APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0801144-96.2019.8.18.0045
APELANTE: MARINALDO MANUEL DE MATOS
Advogado(s) do reclamante: REGINO LUSTOSA DE QUEIROZ NETO
APELADO: MIGUEL MARIVALDO DE MATOS, ANTONIO MARCOS DA SILVA MATOS, LIVIANE DA SILVA MATOS, CLEUDIANE DA SILVA MATOS
Advogado(s) do reclamado: LUCAS FERREIRA LIMA, MANOEL OLIVEIRA CASTRO NETO
RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS LEGAIS. PROVA DA QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. AUSÊNCIA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de adjudicação compulsória de imóvel. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se o apelante preenche os requisitos essenciais para a adjudicação compulsória, especificamente no que tange à prova inequívoca da quitação integral do preço. 

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição do promitente comprador que, ao quitar o preço, encontra resistência do vendedor para a outorga da escritura definitiva, exigindo a prova do compromisso de compra e venda e do adimplemento integral (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil).

4. Compete ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, notadamente o pagamento do preço, conforme a regra do art. 373, I, do Código de Processo Civil. No caso, a mera cláusula genérica de quitação em instrumento particular antigo, sem o respaldo de comprovantes bancários ou recibos apartados, mostra-se insuficiente para autorizar a transferência do domínio.

5. A existência de provas de que o de cujus continuou exercendo atos inerentes à propriedade após o suposto negócio — como o pagamento de ITR e a celebração de contratos de arrendamento —, aliada à inércia do comprador por mais de vinte anos e ao ajuizamento da ação somente após a abertura do inventário, corrobora a tese de ausência de concretização real da compra e venda.

IV. DISPOSITIVO

6. Recurso conhecido e desprovido. Sentença de improcedência mantida. Majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor da causa (art. 85, § 11, CPC), com exigibilidade suspensa pela gratuidade de justiça.

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.417 e 1.418; CPC/2015, arts. 85, § 11, e 373, I e II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.816.356/ES, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 12.09.2022; STJ, REsp 1.601.575/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, j. 16.08.2016; TJ-MG, AC 10024112862560001, Rel. Pedro Aleixo, j. 04.12.2019.

ACÓRDÃO

Acordam os componentes do(a) 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, FERNANDO LOPES E SILVA NETO e RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 7 de abril de 2026.

RELATÓRIO

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por MARINALDO MANUEL DE MATOS em face da sentença que julgou improcedente a Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada contra o ESPÓLIO DE MIGUEL MARIVALDO DE MATOS, representado por seus herdeiros.

O autor, ora apelante, narrou na petição inicial que, em 19 de agosto de 1996, adquiriu um imóvel rural do falecido Sr. Miguel Marivaldo de Matos por meio de um contrato particular de compra e venda. Alegou ter quitado integralmente o preço no ato da celebração do negócio. Com o falecimento do vendedor, e diante da impossibilidade de obter a outorga da escritura definitiva, ajuizou a presente demanda visando à adjudicação compulsória do bem.

Em contestação, os herdeiros do falecido, ora apelados, sustentaram que o negócio jurídico é simulado e que o imóvel integra o patrimônio a ser partilhado no inventário. Argumentaram que o apelante não apresentou prova robusta da quitação do preço e que o falecido continuou a exercer a posse e o domínio sobre o imóvel mesmo após a data do suposto contrato.

Na sentença, o magistrado de origem julgou improcedente o pleito autoral, sob o fundamento que a declaração de venda apresentada pelo autor não seria suficiente para comprovar a quitação do preço, diante dos indícios de simulação e da prova documental produzida pelos réus. 

Inconformado, o autor interpôs o presente recurso de apelação (ID 27041542), sustentando, em síntese, a validade do contrato e a comprovação da quitação. Defende que o direito à adjudicação compulsória independentemente de registro imobiliário do compromisso de compra e venda, com fulcro na Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça. Alega que o contrato contém cláusula expressa de quitação integral, o que supriria a necessidade de novas provas de pagamento. Aduz que a obrigação de transferir o imóvel se transmite aos herdeiros nos limites da herança e que a posse e a propriedade são institutos diversos, não sendo o exercício da posse pelo vendedor óbice ao reconhecimento do domínio pretendido. Pugna pela reforma integral da sentença para que a ação seja julgada procedente, com a consequente expedição do mandado de adjudicação do imóvel.

