APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0003456-60.2014.8.18.0140
APELANTE: CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA
Advogado(s) do reclamante: HENRIQUE MARTINS COSTA E SILVA
APELADO: ALINNE MARIA RANGEL SIQUEIRA
Advogado(s) do reclamado: LEILANE COELHO BARROS, KARINE COSTA BONFIM
RELATOR(A): Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTABELECIMENTO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO UNILATERAL PELA CONSTRUTORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de restabelecimento contratual, para declarar a manutenção de contrato de compra e venda de imóvel e condenar a construtora ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondentes a 12 meses de aluguel, e danos morais no valor de R$ 10.000,00.

2. A construtora sustenta a legalidade da rescisão unilateral por inadimplemento da adquirente, a validade da cláusula de tolerância e a impossibilidade de cumulação da manutenção do contrato com indenização por danos materiais e morais.

3. A sentença reconheceu a mora da vendedora pelo atraso superior ao prazo contratual, afastou a rescisão unilateral e condenou ao pagamento de indenização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

 4. Há três questões em discussão: (i) saber se é válida a rescisão unilateral promovida pela construtora diante do inadimplemento da adquirente; (ii) saber se é possível a manutenção do contrato cumulada com indenização por danos materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel; e (iii) saber se o atraso configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

 5. A relação jurídica é de consumo. Aplica-se o CDC. O contrato previa prazo de 27 meses para entrega do imóvel, com tolerância de 90 dias. O imóvel foi entregue apenas em 30.07.2013, mais de um ano após o termo final contratual.

6. A mora da vendedora restou configurada antes da consolidação da mora da adquirente. Incide a exceção do contrato não cumprido, nos termos do art. 476 do CC. A construtora não poderia exigir o adimplemento das parcelas nem promover a resolução contratual enquanto inadimplente quanto à obrigação principal.

7. A cláusula de tolerância é válida quando limitada a 180 dias. Contudo, no caso concreto, o atraso superou o período de tolerância. A rescisão unilateral mostrou-se ilegítima.

8. A manutenção do contrato não impede a condenação em perdas e danos. O art. 475 do CC autoriza a cumulação do cumprimento contratual com indenização.

9. Os lucros cessantes são presumidos no caso de atraso injustificado na entrega de imóvel, correspondendo ao valor locatício de imóvel semelhante, conforme orientação firmada pelo STJ no Tema 996.

10. O atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável. O valor fixado atende aos critérios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

 11. Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento: “1. É ilegítima a rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda quando configurada a mora prévia da construtora, aplicando-se a exceção do contrato não cumprido. 2. É possível a manutenção do contrato cumulada com indenização por lucros cessantes e danos morais decorrentes do atraso injustificado na entrega do imóvel.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 487, I, 934 e 85, § 11; CC, arts. 475 e 476; CDC.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 05.04.2022; STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 27.09.2019 (Tema 996); STJ, AgInt no REsp 1.927.462/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 18.05.2021; TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0800883-51.2020.8.18.0028, Rel. JOAO GABRIEL FURTADO BAPTISTA, 4ª Câmara Especializada Cível, julgado em 19/03/2025

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 13/03/2026 a 20/03/2026, acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, nos termos do voto do(a) Relator(a): "CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, por atender aos seus requisitos legais de admissibilidade, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo-se a sentença recorrida em todos os seus termos. Com fulcro no art. 85, §11º, do CPC, bem como consoante o entendimento da Corte Superior (Tema 1.059), majoro os honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, em favor do patrono do Apelado. Custas de lei."

Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível, interposta por CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA em face de sentença proferida pelo Juízo de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da AÇÃO DE RESTABELECIMENTO CONTRATUAL, ajuizada por ALINNE MARIA RANGEL SIQUEIRA, ora Apelada.

Na sentença recorrida, o Juízo de origem julgou procedente em parte o pedido inicial, declarando resolvido o mérito (art. 487, I, do CPC), para declarar a manutenção do contrato de compra e venda firmado entre os postulantes, bem como para condenar a ré a pagar em favor da parte autora: a) o valor correspondente a 12 (doze) meses de aluguel, a serem apurados em fase de liquidação de sentença; b) danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Em suas razões recursais, o Apelante defende, em suma, a legalidade da rescisão unilateral, tendo em vista a inadimplência da Apelada, a legalidade da cláusula de tolerância de atraso até 180 meses, pretendendo, ainda, o afastamento da indenização fixada por contradição com a determinação de manutenção do contrato e por ausência de responsabilidade pelos danos materiais e morais.

