RECURSO EM SENTIDO ESTRITO/RECURSO EX OFFICIO (11398) Nº 0017718-10.2015.8.18.0001
RECORRENTE: JHJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ALPHAVILLE URBANISMO S/A

RECORRIDO: IGOR BRITO CORREA
Advogado(s) do reclamado: GABRIEL LUCAS ZANOVELLO
RELATOR(A): 3ª Cadeira da 2ª Turma Recursal

EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E IPTU ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TEMA 938/STJ. PRESCRIÇÃO DO FUNDO DO DIREITO QUANTO À CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO PARCIAL QUANTO AO IPTU. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos inominados interpostos por JHJ Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Terras Alpha Teresina Empreendimentos Imobiliários (Alphaville) contra sentença que, em ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais, declarou a nulidade de cláusulas que transferiam ao consumidor a obrigação de pagamento de comissão de corretagem e IPTU antes da entrega do imóvel, condenando as rés à restituição em dobro dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais. As recorrentes suscitam preliminares de incompetência do Juizado Especial e prescrição, além de defenderem a validade das cláusulas contratuais e a inexistência de dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: (i) definir se o Juizado Especial Cível é competente para apreciar demanda que envolve declaração de nulidade de cláusulas contratuais e restituição de valores em contrato de promessa de compra e venda de imóvel; (ii) estabelecer o prazo prescricional aplicável às pretensões de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem e de IPTU; (iii) determinar se é válida cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagamento de IPTU antes da efetiva entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O Juizado Especial Cível é competente para apreciar a demanda quando a controvérsia não exige dilação probatória complexa e o valor da causa se enquadra no limite previsto na Lei nº 9.099/95.

2. A pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submete-se ao prazo prescricional trienal do art. 206, §3º, IV, do Código Civil, contado da celebração do contrato, conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938.

3. Decorrido prazo superior a três anos entre a celebração do contrato e o ajuizamento da ação, configura-se a prescrição do fundo do direito quanto à restituição da comissão de corretagem.

4. A pretensão de restituição de valores pagos a título de IPTU também se submete ao prazo prescricional trienal do art. 206, §3º, IV, do Código Civil, cujo termo inicial corresponde à data de cada pagamento indevido.

5. Em razão disso, reconhece-se apenas a prescrição das parcelas pagas anteriormente ao triênio que antecede o ajuizamento da ação, permanecendo exigível a restituição dos valores pagos posteriormente.

6. O cessionário de contrato de promessa de compra e venda possui legitimidade ativa para discutir obrigações contratuais quando o instrumento de cessão transfere integralmente os direitos e deveres do contrato, com anuência das empresas vendedoras.

7. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU somente se transfere ao adquirente com a efetiva posse do imóvel, sendo abusiva cláusula contratual que imponha ao consumidor o pagamento do tributo antes da entrega do bem.

8. A ausência de comprovação da efetiva entrega do imóvel impede a transferência do encargo tributário ao comprador, impondo a restituição dos valores indevidamente pagos.

9. A cobrança indevida de encargos contratuais e a exposição do consumidor à cobrança de tributo municipal com possibilidade de inscrição em dívida ativa configuram situação apta a gerar dano moral indenizável, sendo adequada a fixação da indenização em valor proporcional e razoável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento:

1. A pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submete-se ao prazo prescricional trienal do art. 206, §3º, IV, do Código Civil, contado da celebração do contrato.

2. A pretensão de restituição de valores pagos a título de IPTU antes da entrega do imóvel também se sujeita ao prazo trienal, contado de cada pagamento indevido, admitindo-se prescrição apenas das parcelas anteriores ao triênio que antecede o ajuizamento da ação.

3. É abusiva cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar IPTU antes da efetiva entrega do imóvel e da imissão na posse.

4. O cessionário de contrato de promessa de compra e venda possui legitimidade ativa para discutir obrigações contratuais quando há sub-rogação integral de direitos e deveres com anuência do vendedor.

5. A cobrança indevida de encargos contratuais e a exposição do consumidor à cobrança de tributo municipal antes da entrega do imóvel configuram dano moral indenizável.

