EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689) Nº 0000347-16.2016.8.18.0060
EMBARGANTE: BANCO TRIANGULO S/A, ANTONIO FRANCISCO DE SOUSA, ANTONIA ALVES MESQUITA SOUSA
Advogado(s) do reclamante: ISABELLA MEMORIA AGUIAR, FERNANDO AUGUSTO CORREIA CARDOSO FILHO, EUDES DE AGUIAR AYRES, MARCUS VINICIUS DE CARVALHO REZENDE REIS, HARRISSON FERNANDES DOS SANTOS
EMBARGADO: ARISTEU ALVES DE ARAUJO, FRANCISCO MEDEIROS DE OLIVEIRA JUNIOR
Advogado(s) do reclamado: FRANCISCO JEFFERSON DA SILVA BAIMA, MARCIO VENICIUS SILVA MELO
RELATOR(A): Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. EFEITOS INFRINGENTES. RECURSO ACOLHIDO.

I. CASO EM EXAME

1.         Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento à apelação cível, para estender os efeitos da nulidade do leilão extrajudicial a todos os atos posteriores, inclusive averbações no registro de imóveis, em ação declaratória de nulidade de consolidação da propriedade fiduciária cumulada com cancelamento de registros e indenização por danos morais.

2.         O embargante sustenta omissão quanto à análise da situação jurídica de terceiros adquirentes de boa-fé, que adquiriram o imóvel após regular consolidação e leilão, antes do ajuizamento da ação.

3.         Os embargados apresentaram contrarrazões e requereram a rejeição do recurso e a aplicação de multa por caráter protelatório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4.         A questão em discussão consiste em saber se o acórdão incorreu em omissão ao deixar de examinar (i) os efeitos da nulidade do leilão extrajudicial sobre terceiros adquirentes de boa-fé; e (ii) a possibilidade de preservação da arrematação, com resolução da controvérsia em perdas e danos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5.         Os embargos de declaração são cabíveis para sanar omissão, obscuridade, contradição ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC.

6.         O acórdão embargado reconheceu a nulidade do leilão por ausência de intimação do devedor quanto às datas do leilão, em contratos firmados antes da Lei nº 13.465/2017, aplicando-se, por analogia, o Decreto-Lei nº 70/1966.

7.         Contudo, deixou de examinar a situação dos terceiros que adquiriram o imóvel após a consolidação da propriedade e o registro da arrematação, antes do ajuizamento da ação, inexistindo averbação de litígio na matrícula.

8.         Nos termos do art. 903 do CPC, a arrematação, uma vez formalizada, é perfeita, acabada e irretratável, resguardado o direito à indenização por prejuízos. A desconstituição do ato não pode atingir terceiro adquirente de boa-fé, sob pena de violação à segurança jurídica e à proteção da confiança.

9.         A nulidade do procedimento expropriatório, nessa hipótese, resolve-se em perdas e danos, sem invalidação da aquisição regularmente registrada em favor de terceiros de boa-fé.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.      Embargos de declaração conhecidos e acolhidos, com efeitos infringentes, para negar provimento à apelação e manter a sentença, assegurando-se aos autores a via própria para pleitear perdas e danos, preservada a aquisição do imóvel pelos terceiros adquirentes de boa-fé.

Tese de julgamento: “1. A nulidade de leilão extrajudicial por ausência de intimação do devedor não autoriza a desconstituição da arrematação já registrada em favor de terceiro adquirente de boa-fé. 2. Nessa hipótese, eventual vício do procedimento resolve-se em perdas e danos.”

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 13/03/2026 a 20/03/2026, acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, nos termos do voto do(a) Relator(a): "CONHEÇO e ACOLHO os presentes Embargos de Declaração, conferindo-lhes efeitos infringentes, para sanar a omissão apontada. Como consequência, modifico o acórdão embargado para negar provimento ao Apelo, mantendo a sentença de origem de modo que a nulidade do procedimento de leilão extrajudicial deve ser resolvida em perdas e danos a favor da parte autora, mantendo-se plenamente válida e eficaz a aquisição do imóvel pelos terceiros adquirentes de boa-fé."

Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Embargos de Declaração opostos pelo BANCO TRIANGULO S/A em face de acórdão proferido por esta 1ª Câmara Especializada Cível que deu parcial provimento ao recurso de Apelação Cível, interpostas por ARISTEU ALVES DE ARAÚJO e SIDONA CARNEIRO DE ARAÚJO, contra sentença prolatada pelo Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Luzilândia – PI, nos autos da “ação declaratória de anulação e nulidade de negócio jurídico (consolidação da propriedade do imóvel em nome do fiduciário) c/c anulação e cancelamento das averbações e registro de imóvel e indenização por danos morais com pedido de antecipação de tutela”, ajuizada pelos Embargados, em desfavor do BANCO TRIÂNGULO S/A e ANTONIO FRANCISCO DE SOUSA e ANTÔNIA ALVES DE MESQUITA SOUSA (terceiros interessados). 