Intimada, a Apelada apresentou contrarrazões, defendendo a manutenção da sentença em todos os seus termos.

Juízo de admissibilidade positivo realizado na decisão de id nº 28212092.

É o Relatório.

VOTO

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

De início, confirmo o juízo de admissibilidade positivo realizado por este Relator na decisão de id nº 28212092.

Passo, então, à análise do mérito recursal.

II – DO MÉRITO

A controvérsia ora em apreço refere-se à validade ou não da rescisão unilateral promovida pela construtora sob o fundamento de inadimplemento da adquirente, bem como da possibilidade de manutenção do contrato cumulada com condenação por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

Inicialmente, cumpre registrar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, sendo aplicáveis as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, notadamente no que tange à boa-fé objetiva, ao equilíbrio contratual e à interpretação mais favorável ao consumidor.

Conforme consignado na sentença, o contrato previa a entrega do imóvel no prazo de vinte e sete meses contados da assinatura, firmada em 14.04.2010, fixando-se, portanto, como termo final o dia 14.07.2012, admitindo-se tolerância inicial de 90 (noventa) dias, o que prorrogaria a data-limite para 14.10.2012.

Nesse contexto, a documentação constante dos autos revela que a compradora deixou de adimplir as prestações a partir de 15/10/2012, após superado o prazo de prorrogação. Pois bem. Ainda que se argumente que o início do atraso nas parcelas tenha ocorrido dentro do período da cláusula de tolerância contratualmente prevista para a entrega do imóvel (180 dias no total, com término em janeiro de 2013), tal circunstância, por si só, não legitimaria a imediata rescisão unilateral. Isso porque a Cláusula V do contrato condiciona a resolução por inadimplemento ao transcurso de mais de 90 dias de mora do adquirente. Assim, somente após esse lapso temporal poderia a apelante exercer a prerrogativa resolutiva. Ocorre que, quando implementados mais de 90 dias do alegado atraso da compradora, momento em que, em tese, se aperfeiçoaria a possibilidade de rescisão, já teria igualmente se esgotado o prazo de tolerância para a entrega do imóvel, de modo que a própria vendedora se encontrava em mora. Vale destacar, ademais, que o imóvel somente foi efetivamente entregue em 30 de julho de 2013, mais de um ano após a data contratualmente estipulada para sua conclusão. Nessas circunstâncias, a rescisão unilateral apenas seria juridicamente legítima se a apelante tivesse cumprido tempestivamente sua obrigação principal, o que manifestamente não ocorreu.

Não há controvérsia, pois, quanto à validade da cláusula de tolerância, inclusive reconhecida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça como legítima quando limitada a 180 dias corridos. Todavia, na hipótese dos autos, tal previsão não foi ignorada. O que se verificou, na verdade, foi que o atraso na entrega do imóvel ultrapassou o período de tolerância contratualmente admitido, circunstância que descaracteriza qualquer amparo à conduta da apelante. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES. 1. "É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior ." ( AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 5/4/2022 .). 2. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõe o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia. Precedentes . 3. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2102403 PR 2022/0099010-9, Data de Julgamento: 29/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2022)

No caso, a mora da vendedora restou caracterizada antes mesmo do inadimplemento da compradora apto a justificar a rescisão contratual. A construtora, ao deixar de entregar o imóvel no prazo ajustado, descumpriu obrigação essencial do contrato, frustrando legítima expectativa da adquirente.

Nesse contexto, revela-se inaplicável a rescisão unilateral fundada na mora da compradora, incidindo, na espécie, a exceção do contrato não cumprido, consoante disposto no artigo 476 do Código Civil, vejamos: 

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Assim, tratando-se de contrato sinalagmático, não poderia a construtora exigir o adimplemento das parcelas ou valer-se da cláusula resolutiva quando ainda se encontrava inadimplente quanto à obrigação de entregar o imóvel no prazo pactuado.

A rescisão promovida, portanto, mostrou-se ilegítima, porquanto fundada em inadimplemento da compradora que, à luz do conjunto probatório, encontrava-se justificado pelo atraso da própria vendedora.

Ressalte-se que não se trata, como sustenta a apelante, de incentivo à inadimplência, mas de reconhecer a inexigibilidade de obrigação diante do descumprimento contratual da própria vendedora.

