APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0850326-81.2024.8.18.0140
APELANTE: GIVALDO DOS SANTOS
Advogado(s) do reclamante: PAULO VINICIUS PEREIRA DE CARVALHO
APELADO: CONDOMINIO MARIANO CASTELO BRANCO
Advogado(s) do reclamado: VINICIUS ARAUJO LIMA BORGES
RELATOR(A): Desembargadora LUCICLEIDE PEREIRA BELO

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. AQUISIÇÃO DE EQUIPAMENTOS PARA ACADEMIA. BENFEITORIA ÚTIL. QUÓRUM DE MAIORIA DOS PRESENTES. ALTERAÇÃO PROCEDIMENTAL DO REGIMENTO INTERNO. LEI Nº 14.309/2022. SESSÃO PERMANENTE. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação anulatória de convenção condominial, julgou improcedente o pedido de nulidade de assembleia geral extraordinária do Condomínio Mariano Castelo Branco, a qual aprovou taxa extra de R$ 130.000,00 para aquisição de equipamentos destinados à academia e deliberou sobre ajustes no regimento interno, condenando o autor ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por omissão quanto à aplicação da Lei nº 14.309/2022, à luz do art. 93, IX, da CF e do art. 489 do CPC; (ii) estabelecer se a aquisição de equipamentos para academia configura benfeitoria voluptuária, a exigir quórum de 2/3 dos condôminos, nos termos do art. 1.341 do Código Civil e da convenção condominial; (iii) determinar se a alteração promovida no regimento interno demandaria quórum qualificado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Lei nº 14.309/2022, que introduziu o art. 1.353-A no Código Civil, não possui aplicação automática, condicionando-se à previsão no edital de convocação e à deliberação da assembleia quanto à conversão em sessão permanente, inexistentes no caso concreto.

4. A ausência de deliberação ou requerimento para adoção de sessão permanente afasta a alegação de omissão judicial, pois não se exige do síndico a adoção unilateral de mecanismo cuja implementação depende de decisão colegiada.

5. A substituição de equipamentos antigos e deteriorados por novos aparelhos em academia já existente caracteriza benfeitoria útil, pois aumenta e facilita o uso da área comum, nos termos do art. 96, § 2º, do Código Civil.

6. Benfeitorias úteis exigem aprovação por maioria dos condôminos presentes, conforme art. 1.341, II, do Código Civil, quórum alcançado com 32 votos favoráveis dentre os presentes à assembleia.

7. A alegação de desnecessidade da substituição dos equipamentos carece de comprovação técnica, prevalecendo a deliberação regularmente tomada pela assembleia, instância legítima de decisão condominial.

8. A regulamentação do uso do salão de festas, com instituição de sorteio para o período de fim de ano, constitui ajuste procedimental inserido nas atribuições ordinárias da assembleia, não configurando alteração estrutural do regimento a exigir quórum qualificado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A substituição de equipamentos deteriorados em área comum já existente configura benfeitoria útil, sujeita à aprovação por maioria dos condôminos presentes, nos termos do art. 1.341, II, do Código Civil.

2. A aplicação do art. 1.353-A do Código Civil, introduzido pela Lei nº 14.309/2022, depende de previsão no edital e de deliberação assemblear, não sendo obrigatória nem automática.

3. Ajustes procedimentais no uso de área comum, sem modificação estrutural do regimento interno, não exigem quórum qualificado de 2/3 dos condôminos.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 27/03/2026 a 07/04/2026, acordam os componentes do(a) 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

RELATÓRIO

Vistos.

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por GIVALDO DOS SANTOS, contra sentença proferida nos autos da AÇÃO ANULATÓRIA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL ajuizada em face de CONDOMÍNIO MARIANO CASTELO BRANCO, que julgou improcedente o pedido inicial, nos seguintes termos:

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, EXTINGUINDO o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC. Condeno ainda a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que ora fixo, por equidade, em R$ 1.500,00, (um mil e quinhentos reais), na forma dos artigos 85, §§2º e 8º, e 86, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição.

