APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0838182-46.2022.8.18.0140
APELANTE: TOCANTINS PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA
Advogado(s) do reclamante: DANILO NOLETO DE SOUSA, KANANDDA NASCIMENTO SOUSA BRITO, BEATRIZ DEL VALLE ECEIZA NUNES, MICHAEL ECEIZA NUNES, DIEGO ECEIZA NUNES
APELADO: FEDERAL ENERGIA S/A, MARIA LUIZA MOREIRA TAJRA MELO OFICIAL DE REGISTRO DA 7ª SERVENTIA EXTRAJUDICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE TERESINA-PI
Advogado(s) do reclamado: PAULO ELISIO BRITO CARIBE, CRISTINA FARIAS PIRES FERREIRA FARINHA, LUCAS GONCALVES DE GUSMAO, TARCISIO COUTINHO NOBRE REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO TARCISIO COUTINHO NOBRE
RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E REGISTRAL IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE ÁREA. ALTERAÇÃO DE MEDIDA PERIMETRAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DE CONFRONTANTE. VIOLAÇÃO AO ART. 213, II, §2º, DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. UTILIZAÇÃO PREMATURA DE NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. SOBREPOSIÇÃO DE ÁREA COMPROVADA POR PERÍCIA. NULIDADE DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou a nulidade do procedimento extrajudicial de retificação de área que resultou na averbação AV-14-3.430 na matrícula do imóvel da Apelante, sob o fundamento de ausência de notificação regular da confrontante e de sobreposição da área retificada sobre imóvel pertencente à Apelada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a retificação administrativa de registro imobiliário realizada sem a notificação pessoal ou postal de confrontante que não assinou a planta do imóvel; (ii) estabelecer se a retificação que resulta em sobreposição de área sobre imóvel vizinho pode ser mantida na via administrativa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A retificação de registro imobiliário que implique alteração de medida perimetral exige a anuência dos confrontantes, sendo imprescindível a notificação daqueles que não tenham assinado a planta ou memorial descritivo, conforme art. 213, II, §2º, da Lei nº 6.015/73.

2. A notificação por edital possui natureza subsidiária e somente pode ser utilizada após o prévio e efetivo esgotamento das tentativas de notificação pessoal ou postal do confrontante.

3. A ausência de notificação pessoal ou por correio da confrontante impede a presunção de concordância tácita com o procedimento de retificação, configurando violação ao contraditório e à ampla defesa.

4. A simples alegação de desconhecimento do endereço da confrontante não autoriza a notificação por edital quando se trata de pessoa jurídica com endereço facilmente localizável em registros públicos ou meios ordinários de consulta.

5. A inobservância da formalidade essencial prevista na legislação registral compromete a validade do procedimento administrativo de retificação do registro imobiliário.

6. A prova pericial produzida sob o crivo do contraditório demonstra que a retificação realizada não refletiu a realidade do imóvel e resultou em sobreposição parcial sobre a propriedade da Apelada.

7. O procedimento de retificação administrativa destina-se apenas à correção de imprecisões do registro e não pode ser utilizado para ampliar área ou causar prejuízo a imóvel de terceiro.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

ACÓRDÃO

 Acordam os componentes do(a) 3ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS, FERNANDO LOPES E SILVA NETO e AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO. 

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ALBERTINO RODRIGUES FERREIRA.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 27 de março de 2026.

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por TOCANTINS PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. em face da sentença proferida pelo Juízo da Vara de Registros Públicos da Comarca de Teresina/PI, que formulado na AÇÃO ANULATÓRIA ajuizada por FEDERAL ENERGIA S/A, ora apelada.

O magistrado de primeiro grau julgou procedente o pedido, declarando nulos a decisão proferida nos autos da Suscitação de Duvida - SEI Nº 19.0.000112120-3 e todo o procedimento de retificação, diante da existência de vícios decorrente da ausência de notificação pessoal e válida da autora, enquanto confinante da área retificada e de grave sobreposição de áreas lindeiras. Ainda, por consectário lógico, determinou, com fulcro nos arts. 216 e 250 da Lei nº 6.015/73, o cancelamento da AV-14-3.430, do Cartório do 7º Ofício de Registro de Imóveis desta capital, na qual consta a averbação de retificação de área do imóvel, com retorno do fólio registral ao status quo ante.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta a regularidade do procedimento de retificação, arguindo que a notificação por edital foi legítima diante da informação de que a confrontante se encontrava em local incerto e não sabido, cumprindo os requisitos do art. 213 da Lei nº 6.015/73. Alega que a serventia não possuía o endereço da recorrida em seus registros e que a retificação visou apenas adequar o registro às medidas reais do terreno.

Refuta as conclusões do laudo pericial, afirmando que a supressão de área da autora decorreu da construção da Avenida Agostinho Pinto e não da retificação impugnada, pleiteando, ao fim, a reforma integral do decisum.

