APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0854455-32.2024.8.18.0140
APELANTE: MAURO BEZERRA CASSIANO DA SILVA, NYARA CAROLINE DOS SANTOS
Advogado(s) do reclamante: GIRLANE MARIA LIMA CASSIANO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO GIRLANE MARIA LIMA CASSIANO
APELADO: RESIDENCIAL MORADA DO SOL GRAND PARK, ARMAZZEM DO SEU JEITO MORADA DO SOL GRAND PARK LTDA
Advogado(s) do reclamado: MATEUS HENRIQUE BARBOSA DE ARRUDA, ANTONIO LUIZ DE HOLLANDA ROCHA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO ANTONIO LUIZ DE HOLLANDA ROCHA
RELATOR(A): Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INSTALAÇÃO DE MINIMERCADO EM ÁREA COMUM. ALTERAÇÃO DO ASPECTO ARQUITETÔNICO E MODIFICAÇÃO DA DESTINAÇÃO DE ÁREA COMUM. INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM QUALIFICADO PREVISTO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NULIDADE DE DELIBERAÇÕES ASSEMBLEARES. PREJUÍZO À UTILIZAÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA. SUSPENSÃO DA ATIVIDADE COMERCIAL E DETERMINAÇÃO DE NOVA DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.    Apelação cível interposta por condôminos proprietários do apartamento 103 do Bloco Netuno do Residencial Morada do Sol Grand Park contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de embargo e demolição de obra consistente na instalação de minimercado em módulo estrutural metálico de aproximadamente 12m² em área comum de jardim localizada em frente à janela da cozinha da unidade dos autores. A sentença entendeu sanado o vício da deliberação assemblear inicial por aprovação posterior em assembleia realizada em sessão permanente, com 172 votos favoráveis entre 256 unidades, reputando atendido o quórum de dois terços previsto no art. 1.342 do Código Civil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.    Há três questões em discussão: (i) definir se a instalação de módulo comercial em área comum originalmente destinada a jardim configura alteração arquitetônica e modificação de destinação sujeitas ao quórum de 90% previsto na convenção condominial; (ii) estabelecer se a deliberação assemblear que aprovou a obra é válida diante do quórum obtido e das irregularidades procedimentais na coleta de votos; e (iii) determinar se a construção em área comum que impacta unidade autônoma viola a vedação do art. 1.342 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.    A convenção condominial possui força normativa obrigatória entre os condôminos e pode estabelecer quóruns deliberativos mais rigorosos que os previstos na legislação geral, nos termos do art. 1.333 do Código Civil.

4.    A construção de módulo comercial permanente em área comum originalmente destinada a jardim altera o aspecto arquitetônico do bloco e modifica a destinação original da área, enquadrando-se nas hipóteses convencionais que exigem aprovação de 90% dos condôminos.

5.    A deliberação assemblear que aprovou a obra não atingiu o quórum qualificado convencional, pois a votação final registrou 172 votos favoráveis entre 256 unidades, número inferior aos 231 votos necessários para alcançar 90% dos condôminos.

6.    A tentativa de convalidação por sessão permanente não supre a ausência do quórum convencional exigido para deliberação dessa natureza.

7.    A coleta de votos fora do ambiente assemblear por meio de plataforma digital e aplicativos de mensagens não possui validade quando o edital de convocação não prevê expressamente a realização de assembleia em modalidade eletrônica ou híbrida, conforme art. 1.354-A, §1º, do Código Civil.

8.    O art. 1.342 do Código Civil veda construções em partes comuns suscetíveis de prejudicar a utilização das unidades autônomas, sendo essa limitação insuscetível de superação por deliberação da maioria condominial.

9.    A proximidade da estrutura instalada em relação à janela da unidade dos autores gera impacto sobre ventilação, iluminação e privacidade, configurando prejuízo à utilização da unidade autônoma.

10. A solução proporcional consiste em declarar a nulidade das deliberações assembleares, suspender a atividade comercial e determinar nova assembleia específica para deliberar validamente sobre a manutenção ou remoção da obra, observando o quórum convencional de 90%.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1.    A convenção condominial, como norma interna obrigatória, pode estabelecer quórum deliberativo mais rigoroso que o previsto na legislação civil para deliberações que alterem a estrutura, o aspecto arquitetônico ou a destinação de áreas comuns.

2.    A instalação de módulo comercial permanente em área comum originalmente destinada a jardim configura alteração arquitetônica e modificação de destinação, sujeitando-se ao quórum qualificado previsto na convenção condominial.