Os apelados apresentaram contrarrazões, rechaçando os argumentos do apelante e pedindo a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos.(ID 27041545)

É o relatório. 

VOTO

A controvérsia central consiste em verificar se o apelante preenche os requisitos legais para a adjudicação compulsória do imóvel objeto da lide, notadamente a comprovação da existência de um contrato de compra e venda válido e a prova da quitação integral do preço.

A ação de adjudicação compulsória é o instrumento jurídico à disposição do promitente comprador para, uma vez quitado o preço, exigir a outorga da escritura definitiva do imóvel, suprindo judicialmente a eventual recusa do promitente vendedor. Sua disciplina legal encontra-se nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.

Para o sucesso da demanda, são necessários três requisitos essenciais, quais sejam, a existência de um compromisso de compra e venda válido, a prova da quitação integral do preço e a recusa do vendedor em outorgar a escritura.

No caso em análise, o ponto nevrálgico da questão reside na prova da quitação do preço.

Compulsando detidamente os elementos probatórios coligidos, observa-se que o apelante sustenta seu direito em uma "Declaração de Venda" datada de 19 de agosto de 1996, na qual consta uma cláusula genérica de quitação pelo valor de Cr$ 35.000,00 (ID Num. 27041124 - Pág. 12). Todavia, tal documento, isoladamente considerado, mostra-se insuficiente para alicerçar a transferência compulsória do domínio, especialmente diante da robusta impugnação apresentada pelos herdeiros e dos fortes indícios de simulação que cercam a avença.

Conforme a regra de distribuição do ônus da prova, estabelecida no art. 373 do Código de Processo Civil, cabe ao autor provar o fato constitutivo de seu direito. Na adjudicação compulsória, isso se traduz na obrigação de demonstrar, de forma inequívoca, o pagamento do preço ajustado.

No caso em tela, o apelante não se desincumbiu de tal ônus, uma vez que não logrou êxito em apresentar comprovantes bancários, recibos apartados ou qualquer documento financeiro que confirmasse o desembolso da quantia alegada, limitando-se a repisar a validade de um instrumento particular que permaneceu inerte por mais de duas décadas.

A jurisprudência pátria é firme no sentido de que o deferimento do pedido de adjudicação exige prova robusta da quitação, conforme ementas doravantes transcritas:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA REQUISITOS DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO DO PREÇO - É requisito essencial na ação de adjudicação compulsória a prova da quitação do preço do imóvel, não havendo comprovação o pedido é improcedente.(TJ-MG - AC: 10024112862560001 MG, Relator: Pedro Aleixo, Data de Julgamento: 04/12/2019, Data de Publicação: 13/12/2019)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CONSTATADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITO PRESCRITO. RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO. INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" ( REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). 2. "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo" ( REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017). 3. O Tribunal de Justiça julgou improcedente o pedido da parte autora, sob o fundamento de que "não há falar-se em outorga de escritura pública de imóvel mediante ação de adjudicação compulsória quando não provada a quitação integral do preço ajustado, sendo irrelevante o fato de o débito já se encontrar prescrito". Decisão em consonância com o entendimento desta Corte Superior. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.(STJ - AgInt no AREsp: 1816356 ES 2021/0015965-2, Data de Julgamento: 12/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/09/2022)

Ademais, a alegação de simulação feita pelos apelados, encontra respaldo em indícios que infirmam a tese de uma venda real. Como bem observado pelo juízo a quo, documentos juntados aos autos pelos requeridos/apelados, como comprovantes de pagamento de ITR e contratos de arrendamento firmados pelo de cujus em datas muito posteriores ao suposto ajuste, evidenciam que falecido continuou exercendo os atos inerentes à propriedade e ao domínio até o seu óbito.

Além disso, o fato de o autor ter ajuizado a ação somente após o falecimento do vendedor, muitos anos após a celebração do suposto negócio, e  quando o bem já era objeto de inventário extrajudicial e partilha devidamente registrada pelos herdeiros, também é um elemento que, somado aos demais, gera dúvida sobre a efetiva concretização da compra e venda nos moldes narrados.

Portanto, diante da insuficiência da prova de quitação do preço — requisito indispensável para a adjudicação compulsória — e da presença de indícios que levantam suspeitas sobre a validade do próprio negócio, a manutenção da sentença de improcedência é a medida que se impõe.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença proferida pelo juízo de primeira instância por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida ao apelante.

É como voto.

Teresina (PI), data registrada no sistema.

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

Relator