APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0815400-45.2022.8.18.0140
APELANTE: SORTE EMPREENDIMENTOS LTDA, CARLOS DOMINGOS GUIMARAES COVA SALINAS, LUCIA NUNES MARQUES DE CARVALHO, RICARDO ANTONIO COQUEIRO DE CARVALHO, DELCY NUNES MARQUES
Advogado(s) do reclamante: NAYARA SAMMYA MORAES LIMA
APELADO: BRENNO MARCO PEREIRA GOMIDE, DELCY NUNES MARQUES
Advogado(s) do reclamado: ALEXANDRA PEREIRA RODRIGUES FONTENELLE DE ARAUJO, ANTONIO CLAUDIO PORTELLA SERRA E SILVA, ERIKA SILVA ARAUJO
RELATOR(A): Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO URBANA. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. EXTINÇÃO DO PEDIDO DE DESPEJO POR PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. TERMO FINAL DA LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE PROVA DA RESTITUIÇÃO ANTERIOR DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA E DOS FIADORES ATÉ A ENTREGA EFETIVA DO BEM. ALEGAÇÃO DE FALSIDADE DOCUMENTAL SUSCITADA APENAS EM GRAU RECURSAL. INOVAÇÃO RECURSAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos, julgou extinto o pedido de despejo por perda superveniente do objeto e procedentes os demais pedidos, declarando rescindido o contrato de locação e condenando solidariamente a locatária e os fiadores ao pagamento dos encargos locatícios até a data da efetiva devolução do imóvel. Os apelantes sustentam que a relação locatícia teria se encerrado em dezembro de 2021, com a entrega das chaves à imobiliária e quitação dos débitos então existentes, além de alegarem ocupação do imóvel por terceiro a partir de fevereiro de 2022 e impugnarem a autenticidade da assinatura constante do termo de recebimento de chaves datado de 21/06/2022.
   
   

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se a locação se encerrou em dezembro de 2021, como alegado pelos apelantes, ou apenas em 21/06/2022, data do termo de recebimento das chaves reconhecido na sentença; e (ii) estabelecer se a alegação de falsidade da assinatura aposta no termo de devolução das chaves pode ser analisada em grau recursal quando não há demonstração de sua suscitação regular na origem.
   
   

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A responsabilidade da locatária e dos fiadores pelos encargos locatícios subsiste até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em sentido contrário, conforme estabelece o art. 39 da Lei 8.245/1991 e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
   
   

2. A restituição da posse do imóvel locado se comprova pela efetiva entrega das chaves ao locador, não bastando alegações de desocupação ou documentos que não demonstrem, de forma inequívoca, a transferência possessória ou o recebimento das chaves.
   
   

3. O termo de recebimento de chaves datado de 21/06/2022 constitui elemento probatório apto a demonstrar a devolução do imóvel nessa data, inexistindo prova robusta de restituição anterior.
   
   

4. A alegação de ocupação do imóvel por terceiro entre janeiro e junho de 2022 não se sustenta, pois o cartão de CNPJ apresentado não comprova a transferência da posse nem a extinção da relação locatícia.
   
   

5. A alegação de falsidade da assinatura constante do termo de recebimento de chaves surge apenas nas razões de apelação, sem demonstração de instauração de incidente de falsidade ou impugnação específica de autenticidade na origem.
   
   

6. A discussão sobre falsidade documental exige base fática previamente submetida ao contraditório no primeiro grau, não podendo ser apreciada diretamente em sede recursal, sob pena de inovação recursal vedada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
   
   

7. A aplicação de multa por litigância de má-fé exige demonstração segura de dolo processual qualificado, o que não se verifica apenas pela interposição de recurso desprovido.
   
   

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.
   
   

Tese de julgamento:

1. A responsabilidade do locatário e dos fiadores pelos encargos locatícios subsiste até a efetiva entrega das chaves, salvo disposição contratual em sentido contrário.
   
   

2. A restituição do imóvel locado exige prova da efetiva devolução da posse ao locador, não bastando alegações de desocupação desacompanhadas de comprovação idônea.
   
   

3. A alegação de falsidade documental apresentada apenas em grau recursal configura inovação recursal e não pode ser apreciada quando não submetida previamente ao contraditório na origem.

Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/1991, arts. 6º e 39; CC/2002, art. 835.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.607.422/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 17.10.2017, DJe 17.11.2017; STJ, REsp 2.089.739/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 12.12.2023, DJe 15.12.2023; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.654.787/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 15.12.2020, DJe 02.02.2021.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 20/03/2026 a 27/03/2026, acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

Relator

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL (198) -0815400-45.2022.8.18.0140
Origem: 
APELANTE: SORTE EMPREENDIMENTOS LTDA, CARLOS DOMINGOS GUIMARAES COVA SALINAS, LUCIA NUNES MARQUES DE CARVALHO, RICARDO ANTONIO COQUEIRO DE CARVALHO, DELCY NUNES MARQUES 
Advogado do(a) APELANTE: NAYARA SAMMYA MORAES LIMA - PI13620-A

APELADO: BRENNO MARCO PEREIRA GOMIDE, DELCY NUNES MARQUES
Advogados do(a) APELADO: ALEXANDRA PEREIRA RODRIGUES FONTENELLE DE ARAUJO - PI36378-A, ANTONIO CLAUDIO PORTELLA SERRA E SILVA - PI3683-A, ERIKA SILVA ARAUJO - PI12122-A

RELATOR(A): Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

Trata-se de Apelação Cível interposta por SORTE EMPREENDIMENTOS LTDA – EPP, CARLOS DOMINGOS GUIMARAES COVA SALINAS, LUCIA NUNES MARQUES DE CARVALHO, RICARDO ANTONIO COQUEIRO DE CARVALHO e DELCY NUNES MARQUES, réus na ação originária, contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA, ajuizada por BRENNO MARCO PEREIRA GOMIDE, ora apelado.

A sentença recorrida julgou extinto, sem resolução do mérito, o pedido de despejo, por perda superveniente do objeto, e julgou procedentes os demais pedidos para rescindir o contrato e condenar solidariamente os réus ao pagamento dos aluguéis e encargos de janeiro de 2022 a 21/06/2022, além de multa contratual, custas e honorários. Fundamentou que as chaves foram devolvidas em 21/06/2022 e que subsistiam os débitos locatícios e acessórios.

Em suas razões recursais, a parte apelante sustenta, em síntese, que a locação se encerrou em dezembro de 2021, com quitação dos débitos e entrega das chaves, inexistindo responsabilidade por aluguéis posteriores. Alega, ainda, que o imóvel já estava ocupado por terceiro desde fevereiro de 2022 e que o termo de recebimento de chaves de 21/06/2022 conteria assinatura falsificada, requerendo a reforma integral da sentença.

Em suas contrarrazões, a parte apelada alega, preliminarmente, a insuficiência do preparo recursal, por ausência de recolhimento da taxa judiciária. No mérito, sustenta que a locação perdurou até 21/06/2022, que o débito cobrado não foi quitado no acordo anterior e que a alegação de falsidade do termo de recebimento de chaves configura inovação recursal e tese preclusa. Requer o desprovimento do recurso, com majoração dos honorários e condenação por má-fé.

Autos não encaminhados ao Ministério Público Superior, por não se tratar de hipótese que justifique sua intervenção, nos termos do Provimento Conjunto nº 163/2026 - PJPI/TJPI/SECPRE.

É o relatório. Passo a decidir.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

VOTO

Da Admissibilidade

Inicialmente, conheço do recurso, uma vez que estão presentes os pressupostos de admissibilidade, com atribuição dos efeitos suspensivo e devolutivo, conforme dispõe o artigo 1.012, caput, e o artigo 1.013, ambos do Código de Processo Civil.

Constata-se que o recurso interposto é cabível, adequado e tempestivo. Não há registro de qualquer fato impeditivo ao seu conhecimento, tampouco de ocorrência de causas que ensejam a extinção anômala da via recursal, como deserção, desistência ou renúncia.

Ressalta-se que o preparo foi devidamente recolhido pela parte apelante, inclusive, com a correta complementação. Além disso, encontram-se preenchidos os pressupostos subjetivos, uma vez que a parte recorrente é legítima e possui inequívoco interesse recursal, decorrente de sua sucumbência na instância anterior.

Do Mérito

Presentes, em tese, os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço da apelação. A controvérsia devolvida a esta instância cinge-se à definição do termo final da locação e, por consequência, à exigibilidade dos aluguéis e encargos referentes ao período de janeiro de 2022 a 21/06/2022, bem como à validade do fundamento adotado pela sentença para reconhecer que a devolução do imóvel somente ocorreu em 21 de junho de 2022. A sentença julgou extinto o pedido de despejo por perda superveniente do objeto e procedentes os pedidos remanescentes, declarando rescindido o contrato e condenando solidariamente a locatária e os fiadores ao pagamento dos encargos locatícios até a data da efetiva devolução do bem.