___________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, IV, 39, V, e 42, parágrafo único; CC, art. 206, §3º, IV; CTN, art. 34; Lei nº 9.099/95, arts. 3º, 54 e 55; CPC, art. 323.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 938; STJ, AgInt no REsp 2.043.649/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 21.08.2023; TJDFT, APC nº 0715373-60.2020.8.07.0001, Rel. Des. Leila Arlanch, 7ª Turma Cível, j. 27.04.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 01/04/2026 a 10/04/2026, acordam os componentes do(a) 2ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

3ª Cadeira da 2ª Turma Recursal

Relator

RELATÓRIO

RECURSO EM SENTIDO ESTRITO/RECURSO EX OFFICIO (11398) -0017718-10.2015.8.18.0001
Origem: 
RECORRENTE: JHJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ALPHAVILLE URBANISMO S/A 

RECORRIDO: IGOR BRITO CORREA
Advogado do(a) RECORRIDO: GABRIEL LUCAS ZANOVELLO - PI11406-A

RELATOR(A): 3ª Cadeira da 2ª Turma Recursal

Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais ajuizada por Igor Brito Corrêa em face de JHJ Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Alphaville Urbanismo S/A, na qual o autor alegou ter adquirido lote em empreendimento imobiliário das rés e sustentou a existência de cobranças indevidas decorrentes de cláusulas contratuais abusivas, notadamente quanto à transferência ao consumidor de encargos relacionados à intermediação imobiliária e outras despesas decorrentes do contrato de promessa de compra e venda.

 Afirmou que tais cobranças teriam sido impostas de forma unilateral pelas rés, sem possibilidade de negociação, motivo pelo qual requereu a declaração de nulidade das cláusulas contratuais impugnadas, a restituição dos valores pagos indevidamente e a condenação das demandadas ao pagamento de indenização por danos morais.

 Regularmente processado o feito, as rés apresentaram contestação, defendendo, em síntese, a legalidade das cobranças realizadas, a validade das cláusulas contratuais e a inexistência de dano moral indenizável.

 Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais:

“DECRETAR a Nulidade de Cláusula Contratual que permite a cobrança de valores relacionados às taxas de corretagem e a referente ao pagamento do IPTU (Imposto predial e territorial urbano); 2. DETERMINAR que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU relativo aos anos vindouros, até a data da efetiva entrega do imóvel, nos termos do memorial descritivo do imóvel seja das empresas demandadas; 3. CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento, a título de repetição de indébito, no total de R$ 19.188,02 (dezenove mil, cento e oitenta e oito reais e dois centavos), acrescidos de juros de 1% a.m, desde a citação e correção monetária a partir do ajuizamento da ação, com base na tabela expedida pela Justiça Federal. Consoante o parágrafo único do art.42 do Código de Defesa do Consumidor, referente às seguintes quantias: 3.1. O valor de R$ 4.665,73 (quatro mil seiscentos e sessenta e cinco reais e setenta e três centavos), referente à comissão de corretagem paga para a imobiliária local; 3.2. O valor de R$ 1.166,43 (um mil cento e sessenta e seis reais e quarenta e três centavos) pelos serviços prestados pela empresa CIA contratada pela empresas demandadas para coordenar o evento; 3.3. Os valores referentes ao IPTU de 2011, 2012, 2013 e 2014, respectivamente, R$ 850,18 (oitocentos e cinquenta reais e dezoito centavos), referente ao ano de 2011, R$ 797,68 (setecentos e noventa e sete reais e sessenta e oito centavos), referente ao ano de 2012 e R$ 1.105,74 (hum mil, cento e cinco reais e setenta e quatro centavos) referente ao ano de 2013 e R$ 1.008,25(hum mil e oito reais e vinte e cinco centavos), referente ao ano de 2014, totalizando uma quantia absurda de R$ 3.761,85 (três mil, setecentos e sessenta e um reais e oitenta e cinco centavos), pagos pelo Autor em 4. CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais), a título de reparação por danos morais, acrescidos de correção monetária, contada a partir da prolação desta sentença (Súmula 362 do STJ), com base na tabela expedida pela Justiça Federal, e juros de mora na base de 1% (um por cento) ao mês, a contar do evento danoso, nos termos da Súmula 54. Sem custas e honorários de sucumbência, por ser incabível no presente caso, na forma do art. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95”

            Irresignadas, as rés interpuseram recurso. No primeiro recurso, interposto por Terras Alpha Teresina Empreendimentos Imobiliários (Alphaville), a recorrente sustentou, preliminarmente, a incompetência do Juizado Especial Cível para apreciação da demanda, sob o argumento de que a pretensão autoral implicaria revisão contratual e análise de contrato cujo valor supera o limite de quarenta salários mínimos previsto na Lei nº 9.099/95. No mérito, defendeu a legalidade da cláusula que atribui ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, afirmando que o autor tinha plena ciência da obrigação e que os valores foram pagos diretamente às imobiliárias responsáveis pela intermediação do negócio, não tendo sido recebidos pela recorrente. Alegou, ainda, a regularidade da cobrança do IPTU, argumentando que o compromissário comprador pode ser considerado sujeito passivo do tributo, nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional e da legislação municipal de Teresina, bem como por força da previsão contratual expressa. Aduziu, por fim, que não seria cabível a restituição em dobro dos valores pagos, por inexistir má-fé na cobrança, requerendo, ao final, a reforma integral da sentença ou, subsidiariamente, a limitação temporal de eventual restituição de valores relativos ao IPTU apenas até a data de entrega do empreendimento.

