APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0827831-53.2018.8.18.0140
APELANTE: MARINA COSTA CARVALHO DE SOUSA
Advogado(s) do reclamante: YAGO DE CARVALHO VASCONCELOS, MOISES ANGELO DE MOURA REIS
APELADO: SOCOPO AGRO PECUARIA INDUSTRIAL LTDA, JOAO DE DEUS FONSECA FILHO, ROSANGELA FONSECA NAPOLEAO DO REGO
Advogado(s) do reclamado: KLEBER COSTA NAPOLEAO DO REGO FILHO
RELATOR(A): Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE LOTE. REDUÇÃO DA ÁREA DO IMÓVEL LITIGIOSO. INEXISTÊNCIA DE DEMARCAÇÃO FÍSICA. RESPONSABILIDADE DA LOTEADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL. DEVER DE DEMARCAÇÃO DOS LOTES DA EMPRESA LOTEADORA DEMANDADA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANOS MATERIAL E MORAL CONFIGURADOS. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes da aquisição de lote em loteamento urbano, acolheu preliminar de ilegitimidade passiva da empresa loteadora e extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. A autora sustenta que adquiriu o imóvel diretamente da empresa ré por escritura pública e que posteriormente constatou redução significativa da área do lote em razão da construção de muro do lote vizinho dentro dos limites do terreno adquirido, requerendo a reforma da sentença para reconhecimento da legitimidade passiva da ré, aplicação do Código de Defesa do Consumidor e julgamento de procedência dos pedidos indenizatórios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: (i) definir se a empresa loteadora possui legitimidade passiva para responder pelos danos alegados pela adquirente do lote; (ii) estabelecer se a relação jurídica deve ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor e se há prescrição da pretensão indenizatória; e (iii) determinar se estão configurados os danos materiais e morais decorrentes da redução da área do imóvel em razão da inexistência da demarcação do lote.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A legitimidade passiva deve ser aferida à luz da teoria da asserção, considerando-se as alegações formuladas na petição inicial, sendo parte legítima quem figura, em tese, como responsável pelo dano narrado.

2. A escritura pública de compra e venda demonstra que a empresa loteadora figurou como vendedora direta do imóvel à autora, evidenciando sua participação na relação jurídica discutida e afastando a alegação de mera intermediação de negócio celebrado entre terceiros.

3. A empresa loteadora integra a cadeia de fornecimento do imóvel adquirido pela autora, caracterizando relação de consumo e atraindo a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor.

4. A pretensão indenizatória submete-se ao prazo prescricional quinquenal, previsto no art. 27, do CDC, cujo termo inicial ocorre com o conhecimento do dano e de sua autoria, momento verificado quando a autora foi citada em ação demarcatória que revelou a irregularidade na delimitação do lote.

5. Compete ao loteador promover a correta demarcação dos lotes do empreendimento e assegurar a delimitação e identificação física dos limites demarcatórios das unidades imobiliárias, conforme o projeto aprovado pelo Município e registrado no correspondente Cartório de Registro de Imóveis, nos termos da Lei nº 6.766/1979.

6. A ausência de comprovação da efetiva demarcação física do lote e da fiscalização da correta delimitação do imóvel, caracteriza falha na prestação do serviço e violação ao dever de informação, permitindo a responsabilização objetiva da empresa loteadora pelos prejuízos decorrentes.

7. A prova documental demonstra que parte significativa da área do lote foi suprimida em razão da construção de muro do lote vizinho dentro dos limites do imóvel adquirido pela autora, configurando dano material indenizável.

8. A expressiva redução da área do imóvel e a restrição substancial de seu acesso à via pública, ultrapassam o mero aborrecimento e caracterizam dano moral indenizável, justificando a fixação de compensação pecuniária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A legitimidade passiva deve ser aferida conforme a Teoria da asserção, considerando-se as alegações formuladas na petição inicial.

2. A empresa loteadora que vende lote em loteamento responde pelos danos decorrentes da ausência de correta demarcação e delimitação física dos limites do imóvel comercializado.

