APELAÇÃO CÍVEL (198) -0800987-52.2021.8.18.0046

APELANTE: LINDOMAR GOMES FONTENELE 
Advogado do(a) APELANTE: BRENO RODRIGUES DA SILVA - PI10652-A

APELADO: EDIMAR DE SOUSA, MARIA DA PAZ PEREIRA DE SOUSA, EDIMAR DE SOUSA
Advogado do(a) APELADO: FLAMINIO FERREIRA PESSOA FILHO - PI10680-A

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA FORMALIZADA. MERO RECIBO DE PAGAMENTO. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DOS ARTS. 1.417 E 1.418 DO CÓDIGO CIVIL. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Lindomar Gomes Fontenele contra sentença que, nos autos de ação de adjudicação compulsória ajuizada em face de Edimar de Sousa e Maria da Paz Pereira de Sousa, julgou improcedente o pedido e extinguiu o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. O autor sustenta que recibo datado de 17/11/1989 comprova a celebração do negócio jurídico de compra e venda do imóvel e a quitação do preço, defendendo ser suficiente para ensejar a adjudicação compulsória, além de alegar que a ausência de contrato formal não invalida o negócio jurídico. Os recorridos, em contrarrazões, suscitam preliminares de deserção e violação ao princípio da dialeticidade recursal e, no mérito, defendem a inexistência dos requisitos legais para a adjudicação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o recibo apresentado pelo autor é suficiente para comprovar a existência de promessa de compra e venda e a quitação integral do preço aptas a ensejar a adjudicação compulsória; (ii) definir se a sentença de improcedência deve ser reformada diante das alegações recursais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A adjudicação compulsória exige a demonstração de promessa de compra e venda formalizada por instrumento público ou particular, sem cláusula de arrependimento, com indicação clara do objeto e prova da quitação integral do preço, além da recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva, conforme arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.

2. O documento apresentado pelo autor consiste apenas em recibo de pagamento datado de 17/11/1989, que não corresponde a contrato de promessa de compra e venda nem define de forma clara as obrigações assumidas pelas partes.

3. O mero recibo, ainda que autenticado em cartório, não possui força probatória suficiente para comprovar a existência de compromisso de compra e venda apto a embasar o pedido de adjudicação compulsória.

4. A ausência de instrumento contratual que evidencie a promessa de compra e venda e a quitação integral do preço impede o reconhecimento do direito à adjudicação do imóvel.

5. Compete ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu no caso concreto.

6. A jurisprudência dos tribunais pátrios reconhece a improcedência da adjudicação compulsória quando inexistente instrumento público ou particular que formalize a promessa de compra e venda, sendo insuficiente a apresentação de mero recibo de pagamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A adjudicação compulsória exige a comprovação da promessa de compra e venda formalizada por instrumento público ou particular que demonstre de forma inequívoca a vontade das partes e o objeto do contrato.

2. O mero recibo de pagamento, desacompanhado de instrumento contratual que configure promessa de compra e venda, não constitui prova suficiente para fundamentar pedido de adjudicação compulsória.

3. Incumbe ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito, sendo inviável o acolhimento do pedido quando ausente prova adequada da relação contratual e da quitação integral do preço.
   

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.417, 1.418 e 320; CPC, arts. 373, I, 487, I, 85, §2º, e 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação Cível nº 1000772-14.2023.8.26.0333, Rel. Des. Clara Maria Araújo Xavier, 8ª Câmara de Direito Privado, j. 30.08.2024; TJ-MG, AC nº 1000021-25.4006.6001, Rel. Des. Marcelo Pereira da Silva (JD Convocado), 12ª Câmara Cível, j. 07.04.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 27/03/2026 a 07/04/2026, acordam os componentes do(a) 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por LINDOMAR GOMES FONTENELE, contra sentença que, nos autos da ação Ação de Adjudicação Compulsória, proposta em face de EDIMAR DE SOUSA e MARIA DA PAZ PEREIRA DE SOUSA, foi proferida nos seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado pelo autor, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida (Art. 98, §3º do CPC).”

APELAÇÃO: em suas razões, a parte recorrente pugnou pela reforma da decisão recorrida, alegando que: i) o recibo assinado pelo apelado comprova a existência do negócio jurídico de compra e venda do imóvel celebrado em 1989, tendo força probatória suficiente para demonstrar a quitação do preço; ii) a ausência de contrato formal não invalida o negócio jurídico, tendo em vista o princípio da liberdade das formas previsto nos arts. 104 e 425 do Código Civil, sobretudo considerando os costumes e a realidade local à época da celebração do negócio; iii) houve reiteradas tentativas do apelante de formalizar a transferência da propriedade, sendo frustradas pela resistência injustificada do apelado, que teria apresentado justificativas infundadas, inclusive alegação de hipoteca do imóvel; iv) o recibo de quitação assinado pelo apelado constitui prova suficiente do pagamento integral do preço, nos termos do art. 320 do Código Civil, razão pela qual deve ser reconhecido o direito à adjudicação compulsória do imóvel.

