AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 0750031-97.2026.8.18.0000
AGRAVANTE: JOSE DA LUZ SILVA
Advogado(s) do reclamante: THIAGO FRANCISCO DE OLIVEIRA MOURA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO THIAGO FRANCISCO DE OLIVEIRA MOURA
AGRAVADO: ALDEMAR VIANA CAMPOS
Advogado(s) do reclamado: RAFAEL ARAUJO BRITO
RELATOR(A): Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMISSÃO NA POSSE. TERCEIRO POSSUIDOR DE BOA-FÉ. POSSE ANTERIOR E CONSOLIDADA. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO DO POSSUIDOR NA AÇÃO ORIGINÁRIA. PROTEÇÃO POSSESSÓRIA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que suspendeu a imissão na posse determinada em ação de adjudicação compulsória, diante da existência de terceiro que exerce posse anterior e de boa-fé sobre o imóvel. O agravante sustenta a nulidade do título do agravado por venda a non domino e a desnecessidade de sua citação na ação de adjudicação compulsória. O agravado, por sua vez, afirma ter adquirido o imóvel em 12.04.2016 de quem figurava como proprietário na matrícula imobiliária e exercer posse mansa, pacífica e contínua desde então.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença proferida em ação de adjudicação compulsória pode produzir efeitos contra terceiro possuidor que não integrou a relação processual; e (ii) estabelecer se, diante de posse anterior e de boa-fé demonstrada por terceiro, deve ser suspensa a imissão na posse até a resolução definitiva da controvérsia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O agravado comprova documentalmente a aquisição do imóvel em 12.04.2016 mediante instrumento particular de compra e venda com reconhecimento de firma em setembro de 2016, conferindo data certa ao negócio jurídico.

2. O conjunto probatório demonstra o exercício de posse prolongada e qualificada pelo agravado, evidenciada por atos típicos de domínio, como celebração de contrato de locação e pagamento de encargos tributários incidentes sobre o imóvel.

3. A alegação de venda a non domino exige análise aprofundada da cadeia de transmissões e da situação registral à época dos negócios jurídicos, matéria incompatível com a cognição sumária própria do agravo de instrumento.

4. A sentença de procedência na ação de adjudicação compulsória foi proferida em processo do qual o agravado não participou, razão pela qual não pode produzir efeitos contra ele, nos termos do art. 506 do Código de Processo Civil.

5. A execução imediata da imissão na posse implicaria retirada compulsória de possuidor de boa-fé sem prévio contraditório, afrontando o devido processo legal e antecipando efeitos irreversíveis de controvérsia ainda pendente de esclarecimento.

6. Na colisão entre título aquisitivo judicial e posse consolidada de terceiro de boa-fé, a jurisprudência orienta a preservação do estado de fato até pronunciamento definitivo, admitindo-se embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que não registrado.

7. O perigo de dano concreto milita em favor do agravado, pois a imissão imediata poderia gerar desocupação forçada, interrupção de relações locatícias e prejuízos de difícil reparação caso os embargos de terceiro venham a ser julgados procedentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A sentença proferida em ação de adjudicação compulsória não produz efeitos contra terceiro possuidor que não integrou a relação processual.

2. A posse mansa, pacífica, contínua e de boa-fé, demonstrada por terceiro, merece tutela jurídica autônoma e impede a imissão imediata na posse decorrente de título judicial formado sem sua participação.

3. Em situação de conflito entre título aquisitivo judicial e posse consolidada de terceiro de boa-fé, deve-se preservar o estado fático até o julgamento definitivo da controvérsia.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 221. CPC, arts. 1.003, §5º, e 506.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 84; STJ, AgInt no AREsp nº 2.154.916/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 04.12.2023, DJe 07.12.2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário por Videoconferência ou Presencial realizada em 14/04/2026, acordam os componentes do(a) 2ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, em conformidade com o parecer ministerial superior, votar pelo CONHECIMENTO e DESPROVIMENTO do Agravo de Instrumento interposto, mantendo-se, em todos os seus termos e por seus próprios fundamentos a decisão agravada, nos termos do voto do Relator.

Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

Relator

RELATÓRIO

Cuida-se de Agravo de Instrumento, interposto por JOSÉ DA LUZ SILVA (Agravante) contra a decisão interlocutória proferida pelo juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação de Embargos de Terceiro com Pedido de Tutela de Urgência, processo nº 0869217-19.2025.8.18.0140. 

A decisão de primeira instância deferiu a tutela provisória de urgência, determinando a suspensão dos efeitos da sentença de adjudicação compulsória proferida no processo nº 0029675-13.2014.8.18.0140, notadamente no que se refere à imissão na posse e a eventuais averbações registrais do imóvel descrito na lide.