3. A relação entre adquirente de lote e empresa loteadora caracteriza relação de consumo, aplicando-se o prazo prescricional quinquenal do art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, contado do conhecimento do dano e de sua autoria.

4. A redução substancial da área do lote adquirido em razão de falha na demarcação do empreendimento configura dano material e moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI, e 1.013, § 3º, I; CC, arts. 389, parágrafo único, 405 e 406, §1º; CDC, art. 27; Lei nº 6.766/1979, art. 18, V.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp nº 3.006.568/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 01.12.2025, DJEN 04.12.2025; STJ, REsp nº 2.197.348/PR, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 24.11.2025, DJEN 27.11.2025; TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.25.006557-0/001, Rel. Des. Yeda Athias, 6ª Câmara Cível, j. 22.07.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 27/03/2026 a 07/04/2026, acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

Relator

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL (198) -0827831-53.2018.8.18.0140
Origem: 
APELANTE: MARINA COSTA CARVALHO DE SOUSA 
Advogados do(a) APELANTE: MOISES ANGELO DE MOURA REIS - PI874-A, YAGO DE CARVALHO VASCONCELOS - PI14085-A

APELADO: SOCOPO AGRO PECUARIA INDUSTRIAL LTDA, JOAO DE DEUS FONSECA FILHO, ROSANGELA FONSECA NAPOLEAO DO REGO
Advogado do(a) APELADO: KLEBER COSTA NAPOLEAO DO REGO FILHO - PI6302-A

RELATOR(A): Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

Trata-se de Apelação Cível interposta por MARINA COSTA CARVALHO DE SOUSA, parte autora na origem, contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da “AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS”, movida, inicialmente, em face de SOCOPO AGRO PECUÁRIA INDUSTRIAL LTDA. e JOÃO DE DEUS FONSECA FILHO (falecido), cujo espólio é ora representado por sua inventariante ROSÂNGELA FONSECA NAPOLEÃO DO RÊGO, ora apelados.

A sentença recorrida acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva e, por consequência, extinguiu o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, condenando a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça, e consignando a ausência de custas. Na fundamentação, o Juízo indeferiu o pedido de desconsideração da personalidade jurídica por ausência de prova de insolvência e por não demonstrados desvio de finalidade ou confusão patrimonial, e afastou a aplicação do CDC por entender inexistente relação de consumo direta, uma vez que a autora não teria adquirido o lote diretamente da ré, mas por intermédio de terceiro. Por fim, considerou configurada a ilegitimidade passiva, ao consignar que a requerida teria apenas referendado/validado negócio já celebrado entre a autora e terceiro vendedor.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, que a sentença seria equivocada ao reconhecer a ilegitimidade passiva, afirmando que a conclusão de que a ré seria “mera intermediária” é contrariada pela escritura pública de compra e venda juntada aos autos, na qual a ré figura como vendedora e a autora como compradora do lote. Defende, ainda, que a pretensão não estaria prescrita e, por cautela, argumenta que, mesmo afastada a incidência do CDC, a demanda teria natureza de responsabilização civil contratual, com aplicação do prazo prescricional decenal do art. 205, do Código Civil. Ao final, requer o recebimento do recurso no duplo efeito e o seu provimento para, reformando a sentença, julgar procedência a demanda inicial, com base no art. 1.013, § 3º, I, do CPC. Alternativamente, requer a reforma para afastar a preliminar de ilegitimidade e reconhecer a relação de consumo, com retorno dos autos à origem para julgamento do mérito, além da condenação do apelado em honorários sucumbenciais e restituição de custas adiantadas.

Em suas contrarrazões ao recurso, os apelados requerem a manutenção integral da sentença, sustentando que o Juízo singular apreciou adequadamente a causa ao indeferir a desconsideração da personalidade jurídica, afastar a incidência do CDC e reconhecer a ilegitimidade passiva, extinguindo a ação sem julgamento do mérito. Alegam, em síntese, inexistir relação de consumo e que a empresa Socopo teria apenas avalizado a cessão de direitos entre terceiros, sendo patente a ausência de vínculo jurídico que justifique sua permanência no polo passivo. Subsidiariamente, defendem a ocorrência de prescrição, sustentando a aplicação do prazo trienal do art. 206, § 3º, V, do Código Civil. Requer, ao final, o improvimento do recurso, mantendo-se a sentença impugnada.

