APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0818248-05.2022.8.18.0140
APELANTE: FRANCISCA REIJANE SOARES DE OLIVEIRA
Advogado(s) do reclamante: ARNALDO ALVES FERREIRA SILVA JUNIOR REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO ARNALDO ALVES FERREIRA SILVA JUNIOR
APELADO: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA
Advogado(s) do reclamado: ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA
RELATOR(A): Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REVISÃO CONTRATUAL. IGP-M. PANDEMIA DA COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO COMPROVADA. DEPÓSITOS JUDICIAIS INSUFICIENTES PARA PURGAÇÃO DA MORA. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS APÓS A POSSE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato cumulada com indenização e restituição de IPTU e taxa condominial, na qual a autora pleiteia a substituição do índice de correção monetária contratualmente pactuado (IGP-M) pelo IPCA, a partir de março de 2020, em razão dos efeitos econômicos da pandemia da COVID-19, o afastamento da mora em razão de depósitos judiciais realizados unilateralmente, a exclusão de apontamentos restritivos e a restituição de valores pagos a título de IPTU e condomínio antes da imissão na posse do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 3 questões em discussão: (i) definir se a elevação do IGP-M durante a pandemia da COVID-19 autoriza a revisão judicial de cláusula contratual de correção monetária com fundamento na teoria da imprevisão e na onerosidade excessiva; (ii) estabelecer se depósitos judiciais realizados unilateralmente pela devedora afastam a mora contratual e seus consectários; (iii) determinar se houve cobrança indevida de IPTU e taxas condominiais antes da efetiva posse do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual que prevê correção monetária pelo IGP-M é válida, pois foi livremente pactuada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel já concluído, índice amplamente utilizado no mercado imobiliário e compatível com a natureza do ajuste celebrado.

4. A revisão contratual com fundamento na teoria da imprevisão exige demonstração cumulativa de evento extraordinário, imprevisível e de efetiva alteração da base econômica objetiva do contrato com onerosidade excessiva concreta, requisitos não comprovados pela autora.

5. A mera oscilação extraordinária do IGP-M durante o período pandêmico não autoriza, por si só, a substituição judicial do indexador contratual, especialmente quando ausente prova robusta de desequilíbrio real e de vantagem extrema da contraparte.

6. A pandemia da COVID-19 não produz efeito revisional automático, impondo-se exame concreto das circunstâncias do caso e da repercussão econômica específica sobre a capacidade de adimplemento da contratante.

7. O imóvel foi entregue em 22/02/2019, dentro do prazo contratual, com apresentação de habite-se e regularização registral, afastando alegação de inadimplemento da construtora ou irregularidade na disponibilização da unidade imobiliária.

8. Os depósitos judiciais efetuados com base em cálculo unilateral da autora não correspondem ao valor contratualmente devido e, por isso, apenas se prestam ao abatimento do débito, sem eficácia para purgar a mora.

9. Mantida a validade das cláusulas contratuais, subsistem os encargos moratórios e a legitimidade de eventual negativação decorrente do inadimplemento integral.

10. A cobrança de IPTU e taxas condominiais é legítima após a disponibilização e posse do imóvel, inexistindo prova de exigência anterior ou cobrança indevida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. A variação extraordinária do IGP-M durante a pandemia não autoriza revisão contratual sem demonstração concreta de onerosidade excessiva e desequilíbrio objetivo do contrato. 2. Depósitos judiciais realizados unilateralmente em valor inferior ao contratualmente exigido não afastam a mora nem seus consectários legais e contratuais. 3. IPTU e taxas condominiais são exigíveis a partir da disponibilização e posse do imóvel regularmente entregue.

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Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 487, I, 85, § 11, e 98, § 3º; CC, art. 422.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 2525081/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 26.08.2024, DJe 02.09.2024; TJCE, Apelação Cível nº 0248625-41.2020.8.06.0001, Rel. Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 26.02.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 20/03/2026 a 27/03/2026, acordam os componentes do(a) 2ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por FRANCISCA REIJANE SOARES DE OLIVEIRA em face de sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação de Revisional de Contrato c/c Indenização e Restituição IPTU e Taxa Condominial, proposta contra a R.R CONSTRUCÇÕES E IMOBILIARIA LTDA, ora apelada.

Em sentença, ID Num. 31099058, o magistrado de piso julgou improcedentes os pedidos articulados na exordial, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condenou, ainda, a requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa, na forma do art. 98, § 3º do Código de Processo Civil, portanto, suspensos face à concessão da gratuidade da justiça.