3.    É nula a deliberação assemblear que aprova obra em condomínio edilício sem observância do quórum qualificado previsto na convenção.

4.    Não é válida a coleta de votos por meio eletrônico fora da assembleia quando o edital de convocação não prevê essa modalidade de deliberação.

5.    O art. 1.342 do Código Civil proíbe construções em áreas comuns que prejudiquem a utilização de unidades autônomas, vedação que não pode ser afastada por deliberação assemblear.

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Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.333, 1.342 e 1.354-A, §1º.

Jurisprudência relevante citada: TJMG, AC nº 5016683-23.2020.8.13.0702, Rel. Des. Lúcio de Brito, 15ª Câmara Cível, j. 09.03.2023; TJDFT, AC nº 0707660-08.2023.8.07.0008, Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira, 7ª Turma Cível, j. 02.10.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 20/03/2026 a 27/03/2026, acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

Relator

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL (198) -0854455-32.2024.8.18.0140
Origem: 
APELANTE: MAURO BEZERRA CASSIANO DA SILVA, NYARA CAROLINE DOS SANTOS 
Advogado do(a) APELANTE: GIRLANE MARIA LIMA CASSIANO - PI3897-A

APELADO: RESIDENCIAL MORADA DO SOL GRAND PARK, ARMAZZEM DO SEU JEITO MORADA DO SOL GRAND PARK LTDA
Advogados do(a) APELADO: ANTONIO LUIZ DE HOLLANDA ROCHA - PI4273-A, MATEUS HENRIQUE BARBOSA DE ARRUDA - PI19126-A

RELATOR(A): Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

Trata-se de Apelação Cível interposta por MAURO BEZERRA CASSIANO DA SILVA e NYARA CAROLINE DOS SANTOS, contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA PARA EMBARGO E DEMOLIÇÃO DE OBRA NOVA C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, ajuizada em face de RESIDENCIAL MORADA DO SOL GRAND PARK, ora apelado.

A sentença recorrida julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, revogando a tutela de urgência anteriormente concedida que determinava a suspensão da obra de instalação de minimercado em área comum do condomínio e autorizando sua retomada. Determinou, ainda, a condenação da parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor corrigido da causa. Fundamentou-se o magistrado no entendimento de que a obra constitui acréscimo útil à área comum do condomínio, cuja irregularidade inicial relativa ao quórum deliberativo foi posteriormente sanada mediante assembleia em sessão permanente, que obteve aprovação por maioria qualificada de dois terços dos condôminos, circunstância que implicou a convalidação do ato e a perda superveniente do interesse de agir quanto à nulidade inicialmente alegada.

Em suas razões recursais, a parte apelante sustenta, em síntese, que a sentença deve ser reformada, alegando equívoco na fixação do valor da causa e na determinação de complementação das custas processuais, bem como erro na classificação jurídica da obra, que, segundo defende, teria natureza voluptuária e estaria sendo realizada em área comum com destinação técnica específica para drenagem, o que impediria sua alteração. Argumenta, ainda, que a deliberação assemblear que aprovou a obra é irregular, por não ter observado corretamente o quórum legal exigido e por apresentar inconsistências na coleta de votos, inclusive com participação de condôminos inadimplentes e utilização indevida de votação híbrida. Alega também insuficiência das provas apresentadas pela parte ré, deficiência de fundamentação da sentença e inobservância de precedentes obrigatórios, defendendo, ao final, a reforma do julgado para que seja reconhecida a ilegalidade da obra e determinada sua demolição.

Em suas contrarrazões, o apelado sustenta, em síntese, o acerto da sentença, afirmando que a decisão observou corretamente os critérios legais ao ajustar o valor da causa ao proveito econômico discutido e ao reconhecer que a instalação do minimercado constitui acréscimo útil às áreas comuns do condomínio. Defende que eventual irregularidade inicial na deliberação assemblear foi sanada por fato superveniente, uma vez que assembleia em sessão permanente atingiu o quórum qualificado exigido, validando a decisão da coletividade condominial. Aduz, ainda, que a demolição da obra seria medida desproporcional e prejudicial à coletividade, requerendo a manutenção integral da sentença e a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.

Foi proferido juízo de admissibilidade recursal, com o recebimento do apelo em ambos os efeitos, nos termos dos artigos 1.012, caput, e 1.013 do Código de Processo Civil.

