APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0800858-77.2022.8.18.0057
APELANTE: MARIA DO CARMO SANTANA E SOUS
Advogado(s) do reclamante: ARISTEU RODRIGUES NUNES
APELADO: CESAR VELOZO TEIXEIRA REIS
Advogado(s) do reclamado: MARILENE DE OLIVEIRA VERA BISPO, ROSE ERIKA DE SOUSA NASCIMENTO, GUILHERME DE SOUSA LEAO
RELATOR(A): Desembargador MARIO BASILIO DE MELO

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E ACESSÕES. NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL NA CONSTÂNCIA DE UNIÃO ESTÁVEL SEM ANUÊNCIA DA COMPANHEIRA. AUSÊNCIA DE PUBLICIDADE REGISTRAL DA UNIÃO ESTÁVEL E DE PROVA DE MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE. PROTEÇÃO AO TERCEIRO DE BOA-FÉ. MANUTENÇÃO DA PROCEDÊNCIA DA AÇÃO REIVINDICATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.   Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação reivindicatória cumulada com declaratória de inexistência de direito à indenização por benfeitorias e acessões, julgou procedente o pedido para determinar a imissão do autor na posse de imóvel adquirido por escritura pública e registro imobiliário. A parte apelante sustenta, preliminarmente, nulidade da sentença por vício de fundamentação e, no mérito, a invalidade do negócio jurídico de compra e venda do imóvel, sob o argumento de que a alienação teria sido realizada por seu falecido companheiro sem sua anuência, no contexto de união estável posteriormente reconhecida judicialmente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.  Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência ou insuficiência de fundamentação; e (ii) estabelecer se a alienação de imóvel realizada por um dos conviventes, sem anuência do outro, compromete o domínio do adquirente quando inexistente publicidade registral da união estável ou prova de má-fé do terceiro comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.   A sentença apresenta fundamentação suficiente quando expõe, ainda que de forma concisa, a moldura fática da controvérsia e enfrenta a tese defensiva central, permitindo o controle recursal da decisão, inexistindo nulidade por ausência de motivação.

4.   A ação reivindicatória exige a demonstração do domínio do autor, a individuação da coisa e a posse injusta do demandado, requisitos que se mostram atendidos mediante a apresentação de escritura pública de compra e venda e registro imobiliário, documentos que constituem prova plena da propriedade.

5.   A alienação de bem imóvel adquirido na constância de união estável exige, em regra, o consentimento de ambos os conviventes, em razão da aplicação do regime da comunhão parcial de bens e da existência de condomínio natural sobre os bens comuns.

6.  A invalidação do negócio jurídico celebrado por um dos conviventes sem autorização do outro depende da comprovação de publicidade da união estável no registro imobiliário ou da demonstração inequívoca de má-fé do terceiro adquirente, em observância aos princípios da segurança jurídica e da proteção à boa-fé objetiva.

7.  Inexistindo averbação da união estável, de copropriedade ou de qualquer restrição na matrícula do imóvel, bem como ausente prova de que o adquirente tinha ciência da relação ou do alegado impedimento, presume-se sua boa-fé, devendo ser preservados os efeitos do negócio jurídico regularmente formalizado.

8.  Eventual pretensão patrimonial da convivente sobre o bem deve ser deduzida em via processual própria, não sendo oponível, no caso concreto, para afastar o direito de propriedade do terceiro adquirente de boa-fé.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.  Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.  A sentença não é nula quando apresenta fundamentação suficiente para explicitar as razões de decidir e enfrentar a tese defensiva relevante.

2.  A invalidação da alienação de bem imóvel realizada por convivente sem anuência do outro depende da publicidade da união estável no registro imobiliário ou da comprovação de má-fé do terceiro adquirente.

3.   Ausentes publicidade registral da união estável e prova de má-fé do comprador, preserva-se o negócio jurídico e o direito de propriedade do terceiro adquirente de boa-fé em ação reivindicatória.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 489, 493, 1.012, caput, 85, §11, e 98, §3º; CC, arts. 1.228, 1.245, 1.647, I, e 1.725; Lei nº 9.278/1996, art. 5º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 1.706.745/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 24.11.2020, DJe 17.03.2021; STJ, REsp nº 1.424.275/MT, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 04.12.2014, DJe 16.12.2014.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 27/03/2026 a 07/04/2026, acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

Desembargador MARIO BASILIO DE MELO

Relator

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL (198) -0800858-77.2022.8.18.0057
APELANTE: MARIA DO CARMO SANTANA E SOUS 
Advogado do(a) APELANTE: ARISTEU RODRIGUES NUNES - PI3892-A
APELADO: CESAR VELOZO TEIXEIRA REIS
Advogados do(a) APELADO: MARILENE DE OLIVEIRA VERA BISPO - PI7834-A, ROSE ERIKA DE SOUSA NASCIMENTO - PI16122-A
RELATOR(A): Desembargador MARIO BASILIO DE MELO

Cuida-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por MARIA DO CARMO SANTANA E SOUSA contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Jaicós/PI que, nos autos da Ação Reivindicatória c/c Declaratória de Inexistência de Direito à Indenização por Benfeitorias e Acessões, Processo nº 0800858-77.2022.8.18.0057, ajuizada por CÉSAR VELOZO TEIXEIRA REIS, ora apelado, julgou procedente o pedido para determinar a imissão do autor na posse do imóvel descrito na inicial.