Devidamente intimada, a apelada FEDERAL ENERGIA S/A apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença, reiterando que o endereço de sua sede é de conhecimento público e que a notificação por edital possui caráter excepcional, não suprindo a ausência de tentativa de intimação pessoal. Destaca que a perícia técnica foi conclusiva ao apontar a invasão de seu imóvel pela demarcação realizada.

A apelada MARIA LUIZA MOREIRA TAJRA MELO, oficial de registro, também apresentou contrarrazões defendendo a lisura da atividade registral pautada em decisão judicial anterior.

Instada a se manifestar, a douta Procuradoria-Geral de Justiça exarou parecer opinando pelo conhecimento e desprovimento do recurso.

É a síntese do necessário.

VOTO

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (RELATOR):

I. DOS REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO

Conheço da apelação, em razão do cumprimento de seus requisitos de admissibilidade.

II. DAS RAZÕES DO VOTO

A controvérsia recursal cinge-se à análise da validade do procedimento extrajudicial de retificação de área que resultou na averbação AV-14-3.430 na matrícula do imóvel da Apelante, em detrimento de área pertencente à Apelada.

Tratando-se especificamente do requerimento de retificação que implique na alteração da medida perimetral do imóvel, assim disciplina o art. 213, II, da Lei nº 6.015/73:

“Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

(...).

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.

§ 1o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação.

§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

§ 3o A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.

(...)”

Da leitura das disposições do artigo supracitado, infere-se que a anuência dos confrontantes é essencial para a retificação do registro de imóvel, sendo, portanto, imprescindível a notificação de todos os confrontantes para a regularidade do procedimento previsto no art. 213, II, da Lei nº 6.015/73.

Ocorre que além da apelada não ter assinado a planta do imóvel, verifica-se que esta não foi notificada pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, como preceitua o art. 213, II, § 2º, da Lei nº 6.015/73.

Nesse contexto, revela-se inviável presumir a concordância ou o silêncio da parte confinante em relação ao pleito de retificação.

É imperativo destacar que a mera publicação de edital em periódico de ampla circulação revela-se insuficiente para convalidar o vício decorrente da omissão da notificação pessoal ou pela via postal.

A legislação de regência estabelece uma ordem de preferência cogente para a cientificação dos interessados, de sorte que a via editalícia, por sua natureza subsidiária, reclama o prévio e efetivo exaurimento das modalidades diretas de comunicação.

No caso dos autos, a Apelante não logrou êxito em comprovar que foram esgotados os meios para a localização da Apelada antes de se proceder à notificação por edital.

Registra-se que a Apelada é uma sociedade anônima de endereço conhecido e localizável por simples consulta a órgãos públicos ou ferramentas de busca.

A simples alegação de desconhecimento do endereço, sem a demonstração de um esforço real para encontrar o notificando, não é suficiente para validar a medida excepcional, configurando clara ofensa ao contraditório e à ampla defesa, uma vez que a falha na comunicação impediu o exercício do contraditório e a tempestiva oposição à alteração registral.

Sobre o tema, colaciona-se a jurisprudência a seguir:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO - JUSTIÇA GRATUITA - RECOLHIMENTO DO PREPARO - ATO INCOMPATÍVEL - REVOGAÇÃO DA BENESSE - PRELIMINAR DE MÉRITO - CERCEAMENTO DE DEFESA - PROVA ORAL - PRESCINDIBILIDADE - PRELIMINAR REJEITADA - PREJUDICIAL DE MÉRITO - DECADÊNCIA - VÍCIO NÃO SUJEITO À DECADÊNCIA - PREJUDICIAL REJEITADA - MÉRITO RECURSAL - RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO - PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO - ALTERAÇÃO NA MEDIDA PERIMETRAL DO IMÓVEL - NOTIFICAÇÃO DOS CONFRONTANTES - IMPRESCINDIBILIDADE - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DE TODOS OS CONFRONTANTES - NÃO CUMPRIMENTO DE SOLENIDADE QUE A LEI REPUTA ESSENCIAL - NULIDADE DO PROCEDIMENTO - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. - Ao realizar o recolhimento do preparo recursal, a parte apelante praticou ato incompatível com a alegada hipossuficiência financeira, razão pela qual o benefício da justiça gratuita deve ser revogado - Considerando que a controvérsia trazida à instância recursal consiste em verificar se foram cumpridas as formalidades exigidas na lei para a retificação do registro imobiliário, a prova documental é suficiente para a solução da lide, sendo dispensável o depoimento pessoal do autor - Os vícios que implicam na nulidade do ato ou negócio jurídico podem ser arguidos a qualquer tempo, não estando submetidos à prescrição ou à decadência - Caso o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a parte interessa poderá requerer a retificação do registro nos termos do art. 212, Lei nº 6.015/73 - O requerimento de retificação de área que implique na alteração da medida perimetral do imóvel deve conter a assinatura de todos os confrontantes na planta do imóvel, de modo que a ausência de alguma assinatura implica na necessidade de notificação do interessado para apresentar impugnação no prazo de quinze dias - Uma vez que um dos confrontantes não foi notificado pessoalmente ou pelo correio acerca da pretensão de alteração da medida do imóvel, inafastável o reconhecimento de que não houve o cumprimento da solenidade que a lei reputa essencial para a validade do procedimento, o que enseja a nulidade da retificação do registro de imóvel - Manutenção da sentença que se impõe.

