APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0800154-19.2024.8.18.0114
APELANTE: MARIA DO CARMO DE SOUSA VIEIRA, RB4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
Advogado(s) do reclamante: RENATO HEITOR SILVA VILAR, MONICA ARAUJO E SILVA
APELADO: RB4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, MARIA DO CARMO DE SOUSA VIEIRA
Advogado(s) do reclamado: MONICA ARAUJO E SILVA, RENATO HEITOR SILVA VILAR
RELATOR(A): Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR POR IMPOSSIBILIDADE FINANCEIRA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 25%. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. ABUSIVIDADE. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas por Maria do Carmo de Sousa Vieira e RB4 Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores Pagos e Declaração de Nulidade de Cláusula Contratual, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes, determinou a restituição de 75% dos valores pagos pela compradora, declarou a nulidade da cláusula de taxa de fruição do lote não edificado e reconheceu a sucumbência recíproca. A compradora busca a redução do percentual de retenção para 10%, enquanto a vendedora pretende a retenção de encargos adicionais, a cobrança de taxa de fruição e a devolução parcelada dos valores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: (i) definir se o percentual de retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador é adequado nas hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do adquirente; (ii) estabelecer se é válida a cláusula contratual que prevê cobrança de taxa de fruição em lote urbano não edificado; e (iii) determinar se a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata ou parcelada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A rescisão contratual decorre de desistência do comprador por impossibilidade financeira, hipótese em que a jurisprudência admite a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável pelo vendedor para compensar despesas administrativas e operacionais do negócio.
2. A retenção de 25% dos valores pagos revela-se adequada e proporcional, em consonância com a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça para hipóteses de resolução contratual por iniciativa do comprador.
3. A cobrança de taxa de fruição pressupõe a efetiva possibilidade de uso e gozo do bem, o que não se verifica em relação a lote urbano não edificado, cuja utilidade econômica depende de futura construção, caracterizando abusividade da cláusula contratual.
4. Em contratos de promessa de compra e venda submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata, ainda que parcial, quando a resolução do contrato ocorre por iniciativa do comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de percentual razoável das parcelas pagas pelo vendedor, sendo adequado o patamar de 25% para compensar despesas administrativas e operacionais.
2. É abusiva a cláusula contratual que prevê cobrança de taxa de fruição em lote urbano não edificado, diante da ausência de efetiva possibilidade de uso econômico do bem.
3. Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ocorrer de forma imediata, ainda que parcial, quando este dá causa à resolução contratual.

Dispositivos relevantes citados: CDC; CF/1988, art. 105, III.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.078.578/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 27.03.2023, DJe 29.03.2023; STJ, Súmula 543.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 27/03/2026 a 07/04/2026, acordam os componentes do(a) 2ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelações Cíveis interpostas por MARIA DO CARMO DE SOUSA VIEIRA e RB4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face de sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Santa Filomena/PI, nos autos de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores Pagos e Declaração de Nulidade de Cláusula Contratual.

Na origem, a autora sustentou a impossibilidade de continuar adimplindo contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado em 26 de abril de 2018, relativo ao Lote 23, Quadra 13, do Loteamento Residencial Arse 152, situado em Palmas/TO, cujo valor total pactuado foi de R$ 90.815,00, tendo efetuado pagamentos no montante aproximado de R$ 31.366,94.

Diante da impossibilidade financeira de prosseguir com o contrato, pleiteou a rescisão contratual com restituição dos valores pagos e a declaração de nulidade de cláusulas contratuais que reputava abusivas.

Após regular instrução, o juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, para:

a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes;
b) condenar a ré à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado;
c) declarar a nulidade da cláusula contratual que previa taxa de fruição do lote, por se tratar de imóvel não edificado;
d) determinar a suspensão das cobranças e eventual negativação do nome da autora em razão do contrato rescindido;
e) reconhecer a sucumbência recíproca, fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, suspensa a exigibilidade em relação à autora em razão da gratuidade da justiça.