Autos não encaminhados ao Ministério Público Superior, por não se tratar de hipótese que justifique sua intervenção, nos termos do Provimento Conjunto Nº 163/2026 - PJPI/TJPI/SECPRE (SEI nº 25.0.000006021-9).

É o relatório. Decido: 

Inclua-se o feito em pauta de julgamento. 

VOTO

A controvérsia submetida a este Colegiado diz respeito à legalidade da obra de instalação de um minimercado (módulo estrutural metálico de aproximadamente 12m²) em área comum do jardim do Bloco Netuno do Residencial Morada do Sol Grand Park, localizada imediatamente em frente à janela da cozinha do apartamento 103, de propriedade dos apelantes. A sentença julgou improcedentes os pedidos de embargo e demolição, sob o fundamento de que o vício formal da deliberação assemblear inicial foi sanado por fato superveniente: a conclusão de assembleia em sessão permanente que teria obtido a aprovação de 172 condôminos, superando o quórum de dois terços previsto no art. 1.342 do Código Civil.

O raciocínio da sentença, embora bem estruturado, parte de uma premissa equivocada: a de que o quórum deliberativo aplicável à espécie era o de dois terços previsto no art. 1.342 do Código Civil. Esse ponto, que é o eixo sobre o qual gira toda a fundamentação da improcedência, não resiste ao cotejo com a Convenção Condominial do próprio Residencial Morada do Sol Grand Park, senão vejamos:

DO QUÓRUM EXIGÍVEL: A CONVENÇÃO CONDOMINIAL COMO NORMA INTERNA PREVALENTE

O art. 16 da Convenção Condominial do Residencial Morada do Sol Grand Park estabelece, em seu parágrafo único, quóruns qualificados específicos para distintas categorias de deliberação. As alíneas "d" e "e" fixam o patamar de 90% (noventa por cento) dos condôminos para, respectivamente, aprovar modificações na estrutura ou no aspecto arquitetônico dos blocos, e para deliberar sobre o destino dos blocos ou de suas unidades no caso de modificar-se sua destinação original.

Nesse sentido, importa estabelecer que a Convenção Condominial é a lei interna do condomínio, sendo certo que o art. 1.333 do Código Civil reconhece sua força normativa e admite que ela discipline o regime interno de forma mais restritiva do que a lei geral.

Sendo assim, quando a Convenção estabelece quórum superior ao previsto no Código Civil para determinada hipótese, esse quórum mais elevado prevalece, pois representa exercício legítimo da autonomia privada coletiva dos condôminos, que elegeram um padrão de proteção mais rigoroso para as deliberações que afetam a estrutura física e a destinação original do empreendimento.

A obra em questão consiste na construção de um módulo físico permanente, em estrutura metálica, com área de 12m² (doze metros quadrados), onde antes existia uma área verde de jardim. Trata-se, objetivamente, de duas transformações simultâneas: a alteração do aspecto arquitetônico do Bloco Netuno, que passa a ter, em sua lateral imediata, uma construção comercial de vedação metálica, e a modificação da destinação original daquela área, que deixa de ser jardim e passa a abrigar atividade comercial. Ambas as transformações se enquadram com precisão nas hipóteses das alíneas "d" e "e" do parágrafo único do art. 16 da Convenção, que exigem o quórum de noventa por cento.

À vista disso, não se trata de benfeitoria útil ou de mera inovação no prédio, hipóteses previstas na alínea "a" do mesmo artigo convencional, para as quais bastaria o quórum de dois terços. Uma benfeitoria útil pressupõe melhoria de algo já existente, conservando sua natureza e destinação. A construção de um novo módulo comercial permanente em área que integrava o projeto original do condomínio como jardim não é melhoria de coisa preexistente: é transformação substancial de destinação, com impacto arquitetônico direto e permanente sobre o bloco ao qual a área se vincula.

Nesse sentido, tem que a análise dos documentos carreados aos autos revela um dado que reforça, de forma definitiva, a tese ora adotada. A ata da Assembleia Geral Extraordinária de 12 de dezembro de 2022, convocada especificamente para ratificar a deliberação anterior de 18 de outubro de 2022, registra, em sua pauta, o seguinte enunciado: "RATIFICAR O TEOR DA AGE DE 18/10/2022, COM A APROVAÇÃO DE INSTALAÇÃO DO MINIMERCADO AUTÔNOMO (NECESSÁRIO QUÓRUM DE 2/3 DOS CONDÔMINOS PROPRIETÁRIOS, CONFORME ART. 16 DA CONVENÇÃO)".

