RECLAMAÇÃO (244) Nº 0701075-60.2020.8.18.0000
RECLAMANTE: ASSOCIACAO ALPHAVILLE TERESINA
Advogado(s) do reclamante: JANIO DE BRITO FONTENELLE
RECLAMADO: 1ª TURMA RECURSAL, MARCOS AUGUSTO CAVALCANTI DIAS
Advogado(s) do reclamado: ITALO FRANKLIN GALENO DE MELO
RELATOR(A): Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECLAMAÇÃO. LOTEAMENTO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. TAXA DE MANUTENÇÃO DE ÁREA DE LAZER (CLUBE). ANUÊNCIA EXPRESSA EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IDENTIDADE DE ORIGEM OBRIGACIONAL. APLICAÇÃO DO TEMA 882 DO STJ. INDISSOCIABILIDADE DO CLUBE EM RELAÇÃO AO EMPREENDIMENTO. RECLAMAÇÃO JULGADA PROCEDENTE.

I. CASO EM EXAME

1. Reclamação proposta pela Associação Alphaville Teresina contra acórdão da 1ª Turma Recursal de Teresina que, em ação declaratória de nulidade de negócio jurídico cumulada com obrigação de fazer, repetição de indébito, compensação por danos morais e obrigação de não fazer, reconheceu a legitimidade da cobrança da taxa de manutenção geral do loteamento, mas afastou a legitimidade da cobrança da taxa de manutenção do Clube Alphaville (área de lazer). A reclamante sustenta que o reclamado Marcos Augusto Cavalcanti Dias anuiu expressamente com o pagamento de ambas as taxas ao assinar os contratos de promessa de compra e venda e o termo de adesão à Associação, requerendo a reforma do acórdão para reconhecer a legitimidade da cobrança das duas taxas e a improcedência total dos pedidos da ação originária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se a reclamação é instrumento processual cabível para o controle de aplicação de tese firmada em recurso especial repetitivo do STJ por Turma Recursal Estadual; (ii) estabelecer se o acórdão reclamado, ao afastar a cobrança da taxa de manutenção do Clube Alphaville, aplicou corretamente a tese fixada pelo STJ no Tema 882, diante da anuência expressa do reclamado ao pagamento de ambas as taxas no ato de aquisição dos lotes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. É cabível a reclamação dirigida ao Tribunal de Justiça para controle da aplicação de tese fixada em recurso especial repetitivo do STJ por Turma Recursal Estadual, com fundamento na Resolução STJ nº 3/2016, que delegou competência aos Tribunais de Justiça para processar e julgar tais reclamações, suprindo a lacuna do art. 988, IV, do CPC, uma vez que as decisões das Turmas Recursais não são passíveis de recurso especial, o que, sem esse mecanismo, criaria distorções na aplicação uniforme da jurisprudência do STJ.

2. A tese firmada pelo STJ no Tema 882 (REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP) estabelece que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram, de modo que sua ratio decidendi pressupõe, cumulativamente, a ausência de vínculo associativo e a ausência de anuência; presente qualquer dessas condições, a cobrança é legítima.

3. No caso concreto, o reclamado é associado e anuiu expressamente com o pagamento de ambas as taxas de manutenção, conforme comprovado pelo contrato de promessa de compra e venda firmado em 25 de setembro de 2010, posteriormente à constituição da Associação, em 30 de junho de 2010, pelo termo de adesão à Associação Alphaville Teresina e pelo pagamento voluntário das taxas até 2012, razão pela qual a tese do Tema 882 não autoriza a exclusão de qualquer das cobranças.

4. Ambas as taxas possuem idêntica origem obrigacional, fundando-se no mesmo dispositivo contratual (parágrafo único da cláusula segunda dos contratos de compra e venda), no mesmo dispositivo estatutário (art. 55 do Estatuto Social da Associação) e no mesmo termo de adesão, constituindo, a rigor, componentes de uma única taxa de manutenção, de modo que não há fundamento jurídico para o tratamento diferenciado operado pelo acórdão reclamado.

5. O Clube Alphaville (área de lazer) é parte integrante, inseparável e indissociável do Loteamento Fechado Alphaville Teresina, integrando o projeto urbanístico aprovado pela Prefeitura Municipal nos termos da Lei 6.766/79, beneficiando todos os proprietários por meio da valorização imobiliária, da atratividade e da fruição potencial do empreendimento, de modo que a alegação de ausência de benefício direto aos lotes do reclamado não encontra respaldo fático ou jurídico.