Opostos Embargos de Declaração, a parte autora alegou omissões quanto ao pedido revisional (pandemia/teoria da imprevisão e onerosidade excessiva), quanto aos depósitos judiciais e seus efeitos (mora, juros e negativação), quanto ao indeferimento de audiência de instrução (cerceamento de defesa) e quanto à exclusão do nome dos cadastros restritivos. Contudo, o Juízo rejeitou os aclaratórios, consignando, entre outros fundamentos, que a matéria revisional fora enfrentada na sentença e que os depósitos judiciais unilateralmente apurados não eram aptos a purgar a mora, servindo apenas para abatimento do montante efetivamente devido, mantendo-se as consequências próprias da inadimplência diante da improcedência dos pedidos.

Irresignada, interpôs a apelante o presente recurso, ID Num. 31099064, em que sustenta, inicialmente, que a sentença merece reforma por não ter reconhecido a ocorrência de onerosidade excessiva superveniente decorrente dos efeitos econômicos da pandemia da COVID-19, a qual, segundo afirma, comprometeu significativamente sua capacidade financeira e rompeu o equilíbrio econômico do contrato de promessa de compra e venda firmado. Neste viés, aduz que o contrato previa correção das parcelas pelo índice IGPM, cumulada com juros remuneratórios de 1% ao mês, circunstância que, em razão da elevação extraordinária daquele indexador durante o período pandêmico, teria produzido reajustes desproporcionais e incompatíveis com a realidade econômica enfrentada.

Ademais, defende a aplicação da teoria da imprevisão e da quebra da base objetiva do negócio jurídico, por se tratar de evento extraordinário e imprevisível apto a justificar a revisão contratual. Nesse contexto, requer a substituição do índice contratualmente pactuado (IGPM) pelo IPCA, a partir de março de 2020, sob o fundamento de que este melhor reflete a inflação real e preserva a proporcionalidade das prestações.

Assevera, ainda, que efetuou depósitos judiciais mensais, demonstrando boa-fé e intenção de adimplemento, razão pela qual sustenta não estar caracterizada mora contratual, invocando o princípio da boa-fé objetiva previsto no art. 422 do Código Civil, o que foi desconsiderado pelo julgado. Prossegue afirmando que houve cobrança indevida de IPTU e taxas condominiais antes da imissão na posse do imóvel, o que reputa ilegal, por entender que tais encargos somente poderiam ser exigidos após a efetiva transferência da posse direta do bem. Requer, por isso, a restituição dos valores pagos indevidamente a esse título.

Ao final, busca o provimento integral do recurso para reformar a sentença, reconhecer a revisão contratual, afastar a mora, determinar a restituição dos valores cobrados indevidamente e inverter os ônus sucumbenciais

Nas contrarrazões (ID Num. 31099071), a parte apelada pugna pela manutenção do decisum, sustentando a licitude do índice contratual (IGP-M), a ausência de prova de desequilíbrio concreto, a impropriedade de revisão automática fundada apenas na pandemia e a legitimidade dos encargos decorrentes da mora, além da regularidade do pagamento de IPTU e taxas condominiais após a disponibilização/posse do imóvel. Invocou, ainda, compreensão segundo a qual a pandemia não autoriza, por si, revisão linear e abstrata sem exame concreto das circunstâncias do caso.

Em razão da recomendação contida no Provimento Circular nº 163/2026, os autos deixaram de ser encaminhados ao Ministério Público Superior, por não se vislumbrar hipótese que justificasse a sua intervenção.

É o relatório.

Determino a inclusão do feito em pauta.

VOTO

I – ADMISSIBILIDADE DO RECURSO

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a análise do mérito.

No caso em julgamento não há nada nos autos que induza à revogação do benefício de justiça gratuita deferido à autora em 1º grau, pois nenhum documento foi juntado pela instituição financeira nesse sentido. Desta forma, impõe-se a manutenção da concessão do benefício à recorrente, porquanto demonstrado que possui padrão de vida compatível com o benefício pleiteado.

II – MÉRITO

Narra a autora que firmou contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária com previsão de reajuste pelo IGP-M, que teria estourado a partir de junho de 2020, sobretudo em razão da pandemia da COVID-19, ocasionando desequilíbrio contratual e onerosidade excessiva, pleiteando, por isso, a substituição do IGP-M por índice mais moderado, apresentando como sugestão o IPCA. Alegou, ainda, questões relacionadas a depósitos judiciais, mora e negativação, além de restituição de valores atinentes a IPTU e taxas condominiais, e invocou suposto atraso na entrega/regularização do imóvel.

