausente incursão na seara fático-probatória ao analisar o recurso especial, pois foi alcançada a conclusão de que o aresto recorrido deveria ter sido reformado com base nas afirmações constantes no próprio acórdão impugnado pelo recurso especial, visto que a realidade dos autos retratada no aresto recorrido estava em dissonância com o entendimento que esta Corte. 2. Necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável, tendo em vista que o regime da comunhão parcial de bens foi estendido à união estável pelo art. 1.725 do CCB, além do reconhecimento da existência de condomínio natural entre os conviventes sobre os bens adquiridos na constância da união, na forma do art. 5º da Lei 9.278/96. 3. A invalidação de atos de alienação praticado por algum dos conviventes, sem autorização do outro, depende de constatar se existia: (a) publicidade conferida a união estável, mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, a época em que firmado o ato de alienação, ou (b) demonstração de má-fé do adquirente. 4. No caso, nem foi apontada a configuração de má-fé, nem existia qualquer publicidade formalizada da união estável na época em que firmado o contrato de alienação, de modo que não pode ser invalidado com base na ausência de outorga da convivente, ora recorrida. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.706.745/MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 17/3/2021).” - grifos nossos.

Feitas tais considerações e voltando-se ao caso concreto, resta incontroverso nos autos que existiu relação de união estável entre o Sr. Edmilson/2º Apelante e a Apelada, Sra. Eliene, desde meados de 2001 até 2012, conforme se extrai dos fatos narrados nos autos, bem como da sentença prolatada no bojo da Ação de Reconhecimento e Dissolução de Sociedade c/c Alimentos (proc. nº 0000203-03.2012.8.18.0086), ajuizada pela parte Apelada, em face do 2º Apelante (id nº 30528114 – págs. 30/31).

Ademais, compulsando-se os autos, constata-se que o imóvel em discussão foi adquirido pelo 2º Apelante em fevereiro de 2007, portanto, na constância da união estável, conforme se extrai da escritura pública de compra e venda do imóvel acostada no id nº 30528114 – págs. 26/27, na qual consta, inclusive, o estado civil do 2º Apelante qualificado como “amasiado”.

Por sua vez, a compra e venda do referido imóvel pelo 2º Apelante ao 1º Apelante, Sr. Paulo José Borges, se deu em 27/06/2012, conforme registro de imóvel acostado no id nº 30528114 – pág. 67, logo, durante a tramitação da Ação de Reconhecimento e Dissolução da União Estável, contudo, antes do seu julgamento, a qual se deu em 09/08/2012.

Na própria sentença da aludida Ação, juntada no id nº 30528114 – págs. 30/31, consta que “sobre os bens, as partes não chegaram ao acordo, eis que o único bem que o casal possuía é o bem imóvel de fls. 25/27, porém o requerido informou em audiência que fora vendido à aproximadamente dois meses, alegando o advogado da parte requerente que em ação própria discutirá sobre a presente lide”.

Dessa forma, resta inconteste que o aludido bem imóvel fazia parte do patrimônio comum do casal, tendo sido adquirido e posteriormente vendido pelo 2º Apelante, ainda na constância da união estável, sem que houvesse, contudo, a autorização da parte Apelada.

Nas Apelações Cíveis, o Sr. PAULO JOSÉ BORGES, ora adquirente do imóvel, aduz, em síntese, que se trata de adquirente de boa-fé, pois não tinha conhecimento do estado civil de união estável do 1º Requerido. Por sua vez, o 2º Apelante, Sr. Edmilson, aduz que o negócio jurídico celebrado obedeceu aos ditames legais, uma vez que a Apelada tinha total conhecimento, além de que celebrou acordo verbal com a parte Apelada, de modo que não haveria mais interesse no prosseguimento da demanda.

No que concerne às alegações do 2º Apelante, verifica-se que o conjunto probatório constante dos autos — notadamente os depoimentos testemunhais — infirmam a tese de que a Apelada detinha conhecimento acerca do negócio jurídico impugnado. Ademais, conforme consignado na sentença proferida nos autos da Ação de Reconhecimento e Dissolução de União Estável, restou reconhecido que o único bem integrante do patrimônio comum do casal era o imóvel em questão, sendo que sua alienação somente foi informada pelo Apelado em sede de julgamento da Ação, que se deu dois meses após a venda do imóvel.

Tal circunstância corrobora a alegação da Apelada de que foi surpreendida com a notícia da venda do bem apenas em audiência de instrução e julgamento, evidenciando, assim, a ausência de seu conhecimento e anuência, fragilizando, por conseguinte, a tese defensiva sustentada pelo 2º Apelante.

Ainda que assim não fosse, mesmo na hipótese de se admitir eventual conhecimento prévio da parte Apelada acerca da alienação do bem, tal circunstância, por si só, não se mostra suficiente para convalidar o negócio jurídico realizado. Isso porque inexiste nos autos qualquer comprovação de autorização expressa da companheira no respectivo registro imobiliário acostado pelo adquirente no id nº 30528114 – pág. 67, requisito formal indispensável à validade da alienação de bem integrante do patrimônio comum.

De igual modo, a mera alegação de existência de acordo verbal com a parte Apelada, desacompanhada de qualquer elemento probatório mínimo, revela-se absolutamente inidônea para produzir efeitos jurídicos, não ostentando, portanto, qualquer valor probatório nos presentes autos.

Ademais, eventual acordo entre as partes acerca de outros bens integrantes do patrimônio comum, não possui o condão de afastar o interesse de agir da Apelada na presente demanda, sobretudo porque o objeto litigioso restringe-se especificamente ao imóvel indevidamente alienado, cuja regularidade da transação permanece controvertida.