No mérito, não vislumbro fundamento suficiente para a reforma da sentença. O Juízo de origem assentou, de forma expressa, que a responsabilidade contratual dos réus perdurou até a efetiva entrega das chaves, reputada ocorrida em 21/06/2022, com base no Termo de Recebimento de Chaves de ID 29356806, reputado apto a demonstrar tanto a restituição da posse quanto a subsistência de débitos pendentes naquela data. Também consignou que a tese de ocupação do imóvel por terceiro entre janeiro e junho de 2022 careceu de comprovação idônea.

Essa conclusão está em harmonia com a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça sobre locações urbanas. 

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. ADITAMENTOS CONTRATUAIS PREVENDO A PRORROGAÇÃO CONTRATUAL E MAJORAÇÃO DO ENCARGO . AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO CONTRATUAL QUE AFASTE A RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. PRORROGAÇÃO DA GARANTIA. ART. 39 DA LEI 8 .245/91.1. Ação ajuizada em 13/03/2015. Recurso especial concluso ao gabinete em 25/08/2016 . Julgamento: CPC/73.2. O propósito recursal é definir se os recorrentes, fiadores de contrato de locação, devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham anuído com o aditivo contratual que previa a prorrogação do contrato, bem como a majoração do valor do aluguel.3 . O art. 39 da Lei 8.245/91 dispõe que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.4 . Da redação do mencionado dispositivo legal depreende-se que não há necessidade de expressa anuência dos fiadores quanto à prorrogação do contrato quando não há qualquer disposição contratual que os desobrigue até a efetiva entrega das chaves.5. Ademais, a própria lei, ao resguardar a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante a notificação resilitória, reconhece que a atitude de não mais responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do art. 835 do CC/02 .6. Na hipótese sob julgamento, em não havendo cláusula contratual em sentido contrário ao disposto no art. 39 da Lei de Inquilinato - isto é, que alije os fiadores da responsabilidade até a entrega das chaves - e, tampouco, a exoneração da fiança por parte dos garantes, deve prevalecer o disposto na lei especial quanto à subsistência da garantia prestada.7 . Recurso especial conhecido e não provido.

(STJ - REsp: 1607422 SP 2016/0154232-6, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 17/10/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/11/2017). G.N.

Assento que no referido julgado, realça-se que a regra do art. 39 da Lei 8.245/1991 projeta a garantia locatícia até a devolução real do bem, salvo disposição contratual expressa em sentido contrário.

Também é pertinente registrar que, segundo o STJ, a locação somente se extingue com a entrega das chaves e, nos contratos por prazo indeterminado, com comunicação escrita ao locador, não bastando mera alegação de desocupação sem prova robusta.

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LEI DE LOCAÇÕES. JUSTIÇA GRATUITA . DEFERIMENTO NA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPO INDETERMINADO . DENÚNCIA PELO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO DO ART. 6º DA LEI DE LOCAÇÕES . AVISO POR ESCRITO. MITIGAÇÃO DAS FORMALIDADES. 1. Embargos à execução, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 3/5/2023 e concluso ao gabinete em 9/8/2023 .2. O propósito recursal consiste em definir: a) se deve ser deferido o pedido de gratuidade da justiça; b) se estaria caracterizada negativa de prestação jurisdicional; c) a forma que deve revestir o negócio jurídico unilateral de denúncia do contrato de locação; e d) se o aviso acerca da denúncia pode ser realizado por e-mail.3. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que, uma vez concedido o benefício da justiça gratuita na origem, não há necessidade de se renovar o pedido em âmbito recursal .4. Na espécie, deve ser afastada a existência de omissão no acórdão recorrido, pois a matéria impugnada foi enfrentada de forma objetiva e fundamentada no julgamento do recurso, naquilo que o Tribunal a quo entendeu pertinente à solução da controvérsia.5. Na hipótese de contrato de locação por tempo indeterminado, o art . 6º da Lei de Locações atribui ao locatário o poder de denunciar a locação mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.6. O aviso ao locador acerca da denúncia independe de maior formalidade, bastando, todavia, que seja por escrito e que a intenção do locatário de denunciar o contrato de locação por tempo indeterminado chegue ao locador ou a alguém por ele .7. Na hipótese dos autos, não merece reforma o acórdão recorrido, pois o aviso acerca da denúncia independe de maiores formalidades, podendo ser efetivado, inclusive, por e-mail, sendo certo, ademais, que a Corte de origem, à luz das peculiaridades da hipótese concreta, entendeu que a troca de e-mails foi suficiente para fazer chegar ao locador a intenção do locatário de denunciar o contrato de locação.8. Recurso especial não provido .

