EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689) Nº 0823866-33.2019.8.18.0140
EMBARGANTE: JESIMIEL LIMA PORTELA, GLADS MARA DE RESENDE RAMOS, LUCIANO SERGIO COUTINHO RAMOS, OSITA MACHADO DE RESENDE RAMOS, MARIA DO SOCORRO DE AGUIAR RAMOS MARTINS, FERNANDO CESAR DE AGUIAR RAMOS, JOSE OLAVO DE AGUIAR JUNIOR, JOSE DE RIBAMAR RAMOS NETO, ROSARY BARROS DE AGUIAR, MARIETA YRLANE DE AGUIAR RAMOS ALBANO, GENY STELA DE AGUIAR RAMOS MARTINS, ANA KALYNE BRITO DE AGUIAR, GENI HELANE BRITO DE AGUIAR BRAGA
Advogado(s) do reclamante: ANA REJANE DE AGUIAR RAMOS VASCONCELOS
EMBARGADO: SONDA ENGENHARIA LTDA, CARLOS DE SAMPAIO PACHECO
Advogado(s) do reclamado: EDUARDO BRITO UCHOA, ALEXANDRE MAGALHAES PINHEIRO
RELATOR(A): Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA. INEXIGIBILIDADE DO SALDO DEVEDOR. OUTORGA DE ESCRITURA. EMBARGOS PROVIDOS COM EFEITOS MODIFICATIVOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que conheceu e negou provimento à apelação cível interposta em ação de obrigação de fazer cumulada com adjudicação compulsória, na qual se buscava a outorga de escritura pública de imóvel objeto de compromisso de compra e venda.

2. Os embargantes alegam omissão e contradição quanto (i) à quitação substancial do preço; (ii) à exceção de contrato não cumprido; (iii) às consequências da prescrição da pretensão de cobrança; e (iv) à cobrança de tributos relativos à gleba maior.

3. A sentença reconheceu a prescrição da pretensão de cobrança do saldo devedor, contudo, julgou improcedente o pedido de declaração da outorga definitiva da escritura pública do imóvel. O acórdão embargado manteve a improcedência dos pedidos iniciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se há contradição no acórdão quanto aos efeitos da prescrição da pretensão de cobrança do saldo do preço e se tal circunstância assegura aos promitentes compradores o direito à outorga da escritura pública, ainda que não comprovada a quitação integral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Não há omissão quanto à alegação de pagamento substancial. Os comprovantes indicam adimplemento parcial inferior à metade do valor pactuado, o que afasta a tese.

6. A imissão na posse não substitui a quitação integral para fins de transferência da propriedade. A exceção de contrato não cumprido exige obrigação exigível.

7. Há contradição quanto aos efeitos da prescrição. Reconhecida a prescrição da pretensão de cobrança, o crédito subsiste apenas como obrigação natural. Não pode ser exigido judicialmente nem oposto como defesa.

8. Prescrita a pretensão de cobrança, não subsiste fundamento para recusa da outorga da escritura com base em saldo inexigível. A inexigibilidade do débito impede a invocação da exceção de contrato não cumprido.

9. A jurisprudência admite a adjudicação compulsória quando prescrita a pretensão de cobrança do preço, ainda que ausente prova de quitação integral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Embargos de declaração conhecidos e providos, com efeitos modificativos, para dar provimento à apelação cível e julgar totalmente procedentes os pedidos iniciais.

Tese de julgamento: “1. Reconhecida a prescrição da pretensão de cobrança do saldo do preço em compromisso de compra e venda, o crédito subsiste como obrigação natural, sem exigibilidade judicial. 2. A inexigibilidade do débito impede a invocação da exceção de contrato não cumprido e autoriza a outorga da escritura pública ao promitente comprador, ainda que ausente prova de quitação integral.”

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 06/03/2026 a 13/03/2026, acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, nos termos do voto do(a) Relator(a): "CONHEÇO dos EMBARGOS DE DECLARAÇÃO e, atribuindo-lhes efeitos modificativos, DOU-LHES PROVIMENTO para RECONHECER e SANAR o vício de contradição quantos aos efeitos da prescrição na relação firmada entre as partes, modificando o acórdão embargado para os fins de conhecer e DAR PROVIMENTO à APELAÇÃO CÍVEL interposta pelos Embargantes, reformando a sentença de origem para julgar TOTALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais."

Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA

Relator

RELATÓRIO

Trata-se, no caso, de Embargos de Declaração propostos por JESIMIEL LIMA PORTELA E OUTROS (id nº 24844725) contra acórdão prolatado pela eg. 1ª Câmara Especializada Cível (id nº 24392079), o qual conheceu e negou provimento à Apelação Cível interposta pelo Embargante.

Em suas razões recursais (id nº 24844725), os Embargantes aduzem a existência dos vícios de omissão e contradição no julgado embargado quanto, em síntese, a comprovação do pagamento substancial do preço; à exceção do contrato não cumprido pela ré; quanto à prova do pagamento e consequências da prescrição e quanto aos tributos corresponderem à gleba maior e não à fração adquirida.

Intimados, os Embargados apresentaram contrarrazões de id nº 28247413, pugnando, em suma, pelo desprovimento do recurso.

VOTO

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Em juízo de admissibilidade, CONHEÇO dos EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, por atenderem aos requisitos legais de sua admissibilidade, nos termos do art. 1.022 e seguintes, do CPC.

II – DO MÉRITO

Os Embargos de Declaração constituem espécie recursal de fundamentação vinculada, cuja discussão de mérito está condicionada à existência, ou não, dos vícios previstos no art. 1.022, do CPC, veja-se:

“Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

“II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a

requerimento;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente

de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º”.

No caso, os Embargantes aduzem a existência dos vícios de omissão e contradição no julgado embargado quanto, em síntese, a comprovação do pagamento substancial do preço; à exceção do contrato não cumprido pela ré; quanto à prova do pagamento e consequências da prescrição e quanto aos tributos corresponderem à gleba maior e não à fração adquirida.

Inicialmente, no que concerne à alegação de quitação substancial do preço, entendo que não assiste razão aos Embargantes. Isso porque, da análise dos autos — especialmente dos comprovantes de pagamento juntados à petição inicial (ids nº 19623554; 19623557 e 19623557) — verifica-se que restou demonstrado o adimplemento do montante de R$ 2.320,00 (dois mil, trezentos e vinte reais).

Entretanto, considerando que o valor originalmente pactuado no contrato era de R$ 8.000,00 (oito mil reais), evidencia-se que os Embargantes permaneceram inadimplentes quanto a parcela superior a 50% (cinquenta por cento) da obrigação assumida, circunstância essa que afasta a tese de pagamento substancial.

De igual modo, no tocante à alegação de inadimplemento contratual por parte da Embargada, sob o argumento de que os compradores teriam sido impedidos de tomar posse do imóvel na data da assinatura do contrato, entendo que a tese igualmente não merece acolhimento.

Isso porque a mera imissão na posse não assegura, por si só, a transferência da propriedade do bem aos Embargantes, que constitui o objeto principal da demanda. É cediço que o direito à outorga da escritura pública definitiva está condicionado à quitação integral da obrigação assumida, não se revelando suficiente, para tanto, a simples alegação de descumprimento contratual pela parte adversa, em decorrência de impedimento do exercício da posse pelos compradores.

Por outro lado, no que se refere à alegação de equívoco quanto às consequências jurídicas do reconhecimento da prescrição da dívida na relação contratual impugnada, verifico que, de fato, há contradição no acórdão embargado que merece ser sanada, com efeitos modificativos.

No caso concreto, é inconteste que os Embargantes não adimpliram integralmente o débito decorrente da aquisição do imóvel, circunstância, inclusive, admitida por eles próprios na petição inicial. Todavia, como visto, a pretensão de cobrança do referido débito foi atingida pela prescrição, reconhecida na sentença de origem, sem que houvesse impugnação recursal.

Com efeito, compulsando-se os autos, constata-se que o supracitado contrato foi firmado em 09 de julho de 1.998 (id nº 19623611), vencendo-se a última parcela em 10 de maio de 1.999, de modo que, quando do ajuizamento da Ação (05/09/2019), já tinha transcorrido mais de 20 (vinte) anos sem que a parte Embargada adotasse qualquer medida de cobrança, para os fins de suspender ou interromper o transcurso do respectivo prazo prescricional. Assim, é incontroverso que a parte Embargada permaneceu inerte, deixando o prazo escoar sem promover a cobrança do seu crédito.

Dessa forma, uma vez prescrita a pretensão de cobrança, o crédito subsiste apenas no âmbito das obrigações naturais. Isso significa que pode ser pago voluntariamente pelos devedores, mas não pode mais ser exigido judicialmente, tampouco oposto contra eles como fundamento de ação ou de defesa.

