APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0023444-33.2015.8.18.0140
APELANTES: SPE POTY - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A., SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., DECTA ENGENHARIA LTDA. e DEUTSCHE BANK S.A. BANCO ALEMÃO
Advogados: MAX VINICIUS FONTENELE ROCHA, DANILO BONFIM RIBEIRO e HELIO YAZBEK
APELADA: ANA MARIA ARAUJO RIOS
Advogados: LEANDRO CARDOSO LAGES e RODRIGO XAVIER PONTES DE OLIVEIRA
RELATOR: Desembargador FERNANDO LOPES E SILVA NETO

EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. SÚMULA 308 DO STJ. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. TEMA 996 DO STJ. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DANO MORAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por DEUTSCHE BANK S.A. BANCO ALEMÃO contra sentença proferida na Ação de Adjudicação Compulsória cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Ana Maria Araújo Rios em face de SPE Poty Empreendimentos e Participações S.A., SPE Poty Premier Empreendimentos e Participações Ltda, Decta Engenharia Ltda e do banco apelante, a qual rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva, reconheceu a responsabilidade solidária dos demandados por integrarem a cadeia de fornecimento, com fundamento no CDC e na Súmula 308 do STJ, e os condenou ao pagamento de lucros cessantes (06/04/2013 a 12/09/2013) e indenização por danos morais. O banco sustenta ilegitimidade passiva e ausência de nexo causal, alegando ter atuado apenas como agente administrativo e representante da investidora Petros, sem ingerência sobre a obra e sem aplicação da Súmula 308/STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se o DEUTSCHE BANK S.A. BANCO ALEMÃO possui legitimidade passiva por integrar a cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário; (ii) estabelecer se, reconhecida a participação no arranjo negocial do empreendimento, incide responsabilidade solidária do banco pelos danos decorrentes do atraso na entrega e dos vícios construtivos, com os consectários indenizatórios fixados na sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A aquisição de unidade imobiliária no contexto de incorporação insere-se em relação de consumo, aplicando-se o CDC, com solidariedade entre os fornecedores que concorrem para o evento danoso, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º.

2. A responsabilidade solidária decorre da participação na cadeia de fornecimento, sendo irrelevante ao consumidor a repartição interna de atribuições entre incorporadora, construtora e demais agentes econômicos envolvidos.

3. O conjunto documental evidencia atuação do banco vinculada à estruturação do empreendimento, inclusive na constituição e gestão de garantias e gravames e na dinâmica de liberação de unidades, afastando a condição de mero credor estranho à operação.

4. A Súmula 308 do STJ protege o adquirente frente aos efeitos do gravame (hipoteca) firmado entre construtora e agente financeiro, revelando a inserção do agente financeiro no contexto negocial do empreendimento.

5. O atraso na entrega do imóvel é reconhecido, com expedição de “habite-se” apenas em setembro de 2013, embora o prazo contratual prorrogado previsse conclusão em 05/01/2013, sendo devidos lucros cessantes, conforme entendimento do STJ no Tema 996.

6. A responsabilidade pelo atraso e pelos danos não se limita à construtora formal quando demonstrada a inserção do agente no risco do empreendimento, aplicando-se a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, nos termos do art. 14 do CDC.

7. Os vícios construtivos configuram defeito do produto/serviço e atraem a responsabilidade solidária na cadeia de fornecimento, nos termos do art. 12 do CDC, sendo indevida a transferência ao consumidor do ônus de apurar responsabilidades internas.

8. A legitimidade passiva se reconhece quando há vínculo entre o réu e os fatos narrados, cabendo eventual direito de regresso entre coobrigados, nos termos do art. 88 do CDC, sem oponibilidade ao consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Integra a cadeia de fornecimento, e possui legitimidade passiva, a instituição financeira cuja atuação se mostra vinculada à estruturação do empreendimento imobiliário, inclusive na gestão de garantias e gravames, atraindo a responsabilidade solidária prevista no CDC.

2. Reconhecida a participação no risco do empreendimento, responde solidariamente o integrante da cadeia de fornecimento por lucros cessantes decorrentes de atraso na entrega e por danos morais relacionados a falha na prestação do serviço e vícios construtivos, aplicando-se a responsabilidade objetiva do art. 14 do CDC.

3. A proteção do adquirente contra gravames decorrentes da estrutura financeira do empreendimento é reforçada pela Súmula 308 do STJ, sem prejuízo do direito de regresso entre os coobrigados (CDC, art. 88).

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.012, caput, e 85, §11; CDC, arts. 3º, 7º, parágrafo único, 12, 14, 25, §1º, e 88.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, Tema 996 (recursos repetitivos); TJ-BA, APL nº 0535977-90.2014.8.05.0001, Rel. José Soares Ferreira Aras Neto, 5ª Câmara Cível, pub. 16.09.2020.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 20/03/2026 a 27/03/2026, acordam os componentes do(a) 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO

Cuidam-se de Apelações Cíveis interpostas por DEUTSCHE BANK S.A. BANCO ALEMÃO contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI (ID 23998646, datada de 30/11/2023), nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por ANA MARIA ARAÚJO RIOS em face de SPE POTY EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A, SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, DECTA ENGENHARIA LTDA e do ora apelante.

