APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0821868-93.2020.8.18.0140
APELANTE: SPE ALDEBARAN LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
Advogado(s) do reclamante: DANILO MENDES DE SANTANA, HENRIQUE JOSE DE CARVALHO NUNES FILHO
APELADO: ALBERTO DJANIR BOTELHO MOREIRA
Advogado(s) do reclamado: LEONARDO ANDRADE DE CARVALHO, ANA JOANA PEREIRA DOS SANTOS
RELATOR(A): Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

EMENTA

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DE VALORES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. I. CASO EM EXAME

2. Trata-se de Apelação Cível interposta contra a sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na ação e declarou a rescisão do contrato discutido e condenou a ré à restituição da quantia de R$ 33.082,33, em parcela única, acrescida de juros de mora desde o evento danoso.

3. A parte apelante sustenta que o empreendimento foi entregue em dezembro de 2018; o apelado já vinha em situação de inadimplemento, desde 2016; na rescisão devem ser observados os valores a serem deduzidos, quais sejam, multa contratual e IPTU atrasado e que a devolução do valor pago deve ser feita de forma parcelada, tal como previsto no instrumento do contrato.

   II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. As questões em discussão são verificar (i) se houve inadimplemento contratual da construtora apto a justificar a resolução do contrato; (ii) se é cabível a retenção de valores a título de multa contratual e encargos (IPTU) e (iii) se a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma parcelada ou imediata.

   III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A relação jurídica é de consumo, devendo ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor, com incidência dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

6. Não restou comprovada a entrega do imóvel no prazo contratual, inexistindo prova idônea da conclusão e disponibilização do bem ao adquirente, caracterizando inadimplemento da construtora.

7. A ausência de termo de entrega de chaves impede a delimitação do início das obrigações do comprador, sendo abusiva a cobrança de encargos como IPTU antes da efetiva imissão na posse.

8. Inviável a retenção de valores a título de multa contratual quando a resolução decorre de culpa exclusiva da fornecedora.

9. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e integral, sendo inaplicável cláusula contratual que preveja devolução parcelada, após a rescisão do contrato.

   IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso conhecido e não provido.

    Tese de julgamento: 1. “O atraso na entrega de imóvel por culpa da construtora autoriza a resolução contratual com restituição integral das quantias pagas” 2. “É indevida a retenção de valores ou cobrança de encargos anteriores à entrega das chaves; 3. “A restituição deve ocorrer de forma imediata, sendo nula cláusula de devolução parcelada”.

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Dispositivos relevantes citados: art. 343, do CPC; arts. 4º, III, e 51 do CDC.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 06/04/2026 a 13/04/2026, acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interpostas pela SPE ALDEBARAN LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, contra sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, ajuizada por ALBERTO DJANIR BOTELHO MOREIRA, ora apelado. 

Na sentença recorrida, o juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos e extinguiu o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para declarar a rescisão do contrato discutido nos autos e condenar o requerido, ora apelante, ao pagamento de danos materiais no valor de R$ 33.082,33 (trinta e três mil, oitenta e dois reais e trinta e três centavos), a ser pago em única parcela, com juros de mora a partir do evento danoso (Súmula 54, STJ). 

Irresignada, a empresa requerida interpôs a presente Apelação e, nas razões, aduziu, em síntese: (I) força vinculante dos contratos e ausência de abusividade das cláusulas do contrato; (II) as obras do empreendimento foram concluídas, e o empreendimento foi entregue em dezembro de 2018; (III) consta no instrumento do contrato, previsão de prorrogação do prazo de entrega, o que aconteceu no caso em comento; (IV) o apelado, de forma sistemática, e antes do atingimento da data de entrega do empreendimento, já vinha em situação de inadimplemento, desde 2016; (V) na rescisão devem ser observados os valores a serem deduzidos, quais sejam, multa contratual e IPTU atrasado dos anos anteriores; (VI) a devolução do valor pago deve ser feita de forma parcelada, tal como previsto no instrumento do contrato. Ao final, pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso. 

Em suas contrarrazões, a parte apelada, aduziu em síntese: (I) A priori, é fundamental compreender que o inadimplemento contratual da Apelante restou configurado pela não entrega do empreendimento no prazo contratualmente estipulado, circunstância que rompe a base objetiva do negócio e frustra a legítima expectativa do consumidor; (II) A ausência de prova idônea e contemporânea da efetiva conclusão e entrega regular das obras, bem como a apresentação de imagens sem data, reforça a falha na prestação do serviço e a quebra da confiança legítima do adquirente; (III) As alegações da Recorrente de suposta inadimplência do Recorrido não possuem relevância jurídica para afastar a sua responsabilidade, pois o inadimplemento principal decorreu da não entrega do empreendimento no prazo e padrão contratualmente estabelecidos, o que caracteriza mora da fornecedora e frustração do objeto. Ao final, pugnou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

Antes de mais nada, considerando preenchidos os pressupostos de admissibilidade, RECEBO O RECURSO de Apelação interposto, em ambos efeitos. 