O próprio condomínio, por sua advogada, identificou e consignou em ata que o quórum exigido pelo art. 16 da Convenção para a instalação do minimercado era de dois terços dos condôminos proprietários. Essa opção foi estratégica: ao enquadrar a deliberação na alínea "a" do parágrafo único do art. 16 (benfeitorias úteis e inovações), o condomínio pretendeu fugir das alíneas "d" e "e", que exigem 90% (noventa por cento). Contudo, como demonstrado, esse enquadramento é juridicamente equivocado, pois a obra excede em muito a noção de benfeitoria útil e configura, inegavelmente, alteração arquitetônica e modificação de destinação original de área comum.

É relevante consignar que, ainda sob o enquadramento favorável adotado pelo próprio condomínio (2/3), a primeira assembleia de 26 de agosto de 2024 (Id. 30559093) aprovou a obra com apenas 19 (dezenove) votos, o que a tornava nula de pleno direito, conforme reconheceu a própria sentença recorrida. A tentativa de convalidação por sessão permanente, que resultou em 172 (cento e setenta e dois) votos favoráveis sobre 256 (duzentas e cinquenta e seis unidades), teria sido suficiente para atingir o quórum de dois terços, mas é insuficiente para atingir o quórum de 90% (noventa por cento), que demandaria 231 (duzentos e trinta e um) votos favoráveis.

Há, portanto, um déficit de 59 (cinquenta e nove) votos em relação ao quórum convencional correto, de modo que a convalidação proclamada pela sentença como fato superveniente saneador jamais ocorreu.

Nesse sentido:

Ainda que se admitisse, por hipótese, que o quórum aplicável fosse apenas o de 2/3 (dois terços), premissa que se rejeita pelos fundamentos já expostos, o procedimento de coleta de votos adotado na sessão permanente apresenta irregularidades procedimentais que também comprometem sua validade.

Sob este viés, o art. 1.354-A, § 1º, do Código Civil, incluído pela Lei nº 14.309/2022, condiciona a realização de assembleia com participação por meio eletrônico ou remoto à expressa previsão no edital de convocação. Conforme alegado pelos apelantes em réplica, e não refutado por prova documental idônea pelo condomínio, o edital de convocação de 6 de dezembro de 2024 de Id. 30559760 previu assembleia exclusivamente presencial, sem qualquer referência à possibilidade de votação híbrida ou remota. A coleta posterior de votos por meio de declarações via aplicativo de mensagens e plataforma de assinatura digital, fora do ambiente assemblear e sem convocação específica para tanto, não encontra amparo no regramento legal vigente.

A sentença recorrida descartou esses vícios procedimentais com o argumento de que a plataforma DocuSign confere "segurança e rastreabilidade" ao processo e de que a alegação de parcialidade da síndica, desacompanhada de prova de vício de consentimento, seria insuficiente para macular a vontade da maioria. Esse raciocínio confunde a validade do instrumento tecnológico com a validade do procedimento deliberativo. A questão não é se a plataforma é confiável, mas sim se a convocação habilitava sua utilização para fins deliberativos, sendo certo que, diante da ausência de prova de que o edital previa essa modalidade, a resposta é negativa.

Ademais, independentemente das questões de quórum, há um fundamento autônomo que reforça a procedência do recurso. O art. 1.342 do Código Civil não é apenas uma norma de quórum: sua parte final contém uma vedação absoluta, segundo a qual não são permitidas construções nas partes comuns suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias. Essa proibição não é suprível por deliberação assemblear, por mais ampla que seja a maioria obtida.

A própria sentença recorrida reconheceu, expressamente, que "é inegável que a construção, pela sua proximidade, gera impacto na unidade dos autores". Ao fazê-lo, o juízo de origem reconheceu o pressuposto fático que atrai a incidência da cláusula proibitiva do art. 1.342 do CC/2002 e, contraditoriamente, afastou sua consequência jurídica com base no princípio da supremacia do interesse coletivo. Esse raciocínio não se sustenta: o art. 1.342 é norma cogente, cujo comando negativo, não sendo permitidas construções suscetíveis de prejudicar a utilização das partes próprias, não pode ser afastado por vontade da maioria, qualquer que seja o quórum obtido. O interesse coletivo, no regime condominial, encontra seu limite exatamente na preservação do uso regular das unidades individuais.