Inconformadas, ambas as partes interpuseram recurso de apelação.

A RB4 Empreendimentos Imobiliários Ltda. sustenta, em síntese, que a sentença merece reforma para reconhecer a possibilidade de retenção da taxa de fruição do imóvel, bem como a retenção de tributos e encargos, além da devolução parcelada dos valores, nos termos da legislação aplicável aos distratos imobiliários.

Por sua vez, Maria do Carmo de Sousa Vieira requer a reforma parcial da sentença para que seja reduzido o percentual de retenção, pleiteando a restituição de aproximadamente 90% dos valores pagos, por entender excessiva a retenção fixada.

Foram apresentadas contrarrazões pela parte autora, defendendo-se a manutenção integral da sentença.

Apesar de regularmente intimada, a empresa deixou de se manifestar no prazo legal das contrarrazões.

À luz do Provimento Conjunto nº 163/2026 – PJPI/TJPI/SECPRE, deixo de remeter os autos ao Ministério Público, por não se configurarem as hipóteses legais de intervenção ministerial.

É o relatório.

Determino a inclusão do feito em pauta de julgamento.

VOTO

I – DA ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos de apelação, porquanto próprios, tempestivos e regularmente processados.

II – DO MÉRITO

A controvérsia recursal cinge-se à análise:

1.  
   1. do percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador;
   2. da possibilidade de cobrança de taxa de fruição em lote não edificado;
   3. da forma de restituição dos valores pagos.

Conforme consignado na sentença, restou incontroverso que a rescisão contratual decorreu da impossibilidade financeira da própria compradora em continuar adimplindo as parcelas pactuadas.

Nessas hipóteses, a jurisprudência admite a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de percentual razoável em favor da vendedora, a título de compensação pelas despesas administrativas e operacionais do negócio.

No caso concreto, o magistrado de origem fixou retenção de 25% dos valores pagos, determinando a restituição de 75% à parte compradora, solução que se mostra adequada e proporcional às circunstâncias do caso.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO TEMA. INVIABILIDADE. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga. 2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. 4 . A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1 .138.183/PE (DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato . 5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 6. A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede conhecimento da insurgência veiculada pela alínea c do art . 105, III, da Constituição da Republica. 7. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2078578 SP 2022/0054886-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/03/2023)

Não há, portanto, fundamento para a pretendida redução da retenção para 10%, conforme postula a autora, tampouco para sua ampliação nos moldes pretendidos pela ré.

Por sua vez, a sentença declarou nula a cláusula contratual que previa a cobrança de taxa de fruição equivalente a 0,5% ao mês, considerando tratar-se de lote não edificado, circunstância que inviabiliza a efetiva fruição econômica do bem.

Tal entendimento revela-se adequado.

Com efeito, a cobrança de taxa de fruição pressupõe a efetiva possibilidade de uso e gozo do bem, situação que não se verifica quando se trata de terreno não edificado, cuja utilidade econômica depende da posterior construção.

Assim, correta a sentença ao reconhecer a abusividade da cláusula contratual nesse ponto.

A sentença determinou ainda que a restituição ocorra de forma imediata e em parcela única.

Tal solução encontra respaldo na orientação jurisprudencial consolidada aplicada aos contratos submetidos à legislação consumerista, segundo a qual, na hipótese de resolução contratual, deve ocorrer a restituição imediata das parcelas pagas pelo consumidor, ainda que de forma parcial. Vejamos:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543 – STJ)

Dessa forma, também não merece acolhimento a pretensão da ré de parcelamento da restituição.

III - DISPOSITIVO

Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER de ambas as apelações e NEGAR-LHES PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença em todos os seus termos.

Mantenho a sucumbência recíproca e majoro os honorários em 5% na fase recursal sobre o valor da condenação, suspensa a exigibilidade em relação à autora, diante da gratuidade de justiça a ela conferida, conforme previsão do §3º do art. 98 do Código de Processo Civil.

É como voto. 

Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

Relator

Teresina, 09/04/2026