Na decisão embargada, foi dado parcial provimento ao Apelo apenas para estabelecer que a nulidade reconhecida na sentença de origem produza seus efeitos a todos os atos posteriores ao leilão, inclusive as averbações no registro de imóveis.

Em suas razões, o Embargante alega a existência de omissão fática e de direito no acórdão, argumentando que o julgado não analisou a controvérsia sob a ótica do terceiro adquirente de boa-fé, tendo em vista que o imóvel foi alienado em momento bem anterior ao ajuizamento da demanda anulatória.

Intimado, os Embargados apresentaram as suas contrarrazões recursais, pugnando pela rejeição dos embargos, sob o argumento de que há nítida intenção de rediscutir a matéria de mérito preclusa, requerendo ainda a aplicação de multa por embargos protelatórios (art. 1.026, §2º, do CPC). 

É o Relatório.

VOTO

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE 

Analisando-se os Embargos de Declarações devem ser conhecidos, tendo em vista o cumprimento de seus requisitos estampados nos arts. 1.022 e 1.023 do CPC, assim como os pressupostos intrínsecos e extrínsecos do recurso.

Nesse sentido, assevero que os Aclaratórios foram opostos tempestivamente, por parte legítima, bem como é o instrumento idôneo para dirimir os supostos vícios apontados pela Embargante no acórdão recorrido.

Passo a análise do mérito recursal.

II – DO MÉRITO 

De início, cabe ressaltar que de acordo com a norma do art. 1.022 do CPC, os Embargos Declaratórios são específicos, quer dizer, são admissíveis quando restar evidente a ocorrência de obscuridade, contradição, omissão (ponto controvertido) ou erro material sobre questões em que o Juiz ou o Tribunal deveria se pronunciar necessariamente, estando o recurso com fundamentação vinculada.

De fato, reanalisando os autos, verifica-se que o acórdão embargado incorreu em omissão ao não ponderar os efeitos da nulidade declarada sobre a esfera jurídica de terceiros adquirentes de boa-fé e as circunstâncias do caso em exame.

O julgado anterior limitou-se a reconhecer o vício no procedimento de leilão extrajudicial por ausência de intimação do devedor (falha cometida pela instituição financeira), mas olvidou-se de resguardar o direito daqueles que, alheios à relação originária, adquiriram licitamente a propriedade consolidada.

Restou incontroverso nos autos que os corréus, Antonio Francisco de Sousa e Antonia Alves Mesquita Sousa, celebraram a compra do imóvel perante o Banco após a consolidação da propriedade, pautando-se na boa-fé objetiva e na presunção de veracidade dos registros públicos.

Pois bem, vale observar que havendo cláusula fiduciária na forma estabelecida na Lei nº. 9.514/1997, deve-se seguir o procedimento específico estabelecido por referida lei, que dispõe nos seus artigos 26 e 27 regras para a cobrança do débito, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária.

Assim, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97, que consolidada a propriedade em nome do credor, ele terá 30 (trinta) dias, contados do registro, para promover leilão público para alienação extrajudicial do bem.

Nesse ponto, tendo que os contratos foram firmados em data anterior a 21/08/2012 (id. 8761528 – pág. 55), anteriormente à edição da Lei 13.465/2017 que alterou a Lei 9.514/97, introduzindo o § 2º-A ao seu art. 27, segundo o qual os devedores devem ser comunicados das datas dos leilões, aplica-se à hipótese, em analogia ao procedimento da hipoteca - Decreto-Lei 70/66, o qual admite a purga da mora até a assinatura do auto de arrematação, de modo que a cientificação dos devedores a respeito das datas designadas para o leilão do imóvel dado em garantida é imprescindível, pois serve à finalidade de proporcionar uma vez mais a oportunidade de purgar a mora.

No caso, é ausente de controvérsia acerca da ausência de comunicação dos autores a respeito do leilão, o que ensejou o reconhecimento do vício procedimental e, por consequência, a nulidade dos atos realizados, inclusive, posteriores como foi consignado no acordão embargado.

Todavia, ocorre que houve a consolidação da propriedade em 19/04/2013 (id. nº 29489483 - Pág. 75), a realização do leilão bem-sucedido (segundo) em 08/10/2013 (id. nº 29489483 - Pág. 70) e com consequente formalização de contrato de compra e venda do imóvel leiloado com os terceiros (aqui incluídos no polo passivo da demanda), havendo o registro da escritura público do imóvel em favor desses terceiros, conforme documento anexo no id. nº 29489483 – pág. 76, na data de 16/06/2015, sendo que essa ação somente foi distribuída em 29/03/2016.