As fotos aéreas juntadas aos autos evidenciam a proximidade entre a estrutura do minimercado e a janela da cozinha do apartamento 103, Bloco Netuno. O impacto sobre ventilação, iluminação e privacidade, reconhecido na própria fundamentação da sentença, confirma que a construção prejudica concretamente a utilização da unidade dos apelantes, incidindo na vedação expressa do dispositivo legal.

Assim, reconhecida a nulidade da deliberação assemblear por inobservância do quórum de 90% (noventa por cento) exigido pelas alíneas "d" e "e" do parágrafo único do art. 16 da Convenção Condominial, impõe-se definir a consequência jurídica adequada.

Nesse sentido, compreendo que a demolição imediata da obra, embora juridicamente possível como consequência da nulidade deliberativa, configura medida de natureza irreversível que afeta o patrimônio coletivo de todos os condôminos, inclusive dos apelantes. Registro, nesse ínterim, que não há nos autos laudo técnico que comprove, de forma definitiva, a incompatibilidade absoluta da área com qualquer uso alternativo ao de jardim original, o que poderia tornar a demolição inevitável caso se confirmasse a destinação técnica da área para drenagem ou impermeabilização.

Diante desse quadro, a solução que melhor equaciona a tutela do direito dos apelantes com o princípio da proporcionalidade e com a autonomia deliberativa condominial consiste em: (i) declarar a nulidade das deliberações assemblares que aprovaram a obra, por descumprimento do quórum convencional qualificado; (ii) suspender imediatamente a operação comercial do minimercado enquanto não sobrevier deliberação válida; (iii) determinar que o condomínio convoque Assembleia Geral Extraordinária específica para deliberar sobre a manutenção ou remoção da obra, com observância obrigatória do quórum de noventa por cento previsto nas alíneas "d" e "e" do parágrafo único do art. 16 da Convenção Condominial; e (iv) cominar, para a hipótese de não atingimento do quórum convencional ou de deliberação pela não manutenção da obra, a obrigação de demolição da estrutura e restabelecimento da área ao seu estado original.

Destaco que essa solução não substitui a vontade assemblear, mas garante que ela se forme de acordo com as regras que os próprios condôminos, ao aprovar a Convenção, estabeleceram como condição de validade para deliberações dessa envergadura. Se 90% (noventa por cento) dos condôminos, devidamente convocados e informados, optarem pela manutenção do minimercado, essa decisão terá a legitimidade que a ordem jurídica exige para modificar o aspecto arquitetônico de um bloco e alterar a destinação original de área comum. Se esse quórum não for atingido, a obra haverá de ser removida.

Cumpre ressalvar, por fim, que a suspensão da operação comercial é medida necessária e imediata, pois a exploração comercial em curso apoia-se em deliberação nula e não pode perdurar enquanto se aguarda nova deliberação válida. A restauração da tutela dos apelantes não comporta postergação.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO a Apelação Cível e, no mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para reformar a sentença recorrida e julgar procedentes os pedidos dos apelantes, nos seguintes termos: (i) DECLARAR a nulidade das deliberações assemblares que aprovaram a instalação do minimercado no Residencial Morada do Sol Grand Park, por inobservância do quórum de noventa por cento exigido pelas alíneas "d" e "e" do parágrafo único do art. 16 da Convenção Condominial; (ii) DETERMINAR a imediata suspensão das atividades comerciais do minimercado, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), a contar da intimação do acórdão; (iii) DETERMINAR que o Residencial Morada do Sol Grand Park convoque, no prazo de sessenta dias contados da intimação do acórdão, Assembleia Geral Extraordinária específica para deliberar sobre a manutenção ou remoção da obra, com observância obrigatória do quórum de noventa por cento dos condôminos proprietários, conforme art. 16, parágrafo único, alíneas "d" e "e", da Convenção Condominial; (iv) COMINAR ao condomínio apelado a obrigação de proceder à demolição da estrutura e ao restabelecimento da área ao seu estado original, no prazo de 30 (trinta) dias, na hipótese de: (a) não realização da assembleia no prazo fixado; (b) não atingimento do quórum de noventa por cento na nova assembleia; ou (c) deliberação assemblear pela não manutenção da obra; tudo sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais) por dia de descumprimento;

Além disso, INVERTO as verbas sucumbenciais, anteriormente fixadas 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, a ser pago pela parte apelada.

É como voto.

Teresina/PI, data da assinatura digital.

Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

Relator