Deixo de encaminhar os autos ao Ministério Público Superior, por não vislumbrar hipótese que justifique sua intervenção. 

Feito o juízo de admissibilidade, no mérito, cabe observar que a relação existente entre as partes é de natureza consumerista e, portanto, submete-se ao Código de Defesa do Consumidor. 

Com efeito, sob a ótica do princípio da boa-fé objetiva, obrigam-se os contratantes a manter, tanto na interpretação, como na execução dos contratos, determinado padrão de honestidade e correção, para não frustrar a confiança, a lealdade e a probidade que agregam, num ideal comum, os interesses formalizados no contrato de consumo. 

Nesse diapasão, não procede a alegação da parte apelante, de cumprimento da força vinculante dos contratos (Pacta Sunt Servanda) ante a possibilidade de revisão dos contratos a fim de que eventuais ilegalidades sejam afastadas. 

Emerge, pois, a percepção de que a paridade não pode ser presumida nessas relações, surgindo assim, a concepção social do contrato, pela qual não importa apenas a manifestação de vontade das partes, mas também os efeitos do contrato na sociedade, afastando a supremacia da cláusula pacta sunt servanda, para sim aplicar o Princípio do Rebus Sic Stantubus. 

Analisando o presente caso, verifica-se que houve resolução contratual pelo descumprimento de cláusulas (inadimplemento) da empresa apelante, cujo efeito principal é o retorno das partes ao estado anterior à contratação, ou seja, devolução do bem ao vendedor e a restituição dos valores pagos pelo comprador. 

No que se refere à alegação de que as obras do empreendimento foram concluídas, e o empreendimento foi entregue em dezembro de 2018, não se comprovou, haja vista que as fotos e vídeo juntados, por si sós, não demonstram a entrega dos imóveis, por não estarem datadas. 

Ademais, a empresa apelante não juntou aos autos o Termo de Entrega de Chaves, (documento formal utilizado para comprovar a entrega do imóvel pela construtora), devidamente assinado pelas partes, comprovando a data exata em que o comprador/apelado passou a ter a posse do bem. 

Por outro lado, o autor apresentou a ata da assembleia realizada no dia 09/11/2022, em que se confirma o atraso, cuja previsão de entrega (já com a prorrogação) era no primeiro semestre de 2023. 

Alega, ainda, que o apelado, desde 2016, de forma sistemática, e antes do atingimento da data de entrega do empreendimento, já vinha em situação de inadimplemento e, por esse motivo, na rescisão devem ser observados os valores a serem deduzidos, quais sejam, multa contratual e IPTU atrasado dos anos anteriores. 

Tal alegação não pode ser acolhida, haja vista que parcelas em atraso deveriam ser exigidas pela parte apelante na forma definida no contrato, antes de sua resolução, em processo próprio, sendo indevida a cobrança durante a instrução processual, pois sequer foi apresentada reconvenção, na forma do art. 343 do CPC, com esse objetivo. 

Aliás, este é outro motivo para a formalização do Termo de Entrega de Chaves, pois é a partir da data de sua assinatura que se delimita o fim das obrigações de construção e o início das responsabilidades do comprador sobre o imóvel (como condomínio e IPTU), assim, cobrar IPTU do apelante antes da entrega das chaves, especialmente com a obra atrasada, é considerado ato abusivo, devendo ser rechaçado pelo Poder Judiciário. 

Outrossim, para esgotar o assunto, é pacífico na jurisprudência pátria, que no compromisso de compra e venda sob a égide do CDC, se o atraso na entrega do imóvel for por culpa exclusiva da construtora/incorporadora, ela não tem direito a reter valores como multa contratual ou descontar IPTU anteriores à resolução do contrato. Nessa situação, aplica-se o entendimento de que a culpa pela quebra do contrato é do fornecedor, tornando indevida qualquer penalidade ao consumidor. 

Por fim, sobre a tese de que a devolução do valor pago deve ser feita de forma parcelada, tal como previsto no instrumento do contrato, também não se sustenta, pois, nos termos da consolidada jurisprudência do STJ (Súmula nº 543), quando a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é submetida ao CDC, a restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve ser imediata e integral. Portanto, não há falar em cumprimento de cláusula de contrato que, inclusive, já fora rescindido. 

DISPOSITIVO 

Ante o exposto, conheço e VOTO PELO NÃO PROVIMENTO do presente recurso, para manter a Sentença vergastada, por seus próprios fundamentos. 

Majoro os honorários sucumbenciais para 15%(quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC e Tema 1059, do STJ. 

É como voto. 

Teresina/PI, data da assinatura digital. 

Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

Relator