A apelante pugna pela reforma da decisão, sustentando, preliminarmente, a nulidade da sentença por vício de fundamentação e, no mérito, a invalidade do negócio jurídico de compra e venda que serve de base ao domínio do autor, ao argumento de que o bem foi alienado por seu falecido companheiro sem a sua indispensável anuência, o que macularia o ato.

Em sede de contrarrazões, o apelado refuta as teses recursais e pugna pela manutenção da sentença.

Recursos recebidos nos efeitos devolutivo e suspensivo, nos termos do artigo 1.012, caput, do Código de Processo.

Os autos não foram remetidos ao Ministério Público Superior por não vislumbrar interesse público que justifique sua atuação.

É o que importa relatar.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

VOTO

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE 

Preenchidos os pressupostos processuais exigíveis à espécie, os recursos foram conhecidos e recebidos em seu duplo efeito legal. 

II – DA PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA

A exigência constitucional e processual de motivação das decisões judiciais, insculpida no art. 93, IX, da Constituição Federal e detalhada no art. 489 do Código de Processo Civil, visa assegurar a racionalidade e a transparência do exercício jurisdicional, permitindo às partes o controle e a impugnação do julgado.

No caso em tela, embora concisa, a sentença recorrida expôs de forma inteligível a moldura fática da causa, delimitando a controvérsia e apresentando as razões pelas quais concluiu pela procedência da ação reivindicatória.

O magistrado de primeiro grau enfrentou diretamente a tese defensiva central de ausência de outorga, afirmando que, ao tempo da alienação, não havia elemento formal que impusesse ao adquirente a exigência de anuência da apelante.

A fundamentação, portanto, existe, é compreensível e guarda pertinência com o objeto litigioso, não se devendo confundir a discordância quanto ao mérito da decisão com a ausência de seus fundamentos.

Há nulidade quando a decisão é desprovida de motivação ou deixa de enfrentar argumento capaz, em tese, de infirmar a conclusão adotada, o que não ocorreu. Assim, rejeito a preliminar.

III - DO MÉRITO RECURSAL

No caso em análise, a controvérsia cinge-se a saber se a sentença deve ser reformada diante da alegação de que o título aquisitivo do autor, ora recorrido, estaria comprometido pela ausência de anuência da companheira do alienante, cujo vínculo de união estável foi posteriormente reconhecido por sentença, sendo necessário portanto, para a solução da causa, a articulação entre o regime jurídico da ação reivindicatória, a disciplina patrimonial da união estável e, de forma preponderante, a tutela da boa-fé objetiva do terceiro adquirente.

A ação reivindicatória é o instrumento por excelência de tutela do domínio, assegurado ao proprietário não possuidor para reaver a coisa daquele que injustamente a possua ou detenha, nos termos do art. 1.228 do Código Civil.

Para seu êxito, a jurisprudência e a doutrina são uníssonas em exigir a demonstração de três requisitos, quais sejam, o domínio sobre o bem, a individuação da coisa e a posse injusta do demandado.

No caso concreto, tais requisitos foram adequadamente reconhecidos na origem, uma vez que o autor instruiu a petição inicial com escritura pública de compra e venda e com o respectivo registro imobiliário, documentos que, por força do art. 1.245 do Código Civil, constituem prova plena da propriedade, ademais, o imóvel está devidamente individuado e a posse da ré, por sua vez, tornou-se injusta a partir do momento em que, notificada da aquisição do domínio por terceiro, opôs-se à entrega do bem sem apresentar título jurídico oponível ao proprietário registral.

A apelante, por sua vez, invoca a proteção patrimonial conferida aos conviventes, argumentando que a alienação de bem comum sem sua autorização macularia o negócio.

Ocorre que a aplicação dessa regra não é absoluta e encontra limites na proteção de terceiros que agem de boa-fé. A união estável, marcada pela informalidade, não possui a mesma publicidade inerente ao casamento, assim a invalidação de um negócio jurídico celebrado com terceiro de boa-fé exige mais do que a simples prova da existência da convivência.

O Superior Tribunal de Justiça, ao ponderar os interesses em jogo, entendeu que a anulação do ato de alienação depende de um de dois cenários quais sejam a prévia publicidade da união estável, conferida pela averbação de contrato de convivência ou da própria sentença declaratória no Registro de Imóveis, ou a demonstração inequívoca da má-fé do terceiro adquirente.

