APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0031139-72.2014.8.18.0140
APELANTE: PATRI DEZENOVE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LUIZ GONZAGA DE ANDRADE, MARIA DO ROSARIO DE FATIMA SANTOS ANDRADE 
Advogados do(a) APELANTE: HELIO JUSTINO VIEIRA JUNIOR - SP222892, PAULO HENRIQUE TAVARES - SP262735
Advogados do(a) APELANTE: DANIEL NEIVA DO REGO MONTEIRO - PI5005-A, JANIO DE BRITO FONTENELLE - PI2902-A

APELADO: LUIZ GONZAGA DE ANDRADE, MARIA DO ROSARIO DE FATIMA SANTOS ANDRADE, PATRI DEZENOVE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
Advogados do(a) APELADO: HELIO JUSTINO VIEIRA JUNIOR - SP222892, PAULO HENRIQUE TAVARES - SP262735
Advogados do(a) APELADO: DANIEL NEIVA DO REGO MONTEIRO - PI5005-A, JANIO DE BRITO FONTENELLE - PI2902-A
RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. DISTRATO EXTRAJUDICIAL EM DESCONFORMIDADE COM A LEI Nº 9.514/97. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS. INVALIDADE DA RESCISÃO. MANUTENÇÃO DO CONTRATO. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. INEXIGIBILIDADE. LUCROS CESSANTES DECORRENTES DO ATRASO. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS EM RAZÃO DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas por promitentes compradores e por incorporadora contra sentença que, em ação de obrigação de fazer e não fazer c/c consignação em pagamento e indenização, reconheceu a indevida cobrança de IPTU e ITBI antes da entrega do imóvel, restabeleceu o contrato de promessa de compra e venda, fixou indenização por danos morais e condicionou a entrega das chaves ao pagamento de encargos condominiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o distrato extrajudicial observou o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97; (ii) estabelecer se taxas condominiais e IPTU podem ser cobrados antes da entrega das chaves; (iii) determinar se o atraso na entrega do imóvel gera lucros cessantes; e (iv) verificar se o caso ultrapassa o mero inadimplemento contratual a ponto de justificar dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A controvérsia se submete à Lei nº 9.514/97, por envolver contrato de compra e venda com alienação fiduciária regularmente registrada, o que afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor no procedimento de resolução contratual.

4. O regime legal exige constituição em mora perante o Registro de Imóveis como etapa indispensável para a consolidação da propriedade fiduciária e para a alienação extrajudicial do bem.

5. A prova dos autos não demonstra a observância desse procedimento, o que compromete a validade do distrato realizado pela credora.

6. A rescisão unilateral, fora do rito legal, não produz efeitos, razão pela qual o contrato permanece válido e eficaz, com preservação das obrigações assumidas pelas partes.

7. A transferência do imóvel a terceiros, fundada em distrato irregular, não afasta o dever de cumprimento do contrato originário, inclusive quanto à entrega do bem.

8. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, mas a responsabilidade do adquirente surge apenas com a posse direta, que se concretiza com a entrega das chaves.

7. A cobrança de taxas condominiais antes desse momento desloca indevidamente o ônus ao comprador e caracteriza enriquecimento sem causa.

8. O mesmo raciocínio se aplica ao IPTU, que não pode ser exigido do adquirente enquanto não houver imissão na posse, sobretudo quando a demora não lhe é imputável.

9. O atraso na entrega do imóvel priva o adquirente do uso do bem e gera prejuízo presumido, o que justifica a indenização por lucros cessantes.

10. A indenização deve corresponder a percentual mensal (0,5%) sobre o valor do imóvel durante o período de mora, com apuração em liquidação, como forma de recompor a utilidade econômica frustrada.

11. As particularidades do caso evidenciam abalo que ultrapassa o inadimplemento comum, especialmente diante da frustração prolongada da aquisição do imóvel em contexto pessoal sensível.

12. O dano moral, nessas circunstâncias, mostra-se configurado, e o valor fixado pelo colegiado atende aos critérios de proporcionalidade e função pedagógica da indenização.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso dos autores provido. Recurso da ré desprovido.

Tese de julgamento:

1. A resolução de contrato com alienação fiduciária exige observância do procedimento da Lei nº 9.514/97, incluindo constituição em mora perante o Registro de Imóveis.