Recebido o recurso no duplo efeito, os autos não foram encaminhados ao Ministério Público por não vislumbrar hipótese que justifique sua intervenção.

É o relatório.

VOTO

Conheço da Apelação Cível, eis que preenchidos os requisitos legais de admissibilidade recursal.

O cerne da lide se consubstancia, inicialmente, na análise da existência, ou não, da ilegitimidade passiva da Empresa demandada, ora recorrida, assim como na apreciação da possibilidade, ou não, de se aplicar ao caso em concreto o Código de Defesa do Consumidor, e, ultrapassadas tais matérias, impõe-se averiguar se é possível a apreciação do mérito da ação originária.

Na petição inicial, a parte autora, ora apelante, pretende a condenação da Empresa requerida no pagamento de indenização por supostos danos material e moral em decorrência da aquisição de bem imóvel cuja área original se afirma ter sido considerável e ilegalmente reduzida em razão da possível invasão parcial (posse irregular), provocada pela edificação de muro divisório do lote contíguo pertencente a terceiro, fato ocorrido há anos antes da compra do citado bem.

Na sentença ora apelada, o r. Juízo singular, depois de negar o pedido de desconsideração da personalidade jurídica formulado pela parte autora, assim como afastar a possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor na espécie, reconheceu a ilegitimidade passiva da Empresa demandada, julgando extinto o processo sem resolução do mérito (art. 485, VI, do CPC).

Não se sustenta a tese de ilegitimidade passiva suscitada pela Empresa requerida/apelada, sob a alegação de que não participou do contrato e nem recebeu contraprestação.

Como é sabido, a legitimidade deve ser apreciada de acordo com a narrativa contida na peça inicial (“Teoria da Asserção”), onde deverá ser examinada a possibilidade, em tese, da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes, sendo desnecessário, neste momento, a apreciação do direito material vindicado.

Do contrário, caso se exigisse, no início do processo, que a parte autora produzisse prova absoluta da pessoa (física ou jurídica) contra quem deve ser imposta a obrigação exigida na inicial, haveria uma espécie de antecipação do julgamento do mérito e tornaria o acesso à justiça extremamente difícil.

Não é outro o entendimento firmado no âmbito do STJ, senão vejamos:

“PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE SELF STORAGE. NATUREZA JURÍDICA DO AJUSTE FIRMADA COM BASE NO ACERVO FÁTICO PROBATÓRIO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. E XCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE NÃO DEMONSTRADO. CLAÚSULA EXCLUDENTE. NULIDADE. LIQUIDAÇÃO EM PEDIDO CERTO. POSSIBILIDADE.

AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Premissas fático-probatórias firmadas pelo Tribunal estadual quanto às condições e características do ajuste e ausência de prova de excludente de responsabilidade não podem ser revistas em julgamento de recurso especial (Súmulas 5 e 7/STJ).

2. A legitimidade passiva é aferida pela teoria da asserção, sendo parte legítima quem figura, segundo a inicial, como responsável pelo serviço que ocasionou o dano.

3. Reconhecida a relação de consumo bom base em acervo fático-probatório, submete-se a relação entre as partes ao CDC, reconhecendo-se responsabilidade objetiva e nulidade de cláusula abusiva, que importe em renúncia prévia a direito.

4. A remessa à liquidação não configura julgamento extra petita, quando reconhecido o direito à indenização e ausentes elementos suficientes para a quantificação exata do valor.

5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 3.006.568/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12/2025.)”

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INCIDENTAL DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE DE AGIR. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. ALEGAÇÕES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, FALTA DE INTERESSE DE AGIR E NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. PRINCÍPIO DA PERSUASÃO RACIONAL. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5, 7, 83 DO STJ E 284 DO STF.