Nesse sentido, cito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA . UNIÃO ESTÁVEL. OUTORGA UXÓRIA. IMPRESCINDÍVEL PUBLICIDADE OU CARACTERIZAÇÃO DE MA-FÉ. 1 . Ausente incursão na seara fático-probatória ao analisar o recurso especial, pois foi alcançada a conclusão de que o aresto recorrido deveria ter sido reformado com base nas afirmações constantes no próprio acórdão impugnado pelo recurso especial, visto que a realidade dos autos retratada no aresto recorrido estava em dissonância com o entendimento que esta Corte. 2. Necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável, tendo em vista que o regime da comunhão parcial de bens foi estendido à união estável pelo art. 1 .725 do CCB, além do reconhecimento da existência de condomínio natural entre os conviventes sobre os bens adquiridos na constância da união, na forma do art. 5º da Lei 9.278/96. 3 . A invalidação de atos de alienação praticado por algum dos conviventes, sem autorização do outro, depende de constatar se existia: (a) publicidade conferida a união estável, mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, a época em que firmado o ato de alienação, ou (b) demonstração de má-fé do adquirente. 4. No caso, nem foi apontada a configuração de má-fé, nem existia qualquer publicidade formalizada da união estável na época em que firmado o contrato de alienação, de modo que não pode ser invalidado com base na ausência de outorga da convivente, ora recorrida. 5 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1706745 MG 2017/0281158-7, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 24/11/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/03/2021)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO PATRIMONIAL DE FAMÍLIA. UNIÃO ESTÁVEL. ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DA UNIÃO. NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO DO COMPANHEIRO. EFEITOS SOBRE O NEGÓCIO CELEBRADO COM TERCEIRO DE BOA-FÉ. 1. A necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável é consectário do regime da comunhão parcial de bens, estendido à união estável pelo art. 1.725 do CCB, além do reconhecimento da existência de condomínio natural entre os conviventes sobre os bens adquiridos na constância da união, na forma do art. 5º da Lei 9.278/96, Precedente. 2. Reconhecimento da incidência da regra do art. 1.647, I, do CCB sobre as uniões estáveis, adequando-se, todavia, os efeitos do seu desrespeito às nuanças próprias da ausência de exigências formais para a constituição dessa entidade familiar. 3. Necessidade de preservação dos efeitos, em nome da segurança jurídica, dos atos jurídicos praticados de boa-fé, que é presumida em nosso sistema jurídico. 4. A invalidação da alienação de imóvel comum, realizada sem o consentimento do companheiro, dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente. 5. Hipótese dos autos em que não há qualquer registro no álbum imobiliário em que inscrito o imóvel objeto de alienação em relação a co-propriedade ou mesmo à existência de união estável, devendo-se preservar os interesses do adquirente de boa-fé, conforme reconhecido pelas instâncias de origem. 6. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ - REsp: 1424275 MT 2012/0075377-7, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 04/12/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/12/2014 RB vol. 616 p. 33 RDDP vol. 144 p. 166)

É precisamente esse entendimento que incide sobre a hipótese dos autos.

A superveniente sentença declaratória de união estável, proferida nos autos do Processo nº 0800452-22.2023.8.18.0057, embora relevante nos termos do art. 493 do CPC, não resolve, por si só, a controvérsia patrimonial específica sobre o imóvel litigioso, nem substitui a prova da má-fé do adquirente ou da publicidade registral da união à época da alienação.

Não há na matrícula do imóvel qualquer averbação da união estável, de copropriedade ou de qualquer restrição que pudesse alertar o comprador, tampouco se extrai dos autos prova robusta de que o autor, ora apelado, tenha agido ciente do impedimento, a mera alegação de que a relação era conhecida na localidade é insuficiente para desconstituir um negócio jurídico formal, amparado pela fé pública do registro imobiliário. A má-fé não se presume, deve ser provada de forma cabal, o que não ocorreu.

Preservar a procedência da reivindicatória não significa negar à apelante eventual direito patrimonial, mas apenas reconhecer que tal pretensão, se existente, deve ser deduzida no instrumento processual apropriado, como por exemplo do inventário, sobrepartilha, ação de partilha ou ação anulatória própria, de acordo com a pretensão deduzida, e não como um escudo para neutralizar o direito de propriedade de um terceiro adquirente de boa-fé.

Dessa forma, comprovado o domínio, individuado o bem e caracterizada a posse injusta da ré, a manutenção da sentença é a medida que se impõe.

IV – DO DISPOSITIVO

Diante do exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, pois preenchidos os pressupostos processuais de admissibilidade para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

Nesta instância recursal, majoro os honorários advocatícios para o percentual 15% (quinze por cento), nos termos do art. 85, §11, do CPC, contudo, sob condição suspensiva de exigibilidade, uma vez que, as partes são beneficiárias da gratuidade judiciária, nos termos do artigo 98, § 3º do Código de Processo Civil.

É como voto.

Sessão do Plenário Virtual da 1ª Câmara Especializada Cível de 27/03/2026 a 07/04/2026 - Relator: Des. Mário Basílio

Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA, HILO DE ALMEIDA SOUSA e MARIO BASILIO DE MELO.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, .

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 7 de abril de 2026.

Desembargador MARIO BASILIO DE MELO

Relator

Teresina, 08/04/2026