6. O tratamento diferenciado entre os componentes de uma mesma taxa de manutenção criaria situação juridicamente insustentável, permitindo que cada proprietário elegesse, a seu critério, quais itens do custeio coletivo deseja suportar, inviabilizando o modelo de loteamento fechado e configurando enriquecimento sem causa, em violação ao art. 884 do Código Civil e ao princípio da isonomia.

7. A Lei 13.465/2017, ao acrescentar o art. 36-A à Lei 6.766/79, consolidou e reconheceu a legitimidade das cobranças realizadas por associações de proprietários em loteamentos, equiparando tais associações a administradoras de imóveis e os loteamentos de acesso controlado a condomínios edilícios, reforçando a validade das obrigações de custeio previstas nos atos constitutivos aceitos pelos proprietários, sem criar obrigação nova, mas regularizando situação preexistente.

8. O reconhecimento da obrigatoriedade do pagamento das taxas de manutenção não viola a liberdade de associação consagrada no art. 5º, XVII e XX, da Constituição Federal, pois não compele o reclamado a associar-se, mas tão somente ao cumprimento de obrigação contratual livremente assumida no ato de aquisição do imóvel, em harmonia com os princípios da autonomia da vontade, da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Reclamação julgada procedente, com cassação parcial do acórdão da 1ª Turma Recursal de Teresina na parte em que considerou ilegítima a cobrança da taxa de manutenção do Clube Alphaville, determinando a devolução dos autos para que a Turma Recursal profira novo julgamento em observância ao Tema 882 do STJ.

Tese de julgamento: 1. É cabível reclamação ao Tribunal de Justiça para controlar a aplicação de tese fixada em recurso especial repetitivo do STJ por Turma Recursal Estadual, com fundamento na Resolução STJ nº 3/2016, ante a impossibilidade de interposição de recurso especial contra decisões das Turmas Recursais. 2. A tese do Tema 882 do STJ não afasta a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores quando o proprietário é associado e anuiu expressamente com as obrigações no ato de aquisição do imóvel. 3. Havendo identidade de origem obrigacional entre os componentes de uma taxa de manutenção de loteamento fechado, previstos no mesmo contrato, no mesmo estatuto e no mesmo termo de adesão, é juridicamente insustentável o tratamento diferenciado entre eles, devendo a anuência contratual legitimar a cobrança de todos os componentes. 4. A área de lazer (clube) integrante de loteamento fechado é parte indissociável do empreendimento, beneficiando todos os proprietários por meio da valorização imobiliária e da fruição potencial, independentemente do uso efetivo de suas instalações.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 3º, I; 5º, XVII e XX; 105, III. CC, art. 884. CPC, art. 988, IV. Lei 6.766/1979, art. 36-A (incluído pela Lei 13.465/2017). Lei 9.099/1995, art. 41, §1º. Resolução STJ nº 3/2016, art. 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ acórdão Min. Marco Buzzi, 2ª Seção, j. 11.03.2015 (Recurso Repetitivo — Tema 882); STJ, Rcl 36.476/SP; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.871.018/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 14.09.2020.

RELATÓRIO

Trata-se de RECLAMAÇÃO proposta por ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE TERESINA contra acórdão proferido pela 1ª TURMA RECURSAL DE TERESINA, nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA (processo nº 0010263-62.2013.818.0001)), possuindo como reclamados a 1ª TURMA RECURSAL e MARCOS AUGUSTO CAVALCANTI DIAS, com o objetivo de reformar o acórdão reclamado para reconhecer a legitimidade da cobrança de ambas as taxas de manutenção previstas nos contratos de compra e venda (taxa de manutenção do loteamento e taxa de manutenção do Clube Alphaville).