Assim, foi expedida carta de arrematação, com registro na matrícula do imóvel, situação em que tornou a arrematação perfeita acabada e irretratável, impossibilitando o retorno das partes ao status quo ante com a invalidação da arrematação.

Ademais, quando do ajuizamento da ação no ano de 2016, a compra dos imóveis pelos terceiros já havia sido averbada em sua matrícula desde o ano de 2015, estando os autores inadimplentes desde antes de 2012, esperaram até a averbação da alienação do bem em 2015 para ajuizar a ação visando a anulação dos atos expropriatórios.

Neste cenário, tendo a ação discutindo a regularidade do procedimento de expropriação sido interposta após a arrematação, o negócio jurídico mostra-se eficaz ante a ausência de registro na matrícula imobiliária de litígio relacionado, presumindo-se a condição de boa-fé dos terceiros adquirentes.

Ressalta-se oportunamente que os Embargados não fizeram qualquer menção em relação ao interesse na reaquisição do imóvel dado em garantia, tampouco demonstram a intenção de efetuar o depósito da quantia que era devida ao tempo oportuno, cumprindo observar que o inadimplemento ainda perduraria.

A jurisprudência pátria tem se consolidado no sentido de que o desfazimento de atos expropriatórios e suas respectivas averbações não pode atingir terceiros adquirentes de boa-fé. Aplicam-se, ao caso, os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança, além da mens legis do art. 903 do Código de Processo Civil. A referida norma processual, ao tratar da arrematação, estabelece que, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma, resguardando-se a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.

Nesse sentido, cite-se os seguintes precedentes jurisprudenciais à similitude:

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. BEM IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO. PROPRIEDADE DO IMÓVEL CONSOLIDADA EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA NÃO CONHECIDA, POR SE TRATAR DE NÍTIDA INOVAÇÃO EM SEDE RECURSAL. NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES PARA COMUNICAÇÃO DO ATO. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI 13 .465/2017. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO LEI 70/66. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DOS DEVEDORES ACERCA DAS DATAS DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VÍCIO PROCEDIMENTAL VERIFICADO. IMPOSSIBILIDADE, TODAVIA, DE RESTITUIÇÃO DO BEM IMÓVEL AOS DEVEDORES, CONSIDERADA A ALIENAÇÃO A TERCEIROS. ADQUIRENTES DE BOA-FÉ, ISSO PORQUE QUANDO DA ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL NADA CONSTAVA NA SUA MATRÍCULA QUE PUDESSE CONSISTIR EM ÓBICE PARA A AQUISIÇÃO DO BEM. EVENTUAIS PERDAS E DANOS QUE DEVEM SER BUSCADOS EM AÇÃO PRÓPRIA. SENTENÇA MANTIDA. VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL MAJORADA (ART. 85, § 11, DO CPC). Apelação em parte não conhecida e, na parte conhecida, improvida (TJ-SP - Apelação Cível: 1002480-50.2017 .8.26.0482 Presidente Prudente, Relator.: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 27/11/2023, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2023). Grifos nossos.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ARREMATAÇÃO. SENTENÇA QUE RECONHECEU A NULIDADE ALEGADA E DETERMINOU A INVALIDADE DA ARREMATAÇÃO. ART. 903, § 4, DO CPC. CARTA DE ARREMATAÇÃO ASSINADA PELO LEILOEIRO, PELO JUÍZO E PELO ARREMATANTE. ARREMATAÇÃO PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL. IMPOSSIBILIDADE DE INVALIDAÇÃO DO ATO. NULIDADES QUE ENSEJAM INDENIZAÇÃO. ARREMATANTE QUE É TERCEIRO DE BOA-FÉ. PRESERVAÇÃO DO SEU DIREITO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-PR - APL: 00048275520178160190 Maringá 0004827-55.2017 .8.16.0190 (Acórdão), Relator.: Carlos Mauricio Ferreira, Data de Julgamento: 08/03/2022, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/03/2022). Grifos nossos.

Assim, ante a impossibilidade de retorno ao status quo ante sem causar danos desproporcionais e injustos a terceiros, o vício procedimental verificado na conduta do Banco Triângulo S/A — que deixou de intimar adequadamente o devedor original — não significa que não se deva assegurar aos autores, ora embargados, o direito de buscar eventuais perdas e danos em ação própria, já que inexiste pretensão neste sentido nos autos.

III – DO DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO e ACOLHO os presentes Embargos de Declaração, conferindo-lhes efeitos infringentes, para sanar a omissão apontada. Como consequência, modifico o acórdão embargado para negar provimento ao Apelo, mantendo a sentença de origem de modo que a nulidade do procedimento de leilão extrajudicial deve ser resolvida em perdas e danos a favor da parte autora, mantendo-se plenamente válida e eficaz a aquisição do imóvel pelos terceiros adquirentes de boa-fé.

É o VOTO.

Teresina – PI, data da assinatura eletrônica.

Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA

Relator