APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0823088-29.2020.8.18.0140
APELANTE: FRANCISCA RODRIGUES DE LIMA SOUSA
Advogado(s) do reclamante: YASMIN NERY DE GOIS BRASILINO
APELADO: AMORIM COUTINHO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA
Advogado(s) do reclamado: NAYARA PATRICIA COUTO DE SOUSA
RELATOR(A): Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO COM A CEF. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. MORA PROLONGADA NA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento da compradora, determinando a reintegração de posse do bem em favor da construtora e autorizando a retenção de 25% dos valores pagos, com devolução do restante, além da condenação em honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há quatro questões em discussão: (i) definir se há incompetência da Justiça Estadual em razão da ausência de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo; (ii) estabelecer se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de pedido de exibição de suposto contrato aditivo; (iii) determinar se o inadimplemento da compradora autoriza a resolução contratual ou atrai a aplicação da teoria do adimplemento substancial; (iv) verificar se é válida a retenção de 25% dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. Afasta-se a preliminar de incompetência da Justiça Estadual porque a controvérsia limita-se à relação contratual entre construtora e compradora, sendo o contrato de financiamento negócio jurídico autônomo, inexistindo interesse jurídico direto da Caixa Econômica Federal a justificar o deslocamento da competência, nos termos do art. 109, I, da CF/1988, conforme jurisprudência do STJ.

2. Rejeita-se a alegação de cerceamento de defesa, pois o juiz é destinatário da prova (art. 370 do CPC) e pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias, não tendo a apelante demonstrado indícios mínimos da existência do alegado contrato aditivo nem prejuízo efetivo, à luz do princípio pas de nullité sans grief.

3. Afasta-se a aplicação da teoria do adimplemento substancial porque a obrigação de formalizar o financiamento no prazo de 90 dias constitui elemento essencial do contrato, e o atraso por quase três anos caracteriza inadimplemento relevante da obrigação principal, comprometendo a economia do contrato.

4. Reconhece-se que a mora prolongada e a ausência de quitação integral do saldo devedor geram desequilíbrio sinalagmático, legitimando a resolução contratual com fundamento no art. 475 do Código Civil e a reintegração de posse nos termos do art. 1.210 do mesmo diploma.

5. Considera-se válida a retenção de 25% dos valores pagos, por se mostrar compatível com a jurisprudência consolidada do STJ em hipóteses de resolução por culpa do comprador, observados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, inexistindo enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. Não há litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal quando a demanda versa exclusivamente sobre a relação contratual entre comprador e vendedor, ainda que haja financiamento vinculado. 2. Não se configura cerceamento de defesa quando a parte não demonstra indícios mínimos da prova requerida nem prejuízo efetivo decorrente de seu indeferimento. 3. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento recai sobre obrigação principal e se prolonga por período significativo, comprometendo a economia do contrato. 4. É válida a retenção de 25% dos valores pagos na rescisão de promessa de compra e venda por culpa do comprador, desde que observados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CC, arts. 187, 421, 475 e 1.210; CPC, arts. 370, 1.012, caput, 1.013, caput, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2279914/RN, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 14.08.2023, DJe 18.08.2023; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019; STJ, AgInt no REsp 2.063.082/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 04.03.2024, DJe 07.03.2024.

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por FRANCISCA RODRIGUES DE LIMA SOUSA em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, que, nos autos da Ação de Reintegração de Posse ajuizada por AMORIM COUTINHO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA, julgou parcialmente procedente o pedido autoral.

A sentença declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, facultando à ré, ora Apelante, a purga da mora no prazo de 15 (quinze) dias, mediante o pagamento do saldo devedor de R$ 31.477,46 (trinta e um mil, quatrocentos e setenta e sete reais e quarenta e seis centavos). Em caso de não quitação, determinou a reintegração de posse em favor da autora e autorizou a retenção, a título de cláusula penal, de 25% dos valores pagos pela promitente compradora (ID. 27555493).

Em suas razões recursais (Id. 27555495), a Apelante suscita, em sede preliminar: (i) a incompetência absoluta da Justiça Estadual, ao argumento de que a Caixa Econômica Federal (CEF) deveria compor a lide como litisconsorte passiva necessária; e (ii) o cerceamento de seu direito de defesa, em razão do não enfrentamento do pedido de exibição de um suposto contrato aditivo.