A parte Reclamante aduz, em síntese, que: i) o acórdão reclamado aplicou de forma equivocada a tese firmada pelo STJ no Tema 882 (REsp 1.280.871/SP e 1.439.163/SP), que estabelece que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"; ii) o reclamado anuiu expressamente com o pagamento de ambas as taxas (manutenção do loteamento e manutenção do Clube Alphaville) ao assinar os contratos de compra e venda, nos quais constava cláusula específica estabelecendo a obrigação de contribuir "independentemente da condição de associado"; iii) ambas as taxas possuem a mesma origem obrigacional (contrato e Estatuto Social), estando previstas no parágrafo único da cláusula segunda dos contratos e no art. 55 do Estatuto da Associação; iv) é contraditório o acórdão reconhecer a legitimidade da cobrança da taxa de manutenção geral e considerar ilegítima a taxa do Clube, quando ambas decorrem da mesma fonte normativa; v) o Clube Alphaville é a área de lazer do loteamento fechado, integrando o empreendimento de forma indissociável; vi) a Associação foi constituída antes da aquisição dos lotes pelo reclamado, demonstrando conhecimento prévio e anuência; vii) o art. 36-A da Lei 6.766/79 (incluído pela Lei 13.465/2017) consolidou a obrigação de cotização pelos proprietários em loteamentos; viii) não permitir a cobrança configuraria enriquecimento sem causa e violação à isonomia, pois o reclamado seria o único proprietário desobrigado do pagamento; ix) ao final, pediu que seja julgada procedente a reclamação para reformar o acórdão da Turma Recursal, reconhecendo a legitimidade da cobrança de ambas as taxas de manutenção e julgando totalmente improcedentes os pedidos da ação originária.

Em sede de contestação, a parte reclamada MARCOS AUGUSTO CAVALCANTI DIAS alegou, em síntese, que: i) a reclamação não é instrumento adequado para controle de aplicação de teses firmadas em recursos especiais repetitivos; ii) o art. 988, IV do CPC, após alteração pela Lei 13.256/2016, prevê reclamação apenas para IRDR e assunção de competência, não para recursos repetitivos; (iii) a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que "é incabível a utilização de reclamação, por falta de previsão legal, para questionar descumprimento de acórdão prolatado em recurso repetitivo", conforme decidido na Rcl 36.476/SP; (iv) por fim, requer a improcedência da reclamação, pois o acórdão da Turma Recursal está em sintonia com as disposições estatutárias e com o regramento legal.

É o relatório.

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR MANOEL DE SOUSA DOURADO (RELATOR):

I. DA ADMISSIBILIDADE E DA COMPETÊNCIA

De início, cumpre enfrentar a questão preliminar suscitada pelo reclamado quanto ao cabimento da reclamação e à competência deste Tribunal de Justiça para seu processamento e julgamento.

Com efeito, o art. 988, IV do Código de Processo Civil, com a redação dada pela Lei 13.256/2016, estabelece o cabimento de reclamação apenas para "garantir a observância de acórdão proferido em julgamento de incidente de resolução de demandas repetitivas ou de incidente de assunção de competência", não havendo menção expressa aos recursos especiais repetitivos.

Todavia, a Resolução nº 3, de 7 de abril de 2016, do Superior Tribunal de Justiça, em seu art. 1º, estabeleceu competência específica para os Tribunais de Justiça Estaduais processarem e julgarem reclamações em hipótese que, embora não prevista expressamente no Código de Processo Civil, decorre da necessidade de uniformização da jurisprudência e de resguardo da autoridade das decisões do STJ. Dispõe o normativo:

Art. 1º Caberá às Câmaras Reunidas ou à Seção Especializada dos Tribunais de Justiça a competência para processar e julgar as Reclamações destinadas a dirimir divergência entre acórdão prolatado por Turma Recursal Estadual e do Distrito Federal e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada em incidente de assunção de competência e de resolução de demandas repetitivas, em julgamento de recurso especial repetitivo e em enunciados das Súmulas do STJ, bem como para garantir a observância de precedentes.

Esta Resolução, editada pelo Superior Tribunal de Justiça no exercício de sua competência constitucional e regimental para uniformizar a interpretação do direito federal e racionalizar o sistema recursal, criou uma via excepcional de controle da aplicação de suas teses jurídicas pelas Turmas Recursais dos Juizados Especiais, permitindo a reclamação na hipótese de possível afronta a tese de recurso repetitivo.

A ratio da norma reside na circunstância de que as decisões das Turmas Recursais, por não estarem sujeitas a recurso especial (art. 105, III da CF c/c Lei 9.099/95, art. 41, §1º), poderiam criar distorções na aplicação uniforme da jurisprudência do STJ, comprometendo a segurança jurídica e a isonomia.