1. Recurso especial interposto contra acórdão que extinguiu, de ofício, ação incidental de exibição de documentos sem resolução do mérito, reconhecendo a perda superveniente do interesse processual diante do ajuizamento de embargos de terceiro nos quais se discutem os mesmos documentos e contratos.

2. O Tribunal de origem examinou adequadamente as condições da ação e a legitimidade das partes, reconhecendo a pertinência subjetiva e o interesse processual no momento do ajuizamento da ação, nos termos da teoria da asserção. Revisar essas conclusões demandaria reexame do conjunto fático-probatório, vedado em recurso especial (Súmula 7 do STJ).

3. O acórdão recorrido encontra-se em conformidade com a jurisprudência consolidada desta Corte, segundo a qual o interesse de agir é aferido conforme a situação existente ao tempo da propositura da ação, e é legítima a parte que detém a posse dos documentos cuja exibição se pretende, incidindo o óbice da Súmula 83 do STJ.

(...)

6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido. (REsp n. 2.197.348/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025.)”

Na espécie, a parte autora afirma na inicial que em 2005 a Empresa requerida firmou contrato de promessa de compra e venda com o Sr. Marco Aurélio, parte não integrante da relação jurídica processual, tendo sido este imitido na posse do imóvel (lote nº 14, da “Quadra Única do Loteamento Residencial Colinas”). Em setembro de 2009, a genitora da parte autora (Sra. Marina) adquiriu do Sr. Marcos Aurélio os direitos de compra do referido lote, os quais foram informalmente transferidos à requerente, ora apelante, inobstante afirmem que estavam cientes de que a propriedade do bem ainda era da Empresa loteadora demandada.

Ocorre que, em 08/01/2010 foi lavrada a “Escritura Pública de Compra e Venda” (Id 27738633) do bem litigioso, junto ao 2º Ofício de Notas e Registro de Imóveis (3ª Circunscrição), na cidade de Teresina-PI, figurando como partes contratantes a Empresa requerida (vendedora) e a autora/apelante (compradora).

Ao tomar posse do bem, a parte autora afirma que contratou um agrimensor e, utilizando como referência o muro do lote nº 13, contíguo ao adquirido, cercou o seu lote.

Em 2016, afirma a ora recorrente que foi citada em ação demarcatória movida pelo proprietário do lote nº 15, que comprovou erro na locação da sua cerca, decorrente da incorreta posição do muro divisório entre os lotes 13 e 14, haja vista a sua edificação dentro da área do lote nº 14, desde 2001.

O proprietário do lote nº 13 se recusou a recuar o muro, a fim de restituir a área original do lote nº 14 adquirido pela parte autora, alegando consolidação fática pelo tempo.

Feita essa breve digressão fática, é possível observar que foi evidenciado na inicial que a Empresa demandada faz parte da relação jurídica controvertida, especialmente porque, além de ser a responsável pelo loteamento do imóvel onde está localizado o lote litigioso, tendo sido provocado o litígio em razão da má delimitação de outro lote por ela negociado, também figura como vendedora direta do bem à parte autora, declarando-se titular e possuidora do imóvel.

A alegada inexistência de pagamento direto do bem pela autora à Empresa requerida, não afasta a legitimidade desta última para figurar no polo passivo da lide originária, eis que o negócio jurídico final foi celebrado entre as duas partes, e a cessão de direitos, salvo melhor juízo, não substitui a transferência definitiva mediante Escritura Pública.

Assim, a legitimidade passiva da Empresa ora apelada decorre da pertinência subjetiva da relação jurídica afirmada na inicial, impondo-se, desse modo, a reforma da sentença quanto à referida questão.

Quanto à pretensão recursal no sentido de reformar a sentença em relação ao capítulo que afastou a possibilidade de se aplicar ao caso em concreto o Código de Defesa do Consumidor (CDC), também se mostra plausível.