Em suas razões recursais, o Agravante sustenta, em síntese, que o título de aquisição do Agravado é nulo de pleno direito, por configurar venda a non domino, uma vez que os supostos alienantes não detinham legitimidade para dispor do bem à época da negociação. 

Alega a irrelevância da boa-fé do Agravado e a inexistência de nulidade na sentença de adjudicação compulsória, afirmando que a ação adjudicatória tramitava antes da suposta aquisição pelo Agravado. Pugna, assim, pela atribuição de efeito suspensivo ao recurso, a fim de restaurar a eficácia da decisão exequenda.

O pedido de efeito suspensivo formulado no bojo do Agravo de Instrumento foi indeferido por decisão monocrática proferida por este Relator, de ID 30222706, ante a ausência dos requisitos autorizadores da medida. 

Apesar de intimado, o Agravado não apresentou contrararzões ao recurso.

É o relatório.

Determino a inclusão em pauta de julgamento.

VOTO

I – DA ADMISSIBILIDADE DO RECURSO

O presente Agravo de Instrumento preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal. 

A legitimidade e o interesse recursal das partes são evidentes. A decisão de primeiro grau foi proferida em 15 de dezembro de 2025, e o agravo de instrumento foi interposto em 05 de janeiro de 2026, respeitando, portanto, o prazo legal de 15 (quinze) dias úteis previsto no art. 1.003, §5º, do Código de Processo Civil.

Registre-se, ainda, que as contrarrazões ao agravo de instrumento foram apresentadas de forma intempestiva, após a inclusão do feito em pauta de julgamento em 09/03/2026, tendo o prazo legal se encerrado em 27/02/2026, razão pela qual não merecem ser conhecidas. Não obstante, em prestígio aos princípios do contraditório e da ampla defesa, os argumentos nelas deduzidos serão considerados na análise do mérito, naquilo que não implicar inovação indevida.

 Ausentes quaisquer óbices, o recurso é, pois, plenamente conhecido.

II – DO MÉRITO

A controvérsia central deste Agravo de Instrumento reside na possibilidade de manutenção da suspensão da imissão na posse do agravante, determinada em ação de adjudicação compulsória, diante da posse anterior e de boa-fé exercida pelo agravado sobre o mesmo imóvel.

O Agravante busca a reforma da decisão de primeira instância, alegando, em essência, a nulidade do título do Agravado por venda a non domino e a desnecessidade de citação do Agravado na ação de adjudicação.

Inicialmente, cumpre reiterar os fundamentos expostos na decisão monocrática anteriormente proferida, que indeferiu o pedido de efeito suspensivo. Naquela ocasião, já se evidenciava que há elementos que indicam, em juízo de cognição sumária, que o agravado, ALDEMAR VIANA CAMPOS, adquiriu o imóvel discutido na lide em 12 de abril de 2016, diretamente daqueles que figuravam, à época, como proprietários no registro imobiliário.

O instrumento particular de compra e venda, com reconhecimento de firma, confere relevante força probatória ao negócio jurídico, especialmente quando corroborado por outros elementos constantes dos autos.

Mais relevante do que o título obrigacional é a posse fática efetivamente exercida pelo agravado. Conforme documentado nos autos de origem, o agravado demonstrou estar na posse do imóvel há longo período, exercendo poderes inerentes ao domínio, como a celebração de contrato de locação e a assunção de encargos incidentes sobre o bem.

Nesse ponto, cumpre destacar que o acervo probatório revela-se particularmente consistente. A certidão da matrícula imobiliária evidencia que os alienantes figuravam como proprietários registrais à época da negociação, conferindo verossimilhança à cadeia dominial apresentada. Ademais, os comprovantes de pagamento acostados demonstram a efetiva quitação do preço ajustado, mediante transferências bancárias sucessivas, indicando a onerosidade e seriedade da avença.

Soma-se a isso a documentação fiscal relativa ao imóvel, especialmente os comprovantes de pagamento de IPTU ao longo de diversos anos em nome do Agravado, circunstância que reforça o exercício de posse qualificada, com animus domini e assunção dos encargos típicos da propriedade.

Este conjunto probatório revela, em tese, a existência de posse mansa, pacífica, contínua e de boa-fé, a qual goza de proteção jurídica autônoma, independentemente da controvérsia acerca da titularidade dominial definitiva, matéria que exige aprofundada dilação probatória.