Trata-se, pois, de competência delegada fundada em norma de organização judiciária emanada do próprio STJ, válida e eficaz, que se harmoniza com o sistema de precedentes vinculantes estabelecido pelo CPC/2015 e com a finalidade do regime dos recursos repetitivos.

Nesse contexto, embora o art. 988, IV do CPC não preveja expressamente a reclamação contra decisão que desrespeita tese de recurso especial repetitivo, a Resolução STJ nº 3/2016 possibilita a hipótese no âmbito específico das Turmas Recursais.

Foi a solução encontrada diante do fato do Recurso Especial ser somente cabível contra causas decididas em única ou última instância pelo TJ ou TRF. Como a Turma Recursal não é Tribunal, suas decisões não desafiam Recurso Especial.

Não há, portanto, instância recursal superior no sistema dos Juizados que possa reexaminar a aplicação da tese do STJ, justificando-se excepcionalmente a reclamação como instrumento de controle.

Dessa forma, rejeito a preliminar de não cabimento da reclamação, reconhecendo a competência deste Tribunal de Justiça para processá-la e julgá-la, nos termos da Resolução STJ nº 3/2016.

II. DO MÉRITO

O ponto central da controvérsia é decidir se o acórdão proferido pela 1ª Turma Recursal de Teresina, ao reconhecer a legitimidade da cobrança da taxa de manutenção geral do loteamento mas afastar a legitimidade da cobrança da taxa de manutenção do Clube Alphaville (área de lazer), aplicou corretamente a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 882 (REsp 1.280.871/SP e 1.439.163/SP), que estabelece que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

Em outras palavras, trata-se de verificar se, havendo expressa previsão contratual da obrigação de pagamento de ambas as taxas de manutenção (do loteamento e do clube), firmada antes da aquisição dos imóveis e com pleno conhecimento do adquirente, pode-se considerar que houve anuência nos termos da tese do STJ, tornando legítima a cobrança de ambas as taxas, ou se é juridicamente sustentável a diferenciação operada pelo acórdão reclamado, que considerou legítima apenas uma das taxas apesar de ambas possuírem idêntica origem obrigacional.

O sistema jurídico brasileiro tem como princípio e fundamento a ideia de que os contratos validamente celebrados entre partes capazes devem ser cumpridos (pacta sunt servanda), observando-se a boa-fé objetiva, a função social do contrato e o equilíbrio nas relações jurídicas. Paralelamente, o ordenamento consagra como direito fundamental a liberdade de associação (CF, art. 5º, XVII e XX), estabelecendo que ninguém pode ser compelido a associar-se ou a permanecer associado.

A harmonização desses princípios exige que se distinga claramente entre vínculo associativo (de natureza pessoal, fundado na liberdade) e obrigações contratuais de natureza propter rem (inerentes à propriedade, fundadas na autonomia da vontade e na função social).

Ademais, o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (CC, art. 884) impede que alguém se locuplete à custa alheia, devendo haver equilíbrio entre prestações e contraprestações. A isonomia exige tratamento igualitário entre proprietários que se encontram em situação jurídica idêntica. E o princípio da solidariedade (CF, art. 3º, I), aplicável às relações privadas, impõe deveres de cooperação nas comunidades organizadas.

No caso dos autos, a ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE TERESINA demonstrou que: i) foi constituída em 30 de junho de 2010, mediante Assembleia Geral de proprietários; ii) o reclamado MARCOS AUGUSTO CAVALCANTI DIAS adquiriu seus lotes (01 e 02 da Quadra AT) posteriormente, em 25 de setembro de 2010, portanto com conhecimento prévio da existência da Associação; iii) os contratos de promessa de compra e venda firmados com a Alphaville Urbanismo S.A. continham previsão expressa e inequívoca sobre a existência da Associação e sobre a obrigatoriedade do pagamento de duas taxas distintas: taxa de manutenção do loteamento e taxa de manutenção do Clube Alphaville; iv) o reclamado é associado e anuiu com as taxas; v) ambas as taxas estão igualmente previstas no art. 55 do Estatuto Social da Associação, com a mesma natureza e fundamentação; vi) o reclamado assinou termo de adesão à Associação, comprovando ciência plena das obrigações.