A Socopo Agro Pecuária Industrial Ltda., na condição de Empresa loteadora do empreendimento onde está localizado o lote litigioso, relacionado ao contrato firmado entre as partes, integra a cadeia de fornecimento do produto (imóvel) adquirido pela parte autora, salvo melhor juízo como destinatária final.

Além da observância do CDC, o loteador também está sujeito às responsabilidades impostas pela Lei do Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/79), devendo entregar ao adquirente do lote comercializado a infraestrutura básica do loteamento, nos termos como foi ofertado, além de lhe ser imposto o dever de demarcar o bem na linha divisória correta.

Nesse sentido, caso seja observada eventual violação dos direitos consumeristas e/ou legais impostos à Empresa requerida, deve-se responsabilizá-la objetivamente, não sendo necessária a demonstração da culpa por descumprir um dever legal.

Impõe-se, também neste ponto, reformar a sentença apelada, acolhendo o pedido recursal de observância do Código consumerista na solução da lide, exceto se, eventualmente, não for observada a responsabilidade direta da Empresa demandada pelo dano material que afirma haver sofrido a parte autora/apelante na inicial.

Quanto ao mérito propriamente dito, é necessário observar se é possível, ou não, apreciá-lo neste momento processual, impondo-se considerar a instrução processual no âmbito do r. Juízo de 1º Grau, e, especialmente, os limites do objeto da lide originária.

Como é sabido, observando-se a “Teoria da Causa Madura”, interposto o recurso de Apelação Cível contra sentença fundada no art. 485, do CPC, tal como ocorreu na espécie, caso o processo esteja em condições de imediato julgamento, o Tribunal deve decidir desde logo o mérito da causa, conforme, inclusive, dispõe o inciso I do § 3º do art. 1.013 do CPC, vejamos:

“Art. 1.013. A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada. (…)

§ 3º Se o processo estiver em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito quando:

I - reformar sentença fundada no art. 485; (...)”

Na espécie, em que pese num primeiro momento o d. Juízo singular tenha deferido pedido de realização de prova pericial, tendo sido, inclusive, indicado perito judicial (Decisão Id 27738736) para avaliar a porção do Lote nº 14 que foi supostamente invadida, as partes litigantes anuíram ao entendimento da sua desnecessidade ao menos nesta fase ordinária, pleiteando o julgamento antecipado do mérito, conforme petições Id 27738746 (parte requerida/apelada) e Id 27738748 (parte autora/apelante).

De fato, o objeto da ação originária se consubstancia no alegado direito à indenização por danos materiais e morais. Sustenta a autora/apelante, em síntese, que foi prejudicada pela Empresa requerida ao adquirir um lote por ela comercializado, pois depois de contratar um agrimensor a fim de cercar o seu bem, ante a alegada ausência de demarcação delimitando as dimensões do imóvel, foi surpreendida com uma ação demarcatória contra ela ajuizada em razão da invasão de parte do lote contíguo posterior (Lote nº 15). Assevera que em tal oportunidade, tomou conhecimento de que o proprietário do lote vizinho anterior (Lote nº 13) havia invadido o seu imóvel mediante a construção de um muro, utilizado como referência para a demarcação inicial do seu bem, o que lhe trouxe prejuízos consideráveis tanto de ordem material, como moral.

Primeiramente é necessário analisar a matéria relativa à prescrição do direito de ação suscitada pela Empresa requerida.

Sustenta a parte demandada, ora apelada, inclusive nas contrarrazões recursais, que o prazo prescricional para o caso de responsabilidade civil contratual deve ser o disposto no inciso V do § 3º do art. 206 do Código Civil, qual seja, 03 (três) anos. Assevera que tal prazo iniciou na data em que a autora recebeu da sua genitora, mediante cessão, o direito de compra e venda do imóvel litigioso, fato ocorrido em 2010.

Sem razão a parte recorrida.