Ademais, embora a apelante sustente ter promovido prévia notificação da apelada para fins de purgação da mora, a prova produzida revela-se frágil e insuficiente. De fato, os avisos de recebimento juntados aos autos, além de se apresentarem praticamente ilegíveis, não permitem extrair informação segura acerca do teor das comunicações encaminhadas, tampouco verificar se houve efetiva constituição em mora nos termos exigidos pela legislação e pela jurisprudência consolidada. A propósito:

EMENTA. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR - FALTA DE PAGAMENTO DOS VALORES PACTUADOS - PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO ADQUIRENTE - EXIGÊNCIA LEGAL - PRECEDENTES DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. Para a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda é imprescindível a constituição em mora do devedor, através de notificação por Cartório Extrajudicial, nos termos do art. 32 da Lei nº 6.766/79 e conforme os precedentes do eg . STJ.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1008406-55.2021.8 .11.0040, Relator.: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 30/04/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/05/2024)

Assim, uma vez afastada a validade da rescisão, impõe-se o restabelecimento contratual, tal como decidido na origem, possibilitando à adquirente o pagamento de eventual débito existente e a manutenção do vínculo anteriormente estabelecido entre as partes.

Também não prospera a alegação de contradição entre a manutenção do contrato e a condenação ao pagamento de indenização. O ordenamento jurídico expressamente autoriza a cumulação da exigência de cumprimento contratual com perdas e danos, nos termos do art. 475 do Código Civil:

 Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

O dispositivo legal aplicável à hipótese, portanto, admite que, mesmo optando pela manutenção do contrato, a parte prejudicada busque reparação pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento. Não se trata, pois, de multa resolutiva ou de restituição típica de distrato, mas de responsabilidade civil contratual decorrente do atraso injustificado, plenamente compatível com a manutenção do vínculo. 

No tocante aos danos materiais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, reconhecida a mora do promitente vendedor, os lucros cessantes são presumidos, correspondendo, via de regra, ao valor locatício de imóvel semelhante durante o período de atraso. Vejamos:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ . 1. Ação de reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes. 2. A Segunda Seção do STJ, ao fixar o Tema 996/STJ, concluiu que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" . ( REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, DJe 27/9/2019). 3 . Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 2003066 PA 2022/0143849-3, Relator.: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/05/2023)

No caso em exame, a condenação ao equivalente a 12 meses de aluguel guarda consonância com o período de atraso reconhecido e com a orientação jurisprudencial consolidada, mostrando-se adequada e proporcional.

Quanto aos danos morais, é certo que o mero inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação extrapatrimonial. Todavia, o atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia, frustrando legítima expectativa de organização da vida familiar e impondo ao consumidor insegurança e transtornos prolongados, ultrapassa o simples aborrecimento cotidiano. O Superior Tribunal de Justiça já assentou que a ausência de entrega da unidade imobiliária pode configurar dano moral indenizável, conforme se extrai do seguinte julgado:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL E REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL. DANO MORAL . OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. 1. Ação de compensação por dano moral e reparação por dano material . 2. Cabimento de compensação por danos morais em virtude de longo atraso na entrega de imóvel. Precedentes. 3 . Agravo interno no recurso especial não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1927462 RJ 2021/0075418-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/05/2021)

Quanto ao valor fixado a título de dano moral, entendo que observa os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, atendendo às finalidades compensatória e pedagógica da indenização, sem importar enriquecimento sem causa.

Por fim, registre-se que esta Corte já decidiu, em caso análogo, pela impossibilidade de resolução contratual por parte da vendedora quando caracterizado seu próprio inadimplemento, com aplicação da exceção do contrato não cumprido, afastando-se a mora da compradora (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0800883-51.2020.8.18.0028, Rel. JOAO GABRIEL FURTADO BAPTISTA, 4ª Câmara Especializada Cível, julgado em 19/03/2025).

Assim, verifica-se que a sentença proferida não merece reparos.

III – DO DISPOSITIVO

Diante do exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, por atender aos seus requisitos legais de admissibilidade, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo-se a sentença recorrida em todos os seus termos.

Com fulcro no art. 85, §11º, do CPC, bem como consoante o entendimento da Corte Superior (Tema 1.059), majoro os honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, em favor do patrono do Apelado. Custas de lei.

É como VOTO.

Teresina/PI, data da assinatura eletrônica.

Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA

Relator