Neste sentido, eis o ensinamento de Orlando Gomes:

“A prescrição é um dos modos de extinção dos créditos. Não interessa indagar se atinge o direito de crédito ou a ação que o assegura, certo é que a pretensão do credor perde sua virtualidade pelo decurso do tempo fixado na lei. Isso significa que não pode exercê-la, se o devedor se opuser. Extingue-se, por conseguinte, o crédito, porque cessa a responsabilidade ("obligatio") do devedor.”¹

Deste modo, o direito subjetivo não pode ser admitido processualmente como ação nem como defesa, conforme artigo 190 do Código Civil, na medida em que esta traduz pretensão invertida do réu em face do autor da demanda.

Assim, sendo inexigível a obrigação ao pagamento integral do contrato, por consectário lógico, deve ser reconhecido o direito dos autores, ora Embargantes, de exigirem a outorga da escritura pública do imóvel.

O instituto da prescrição se justifica por um interesse geral em se obter certeza e segurança nas relações jurídicas, que não podem se submeter a uma litigiosidade perpétua. Ademais, o não exercício de um direito indica a renúncia, desinteresse ou negligência de seu titular, aplicando-se a tais casos o brocardo "dormientibus non succurrit jus" (o direito não socorre aos que dormem).

Nesse sentido, a lei estabelece prazo suficiente para que o credor exerça sua pretensão sob pena de, não o fazendo, ver seu direito individual superado pelo imperativo maior da paz social. Sobre a matéria, merece destaque a lição de Arnaldo Rizzardo:

"Grande a importância da prescrição e da decadência. A principal finalidade está em imprimir certeza às relações jurídicas, o que se consegue pelo longo decurso do tempo. Com efeito, se passados vários anos de inércia, incute-se na comunidade a convicção de inexistência do direito. A busca da estabilidade constitui o fator preponderante para justificar tanto a prescrição como a decadência. Não é possível suportar uma perpétua situação de incerteza ou insegurança. Todas as pessoas buscam estabilidade e certeza. Depois de certo tempo, há de preponderar uma situação de fato sobre uma situação de direito. O fato se sobrepõe ao direito. Mostra-se inconcebível que, passados numerosos anos, ainda vá uma pessoa atrás de pretensos direitos ou bens. Se perpétuo ou reservado indefinidamente o direito de reclamar, desapareceria a estabilidade de toda a espécie de relações. Ficariam enfraquecidos os direitos, e ver-se-ia o devedor em constante ameaça de cobrança de uma dívida, mesmo que passadas décadas de anos. Não teria segurança em adquirir bens, permanecendo enquanto vivesse atrelado a possíveis cobranças". ²

Assim, se a Construtora/Embargada já não pode mais cobrar a dívida, nem rescindir o contrato, cabe-lhe então cumprir sua obrigação de outorga da escritura definitiva do imóvel negociado. Portanto, a despeito da ausência de prova da quitação do preço, deve ser reconhecida a prescrição de sua cobrança, o que abre caminho à adjudicação. Pouco importa se a prescrição não equivale à solução do preço, pois em todo caso, a promitente vendedora não pode mais cobrar a dívida, que perdeu exigibilidade.

Por conseguinte, não pode mais opor a dívida como exceção de contrato não cumprido nesta Ação movida pelos Embargantes. A inexigibilidade do valor residual das parcelas faz nascer aos promitentes compradores/embargantes o direito de exigir a adjudicação do imóvel.

Nesse contexto, a Jurisprudência pátria assenta-se nesse sentido, consoante se extrai dos seguintes arestos:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO C.C. OUTROGA DE ESCRITURA – Improcedência decretada – Inconformismo - Pretensão de que seja declarada a prescrição de cobrança das parcelas inadimplidas – Cabimento – No caso dos autos, não se aplica a prescrição decenal prevista no artigo 205 do código Civil – Aplicabilidade da prescrição quinquenal , prevista no artigo 206, § 5º, I, do mesmo Código – No caso, considerando a interposição de ação revisional contratual ajuizada no ano de 2004, cuja sentença transitou em julgado no ano de 2013 e, portanto, interrompida prescrição, a notificação judicial foi interposta pela ré apenas no ano de 2020, ficando claro que há muito se operou o decurso do prazo prescricional, o que enseja o reconhecimento da prescrição da pretensão de cobrança das parcelas - E não havendo mais dívida a ser cobrada, cabível a outorga de escritura definitiva da propriedade em favor da autora - Sentença reformada para julgar procedente a ação – Recurso provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1031732-57 .2021.8.26.0224 Guarulhos, Relator.: Salles Rossi, Data de Julgamento: 14/04/2023, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/04/2023).” - grifos nossos.