A sentença recorrida rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo DEUTSCHE BANK S.A. BANCO ALEMÃO, reconheceu a responsabilidade solidária dos demandados, com fundamento na cadeia de fornecimento e na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, e condenou-os ao pagamento de: lucros cessantes referentes ao período de 06/04/2013 a 12/09/2013; indenização por danos morais.

Irresignado, o DEUTSCHE BANK S.A. BANCO ALEMÃO interpôs apelação (ID 23998654), sustentando, em síntese: (i) ilegitimidade passiva, por não ter atuado como agente financeiro da obra; (ii) que sua atuação restringiu-se à condição de agente administrativo e representante da investidora Petros, sem participação na incorporação ou construção; (iii) inexistência de ingerência sobre a execução da obra ou sobre vícios construtivos; (iv) ausência de nexo causal entre sua atuação e os danos alegados; (v) inaplicabilidade da responsabilidade solidária prevista no CDC; (vi) inaplicabilidade da Súmula 308/STJ à hipótese concreta; (vii) inexistência de ato ilícito apto a justificar condenação por danos materiais e morais.

Requereu, ao final, o provimento do recurso para reconhecer sua ilegitimidade passiva ou, subsidiariamente, afastar sua responsabilidade solidária pelas condenações impostas.

Apesar de devidamente intimada, a parte apelada não apresentou contrarrazões ao recurso.

Recurso recebido nos efeitos devolutivo e suspensivo, nos termos do artigo 1.012, caput, do Código de Processo Civil, ante a ausência das hipóteses previstas no artigo 1.012, § 1º, incisos I a VI, do Código de Processo Civil, a ensejarem o recebimento do recurso apenas no efeito devolutivo (Decisão ID 18095064).

Os autos não foram remetidos ao Ministério Público Superior para emissão de parecer por não vislumbrar interesse público que justifique sua atuação.

É o que importa relatar.

Proceda-se com a inclusão do feito para julgamento no Plenário Virtual.

VOTO DO RELATOR

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Preenchidos os pressupostos processuais exigíveis à espécie, o recurso fora conhecido e recebido em seu duplo efeito legal (Decisão ID 26820432).

II – DO MÉRITO RECURSAL

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se à análise da alegada ilegitimidade passiva do DEUTSCHE BANK S.A. BANCO ALEMÃO e, por consequência, da existência — ou não — de sua responsabilidade solidária pelos danos decorrentes do atraso na entrega do empreendimento imobiliário e dos vícios construtivos narrados pela autora ANA MARIA ARAÚJO RIOS.

A sentença recorrida rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva e reconheceu a responsabilidade solidária do banco, ao fundamento de que integrou a cadeia de fornecimento do empreendimento, aplicando as normas do Código de Defesa do Consumidor.

Passo ao exame detido das questões suscitadas.

I – Da incidência do Código de Defesa do Consumidor

É incontroverso que a relação jurídica estabelecida entre a autora e as rés incorporadoras/construtora possui natureza consumerista, por se tratar de aquisição de unidades imobiliárias destinadas à exploração comercial, inseridas em típica relação de fornecimento de produto (art. 3º do CDC).

Nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC:

“Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.”

E, ainda, o art. 25, §1º, do CDC dispõe:

“  § 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores. “

A solidariedade decorre da participação na cadeia de fornecimento, sendo irrelevante, para o consumidor, a repartição interna de atribuições entre os agentes econômicos envolvidos no empreendimento.

II – Da participação do Apelante na cadeia de fornecimento

O ponto nodal da controvérsia reside na extensão da atuação do DEUTSCHE BANK S.A. BANCO ALEMÃO no empreendimento imobiliário.

A sentença reconheceu que o banco não figurou como simples credor estranho à operação, mas integrou a estrutura negocial do empreendimento, exercendo função relevante no contexto da incorporação, inclusive no tocante à constituição e gestão de garantias fiduciárias.

A prova documental indica que o banco atuou como agente financeiro vinculado ao empreendimento, mantendo relação direta com a estruturação do negócio, inclusive com ingerência sobre gravames e liberação de unidades.

