AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 0753375-23.2025.8.18.0000
AGRAVANTE: THIAGO DE LIMA MARTINS
Advogado(s) do reclamante: BRUNNA VASCONCELOS ARAGAO, AGATHA MORGANA DE CARVALHO RAMOS
AGRAVADO: CONSTRUTORA RIVELLO LTDA
Advogado(s) do reclamado: ALICE POMPEU VIANA
RELATOR(A): Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO

EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE COBRANÇA E EXCLUSÃO DE NEGATIVAÇÃO. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO DO AGRAVO INTERNO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência destinada a suspender cobranças oriundas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e a determinar a exclusão do nome do promitente comprador de cadastros restritivos, sob alegação de atraso na entrega do empreendimento e consequente resolução contratual. Consta, ainda, Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que havia deferido a tutela recursal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se o Agravo Interno subsiste após o julgamento colegiado do mérito do Agravo de Instrumento; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão de tutela de urgência a fim de suspender as cobranças contratuais e determinar a exclusão da negativação, diante do alegado inadimplemento da construtora por atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O julgamento colegiado do mérito do Agravo de Instrumento substitui a decisão monocrática anteriormente impugnada, o que acarreta a perda superveniente do objeto do Agravo Interno.

2. A tutela de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC.

3. A probabilidade do direito se evidencia pelo atraso na entrega do imóvel além do prazo contratual e do período de tolerância de 180 dias, circunstância que autoriza a resolução contratual quando o adquirente não deu causa ao atraso, conforme Cláusula 29, § 3º, do contrato e art. 43-A, § 1º, da Lei nº 13.786/2018.

4. A mora da construtora autoriza o promitente comprador a suspender o pagamento das parcelas vincendas, com fundamento na exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil.

5. A notificação extrajudicial de distrato precede o vencimento da parcela que ensejou a negativação, o que demonstra a boa-fé do comprador e reforça a plausibilidade da resolução contratual.

6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na Súmula 543, reconhece que, na hipótese de resolução de contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor por culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, bem como admite a incidência da exceção do contrato não cumprido em caso de mora da construtora.

7. O perigo de dano se configura pela inscrição do nome do agravante em cadastros restritivos por dívida cuja exigibilidade está sob relevante controvérsia judicial, situação apta a comprometer sua reputação financeira e sua capacidade de crédito.

8. A construtora não comprova a ocorrência de caso fortuito, força maior ou outro fato excludente de responsabilidade apto a justificar o atraso na entrega do imóvel, razão pela qual, neste juízo de cognição sumária, a mora lhe é imputável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Agravo interno prejudicado. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. O julgamento colegiado do Agravo de Instrumento acarreta a perda superveniente do objeto do Agravo Interno interposto contra decisão monocrática anteriormente proferida.

2. O atraso na entrega de imóvel além do prazo contratual e do período de tolerância autoriza a resolução contratual pelo adquirente adimplente, nos termos do art. 43-A, § 1º, da Lei nº 13.786/2018 e da cláusula contratual respectiva.

3. A mora da construtora legitima a suspensão do pagamento das parcelas pelo comprador, com fundamento na exceção do contrato não cumprido.

4. A negativação do nome do comprador por dívida vinculada a contrato cuja resolução é plausível autoriza a concessão de tutela de urgência para suspender cobranças e excluir a restrição creditícia.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CC, art. 476; Lei nº 13.786/2018, art. 43-A, § 1º; Lei nº 4.591/1964, art. 43-A; Cláusula 29, § 3º, do contrato.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1.552.363/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 29.05.2023, DJe 07.06.2023; STJ, REsp 1.796.760/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 02.04.2019, DJe 05.04.2019.

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por THIAGO DE LIMA MARTINS em face de decisão interlocutória (ID. 70423389 - ação originária) proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba/PI (Processo nº 0807807-30.2024.8.18.0031), que, em Ação de Resolução Contratual c/c Perdas e Danos, indeferiu a tutela de urgência que visava à suspensão de cobranças e à exclusão do nome do autor de cadastros restritivos de crédito.