No mérito, defende a inexistência de esbulho ou mora relevante, afirmando ter quitado integralmente a entrada, no valor de R$ 26.195,21 (Vinte e seis mil, cento e noventa e cinco reais e vinte e um centavos.), e obtido financiamento junto à Caixa Econômica Federal em 28/09/2021, encontrando-se adimplente com as prestações do financiamento, sustentando que teria havido contrato aditivo prorrogando o prazo para formalização do financiamento, o que descaracterizaria o inadimplemento. Invoca os arts. 421 e 421-A, §1º, do Código Civil, bem como precedente do STJ (REsp 1.163.977/MG), para sustentar a aplicação do princípio do adimplemento substancial e afastar a rescisão contratual.

Argumenta, ainda, pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º, 3º, §2º, 6º, VIII, 47 e 51, IV, da Lei nº 8.078/90, requerendo a inversão do ônus da prova e o reconhecimento de nulidade de cláusulas abusivas, especialmente quanto à cláusula penal de 25%, que reputa excessiva, pugnando, subsidiariamente, por sua redução com base no art. 413 do Código Civil.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para declarar a nulidade da sentença por incompetência absoluta ou por cerceamento de defesa; no mérito, para julgar improcedente a ação de reintegração de posse, reconhecer a inexistência de mora relevante e afastar ou reduzir a cláusula penal; alternativamente, caso mantida a rescisão, requer a exclusão ou redução da retenção de 25%, a concessão de efeito suspensivo com fundamento no art. 1.012, §3º, I, do CPC, e a condenação da apelada ao pagamento das custas e honorários, inclusive recursais.

A Apelada, em suas contrarrazões (Id. 27555503), pugna pela manutenção integral da sentença.

Recurso recebido nos efeitos suspensivo e devolutivo, nos termos dos artigos 1.012, caput e 1.013, caput, do Código de Processo Civil (ID.28328845).

É o relatório. 

VOTO

O Senhor Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO (Relator):

I. DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

             Recurso interposto tempestivamente. Preparo recursal não recolhido, uma vez que a parte apelante é beneficiária da gratuidade judiciária. Presentes, ainda, os demais requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, quais sejam: cabimento, legitimidade, interesse para recorrer, inexistência de fato impeditivo ou extintivo e regularidade formal. 

Recurso recebido efeitos suspensivo e devolutivo, nos termos dos artigos 1.012, caput e 1.013, caput, do Código de Processo Civil (ID. 28328845).

II.  DAS PRELIMINARES

II. I - DA ALEGADA INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL

A tese de incompetência da Justiça Comum, sob o fundamento da necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo, não merece prosperar.

A controvérsia dos autos cinge-se à relação jurídica estabelecida entre a construtora e a promitente compradora, tendo como objeto a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento de obrigação primária. O contrato de financiamento, embora conexo economicamente, constitui negócio jurídico autônomo, firmado entre a Apelante e a instituição financeira, cujas cláusulas não são objeto de discussão nesta demanda.

Neste passo, não havendo interesse jurídico direto da empresa pública federal que justifique o deslocamento da competência, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal, rejeito a preliminar.

II. II DO SUPOSTO CERCEAMENTO DE DEFESA

A Apelante argui a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento tácito de seu pedido de exibição de um suposto contrato aditivo.

A referida preliminar também deve ser afastada. Nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil, o juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe indeferir as diligências que reputar inúteis ou meramente protelatórias. A parte que alega cerceamento de defesa tem o ônus de demonstrar não apenas a pertinência e a relevância da prova requerida, mas também um lastro mínimo de sua existência.

No caso concreto, a Apelante limitou-se a alegar a existência de contrato aditivo, sem apresentar qualquer elemento indiciário concreto de sua celebração ou conteúdo. Não demonstrado prejuízo efetivo à defesa nem a imprescindibilidade da prova requerida para o deslinde da controvérsia, não se configura nulidade processual, à luz do princípio pas de nullité sans grief.

Assim, não vislumbrando o alegado prejuízo processual, afasto a preliminar de cerceamento de defesa.