Por sua vez, MARCOS AUGUSTO CAVALCANTI DIAS alegou, na origem, que: i) embora tenha assinado os contratos, possui direito constitucional de não associar-se e de não pagar por serviços que não deseja utilizar; ii) a taxa do clube beneficia apenas quem usa a área de lazer, não havendo demonstração de benefício direto aos seus lotes. Em sede de contestação à reclamação, pleiteou apenas a manutenção do acórdão.

Confrontando os argumentos das partes, entendo que assiste razão à reclamante. Explico.

Para maior clareza expositiva, estruturo o presente voto em tópicos temáticos, a fim de sistematizar os fundamentos da decisão.

A) Da Anuência Expressa e da Aplicação Correta da Tese do STJ (Tema 882)

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.280.871/SP sob o regime dos recursos repetitivos, firmou a seguinte tese (Tema 882):

“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.”

A ratio decidendi desse precedente vinculante está em proteger a liberdade de associação e impedir que associações imponham unilateralmente encargos financeiros a terceiros que não manifestaram concordância. O núcleo da tese reside, portanto, em duas condições cumulativas para a inexigibilidade das taxas: (1) não ser associado; e (2) não ter anuído. No caso em espeque, a parte reclamada é associada e anuiu expressamente.

No supramencionado julgado, foi decidido que “os moradores que não quiserem se associar ou que não anuíram à constituição desse condomínio de fato não são obrigados a pagar. Em nosso ordenamento jurídico, somente existem duas fontes de obrigações: a LEI ou o CONTRATO. No caso concreto, não há lei que obrigue o pagamento dessa taxa; de igual forma, se o morador não quis participar da associação de moradores nem anuiu à formação desse condomínio de fato, ele não poderá ser compelido a pagar. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados.” STJ. 2ª Seção. REsp 1.280.871-SP e REsp 1.439.163-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. para acórdão Min. Marco Buzzi, julgados em 11/3/2015 (Recurso Repetitivo – Tema 882) (Info 562)

Em outras palavras, a tese do STJ não impede a cobrança quando há anuência, ainda que o proprietário não seja ou não queira mais ser associado.

No presente caso, é inquestionável que houve anuência expressa e inequívoca do reclamado quanto ao pagamento de ambas as taxas (manutenção do loteamento e manutenção do clube). Esta anuência está documentalmente comprovada em múltiplas manifestações de vontade (contrato de promessa de compra e venda, termo de adesão à Associação Alphaville Teresina e pagamento voluntário desde a aquisição até 2012).

Os documentos anexados demonstram conhecimento formal do Estatuto Social e de suas disposições, incluindo o art. 55, que estabelece a taxa de manutenção composta por: (a) valor fixado por metro quadrado de área de terreno do lote para custeio das despesas gerais; (b) valor definido para manutenção da área de lazer. Esta última chamada de taxa de clube.

Entendo que a anuência mencionada na tese do STJ é comprovada. O acórdão reclamado, ao afastar a cobrança da taxa do clube sob o argumento de que o reclamado não poderia ser compelido a contribuir com custos de estrutura que não deseja utilizar, aplicou equivocadamente a tese do STJ.

A questão não é se o reclamado deseja ou utiliza o clube, mas sim se ele anuiu com a obrigação de custeá-lo. E a resposta, conforme demonstrado, é positiva.

Além do mais, entendo que ambas as taxas possuem exatamente a mesma origem obrigacional, a mesma natureza jurídica e o mesmo fundamento normativo. Vejamos.

Quanto à fonte normativa: Ambas as taxas estão previstas no mesmo dispositivo contratual (parágrafo único da cláusula segunda dos contratos de compra e venda), que prevê que o comprador compromete-se a arcar com as despesas das taxas previstas no estatuto da associação; no mesmo dispositivo estatutário (art. 55 do Estatuto Social da Associação), que estabelece: "Será cobrada dos ASSOCIADOS TITULARES a taxa mensal denominada TAXA DE MANUTENÇÃO, referente ao custeio das despesas com conservação em geral, vigilância, coleta de lixo, iluminação, manutenção de área de lazer e outros itens necessários ou convenientes à manutenção do EMPREENDIMENTO"), englobando, inclusive, no item b, a taxa a taxa de clube (área de lazer); e no mesmo termo de adesão assinado pelo reclamado.

Quanto à finalidade: Ambas visam à manutenção, conservação e valorização do empreendimento como um todo. Não há, do ponto de vista funcional, diferença substancial entre a manutenção da segurança/limpeza e a manutenção da área de lazer: ambas integram o conceito mais amplo de "manutenção do loteamento" e contribuem para a qualidade de vida, para a atratividade do empreendimento e para a valorização imobiliária dos lotes.