Em suas razões recursais (ID. 23629682), o agravante sustenta, em síntese, o inadimplemento absoluto da construtora agravada, que não entregou o imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda no prazo estipulado (abril de 2024, já computado o período de tolerância de 180 dias). Afirma que, diante da mora da vendedora, notificou-a extrajudicialmente para fins de distrato, mas, em vez de obter uma resposta, foi surpreendido com a negativação de seu nome por parcela vencida após a comunicação da intenção de rescindir.

Defende a presença da probabilidade do direito, com base na Cláusula 29, § 3º, do contrato e no art. 43-A, § 1º, da Lei nº 13.786/2018, que lhe asseguram o direito à resolução por culpa da vendedora. Aponta o perigo de dano na manutenção da restrição de crédito, que macula sua reputação financeira. Requer, assim, a reforma da decisão para concessão da tutela de urgência.

O pedido de tutela de urgência foi deferido por esta relatoria (ID. 23687370), para determinar a suspensão da exigibilidade do débito e a exclusão da negativação.

Irresignada com a decisão monocrática, a CONSTRUTORA RIVELLO LTDA interpôs Agravo Interno (ID. 26453794), não tendo apresentado contrarrazões ao Agravo de Instrumento, conforme certidão automática emitida pelo sistema Pje.

THIAGO DE LIMA MARTINS, apresentou contrarrazões ao Agravo Interno (ID. 29926115).

É o relatório. 

VOTO

O Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO

I. DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do Agravo de Instrumento.

II. DO AGRAVO INTERNO – PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO

O Agravo Interno, interposto contra a decisão monocrática que deferiu o pedido de tutela de urgência, perde seu objeto com o julgamento do mérito do Agravo de Instrumento por este órgão colegiado. A análise meritória do recurso principal substitui a decisão liminar, tornando inócua a discussão acerca de seu acerto ou desacerto.

Nesses termos, declaro prejudicado o Agravo Interno, pela perda superveniente de seu objeto.

III. MÉRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO

O cerne da controvérsia recursal reside na verificação dos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil para a concessão da tutela de urgência, a fim de suspender as cobranças oriundas de contrato de promessa de compra e venda e excluir a negativação do nome do promitente comprador, em razão do alegado inadimplemento da construtora.

A decisão agravada, proferida pelo juízo de primeiro grau, indeferiu a medida por entender ausentes os referidos requisitos. Contudo, vislumbro que a pretensão do agravante merece acolhida.

Consoante dispõe o art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). 

No caso concreto, a probabilidade do direito do agravante resta eficazmente demonstrada. O sistema jurídico brasileiro tem como fundamento a proteção do consumidor e a garantia do cumprimento dos contratos em bases equitativas. Nos autos, fica evidente que o contrato previa a entrega do imóvel até outubro de 2023, com prazo de tolerância até abril de 2024, prazo este que fora demasiadamente extrapolado.

O inadimplemento da construtora é, portanto, o fato gerador do direito à resolução contratual. A mora do vendedor autoriza o comprador a suspender o pagamento das parcelas vincendas, com base na exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), prevista no art. 476 do Código Civil. Se a construtora não cumpriu sua obrigação principal, não pode exigir que o comprador continue a cumprir a sua.

Ademais, o próprio instrumento contratual, em sua Cláusula 29, § 3º (ID. 23629685 - Pág. 70), e o art. 43-A, § 1º, da Lei nº 13.786/2018, asseguram ao adquirente o direito à resolução do contrato quando a entrega do imóvel ultrapassar o prazo de tolerância, desde que não tenha dado causa ao atraso. Vejamos:

CONTRATO (ID. 23629685 - Pág. 70)

CLÁUSULA 29. ENTREGA DO IMÓVEL. O PROMITENTE VENDEDOR se propõe a entregar o imóvel pronto até a data citada no Item VIII.1.1 do Quadro Resumo.