III - MÉRITO

A questão de mérito central consiste em aferir se o inadimplemento da Apelante autoriza a resolução do contrato, ou se, ao revés, a situação atrai a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Impende registrar que a teoria do adimplemento substancial, construção doutrinária e jurisprudencial amparada nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao abuso de direito (art. 187 e 421 do Código Civil), não socorre a Apelante. Sua aplicação exige a ponderação não apenas do aspecto quantitativo do débito, mas, sobretudo, do impacto qualitativo do inadimplemento na economia do contrato.

No caso vertente, a obrigação de formalizar o financiamento no prazo de 90 dias constituiu elemento essencial da avença, conforme Cláusula III, item 13 (ID. 27555322 - Pág. 1 /2). Vejamos:

Cláusula III – PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

13. “Será oportunizado ao COMPRADOR pagar somente o valor fixo aqui estabelecido referente ao saldo devedor, se qualquer correção ou atualização monetária, caso proceda a aprova o financiamento desta parcela em até 90 dias da assinatura do presente instrumento.”

Com efeito, a sua não observância, com atraso que se prolongou por quase três anos, configura inadimplemento relevante da obrigação principal, não se tratando de mero resíduo obrigacional.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, embora admita a teoria do adimplemento substancial, o faz com parcimônia, exigindo que o inadimplemento seja de fato insignificante, o que não se coaduna com a mora de anos na obrigação principal de quitação do preço.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO ACORDO. PAGAMENTO EXTEMPORÂNEO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CLÁUSULA PENAL . REDUÇÃO PROPORCIONAL NECESSÁRIA. OBRIGATORIEDADE. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. DECISÃO MANTIDA. 1. A análise de suposta violação de dispositivos constitucionais é vedada em sede especial, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal. 2. É possível a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial nas relações de direito privado, notadamente se "constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado" ( AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019). 3. A norma do art. 413 do Código Civil impõe ao juiz determinar a redução proporcional da cláusula penal na hipótese de cumprimento parcial da obrigação. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2279914 RN 2023/0011038-0, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2023)

No presente caso, o "cumprimento expressivo" não se verificou no tempo e modo devidos, o que afasta a incidência do instituto. A posse da Apelante, antes justa, transmudou-se em precária e injusta, legitimando a pretensão reintegratória da Apelada, nos termos do art. 1.210 do Código Civil.

A manutenção da Apelante na posse do imóvel por período prolongado sem a integral quitação do saldo devedor acarretou desequilíbrio sinalagmático significativo, legitimando a resolução contratual com fundamento no art. 475 do Código Civil e a reintegração de posse nos termos do art. 1.210 do mesmo diploma.

No tocante à retenção de 25% dos valores pagos, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite tal percentual em hipóteses de resolução contratual por culpa do comprador, como forma de compensar despesas administrativas, custos operacionais e frustração do negócio.

Contudo, a validade do percentual não é automática, devendo observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

No caso concreto, considerando a extensão temporal da mora, o período de fruição do imóvel pela Apelante e o prejuízo decorrente da frustração do negócio jurídico, o percentual fixado revela-se compatível com a orientação do STJ e não evidencia enriquecimento sem causa.

Assim, não há falar em abusividade ou necessidade de redução da cláusula penal.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2063082 SP 2023/0098987-8, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024)

Destarte, rechaçadas as preliminares de incompetência e de cerceamento de defesa, e verificado, no mérito, que o inadimplemento da Apelante foi grave e prolongado, afastando a incidência da teoria do adimplemento substancial, e que a cláusula penal se encontra em patamar validado pela jurisprudência superior, a manutenção da sentença de primeiro grau é medida que se impõe.

IV. DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter integralmente a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Com fulcro no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pela Apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, mantendo-se, contudo, a suspensão de sua exigibilidade, em razão do benefício da gratuidade da justiça que lhe foi deferido.

Publique-se e Intimem-se.

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição, arquivando-se.

DECISÃO: Acordam os componentes do(a) 2ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR, MANOEL DE SOUSA DOURADO e MARIA LUIZA DE MOURA MELLO E FREITAS.Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ENY MARCOS VIEIRA PONTES.SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 7 de abril de 2026.

Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO

Relator

Teresina, 13/04/2026