Destaco, ainda, que o próprio art. 55 do Estatuto denomina as cobranças como "TAXA DE MANUTENÇÃO" (no singular), composta por dois elementos: (a) valor proporcional à área do lote; (b) valor para manutenção da área de lazer. Ou seja, a meu ver, não se trata, a rigor, de "duas taxas" distintas e autônomas, mas de uma única taxa de manutenção com dois componentes de cálculo, ambos destinados à manutenção geral do empreendimento.

A taxa do clube não é, portanto, uma obrigação destacada ou autônoma, mas sim um dos itens que compõem a taxa geral de manutenção.

Diante dessa identidade, entendo que não há fundamento jurídico para o tratamento diferenciado operado pelo acórdão reclamado. Se a anuência contratual é válida e suficiente para legitimar a cobrança da taxa de manutenção geral (como reconheceu o próprio acórdão), essa mesma anuência, constante do mesmo instrumento e referente à mesma obrigação global, deve igualmente legitimar a cobrança do componente relativo à área de lazer.

Ademais, eventual distinção cria uma situação juridicamente insustentável, já que cada proprietário poderia, a seu alvedrio, escolher quais itens da manutenção deseja custear (alegando, por exemplo, que não usa a guarita de entrada, ou que não transita por determinadas ruas, ou que não utiliza a iluminação pública do loteamento), fragmentando completamente a estrutura de custos coletivos e inviabilizando o modelo de loteamento fechado.

B) Da Indissociabilidade do Clube em Relação ao Empreendimento

O acórdão reclamado fundamentou a diferenciação entre as taxas no argumento de que "não é possível se concluir que os lotes de propriedade do recorrido são diretamente beneficiados pela existência da estrutura do referido Clube, ao contrário do que ocorre em relação aos demais serviços oferecidos pela Associação relacionados à manutenção e conservação do loteamento".

O Clube Alphaville não é uma entidade externa ou destacada do loteamento: trata-se da área de lazer do próprio Loteamento Fechado Alphaville Teresina, parte integrante, inseparável e indissociável do empreendimento. Não se trata de clube social autônomo ao qual os moradores poderiam ou não aderir, mas sim de uma das áreas comuns do loteamento, assim como são áreas comuns as vias internas, as calçadas, as áreas verdes, a portaria, etc.

Do ponto de vista urbanístico e registral, o clube integra o projeto de loteamento aprovado pela Prefeitura Municipal nos termos da Lei 6.766/79, conforme consta expressamente na cláusula primeira dos contratos ("o empreendimento será desenvolvido de acordo com o projeto aprovado pela Prefeitura Municipal e pela Lei 6.766, de 20/12/79"). Logo, juridicamente, o clube faz parte do loteamento.

Compreendo, também, que a valorização imobiliária decorrente da existência do clube beneficia todos os proprietários, inclusive aqueles que não utilizam pessoalmente as instalações, pois aumenta o valor de mercado e a liquidez de seus imóveis.

Do ponto de vista da impossibilidade de separação, não há como destacar ou suprimir o clube do empreendimento. Trata-se de infraestrutura permanente que, uma vez implementada, integra definitivamente o loteamento.

Portanto, a alegação de que o clube não beneficia diretamente os lotes do reclamado não encontra respaldo fático ou jurídico. O benefício existe e é objetivo, manifestando-se na valorização imobiliária, na atratividade do empreendimento, na preservação do padrão de qualidade e na fruição potencial (pois o reclamado, a qualquer momento, pode optar por utilizar as instalações, ou seus futuros adquirentes poderão fazê-lo).

C) Do Fundamento Legal contido na Lei 13.465/2017 (art. 36-A da Lei 6.766/79)

A edição da Lei 13.465/2017, que acrescentou o art. 36-A à Lei 6.766/79, veio consolidar e positivar a legitimidade das cobranças por associações de moradores em loteamentos, conferindo segurança jurídica a práticas já consolidadas no mercado imobiliário.

Dispõe o art. 36-A:

As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

A Lei nº 13.465/2017 previu, portanto, a obrigatoriedade de cotização, entre os beneficiários, das atividades desenvolvidas por associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações respectivas.