            Por sua vez, no segundo recurso, interposto por JHJ Empreendimentos Imobiliários Ltda., a recorrente suscitou preliminarmente a prescrição da pretensão autoral, defendendo a aplicação do prazo trienal previsto no art. 206, §3º, IV, do Código Civil, sob o fundamento de que a demanda teria natureza de pretensão fundada em enriquecimento sem causa, uma vez que o contrato de compra e venda original teria sido celebrado em 25 de setembro de 2010, enquanto a ação foi ajuizada apenas em 2015. Também reiterou a incompetência do Juizado Especial. Alegou, ainda, a ilegitimidade ativa e ausência de interesse de agir do autor, sustentando que este adquiriu o imóvel por meio de instrumento de cessão de direitos, não tendo arcado com os valores referentes à corretagem e ao IPTU, os quais teriam sido pagos pelo adquirente originário. No mérito, defendeu a validade das cláusulas contratuais, invocando os princípios da autonomia da vontade e da força vinculante dos contratos, bem como a legalidade da cobrança da comissão de corretagem e do IPTU. Sustentou também a impossibilidade de restituição em dobro, por ausência de má-fé, e a inexistência de danos morais, afirmando que os fatos narrados configurariam meros aborrecimentos decorrentes da dinâmica de comercialização dos lotes no lançamento do empreendimento. Ao final, requereu o reconhecimento da prescrição ou das preliminares arguidas, ou, subsidiariamente, a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos autorais, bem como a exclusão ou redução da indenização por danos morais.

            As contrarrazões não foram apresentadas.

            Posteriormente, o processo teve sua tramitação suspensa para aguardar o julgamento de tema repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça acerca da matéria discutida nos autos, sendo os autos arquivados provisoriamente.

            Após o julgamento do referido precedente, feito e a retomada de sua tramitação, com encaminhamento à Turma Recursal para julgamento do recurso interposto.

            É o relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos.

Inicialmente, cumpre apreciar as questões preliminares suscitadas pelas recorrentes.

 No tocante à alegação de incompetência dos Juizados Especiais, não assiste razão às recorrentes. A controvérsia posta em análise diz respeito à declaração de nulidade de cláusulas contratuais, restituição de valores e indenização por danos morais decorrentes de relação de consumo estabelecida entre as partes, matéria que não demanda dilação probatória complexa e cujo valor se encontra dentro do limite previsto na Lei nº 9.099/95. Assim, não se verifica qualquer impedimento para a apreciação da demanda pelo Juizado Especial Cível, razão pela qual rejeito a preliminar de incompetência.

 Superada essa questão, passa-se à análise da prejudicial de prescrição.

 No que concerne à pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, assiste razão às recorrentes.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938/STJ, firmou entendimento no sentido de que o prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição de valores pagos indevidamente a título de corretagem em contratos de promessa de compra e venda de imóvel é o prazo trienal previsto no art. 206, §3º, IV, do Código Civil, contado da data da celebração do contrato.

 No caso concreto, verifica-se que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em 25 de setembro de 2010, sendo este o marco inicial para a contagem do prazo prescricional, conforme orientação firmada pelo STJ.

 Todavia, a presente ação foi ajuizada apenas em 2015, quando já ultrapassado o prazo de 03 (três) anos estabelecido pela tese firmada no referido tema repetitivo.

 Dessa forma, reconheço a prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, devendo ser reformada a sentença nesse ponto.

 Situação diversa ocorre em relação à pretensão de restituição dos valores pagos a título de IPTU. Embora também se aplique o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, §3º, IV, do Código Civil, a contagem do prazo ocorre a partir de cada pagamento indevido realizado, por se tratar de hipótese de repetição de indébito decorrente de cobrança considerada abusiva:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR . PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO. RESSARCIMENTO. DÍVIDA DE IPTU ANTERIOR À POSSE . ART. 206, § 3º, INCISO IV DO CÓDIGO CIVIL. TERMO A QUO. PAGAMENTO DO DÉBITO . MÉRITO. IPTU PRETÉRIO AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE. [...] 2. Aplica-se à hipótese o prazo prescricional do art. 206, § 3º, inciso IV, o qual dispõe que a prescrição da pretensão de ressarcimento ocorre em três anos. Com relação ao termo a quo, a jurisprudência desta e . Corte de Justiça possui entendimento no sentido de que o prazo prescricional passa a ser contado a partir do efetivo pagamento do débito cujo reembolso se pretende. […] 5. Ademais, prevê o art . 323 do Código de Processo Civil que, ?na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las?. 6. Negou-se provimento ao recurso. (TJ-DF 07153736020208070001 1418963, Relator.: LEILA ARLANCH, Data de Julgamento: 27/04/2022, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 19/05/2022)