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRESCRIÇÃO DA COBRANÇA. DIREITO À OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA DE PROPRIEDADE . 1. Se a pretensão foi suprimida pela prescrição, o direito subjetivo sobrevive como realidade jurídica apenas no campo das obrigações naturais, isto é, pode ser reconhecido e satisfeito voluntariamente pelo devedor, porém não é provido de qualquer tipo de oponibilidade. 2. Por consectário lógico, deve ser reconhecido o direito dos autores, ora apelantes, de exigir a outorga da escritura pública do imóvel . RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-GO - APL: 03342015020158090144, Relator.: LEOBINO VALENTE CHAVES, Data de Julgamento: 08/04/2019, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 08/04/2019).” - grifos nossos.

“APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDO DE ALVARÁ JUDICIAL RECEBIDOCOMO ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, DIANTE DA OBSERVÂNCIA AO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA, INCLUSIVE COM PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PARTE AUTORA, ORA APELANTE, QUE NÃO COMPROVOU A QUITAÇÃO DO PREÇO. PRETENSÃO DE COBRANÇA DE VALORES NÃO PAGOS EXTINTOS PELA PRESCRIÇÃO, EM VIRTUDE DE JÁ TER TRANSCORRIDOS MAIS DE 30 ANOS DO VENCIMENTO DAS PARCELAS. ENCONTRANDO-SE PRESCRITA A PRETENSÃO DE COBRANÇA DE PREÇO DE COMPRA E VENDA, A AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO NÃO É ÓBICE À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECURSO PROVIDO. (TJ-RJ - APL: 01931078420128190001, Relator: Des(a). PLÍNIO PINTO COELHO FILHO, Data de Julgamento: 25/09/2019, DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL).” - grifos nossos.

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DO AUTOR. PLEITO COMINATÓRIO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO PROMITENTE COMPRADOR DEMONSTRADO NOS AUTOS. PRESCRIÇÃO DO DIREITO DE COBRANÇA DO SALDO RESIDUAL PELA CREDORA RECONHECIDA NA ORIGEM. ADQUIRENTE QUE SE ENCONTRA NA POSSE DO BEM HÁ MAIS DE 15 ANOS. DISPENSA DA COMPROVAÇÃO DE QUITAÇÃO INTEGRAL DIANTE DAS PARTICULARIDADES DO CASO CONCRETO. OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA DE TRANSFERÊNCIA DOS IMÓVEIS QUE SE IMPÕE. SENTENÇA REFORMADA. MULTA COMINATÓRIA (ASTREINTE). FIXAÇÃO NECESSÁRIA PARA ASSEGURAR O CUMPRIMENTO DA ORDEM JUDICIAL E O RESULTADO PRÁTICO DA OBRIGAÇÃO. INVERSÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.” (TJ-SC - AC: 03022680320178240005 Balneário Camboriú 0302268-03.2017.8.24.0005, Relator: Haidée Denise Grin, Data de Julgamento: 22/08/2019, Sétima Câmara de Direito Civil). - grifos nossos.

Logo, cumpre reconhecer o vício de contradição no acórdão recorrido e saná-lo, com efeitos modificativos, para os fins de reformar o acórdão embargado para conhecer e dar provimento à Apelação Cível interposta pelos Embargantes, para julgar totalmente procedentes os pedidos iniciais.

A par disso, o provimento do recurso é medida que se impõe.

III – DO DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO dos EMBARGOS DE DECLARAÇÃO e, atribuindo-lhes efeitos modificativos, DOU-LHES PROVIMENTO para RECONHECER e SANAR o vício de contradição quantos aos efeitos da prescrição na relação firmada entre as partes, modificando o acórdão embargado para os fins de conhecer e DAR PROVIMENTO à APELAÇÃO CÍVEL interposta pelos Embargantes, reformando a sentença de origem para julgar TOTALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais.

É como VOTO.

Teresina-PI, data da assinatura eletrônica.