Na espécie, faz-se necessário observar que, conforme acima fundamentado, deve-se aplicar o Código de Defesa do Consumidor, especificamente o prazo quinquenal previsto no art. 27:

“Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”

Analisando os autos é possível observar que, de fato, a parte autora/apelante somente passou a ter inequívoca ciência acerca da redução da área do imóvel por ela adquirido junto à Empresa requerida quando foi cientificada acerca da existência de outra ação judicial, contra ela proposta em razão da possível sobreposição do seu bem, ocorrida quando da demarcação do lote litigioso por ela adquirido, sobre o lote subsequente (Lote nº 15) pertencente a terceiro.

Na referida ação paradigma, o então requerente trouxe elementos de prova capazes de evidenciar que o problema decorreu de possível invasão do então proprietário do Lote nº 13 sobre o Lote comprado pela parte ora apelante.

A referida demanda demarcatória foi ajuizada em 21/05/2015 (Id 27738634), tendo sido a ação originária proposta em 10/12/2018, portanto, dentro do prazo prescricional.

Dessa forma, afasta-se a alegação de prescrição do direito de ação suscitada pela parte requerida, ora apelada.

Quanto à matéria de fundo propriamente dita, consistente na análise da existência, ou não, do dano material alegado na inicial, é possível analisá-lo sem a necessidade de produção de prova pericial, haja vista que, ao menos num primeiro momento, outros elementos de prova bastam para o convencimento do magistrado, tal como se passa a explanar.

É fato incontroverso nos autos à existência de um muro divisando o lote nº 13 e o lote nº 14, objeto de litígio. A Empresa demandada, ao contestar a lide, não impugna a alegação inicial de que o citado muro foi construído dentro dos limites do imóvel objeto da lide, invadindo considerável área deste último, sendo tal fato inequívoco.

A requerida/apelada se limita a afirmar que é possível que o citado muro divisório tenha sido construído em 2005, portanto, antes da lavratura da “Escritura Pública de Compra e Venda” (Id 27738633) do bem litigioso supracitada, ocorrida em 08/01/2010.

Contudo, em relação à data da construção do citado muro há indícios de que ele pode ter sido edificado quando da construção da casa encravada na área dos Lotes nº 12 e 13, fato ocorrido em 13/06/2001, conforme averbado na Matrícula nº 54.855 do referido terreno (“Certidão de Inteiro Teor” Id 27738639). Interessante notar que as dimensões constantes no Registro imobiliário destes últimos imóveis (Lotes nº 12 e 13) estão em conformidade com as suas dimensões descritas na “Planta do Loteamento” (Id 27738661) apresentada pela Empresa requerida/apelada.

Tal circunstância evidencia a existência do vício oculto, pois no momento da compra do bem o defeito na delimitação geográfica do imóvel não era perceptível. Além de a Loteadora demandada não haver providenciado a alocação aparente de limites físicos regulatórios das dimensões dos lotes por ela comercializados, inclusive do bem adquirido pela parte autora, ela não fiscalizou a construção irregular do muro supracitado, restando à parte adquirente ter como referência tão somente o referido marco (muro) para a delimitação do seu lote, o que implicou na invasão do lote subsequente (Lote nº 15) e a consequente constatação do vício.

Ademais, a circunstância de a mãe da parte autora haver firmado, em 15/09/2009, contrato de promessa de compra e venda do bem litigioso com terceiro, conforme, inclusive documento juntado à inicial (“Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” Id 27738632), por si só, não evidencia que a parte requerente passou a ter ciência inequívoca do vício de demarcação da área do multicitado imóvel.

O fato é que a Empresa demandada reconhece na Contestação que, apesar de haver vendido o imóvel litigioso para terceiro (Sr. Marcos Aurélio), nunca providenciou a transferência do bem para o nome deste último, mediante a lavratura da escritura pública e registro imobiliário, mantendo-o, portanto, sob a sua propriedade.

Tal fato também se revela notório e incontroverso na medida em que a parte autora/apelante comprova na peça vestibular que a Empresa transferiu a propriedade do bem litigioso para o seu nome, mediante a lavratura de Escritura Pública de Venda e Compra (Id 27738633), fato ocorrido em 08/01/2010.