CONTRARRAZÕES: em contrarrazões, a parte recorrida alegou que: i) o recurso não deve ser conhecido em razão da deserção, diante da ausência de comprovação do recolhimento preparo recursal; ii) há violação ao princípio da dialeticidade, pois o apelante teria se limitado a repetir os argumentos já expostos na inicial sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença; iii) no mérito, sustenta a inexistência dos requisitos legais para a adjudicação compulsória, uma vez que o documento apresentado é mero recibo, incapaz de comprovar a existência de contrato de promessa de compra e venda ou a quitação integral do preço; iv) afirma ainda que o apelante inovou em sede recursal ao apresentar fatos não discutidos em primeiro grau, como a alegação de hipoteca do imóvel, o que configuraria inovação recursal vedada.

PONTOS CONTROVERTIDOS: i) verificar se o recibo apresentado pelo autor é suficiente para comprovar a existência de promessa de compra e venda e a quitação integral do preço, aptas a ensejar a adjudicação compulsória; ii) analisar a ocorrência das preliminares suscitadas nas contrarrazões, especialmente a alegada deserção do recurso e a violação ao princípio da dialeticidade recursal.

VOTO

Data vênia, as razões de apelação e os elementos de convicção produzidos nos autos não infirmam os fundamentos e a conclusão da sentença.

Isso porque assim dispõem os artigos 1.417 e 1418 do Código Civil:

"Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel".

"Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel".

Da leitura dos dispositivos legais em referência, extrai-se que, para a adjudicação compulsória, exige-se a presença de alguns requisitos essenciais, quais sejam: a) a existência de um compromisso de compra e venda de imóvel que manifeste, de maneira inequívoca, a vontade das partes, a indicação clara do objeto contratual; b) a prova de quitação integral do preço, tudo atrelado à injusta negativa/omissão quanto à outorga da escritura definitiva por parte do compromissário vendedor.

No caso dos autos, não há contrato de promessa de compra e venda pactuado entre as partes, mas tão somente um recibo datado de 17/11/1989, que, embora não supre o requisito necessário, qual seja, o instrumento público ou particular da promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento.

Assim, a prova produzida se mostra bastante frágil a ensejar a procedência do pedido, pois, repita-se, restringiu-se a um mero recibo datado de novembro de 1989, que, embora seja autenticado em cartório, não possui valor probante para fins de adjudicação compulsória.

Portanto, como bem fundamentou o juízo Sentenciante, "[...] o autor limitou-se a juntar recibo de pagamento (ID 19498626), documento que, além de não corresponder a contrato de promessa de compra e venda, não comprova de forma suficiente a integralidade da quitação nem define com clareza as obrigações pactuadas. Não há instrumento contratual nos autos que permita concluir pela existência de promessa de compra e venda apta a embasar a adjudicação compulsória".

Dessa forma, sabendo-se que compete ao autor comprovar fato constitutivo de seu próprio direito (Art. 373, I, do Código de Processo Civil), entendo que a sentença deve ser integralmente mantida. 

A propósito, os Tribunais de Justiça do país vêm assim decidindo:

APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Sentença de improcedência. Insurgência da autora . Não acolhimento. Ausência de instrumento particular que preencha os requisitos mínimos necessários para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória. Documentos juntados que não comprovam, inequivocamente, a existência do negócio e a quitação do preço. Negócio jurídico que deveria ter sido feito por escritura pública . Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10007721420238260333 Macatuba, Relator.: Clara Maria Araújo Xavier, Data de Julgamento: 30/08/2024, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/08/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR - INEXISTÊNCIA - MERO RECIBO - REQUISITOS NECESSÁRIOS À ADJUDICAÇÃO NÃO DEMONSTRADOS - IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. "É improcedente o pedido da espécie, quando não comprovada a existência do negócio jurídico formalizado em instrumento público ou particular, que haja sido celebrado com o proprietário do bem ou cessionário dos seus direitos à aquisição".

(TJ-MG - AC: 10000212540066001 MG, Relator.: Marcelo Pereira da Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 07/04/2022, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/04/2022)

Por todo exposto, o julgado recorrido deve ser confirmado, negando-se provimento ao apelo.

DISPOSITIVO

Forte nessas razões, conheço da presente Apelação Cível e lhe nego provimento.

Finalmente, majoro os honorários advocatícios para 11% sobre o valor da causa, já incluídos os recursais, tudo em conformidade com o art. 85 do CPC/15.

Sessão do Plenário Virtual - 3ª Câmara Especializada Cível - 27/03/2026 a 07/04/2026, presidido(a) pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) LUCICLEIDE PEREIRA BELO.

Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, LUCICLEIDE PEREIRA BELO e RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, data registrada no sistema.

Desembargador Agrimar Rodrigues de Araújo

Relator