Em suas razões recursais, o apelante alega, preliminarmente, a nulidade da sentença por omissão na análise da Lei nº 14.309/2022, que introduziu alterações nos arts. 1.353 e 1.353-A do Código Civil, sustentando que a magistrada deixou de apreciar legislação federal vigente e aplicável ao caso concreto, violando o dever constitucional de fundamentação previsto no art. 93, IX, da Constituição Federal e no art. 489 do CPC. Sustenta que a referida norma prevê mecanismos como a sessão permanente e a possibilidade de assembleias virtuais ou híbridas para viabilizar o atingimento de quórum qualificado, o que deveria ter sido considerado na análise da validade da assembleia realizada em 11 de setembro de 2024. 

No mérito, defende que a deliberação que aprovou taxa extra no valor global de R$ 130.000,00 para aquisição de equipamentos destinados à ampliação da academia, bem como a alteração do regimento interno, configura benfeitoria voluptuária, exigindo quórum de 2/3 dos condôminos, nos termos do art. 1.341 do Código Civil e da convenção condominial. Aduz que a assembleia contou com a presença de 35 condôminos, de um total de 138 unidades, tendo sido aprovada por maioria simples dos presentes, o que não atenderia ao quórum qualificado exigido. Requer, ao final, o conhecimento e provimento do recurso para declarar a nulidade da sentença e, subsidiariamente, a nulidade da assembleia e de suas deliberações.

Em contrarrazões, o apelado sustenta a inexistência de nulidade da sentença, afirmando que a controvérsia cingia-se à natureza jurídica da benfeitoria, não havendo pertinência na aplicação da Lei nº 14.309/2022 ao caso concreto. Aduz que a aquisição de equipamentos para academia já existente configura benfeitoria útil, nos termos do art. 96, §2º, do Código Civil, por se destinar a restabelecer e aprimorar o funcionamento de área comum, afastando a exigência de quórum de 2/3. 

Argumenta que os equipamentos anteriores encontravam-se deteriorados e insuficientes ao uso regular, não se tratando de inovação voluptuária. Sustenta que, tratando-se de benfeitoria útil, a deliberação poderia ocorrer por maioria dos presentes, conforme arts. 1.341, II, e 1.353 do Código Civil. Requer a manutenção integral da sentença e a condenação do apelante por litigância de má-fé, nos termos dos arts. 80 e 81 do CPC.

Recurso recebido em seu duplo efeito, conforme decisão de Id 29748434.

É o relatório.

Determino a inclusão do feito em pauta virtual para julgamento em sessão colegiada.

VOTO

I. DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL 

Recurso tempestivo e formalmente regular. Preparo recursal recolhido Preenchidos os demais requisitos necessários à admissibilidade recursal, CONHEÇO do apelo.

II. MÉRITO

A controvérsia devolvida a esta instância consiste em verificar a legalidade das deliberações tomadas em assembleia geral extraordinária do Condomínio Mariano Castelo Branco, realizada em 11 de setembro de 2024, particularmente quanto à aprovação da taxa extra de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) para aquisição de novos equipamentos para a academia do condomínio e à alteração do regimento interno, à luz das normas condominiais e do Código Civil.

Sustenta o apelante que a assembleia incorreu em vício insanável por não ter observado o quórum deliberativo qualificado exigido pelo art. 1.342 do Código Civil e pelo art. 19 da Convenção do Condomínio, o qual requer a anuência de 2/3 dos condôminos para deliberações concernentes a benfeitorias voluptuárias e alterações no regimento.

Rebata-se, inicialmente, o argumento central da apelação. O objeto da deliberação condominial referida, conforme consta dos autos e da própria sentença a quo, foi a substituição de equipamentos antigos por novos aparelhos para a academia, sem a criação de novo espaço ou modificação substancial das estruturas existentes. Trata-se, portanto, de melhoria para incrementar área comum já instituída, cuja funcionalidade já integrava o patrimônio comum desde a inauguração do condomínio.