Nesse sentido, considerando que antes da venda do imóvel existia um muro dividindo o lote nº 13 e o imóvel litigioso (lote nº 14), e que a Empresa demandada era a legítima proprietária deste último bem, cumpriria a ela, primeiro, o dever de efetiva demarcação do lote sob o seu domínio, mediante a delimitação física da área com a instalação, por exemplo, de piquetes, estacas de concreto ou ferro nos vértices de cada lote para garantir a visualização física dos limites correspondentes, conforme o projeto aprovado na Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Não é outro o entendimento que se pode inferir do disposto no art. 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979, com redação vigente à época da venda do bem à parte autora, cuja redação se passa a transcrever:

“Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos: (…)

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (...)”

A Empresa requerida, ora apelada, não se desincumbiu de comprovar o cumprimento dos deveres legais acima dispostos, limitando-se a apresentar na Contestação somente o projeto do loteamento (Id 27738661) com as metragens dos respectivos lotes, a identificação das vias de circulação, áreas de preservação e praças. Há, ainda, demonstração de que tal documento foi aprovado pela “Secretaria Municipal de Habitação e Urbanismo”, tendo sido registrado no Conselho Regional de Engenharia (CREA).

No entanto, além de a Empresa demandada não haver comprovado que o projeto de loteamento foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis, não trouxe aos autos elementos probatórios capazes de evidenciar que o lote litigioso foi efetivamente identificado com os marcos físicos nos respetivos vértices, a fim de garantir que as dimensões dos lotes fossem respeitadas, evitando invasão de áreas vizinhas e/ou áreas de uso comum.

Não é outro o entendimento firmado no âmbito da jurisprudência pátria, conforme aresto que se segue:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - MUNICÍPIO DE CARMO DE MINAS - PODER DE POLÍCIA URBANÍSTICO - APROVAÇÃO DE PROJETO ARQUITETÔNICO DE LOTEAMENTO - CONCESSÃO DE ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO E HABITE-SE - POSTERIOR ALTERAÇÃO DO PROJETO ARQUITÔNICO COM INDEVIDA - ALTERAÇÃO NA DEMARCAÇÃO, DELIMITAÇÃO E DEMARCAÇÃO DOS LOTES - VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE E À INTEGRIDADE PSICOLÓGICA DO AUTOR - DANO MORAL CONFIGURADO - RECURSO DESPROVIDO.

[...]
- Nos termos do art. 18, V, da Lei 6.766/79 a correta demarcação das unidades do loteamento é de responsabilidade do empreendedor loteador, o que não exime o Município, no exercício do seu Poder de Polícia Urbanístico, de analisar a adequação do projeto de loteamento e verificar a retidão das plantas de demarcação, especificamente no que diz respeito à subdivisão das quadras em lotes e suas respectivas dimensões e numerações. Inteligência do art. art. 9º, §1º, I, da Lei 6.766/79. […] (TJMG -  Apelação Cível  1.0000.25.006557-0/001, Relator(a): Des.(a) Yeda Athias , 6ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/07/2025, publicação da súmula em 28/07/2025)”

Na espécie, a parte autora/apelante traz aos autos elementos probatórios que evidenciam que somente depois de citada para contestar “Ação Demarcatória com Queixa de Esbulho” (Processo nº 0011076-89.2015.8.18.0140 – 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI), contra ela proposta pelo proprietário do lote vizinho superveniente (lote nº 15), é que tomou ciência inequívoca de que os limites demarcatórios do seu bem estavam irregulares. A referida ação foi ajuizada em 21/05/2015, conforme comprova o documento Id 27738634.

Na referida demanda paradigma é possível constatar que a área do imóvel adquirido pela parte autora foi reduzido com a construção do muro pertencente ao loto anterior (lote nº 13), o qual, conforme evidências nos autos, foi construído em 2001.

Há, portanto, inequívoca prova de que a Empresa requerida não se desincumbiu do ônus de proceder à fiscalização da correta dimensão e localização do imóvel vendido à parte autora, muito menos de comprovar que o citado bem mantinha, quando da realização do negócio jurídico (compra e venda), os marcos demarcatórios físicos e visíveis, assegurando à compradora a ciência acerca da real localização e dimensão do lote.