(STJ - REsp: 2089739 MG 2023/0275973-6, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/12/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/12/2023)

No caso concreto, os apelantes sustentam que a relação locatícia se encerrou em dezembro de 2021, porque teriam quitado os débitos então existentes e entregue as chaves à imobiliária, além de afirmarem que o imóvel já estaria ocupado por uma terceira empresa desde fevereiro de 2022. Ocorre que, tal como registrou a sentença, o acervo probatório disponibilizado não demonstra, com a densidade necessária, que a posse direta tenha sido efetivamente restituída ao locador em dezembro de 2021. O cartão de CNPJ referido no recurso, por si só, não comprova transferência possessória, recebimento das chaves pelo locador ou extinção da obrigação locatícia. Em sentido oposto, o pronunciamento recorrido reputou assinado pelo próprio Carlos Domingos o termo de devolução datado de 21/06/2022, reputando-o suficiente para fixar o termo final da locação.

Quanto à alegação de falsidade da assinatura aposta no Termo de Recebimento de Chaves, observo que ela surge desenvolvida, nos documentos disponibilizados, apenas nas razões de apelação, em capítulo próprio, como argumento para esvaziar a força probatória do ID 29356806. As contrarrazões, por sua vez, sustentam que tal tese não foi oportunamente suscitada em primeiro grau. A sentença recorrida, embora examine a eficácia do documento, não registra a instauração de incidente de falsidade nem enfrenta impugnação específica de autenticidade. Nesse cenário, ao menos com base no material enviado, não há demonstração objetiva de que a controvérsia sobre falsidade documental tenha sido regularmente instaurada e submetida ao contraditório na origem.

Por isso, a insurgência não pode ser acolhida nesta instância como se se tratasse de simples revaloração jurídica. A discussão sobre falsidade de assinatura reclama base fática minimamente consolidada na origem. Nessa linha, a jurisprudência pátria é uníssona quanto à inovação em sede recursal, podemos citar como exemplo:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. QUESTÃO ALEGADA APENAS NA APELAÇÃO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA OU FATOS SUPERVENIENTES . NÃO CARACTERIZAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. CONFIGURAÇÃO ACÓRDÃO RECORRIDO. CONFORMIDADEINOVAÇÃO RECURSAL . ACÓRDÃO RECORRIDO. CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. INCIDÊNCIA . AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO, A DESPEITO DA OPOSIÇÃO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ART. 1.022 DO CPC/2015 . AUSÊNCIA DE ALEGAÇÃO DE OFENSA. SÚMULA 211/STJ. INCIDÊNCIA, AINDA QUE SE TRATE DE MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de a questão alegada apenas nas razões da apelação configura-se em inovação recursal, exceto quando se trata de matéria de ordem pública ou de fatos supervenientes, o que não é o caso. Acórdão recorrido em conformidade com a orientação jurisprudencial do STJ. Incidência da Súmula 83/STJ . 2. O conteúdo normativo não foi objeto de apreciação pelo Tribunal de origem, a despeito da oposição dos embargos de declaração, porquanto a alegação de ofensa fora inaugurada nas razões da apelação. Ademais, não se arguiu ofensa ao art. 1 .022 do CPC/2015. Portanto, ausente o prequestionamento. Incidência da Súmula 211/STJ, ainda que se trate de matéria de ordem pública. 3 . Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1654787 RJ 2020/0019391-4, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 15/12/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/02/2021)

Desse modo, permanece íntegra a conclusão central da sentença, qual seja, inexistindo prova segura de devolução anterior do imóvel, subsiste a obrigação pelos aluguéis e encargos até 21/06/2022, data reputada como efetiva restituição da posse. Mantém-se, igualmente, a responsabilidade solidária dos fiadores, seja pela cláusula contratual destacada na sentença, seja pela disciplina legal e jurisprudencial que projeta a garantia até a devolução real do bem locado.

Não identifico, porém, elementos suficientes, apenas com o material disponibilizado, para condenação dos apelantes por litigância de má-fé em grau recursal. Embora o recurso não mereça provimento, a aplicação da sanção processual exige demonstração segura do dolo processual qualificado, o que recomenda parcimônia.

Dispositivo

Ante o exposto, conheço do recurso e nego provimento à apelação, para manter integralmente a sentença recorrida. 

Majoro os honorários sucumbenciais fixados na origem para que passe a 15% do valor da condenação, em razão do trabalho adicional desenvolvido em grau recursal.

Intimem-se e cumpra-se.

Teresina/PI, data da assinatura eletrônica.

Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

Relator