§ 1º. Como tolerância, é possível que o prazo estipulado acima seja acrescido de até 180 (cento e oitenta) dias corridos, já que os serviços de construção civil estão sujeitos a atrasos decorrentes de chuvas, greves e outros acontecimentos que o construtor não pode controlar.

§ 2º. Conforme disposto no art. 43-A da Lei nº 4.591/64, a utilização do prazo de tolerância previsto no §1º não enseja resolução, rescisão ou desfazimento do contrato pelo PROMITENTE COMPRADOR, nem tampouco a aplicação de qualquer penalidade ao PROMITENTE VENDEDOR.

§ 3º. Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no §1º desta Cláusula, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso – esteja em dia com suas obrigações –, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, conforme as condições já previstas no Item VIII.2.1 do Quadro Resumo.

ART. 43-A, § 1º DA LEI 13.786/2018 

“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

 A documentação acostada na ação de conhecimento indica que o agravante notificou extrajudicialmente a construtora sobre o distrato em 06/09/2024 (ID. 23629685 - Pág. 128) , sendo que a parcela que ensejou a negativação venceu apenas em 08/09/2024 (ID. 23629685 - Pág. 137). Referida cronologia evidencia que o agravante portou-se com boa-fé, buscando a resolução quando já configurada a mora da agravada.

A jurisprudência pátria, notadamente do Superior Tribunal de Justiça, é consolidada no sentido de que a mora na entrega do imóvel dá ensejo à rescisão contratual e à devolução integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543/STJ.

DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECONHECIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O Superior Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Relativamente à aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido, "no curso da mora da construtora, essa exceção favoreceria, na verdade, a adquirente, que não estava obrigada a quitar o saldo devedor antes que a construtora a convocasse para a entrega das chaves" (REsp 1.796.760/RJ, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 2/4/2019, DJe de 5/4/2019). 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1552363 ES 2015/0217245-0, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 29/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2023)

O perigo de dano irreparável ou de difícil reparação também se encontra objetivamente preenchido. A inscrição do nome do agravante em cadastros restritivos, por dívida vinculada a um contrato cuja exigibilidade se encontra sob forte questionamento judicial, revela risco concreto de prejuízo à sua reputação financeira e à sua capacidade de obtenção de crédito. A manutenção da cobrança considerada indevida, enquanto se discute a resolução, agrava o prejuízo e representa potencial enriquecimento sem causa por parte da agravada.

Por outro viés, a alegação da agravada de que o atraso pode ter decorrido de fatores externos não restou comprovada nos autos. O contrato prevê a possibilidade de excludentes de responsabilidade, como caso fortuito e força maior, mas a construtora não trouxe elementos que demonstrem concretamente a ocorrência de tais eventos. Logo, a responsabilidade pelo atraso deve, neste momento processual, ser atribuída à agravada.

Desta forma, entendo preenchidos os requisitos para a concessão da tutela de urgência, pois há evidências robustas da probabilidade do direito invocado, bem como perigo de dano irreparável decorrente da negativação e da manutenção da cobrança.

IV. CONCLUSÃO

Ante o exposto, em consonância com os fundamentos aqui delineados JULGO PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO, pela perda superveniente de seu objeto e CONHEÇO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO E, NO MÉRITO, DOU-LHE PROVIMENTO, para, reformando a decisão interlocutória agravada, confirmar a tutela de urgência recursal anteriormente deferida nesta via recursal, a fim de determinar à Construtora Rivello LTDA que suspenda a cobrança dos valores referentes ao contrato discutido nos autos em apreço até o trânsito em julgado da ação principal, bem como que os órgãos de proteção ao crédito excluam o nome do agravante de seus cadastros.

Preclusas as vias impugnativas, proceda-se com a baixa na distribuição, arquivando-se.

Oficie-se ao Juízo de 1º grau com a cópia do acórdão.

É o voto.

DECISÃO: Acordam os componentes do(a) 2ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR, MANOEL DE SOUSA DOURADO e MARIA LUIZA DE MOURA MELLO E FREITAS.Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ENY MARCOS VIEIRA PONTES.SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 27 de março de 2026.

Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO

Relator

Teresina, 31/03/2026