Vejamos jurisprudência:

RECURSOS DE APELAÇÃO SIMULTÂNEOS. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DIREITOS REAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO. IMÓVEL DADO EM HIPOTECA PELA CONSTRUTORA A AGENTE FINANCIADOR. SÚMULA 308 DO STJ. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. LITISCONSÓRCIO SIMPLES. APELAÇÃO DA PRIMEIRA RECORRENTE NÃO CONHECIDA POR DESERÇÃO. APELAÇÃO DA SEGUNDA RECORRENTE PROVIDA EM PARTE. I - Inconteste a quitação da sala comercial por parte da apelada, conforme declaração de quitação, resultando no direito à outorga da escritura pública do imóvel, livre e desembaraçado. II – A manutenção do gravame afeta o pleno exercício do direito de propriedade, causando prejuízos à apelada de ordem material e moral. III – Hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308 STJ). IV – Trata-se de hipótese de responsabilidade solidária entre a construtora e o agente financiador, que detém a hipoteca, constituindo-se em litisconsórcio necessário. V – Cabe redução do dano moral imputado à segunda apelante para a quantia de R$10.000,00 (dez mil reais), por ser valor proporcional ao agravo sofrido pela parte. VI – Nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC, ônus da sucumbência permanece com os apelantes, diante da sucumbência mínima da parte autora. VII – Recurso da primeira apelante não conhecido por deserção. VIII – Recurso da segunda apelante parcialmente provido.(TJ-BA - APL: 05359779020148050001, Relator: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/09/2020)

Não se trata, portanto, de instituição financeira completamente alheia à incorporação, mas de ente que participou do arranjo econômico que viabilizou o empreendimento, inserindo-se na cadeia de fornecimento.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ao editar a Súmula 308, assentou que:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Tal entendimento revela a preocupação em proteger o consumidor adquirente contra efeitos decorrentes da estrutura financeira do empreendimento, reconhecendo que o agente financeiro integra o contexto negocial.

Embora o banco alegue ter atuado apenas como agente administrativo e representante da investidora Petros, tal circunstância não o exclui automaticamente da cadeia de fornecimento, especialmente quando sua atuação se mostra essencial à viabilização do empreendimento.

III – Da responsabilidade pelo atraso na entrega

O atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso nos autos, tendo o “habite-se” sido expedido apenas em setembro de 2013, embora o prazo contratual — já prorrogado — estivesse previsto para 05/01/2013.

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 996 dos recursos repetitivos, consolidou entendimento no sentido de que o atraso injustificado na entrega do imóvel enseja indenização por lucros cessantes, presumindo-se o prejuízo do adquirente.

A responsabilidade pelo atraso não se limita à construtora formal, mas alcança todos os integrantes da cadeia de fornecimento que participaram da estrutura do empreendimento.

Se o banco integrou o arranjo negocial que possibilitou a incorporação, não pode se eximir dos riscos inerentes à atividade econômica desenvolvida.

Aplica-se, portanto, o art. 14 do CDC:

“O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços.”

A responsabilidade é objetiva, fundada na teoria do risco do empreendimento.

IV – Dos vícios construtivos e danos morais

Quanto aos vícios estruturais alegados, a sentença reconheceu a falha na prestação do serviço e o abalo experimentado pela autora, condenando os réus ao pagamento de indenização por danos morais.

Em empreendimentos imobiliários, todos aqueles que participam da cadeia produtiva e econômica respondem solidariamente pelos vícios do produto, nos termos do art. 12 do CDC.

Não cabe ao consumidor investigar a divisão interna de responsabilidades técnicas entre incorporadora, construtora e agentes financeiros vinculados ao projeto.

A responsabilidade solidária visa justamente evitar a pulverização do risco e garantir a efetividade da tutela do consumidor.

V – Da inexistência de ilegitimidade passiva

A ilegitimidade passiva somente se reconhece quando o réu não guarda qualquer relação jurídica com o fato narrado na inicial.

No caso concreto, a atuação do banco no contexto do empreendimento demonstra vínculo suficiente para atrair sua legitimidade, cabendo eventual direito de regresso em face dos demais coobrigados, caso entenda ter arcado com obrigação que não lhe incumbia internamente.

O art. 88 do CDC é expresso ao assegurar o direito de regresso entre os responsáveis solidários.

Assim, a eventual divisão interna de responsabilidades não pode ser oposta ao consumidor.

A sentença examinou adequadamente o conjunto probatório e aplicou corretamente as normas consumeristas, reconhecendo a responsabilidade solidária do apelante pelos danos decorrentes do atraso na entrega e dos vícios do empreendimento.

Não se verifica qualquer ilegalidade ou equívoco na fundamentação adotada.

III – DO DISPOSITIVO

Diante do exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, pois, preenchidos os pressupostos processuais de admissibilidade para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO , mantendo-se a sentença em todos os seus termos.

Honorários advocatícios recursais majorados em 5% (cinco por cento) em desfavor das partes rés, ora sucumbentes em sede recursal, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Dispensabilidade do parecer do Ministério Público Superior.

 É o voto.

DECISÃO

Acordam os componentes da Egrégia 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, FERNANDO LOPES E SILVA NETO e LUCICLEIDE PEREIRA BELO.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

 SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, data registrada no sistema.