Por sua vez, a ré contestou afirmando, dentre outros pontos, a regularidade da contratação, a licitude do índice pactuado, a inexistência de desequilíbrio apto a autorizar revisão, bem como que o imóvel foi entregue em 22/02/2019, com construção já concluída, defendendo o pacta sunt servanda e a inadequação do INCC por se tratar de imóvel já pronto, além da legitimidade de IPTU e taxas após a posse.

Percebe-se, então, que a controvérsia recursal, tal como devolvida a esta instância, gravita essencialmente em torno da possibilidade de revisão do índice de correção monetária (IGP-M) pactuado em contrato de promessa de compra e venda, sob o argumento de que a pandemia da COVID-19 teria provocado onerosidade excessiva e desequilíbrio superveniente, e, por consequência, da repercussão dessa pretensão revisional sobre mora/encargos/negativação e sobre pedidos acessórios de restituição de IPTU e taxas condominiais.

A sentença recorrida, ao julgar a demanda improcedente, assentou-se na premissa de que o feito se encontrava suficientemente instruído por prova documental e que não se demonstrou, no plano concreto, causa jurídica idônea para intervenção corretiva sobre cláusula livremente pactuada, sobretudo quanto ao índice de correção. A decisão que rejeitou os embargos reforçou esse núcleo, afirmando expressamente que o pedido de revisão contratual foi enfrentado na sentença (ainda que contrariamente à pretensão da autora), de modo que a insurgência revelava inconformismo com a conclusão judicial, e não omissão apta a ser sanada por aclaratórios.

No ponto central, que trata da revisão do IGP-M, observa-se que o acervo delineado nos autos evidencia: (i) a existência de cláusula contratual de correção monetária pelo IGP-M, (ii) a natureza do ajuste como promessa de compra e venda, e (iii) a circunstância, invocada pela ré e acolhida no debate processual, de que o imóvel foi negociado com construção já concluída, afastando a lógica de indexação própria de contratos vinculados à construção (como seria o INCC), de modo que a incidência do IGP-M se apresenta como elemento expressamente aceito na contratação.

A pretensão recursal, entretanto, pressupõe não apenas a ocorrência de um evento extraordinário, mas a demonstração concreta de que, no caso, tal evento produziu desequilíbrio real apto a justificar a revisão judicial do conteúdo do pacto, o que não restou demonstrado no caso em análise.

Conforme se verifica dos autos, de acordo com o Termo de Vistoria (ID Num. 31099024), o imóvel foi entregue em 22/02/2019, o que demonstra que foi disponibilizado dentro do prazo contratual de entrega, previsto para fevereiro/2019 (Item 5.0 do instrumento contratual). Ademais, quanto a obrigação de apresentar o Memorial de Incorporação e o Habite-se definitivos, de responsabilidade da construtora, esta comprovou, também, o cumprimento de tais encargos, anexando aos autos os ‘Habite-se’ (ID Num. 31099025 a 31099027) e o registro de imóveis (ID Num. 31099028). Todos esses documentos apontam pela regularidade na entrega do imóvel.

Prosseguindo na análise do feito, tem-se que a utilização do IGPM como fator de correção monetária é amplamente utilizado em contratos imobiliários similares ao caso tratado, motivo pelo qual não se verifica nenhuma irregularidade na sua contratação. Na verdade, a variação do IGP-M, índice de conhecimento público e sujeito a flutuações de mercado, não autoriza, por si, a revisão, especialmente quando ausente prova substancial do alegado desequilíbrio e quando a alteração pretendida se traduziria em modificação unilateral do contrato. E mais, a autora sequer comprovou, de forma robusta, os prejuízos que afirma ter sofrido, não podendo a pandemia ser utilizada como justificativa automática para impor redistribuição assimétrica de riscos contratuais.

Veja-se julgado recente da Corte Especial de Justiça sobre o tema:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER. COVID-19. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADO. MÉRITO. PRETENSÃO DE REVISÃO DE REAJUSTE. COVID-19. REINTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova. Cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias. 2. A iterativa jurisprudência desta eg. Corte firmou-se no sentido de que a revisão dos contratos de aluguel em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes. 3. No caso, o Tribunal de Justiça, com fulcro no acervo fático-probatório carreado aos autos, confirmando sentença, assentou, entre outros fundamentos, que "(...) a utilização do IGP-M como indexador, livremente pactuado entre as partes, não traduz a alegada onerosidade excessiva, tratando-se de índice amplamente adotado no mercado e que busca apenas refletir a correção monetária para o setor imobiliário". A pretensão de alterar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria reinterpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2525081 SP 2023/0449176-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 26/08/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2024)