É consabido que a lei nova não pode retroagir para conferir à associação o direito de cobrar as pretendidas despesas decorrentes de serviços condominiais, tampouco afasta a exigência de que o reclamado seja associado ou tenha aderido ao ato que instituiu o encargo, conforme decidiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ. 3ª Turma. AgInt nos EDcl no REsp 1871018/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 14/09/2020.).

Entretanto, no caso em comento, como já exposto, a parte reclamada é associada e anuiu com as taxas.

A Lei nº 13.465/2017 trouxe duas importantes equiparações:

a) equiparou a associação (de proprietários de imóveis, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores de loteamento) ou qualquer entidade civil organizada com os mesmos fins à administradora de imóveis; e

b) equiparou os loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares, portanto) a condomínios edilícios.

Embora a Lei 13.465/2017 seja posterior aos contratos firmados em 2010, ela não cria obrigação nova, mas sim reconhece e regulamenta situação preexistente, conferindo segurança jurídica a cobranças que já eram praticadas com fundamento em previsão contratual e estatutária.

A lei veio, portanto, consolidar a validade e a legitimidade das práticas adotadas pela reclamante, reforçando a interpretação de que as obrigações de custeio da manutenção do loteamento decorrem dos atos constitutivos aceitos pelos proprietários.

Por fim, cumpre esclarecer que a presente decisão não viola o direito fundamental à liberdade de associação consagrado no art. 5º, XVII e XX da Constituição Federal.

O reclamado possui e sempre possuiu plena liberdade para associar-se ou não à Associação Alphaville Teresina.

Contudo, essa liberdade não se confunde com a exoneração de obrigações contratuais validamente assumidas no ato de aquisição do imóvel. O reclamado não está sendo compelido a associar-se.

Portanto, a decisão que reconhece a obrigatoriedade do pagamento das taxas de manutenção não compele o reclamado a associar-se, mas sim ao dever contratual livremente assumido, em harmonia com os princípios da autonomia da vontade, da força obrigatória dos contratos, da boa-fé objetiva e da função social dos contratos e da propriedade.

Conclui-se, assim, que o acórdão proferido pela 1ª Turma Recursal de Teresina, ao reconhecer a legitimidade da cobrança da taxa de manutenção geral mas afastar a legitimidade da cobrança da taxa de manutenção do Clube Alphaville, não observou a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 882 (REsp 1.280.871/SP)

III. DISPOSITIVO

Ante o exposto, com fundamento no art. 988, IV do Código de Processo Civil c/c Resolução STJ nº 3/2016, art. 1º, JULGO PROCEDENTE a presente RECLAMAÇÃO, para cassar o acórdão proferido pela 1ª Turma Recursal de Teresina nos autos do processo nº 0010263-62.2013.818.0001, na parte em que considerou ilegítima a cobrança da taxa de manutenção do Clube Alphaville (área de lazer), determinando a devolução dos autos para que a Turma Recursal exerça sua competência e profira novo julgamento observando o julgado paradigma.

Intimem-se via sistema.

      DECISÃO: Acordam os componentes do(a) Câmaras Reunidas Cíveis do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, com fundamento no art. 988, IV do Código de Processo Civil c/c Resolução STJ nº 3/2016, art. 1º, JULGAR PROCEDENTE a presente RECLAMAÇÃO, para cassar o acórdão proferido pela 1ª Turma Recursal de Teresina nos autos do processo nº 0010263-62.2013.818.0001, na parte em que considerou ilegítima a cobrança da taxa de manutenção do Clube Alphaville (área de lazer), determinando a devolução dos autos para que a Turma Recursal exerça sua competência e profira novo julgamento observando o julgado paradigma.Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, DIOCLECIO SOUSA DA SILVA, FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO, HILO DE ALMEIDA SOUSA, LIRTON NOGUEIRA SANTOS, LUCICLEIDE PEREIRA BELO, MANOEL DE SOUSA DOURADO, MARIA LUIZA DE MOURA MELLO E FREITAS, MARIO BASILIO DE MELO, OLIMPIO JOSE PASSOS GALVAO e RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.Impedimento/Suspeição: Desembargadores JOAO GABRIEL FURTADO BAPTISTA e JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR.Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ROSANGELA DE FATIMA LOUREIRO MENDES.SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 15 de março de 2026.

Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO

Relator

Teresina, 16/03/2026