O juízo de origem, com acerto entendeu que a natureza da benfeitoria levada à votação não se amolda à definição de benfeitoria voluptuária, nos moldes do art. 96, § 1º, do Código Civil, por não visar ao mero deleite ou recreação, mas à melhoria da funcionalidade e segurança da academia, conforme relato constante da própria ata da assembleia e manifestação do síndico.

Nos termos do art. 96, § 2º, do Código Civil, benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem. Logo, a substituição de equipamentos antigos e danificados por novos, em espaço já existente, claramente se subsume ao conceito de benfeitoria útil, cuja aprovação, nos moldes do art. 1.341, inciso II, CC, exige quórum de maioria dos condôminos presentes, o qual foi atingido com 32 votos favoráveis e apenas uma abstenção. Nesse sentido:

CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. PLAYGROUND. ÁREA DE ENTRETENIMENTO INFANTIL PREEXISTENTE . OBRAS DE MELHORIA. QUORUM. VOTAÇÃO PELA MAIORIA. 1 . Não é benfeitoria voluptuária mas útil a obra de restruturação e melhoria do playground de condomínio de grande porte e densidade de moradores, posto que prevista na constituição do condomínio a área de entretenimento infantil, sendo essencial não só a sua existência como também o funcionamento satisfatório e seguro dos equipamentos que o guarnecem. 2. Tratando-se de melhoria que constitui benfeitoria útil é inexigível quórum especial, podendo a deliberação ser tomada pela maioria dos condôminos ou dos presentes, em segunda convocação ( Código Civil, artigo 1.341, II, c .c. artigo 1.353). Sentença reformada . Recurso provido para julgar a ação improcedente.

(TJ-SP 10002940420158260004 SP 1000294-04.2015.8 .26.0004, Relator.: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 08/01/2018, 37ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 08/01/2018).

Não há nos autos qualquer elemento técnico que demonstre que os equipamentos da academia estavam em perfeito estado, como asseverado pelo apelante. Pelo contrário, a alegação genérica de que não havia necessidade de troca carece de amparo pericial ou técnico. A assembléia, instância legítima de deliberação, acolheu proposta apresentada de forma regular e procedeu à votação nos moldes da convenção, observando-se o edital de convocação e os quóruns pertinentes à matéria discutida.

Quanto à alteração do regimento interno, a sentença também não merece reforma. O que houve, como se depreende dos documentos, foi mera regulamentação do uso do salão de festas e instituição de sorteio para o período de festas de fim de ano. A proposta aprovada — condicionada à ausência de manifestação de responsável por confraternização coletiva — não constituiu alteração estrutural das normas do regimento, mas sim ajuste procedimental dentro das atribuições ordinárias da assembleia.

Por fim, no que concerne à aplicação da Lei 14.309/22, que introduziu a figura da sessão permanente no art. 1.353-A do Código Civil, entendo que a sentença não incorreu em omissão, tampouco nulidade. A referida norma não possui caráter cogente e automático, sendo sua aplicação condicionada à previsão no edital de convocação e à manifestação da assembleia nesse sentido. No caso concreto, não houve deliberação para conversão da assembleia em sessão permanente, tampouco requerimento nesse sentido por qualquer condômino durante a assembleia. Exigir do síndico a adoção unilateral de tal medida, sem previsão editalícia e sem requerimento, seria transferir-lhe competência que a lei reserva ao colegiado.

Dessa forma, não restou configurada qualquer ilegalidade ou nulidade nas deliberações condominiais impugnadas, tampouco omissão do juízo a quo a justificar a reforma da respeitável sentença.

III. DISPOSITIVO

Ante todo o exposto, conheço do recurso para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se a sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Majoro os honorários sucumbenciais para a quantia de R$ 1.700,00 (mil e setecentos reais).

É como voto.

Preclusas as vias impugnatórias, remetam-se os autos ao juízo de origem e dê-se baixa na distribuição.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Desembargadora LUCICLEIDE PEREIRA BELO

Relatora