A alegação do Agravante de que a venda configura hipótese de non domino não se mostra suficiente, neste momento processual, para infirmar a posse qualificada exercida pelo agravado. Trata-se de matéria de elevada complexidade, que demanda exame aprofundado da cadeia dominial e da boa-fé dos adquirentes, providência incompatível com a via estreita do agravo de instrumento.

Ainda que se alegue a existência de alienação pretérita não levada a registro, tal circunstância, em princípio, não tem o condão de afastar a proteção conferida ao terceiro que contrata com base na realidade registral, sob pena de esvaziamento da função do registro imobiliário e comprometimento da segurança jurídica. O sistema jurídico pátrio prestigia a publicidade registral como elemento de estabilização das relações jurídicas, não sendo razoável transferir ao adquirente o risco de negócios pretéritos não publicizados.

De igual modo, a invocação de precedentes que afirmam a irrelevância da boa-fé em hipóteses de venda a non domino não se aplica integralmente ao caso concreto. Isso porque, na presente sede recursal, não se está a definir, de forma definitiva, a titularidade dominial, mas sim a preservar situação possessória consolidada, em contexto de embargos de terceiro, no qual a jurisprudência consolidada admite a proteção da posse de boa-fé, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça.

O Agravante ostenta sentença de procedência na ação de adjudicação compulsória (processo nº 0029675-13.2014.8.18.0140), contudo tal provimento jurisdicional foi proferido em processo do qual o Agravado não integrou a relação processual, não havendo demonstração de que tenha sido citado ou intimado. Incide, portanto, o disposto no art. 506 do Código de Processo Civil, segundo o qual a sentença faz coisa julgada apenas entre as partes, não podendo prejudicar terceiros.

A alegação de desnecessidade de citação do agravado também não merece prosperar. Não se pode impor ao adquirente o ônus de investigar a existência de ações judiciais não publicizadas no fólio real, sobretudo quando inexistente qualquer averbação premonitória ou indicativo registral da litigiosidade, sob pena de inviabilizar a segurança das transações imobiliárias e subverter a lógica do sistema registral.

A segurança jurídica não pode ser invocada para validar uma constrição judicial sobre a posse de terceiro que não participou do processo em que a sentença foi proferida, sob pena de afronta ao devido processo legal substancial.

Nesse contexto, permitir a imediata eficácia executiva da adjudicação, com a retirada compulsória do atual possuidor (Agravado) sem que lhe tenha sido assegurado o contraditório pleno e a ampla defesa, implicaria antecipar, de forma irreversível, os efeitos de uma controvérsia ainda pendente de esclarecimento.

Não há comprovação inequívoca de que a carta de adjudicação tenha sido registrada no fólio real antes da aquisição realizada pelo Agravado ou mesmo antes da consolidação de sua posse. Tal circunstância fragiliza a pretensão de prevalência automática do título judicial sobre a situação fática consolidada.

A jurisprudência pátria tem-se orientado no sentido de que, em hipóteses de colisão entre título aquisitivo judicial e posse consolidada de terceiro de boa-fé, deve-se preservar o estado de fato até o pronunciamento definitivo. 

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou, por meio da Súmula 84, o entendimento de que "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro". 

Tal posicionamento é reiterado em julgados mais recentes, como no AgInt no AREsp 2.154.916/SP, que reforça a proteção ao promitente comprador de boa-fé (STJ - AgInt no AREsp: 2154916 SP 2022/0189831-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 04/12/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/12/2023).

No que se refere ao perigo de dano, igualmente não assiste razão ao Agravante. Ao revés, o risco concreto milita em favor do Agravado. 

A execução imediata do mandado de imissão na posse acarretaria o desalojo forçado de quem exerce a posse direta e econômica do bem, com interrupção de relações locatícias e perda da fruição do imóvel, configurando danos de difícil ou impossível reparação, caso os embargos de terceiro venham a ser julgados procedentes. 

A alegação de perigo de dano por parte do Agravante, de ser impedido de exercer a propriedade e posse, não se sobrepõe ao risco de dano inverso para o possuidor de boa-fé que não teve sua defesa garantida no processo de adjudicação.

Diante de todo o exposto, as razões apresentadas pelo Agravante são insubsistentes para reformar a decisão agravada. Esta, por sua vez, encontra-se escorada em jurisprudência consolidada, na legislação vigente e no conjunto probatório dos autos, que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de dano à parte agravada.

III – DISPOSITIVO

Diante de todo o exposto, voto pelo CONHECIMENTO e DESPROVIMENTO do Agravo de Instrumento interposto, mantendo-se, em todos os seus termos e por seus próprios fundamentos a decisão agravada.

É como voto.

Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

Relator

Teresina, 14/04/2026