Nesse termos, diante das circunstâncias fático-probatórias acima evidenciadas, mostra-se comprovado o dano material sofrido pela parte autora quando da aquisição do imóvel objeto de discussão, impondo-se à Empresa apelada o dever de reparação, haja vista a sua inequívoca responsabilidade pela correta demarcação das unidades do loteamento por ela comercializadas.

Quanto ao dano moral pretendido, também se vislumbra na espécie, haja vista que o descumprimento dos deveres decorrentes da atividade desenvolvida pela loteadora, causou à parte autora inequívoco prejuízo extrapatrimonial, eis que em razão da impossibilidade de identificar os limites demarcatórios do imóvel adquirido – dever imposto à Empresa loteadora –, teve o direito de acessar à rua que passa em frente ao lote quase que suprimido.

Conforme consta na Escritura Pública de Venda e Compra do imóvel (Id 27738633), comparando-a com o “Memorial Descritivo” (Id 27738730) formulado pela Prefeitura de Teresina-PI e a Planta do loteamento (Id 27738661) apresentado pela parte requerida, é possível constatar que dos 22,80 metros originariamente existentes, com a supressão de parte da área do imóvel, restaram apenas 2,80 metros para acesso à rua. Além disso, há indícios de que do total da área do lote adquirido, foram suprimidos o equivalente a, aproximadamente, 30% (trinta por cento) da área total, o que configura um valor considerável.

Nesse sentido, a parte autora comprovou que sofreu prejuízos concretos decorrentes da falha no dever de identificação física do lote e de informação acerca do produto por ela comercializado, provocando inquestionável sofrimento à parte autora que, inclusive, dispôs-se a adquirir o lote contíguo (lote nº 15) para ter melhor acesso e o direito de uso regular do bem.

Desse modo, impõe-se condenar a Empresa requerida no pagamento de indenização por danos morais em favor da parte requerente, ora apelante.

Em relação ao valor a ser fixado, considerando as circunstâncias do caso em concreto, especialmente as condições do ofensor, sendo uma Empresa aberta desde 1970, e, pelo menos na data do ajuizamento da ação, ativa, as condições da ofendida (médica) e a extensão do dano, mostra-se razoável e proporcional a fixação de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título indenizatório.

Considerando que o caso envolve responsabilidade contratual, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento estável e reiterado sobre os termos iniciais da correção monetária e dos juros moratórios quando há condenação em danos morais.

Quanto à correção monetária, esta deve incidir a partir da data do arbitramento da indenização, no caso, a partir da publicação do acórdão, nos termos do entendimento sumulado no âmbito do STJ, vejamos:

Súmula nº 362: “A correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento.”

Em relação ao juros moratórios, deverão incidir desde a citação, nos termos do art. 405, do Código Civil: “Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.”.

No que se refere aos índices a incidirem tanto sobre os morais, a partir da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, aplica-se o IPCA para correção monetária (art. 389, parágrafo único, do CC) e Taxa Selic – deduzido o IPCA – para os juros moratórios (art. 406, §1º do CC), devendo-se observar a ressalva prevista no §3º, deste mesmo dispositivo, em caso de resultado negativo.

Diante do exposto, conheço da Apelação Cível para, no mérito, DAR-LHE PROVIMENTO, reformando a sentença impugnada, a fim de reconhecer a legitimidade passiva da Empresa requerida e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso em análise, e, afastando a prescrição arguida, julgar procedente os pedidos iniciais, condenando a parte demandada no pagamento de indenização pelos danos materiais, os quais deverão ser objeto de liquidação em sede de cumprimento de sentença, e danos morais causados à autora, estes últimos fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), sobre o qual deverão incidir correção monetária e juros moratórios conforme definido nesta decisão.

INVERTO o ônus da sucumbência, impondo à parte requerida/apalada o ônus de arcar com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

Relator