            No caso dos autos, verifica-se que a ação foi ajuizada em 15 de maio de 2015, de modo que se encontram prescritas apenas as parcelas pagas antes de 15 de maio de 2012. Consta nos autos que houve pagamento referente ao exercício de 2011, realizado em 31 de março de 2011, o qual se encontra atingido pela prescrição. Por outro lado, permanecem exigíveis as parcelas pagas posteriormente, relativas aos exercícios de 2012, 2013 e 2014, configurando-se, portanto, prescrição apenas parcial da pretensão quanto ao IPTU, não havendo prescrição do fundo do direito nesse ponto.

            Superada a questão prescricional, passa-se à análise da alegação de ilegitimidade ativa do autor para pleitear a restituição dos valores pagos.

          Também não prospera tal alegação. Consta dos autos instrumento de cessão de direitos celebrado entre o autor e o cedente, com a expressa anuência das empresas requeridas, por meio do qual foram transferidos todos os direitos e obrigações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda do imóvel. A Cláusula Segunda do referido instrumento dispõe expressamente que:

“Pelo presente instrumento particular e na melhor forma de direito, a PARTE CEDENTE cede como de fato cedido tem, com a expressa autorização das ANUENTES, todos os direitos e obrigações que possuem sobre o contrato e sobre o imóvel mencionados no Quadro Resumo, pelo que fica a PARTE CESSIONÁRIA sub-rogada em todos os direitos e deveres que por força do CONTRATO eram anteriormente conferidos à PARTE CEDENTE.” (p. 83, id. 29769596)

Dessa forma, tendo o autor assumido a posição contratual anteriormente ocupada pelo cedente, mostra-se plenamente legítima sua atuação em juízo para discutir as obrigações decorrentes do contrato.

No mérito, é incontroverso nos autos o pagamento do IPTU referente aos exercícios de 2011, 2012, 2013 e 2014. A controvérsia reside na definição de quem seria o responsável pelo pagamento do tributo nesse período.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais somente se transfere ao adquirente com a efetiva posse do imóvel, sendo abusiva cláusula contratual que imponha tal encargo antes da entrega do bem.

Nesse sentido:

“A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial e do IPTU incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de o adquirente ter que arcar com o tributo enquanto está impossibilitado de usufruir do imóvel.” (STJ - AgInt no REsp: 2043649 SP 2022/0391481-8, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 21/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/08/2023)

            No caso concreto, as requeridas afirmam que o imóvel teria sido entregue em julho de 2012. Todavia, a parte autora sustenta que não houve a efetiva entrega do imóvel até a data da propositura da ação. Ademais, as recorrentes não se desincumbiram do ônus de comprovar a efetiva imissão do autor na posse do imóvel, ônus que lhes incumbia, especialmente diante da incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

        Dessa forma, correta a conclusão adotada na sentença de que a obrigação pelo pagamento do IPTU antes da efetiva entrega do imóvel não poderia ser transferida ao consumidor, configurando cláusula abusiva, razão pela qual deve ser mantida a condenação das requeridas à restituição dos valores pagos pelo autor a esse título, ressalvada apenas a parcela atingida pela prescrição, mantendo-se hígido os demais termos da sentença.

            No que se refere à indenização por danos morais, entendo que a sentença também não merece reparos. Restou demonstrado que o autor foi submetido a cobranças indevidas e teve de suportar encargos que não lhe competiam, além de ter sido exposto à cobrança de tributo municipal com possibilidade de inscrição em dívida ativa. O valor fixado na origem, R$ 3.000,00 (três mil reais), mostra-se adequado aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, atendendo às funções compensatória e pedagógica da indenização.

            Diante do exposto, voto por conhecer dos recursos e dar-lhes parcial provimento, apenas para reconhecer a prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, caracterizando-se prescrição do fundo do direito e reconhecer a prescrição parcial da pretensão relativa ao IPTU apenas quanto ao pagamento realizado em 31/03/2011, mantendo-se a restituição quanto aos valores pagos posteriormente, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida por seus próprios fundamentos, especialmente quanto à nulidade da cláusula que transferiu ao consumidor a obrigação de pagamento do IPTU antes da entrega do imóvel, à restituição dos valores pagos posteriormente e à indenização por danos morais fixada na origem.

            Sem ônus de sucumbência, em razão do resultado do julgamento.

            É como voto.

            Teresina, datado e assinado eletronicamente.

3ª Cadeira da 2ª Turma Recursal

Relator

Teresina, 17/04/2026