Conforme explicitado pelo juízo primevo, “segundo os ensinamentos doutrinários (...), é possível afirmar que são três os elementos necessários para se aplicar a teoria da imprevisão, devendo ser atendidos de forma cumulativa, quais sejam: a) contrato deve ser de execução continuada ou diferida; b) a superveniência de circunstância imprevisível e extraordinária; c) alteração da base econômica objetiva do contrato ocasionando onerosidade excessiva a uma das partes com extrema vantagem à outra”. Assim, considerando esses requisitos, mesmo à luz da teoria da imprevisão, a superveniência de circunstância imprevisível inexistente à época da celebração do contrato só implicaria em revisão contratual se restasse comprovado onerosidade excessiva a uma das partes, o que não é o caso dos autos. Nesse sentido:

APELAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PANDEMIA DA COVID 19. APLICAÇÃO DO CDC. TEORIA DA IMPREVISÃO. INEXISTÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. EXIGÊNCIA DE CONCRETA DEMONSTRAÇÃO DE DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO. RISCO DO NEGÓCIO. REDUÇÃO DA RENDA MENSAL. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Restringe-se a controvérsia à análise de eventual possibilidade para revisão de cláusulas contratuais de financiamento imobiliário decorrente da ocorrência de fato superveniente (COVID-19), que acarretou onerosidade excessiva e desequilíbrio financeiro, situação que culminou no seu inadimplemento. 2 . A base objetiva para a configuração da teoria da imprevisão nos contratos bancários em razão da onerosidade excessiva, se apoia em dois alicerces: a existência de vantagem extrema da outra parte e a ocorrência de acontecimento extraordinário e imprevisível. 3. Entende-se que a onerosidade excessiva, apta a justificar a revisão de cláusulas contratuais, não se presume, exigindo concreta demonstração do desequilíbrio econômico ocasionado pela situação pandêmica. 4 . Eventos sociais e/ou econômicos que acarretem crise financeira, via de regra constituem risco do negócio, não podendo ser utilizados como excludentes dos efeitos da inadimplência. 5. Eventual redução da renda mensal percebida pelo consumidor não é caracterizador de fato imprevisível ou extraordinário a ensejar a revisão de cláusulas contratuais. 6 . Não comprovou a parte recorrente a alegada abusividade das cláusulas remuneratórias constantes do sinalagma objeto dos autos, estando suas cláusulas em conformidade com os parâmetros praticados pelo mercado de financiamento imobiliário à época de sua contratação, não tendo a parte recorrente se desincumbido de demonstrar o fato constitutivo de seu direito, ônus probatório que lhe competia. 7. Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: Acordam os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em conhecer do presente recurso e denegar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator, parte integrante desta decisão . Fortaleza, data da assinatura do sistema. DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 02486254120208060001 Fortaleza, Relator.: PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA, Data de Julgamento: 26/02/2025, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 26/02/2025)

Exatamente pela conclusão do juízo quanto a inexistência de abusividade acerca da utilização do índice questionado (IGPM) e, consequentemente validados os parâmetros contratuais, é que os depósitos apurados unilateralmente pela autora, a partir de sua própria compreensão de valor incontroverso, revelaram-se insuficientes para purgação da mora, servindo apenas como abatimento do montante devido. Noutros termos, por consequência lógica da improcedência, manteve-se a caracterização de inadimplência e, com ela, a legitimidade das medidas inerentes ao estado de mora, inclusive encargos moratórios e eventual negativação, se ausente o adimplemento integral nos moldes do contrato reputado válido.

Superada a questão principal, os pedidos acessórios seguem a mesma sorte, por encadeamento lógico-jurídico. Isto porque, se o contrato é preservado em seus termos de correção e juros, e se os depósitos judiciais não se prestam a afastar a mora quando dissociados dos parâmetros contratuais validados, não há base para desconstituir encargos correlatos ou impor, como consequência automática, exclusões cadastrais pretendidas pela autora.

Por fim, a respeito do IPTU e das taxas condominiais, a conclusão coincide com a do magistrado de origem de que a autora não teria trazido prova de cobrança indevida e que a exigibilidade decorre da disponibilização/posse do imóvel, apontando, inclusive, a transmissão da posse e o usufruto das áreas comuns como suporte da obrigação, o que é corroborado pela entrega do imóvel em 22/02/2019, com construção concluída.

Diante desse quadro, conclui-se que o recurso não logra demonstrar erro de julgamento capaz de infirmar a sentença, permanecendo hígida a solução de improcedência por ausência de suporte probatório e jurídico suficiente para a intervenção revisional pretendida, bem como para os consectários derivados.

Ante o exposto, conheço do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença em todos os seus termos.

A título de honorários recursais, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC, que, no entanto, ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade na forma do art. 98, § 3º, do CPC.

É como voto. 

Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

Relator

Teresina, 31/03/2026