Nesse contexto, a eventual existência de acordos paralelos não interfere na pretensão deduzida em juízo, nem tem o efeito de convalidar a alienação realizada sem a observância dos requisitos legais, subsistindo, portanto, o interesse processual da Apelada na tutela jurisdicional pretendida.

Quanto ao adquirente do imóvel, ora 1º Apelante, este defende a sua boa-fé na aquisição do imóvel, pois não tinha conhecimento do estado civil de união estável do 2º Apelante.

A partir disso, para invalidação do ato de alienação praticado pelo convivente varão, é cediço a necessidade da publicidade da união estável e do reconhecimento da má-fé do adquirente.

No caso concreto, embora a decisão declaratória de união estável tenha sido prolatada poucos meses após a celebração do negócio jurídico, o conjunto probatório constante dos autos evidencia, de forma inequívoca, que o 1º Apelante detinha conhecimento acerca da existência da união estável entre o 2º Apelante e a Apelada.

Isso porque, no próprio registro do imóvel objeto da controvérsia (id nº 30528114 – pág. 67), constava expressamente o estado civil do 2º Apelante como “amasiado”, circunstância que, por si só, já era suficiente para despertar a cautela do adquirente quanto à necessidade de verificação da anuência da companheira para a validade da alienação.

Assim, não se mostra crível a alegação de desconhecimento por parte do adquirente, porquanto havia elemento objetivo apto a indicar a existência de relação convivencial, o que fragiliza a tese de boa-fé invocada.

Desse modo, evidenciada a ciência, ou ao menos a possibilidade concreta de conhecimento da união estável, não há como reconhecer a boa-fé do 1º Apelante, circunstância que autoriza a invalidação do negócio jurídico realizado em prejuízo da meação da Apelada, por força do disposto no art. 1.649 do Código Civil.

Nesse sentido, é o entendimento adotado pela jurisprudência pátria, veja-se:

“Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA. CONTRATO NULO. 1. Segundo o art . 1.647, inciso I, do Código Civil, na constância do casamento, salvo no regime da separação absoluta, é obrigatória declaração de vontade dos cônjuges para a venda de imóvel do casal. Portanto, ?é nula a alienação de bem imóvel, na constância da sociedade conjugal, sem a outorga uxória. Precedentes .? (AgRg no AREsp n. 390.800/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/11/2017, DJe de 20/11/2017). 2 . Inexistindo a outorga conjugal prevista no artigo 1.647, inciso I, do Código Civil, é nulo o contrato de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes. 3. Não há se falar em outorga conjugal tácita se inexiste elementos probatórios que fundamentam essa possibilidade no caso concreto . 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 07442232220238070001 1913244, Relator.: CARLOS PIRES SOARES NETO, Data de Julgamento: 04/09/2024, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 11/09/2024).

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO E DE REGISTRO PÚBLICO - ALIENAÇÃO DE IMÓVEL - UNIÃO ESTÁVEL - CIÊNCIA DO ADQUIRENTE - COMPROVADA - NECESSIDADE DE OUTORGA UXÓRIA - ATO ANULADO - SENTENÇA REFORMADA. 1. Diante do entendimento constitucional de equiparação da união estável ao casamento como entidade familiar, todos dos direitos infraconstitucionais assegurados aos cônjuges devem ser estendidos aos companheiros. 2 . Segundo o entendimento consolidado do c. Superior Tribunal de Justiça, "a invalidação de atos de alienação praticado por algum dos conviventes, sem autorização do outro, depende de constatar se existia: (a) publicidade conferida a união estável ou (b) demonstração de má-fé do adquirente". 3. Demonstrada a publicidade da união estável e a ciência da adquirente, sobrinha do vendedor do imóvel, possível opor-lhe a necessidade da outorga uxória, cuja falta torna anulável o ato de alienação por força do disposto no art . 1.649 do Código Civil. 4. A ausência de autorização da autora/apelante para alienação do imóvel descrito na exordial, adquirido e vendido no bojo da união estável, enseja a anulação do negócio jurídico questionado nestes autos . 5. Recurso conhecido e provido. (TJ-MG - AC: 00591381420168130287, Relator.: Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 25/10/2023, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/10/2023).”

Por fim, sem prejuízo da solução jurídica ora adotada, ressalva-se ao 1º Apelante a possibilidade de buscar, pelas vias próprias, a tutela de eventual direito de ressarcimento e/ou retenção pelas benfeitorias realizadas, notadamente em face do alienante, ora 2º Apelante, a quem, em princípio, ele imputa a responsabilidade pela irregularidade do negócio jurídico celebrado.

Com efeito, ainda que reconhecida a ciência do adquirente, quanto a existência de união estável, não se afasta, em tese, a possibilidade de o adquirente buscar eventual reparação em face do alienante (2º Apelante), especialmente se demonstrado que este agiu de forma dolosa ao omitir informações relevantes ou ao dispor de bem comum sem a devida autorização, atraindo, assim, sua responsabilidade pelos prejuízos causados.

Diante do exposto, a manutenção da sentença, em sua integralidade, é medida que se impõe, para que seja declarada a nulidade do negócio jurídico de compra e venda do imóvel rural, celebrado entre os Apelantes.

III – DO DISPOSITIVO

Diante do exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, por atender aos seus requisitos legais de admissibilidade, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter a sentença recorrida, em todos os seus termos.

DEIXO de majorar os honorários advocatícios arbitrados no 1º grau, tendo em vista que o Juiz a quo já fixou no percentual máximo permitido na legislação processual cível (20%). Custas de lei.

É como VOTO.

Teresina-PI, data da assinatura eletrônica.

Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA

Relator