(TJ-MG - AC: 50005170820178130382, Relator: Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 21/09/2022, 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 22/09/2022)”

Assim, diante do descumprimento das normas que disciplinam a regularidade da retificação imobiliária, a declaração de nulidade do ato é medida que se impõe, ante a flagrante preterição de forma essencial estabelecida em lei.

Ademais, a nulidade do ato é reforçada pela constatação de prejuízo concreto à Apelada.

O laudo pericial produzido em juízo, sob o crivo do contraditório, foi conclusivo ao atestar a sobreposição de áreas, confirmando que a retificação promovida pela Apelante avançou sobre os limites do imóvel da Apelada.

É cediço que o procedimento de retificação de área tem por finalidade corrigir erros e imprecisões do registro, adequando-o à realidade fática do imóvel, desde que não implique em aquisição de propriedade ou prejuízo a terceiros. Neste sentido:

EMENTA: DIREITO REGISTRAL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA - IMÓVEL RURAL - ACRÉSCIMO SUBSTANCIAL DE ÁREA - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DOS CONFRONTANTES - VIOLAÇÃO DO ARTIGO 213 DA LEI DE REGISTROS PUBLICOS E DO ARTIGO 891 DO PROVIMENTO CONJUNTO N. 93/2020 - SOBREPOSIÇÃO DE ÁREA - PROVA TÉCNICA CONCLUSIVA - SENTENÇA CONFIRMADA. A retificação administrativa de área de imóvel rural, prevista na Lei de Registros Publicos, tem como finalidade corrigir dados imprecisos no registro, desde que inexistente prejuízo a terceiros, e a regularidade do procedimento depende da notificação dos confrontantes e de sua anuência expressa ou tácita. A retificação que resulte acréscimo substancial de área, ou sobreposição a propriedade de terceiro, não pode ser realizada na via administrativa, devendo ser anulada. Recurso desprovido.

(TJ-MG - Apelação Cível: 00184720520128130418, Relator: Des.(a) Gilson Soares Lemes, Data de Julgamento: 13/02/2025, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 10/03/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RETIFICAÇÃO DE ÁREA DE IMÓVEL POR MEIO DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. INSURGÊNCIA DOS CONFRONTANTES. SUBSISTÊNCIA. RETIFICAÇÃO QUE PRETENDE ACRÉSCIMO BASTANTE SIGNIFICATIVO DO BEM QUE PASSARÁ DE 7.744M² PARA 15.981M². DUPLICAÇÃO DE TAMANHO. ADEMAIS, ALEGADA SOBREPOSIÇÃO DE ÁREA SOBRE TERRENO LINDEIRO. CIRCUNSTÂNCIAS QUE INVIABILIZAM A RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. MODIFICAÇÕES QUE DEVEM SER REALIZADAS POR MEIO DA VIA ORDINÁRIA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

(TJ-SC - APL: 00016309820188240040, Relator: Marcos Fey Probst, Data de Julgamento: 23/05/2023, Sexta Câmara de Direito Civil)

A Apelante tenta afastar sua responsabilidade pela diminuição da área do imóvel vizinho, atribuindo a diferença métrica exclusivamente à construção da Avenida Agostinho Pinto. Contudo, tal argumento é frontalmente contrariado pelas conclusões do Laudo Pericial (ID 22287149), que desconstitui a tese recursal.

O trabalho técnico do Sr. Perito, realizado com medições in loco e análise documental, diferencia os impactos causados pela avenida e pela retificação irregular.

A conclusão do laudo é inequívoca ao afirmar que houve sobreposição parcial decorrente da retificação, e não apenas da implantação da via pública. O perito conclui que a retificação "não retratou a realidade do imóvel", entre outros motivos, porque:

"3. Não foi determinado o adequado posicionamento do imóvel da autora (mat. 38.360), pois não foi considerada na AV-14, a real localização dos imóveis (...) chegando a informar uma medida inferior de 50,97 metros no lado oeste do lote e quando, na verdade seria uma medida de 60,00 metros segundo a Perícia técnica, considerando que apenas 10,00 metros ficaram sobrepostos com a Avenida Agostinho Pinto, e não 19,03 metros como informado na Planta de retificação AV-14."

Portanto, a prova técnica é robusta e conclusiva ao demonstrar que, para além de qualquer supressão causada pela obra pública, o ato de retificação promovido pela Apelante avançou indevidamente sobre a propriedade da Apelada, sendo esta a causa direta e comprovada do prejuízo que fundamenta, somada ao vício formal da notificação, a anulação do ato.

III. DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto pelo CONHECIMENTO e IMPROVIMENTO do recurso de Apelação, com a manutenção da sentença em todos os seus termos, em harmonia com o parecer ministerial.

Deixo de majorar os honorários sucumbenciais, uma vez que já foram fixados em patamar máximo.

É o voto.

Teresina (PI), data registrada no sistema.

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

Relator