2. O distrato realizado fora desse procedimento não produz efeitos e mantém o contrato vigente.

3. A cobrança de taxas condominiais e IPTU antes da entrega das chaves é indevida.

4. O atraso na entrega do imóvel gera lucros cessantes presumidos.

5. Circunstâncias excepcionais associadas ao inadimplemento contratual autorizam a indenização por dano moral.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, arts. 23, 25, 26 e 27; CC, art. 884; CTN, art. 32.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.891.498/SP (Tema 1095); STJ, EREsp nº 1.866.844/SP; STJ, REsp nº 1.345.331/RS; STJ, REsp nº 1.890.037/SP; STJ, AREsp nº 2.988.521/SP; STJ, REsp nº 2.085.456/MT; STJ, AREsp nº 2.848.165/SP.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário por Videoconferência ou Presencial realizada em 22/04/2026, acordam os componentes do(a) 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, votar pelo conhecimento de ambos os recursos de apelação, para, no mérito: a) DAR PROVIMENTO ao recurso interposto por LUIZ GONZAGA DE ANDRADE e MARIA DO ROSÁRIO DE FÁTIMA SANTOS ANDRADE, a fim de: a.1) condenar a parte requerida ao pagamento de lucros cessantes, fixados em 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês sobre o valor do imóvel, a incidir durante todo o período de mora, até a efetiva entrega das chaves, devendo o montante ser apurado em liquidação de sentença. Friso que o percentual sobre o valor venal deve ser atualizado, mês a mês, de forma simples, considerando o IGP-M. a.2) majorar a indenização por danos morais, fixando-a em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, em atenção aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e ao caráter pedagógico da medida, com incidência de juros desde a citação até o arbitramento por esta Corte, e a partir deste momento, a aplicação de juros e correção monetária, aplicando-se IPCA para correção monetária e Taxa Selic - deduzido o IPCA - para os juros moratórios; b) NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto pela PATRI DEZENOVE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, mantendo-se o reconhecimento da irregularidade do distrato extrajudicial promovido, ainda que por fundamentos diversos, e, por conseguinte, a validade do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra e Outras Avenças, nos termos delineados na sentença; c) manter, no mais, a sentença recorrida em seus demais termos; d) readequar os ônus sucumbenciais e, considerando a sucumbência mínima dos autores, condenar a PATRI DEZENOVE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ao pagamento de honorários advocatícios no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação. Preclusas as vias impugnatórias, dê-se baixa na distribuição e arquive-se, na forma do voto do Relator.

Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÕES CÍVEIS interposta por LUIZ GONZAGA DE ANDRADE e MARIA DO ROSÁRIO DE FÁTIMA SANTOS ANDRADE, assim como PATRI DEZENOVE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Teresina que, nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA nº 0031139-72.2014.8.18.0140, julgou parcialmente procedentes os pleitos autorais, nos seguintes termos:

(…)

Isso exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos iniciais. DECLARO INDEVIDAS as cobranças de IPTUs e apresentação de ITBI antes da entrega do imóvel. CONDENO a parte requerida ao pagamento do importe de R$5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais aos autores. RESTABELEÇO a eficácia do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra e Outras Avenças, bem como do Adendo Contratual firmado pelas partes, devendo serem ajustadas apenas as prestações devidas a partir do dia 04 de agosto de 2018, em consideração à prévia data de vencimento das prestações, ficando resguardada à requerida as formas legalmente previstas para questionar futuros inadimplementos. CONDICIONO a entrega das chaves a ser realizada pela requerida ao pagamento das taxas condominiais devidas a partir do término das obras do condomínio ao qual pertence a unidade objeto da presente demanda, com incidência de juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado da presente sentença.

REVOGO a tutela provisória concedia às fls. 32/33, considerando o exposto (Id. Num. 26210977 Pág. 494/591).

PATRI DEZENOVE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS (Id. Num. 26210986): a parte ré sustenta, em suma, que: i) houve inadimplemento contumaz dos autores, com regular constituição em mora e consolidação da propriedade nos termos da Lei nº 9.514/97, sendo inviável o restabelecimento do contrato; ii) não houve purgação integral da mora, sendo juridicamente impossível a manutenção do pacto e a desconsideração da alienação do imóvel a terceiros; iii) inexistem danos morais indenizáveis, pois a rescisão decorreu de culpa exclusiva dos autores; iv) não há que se falar em acordo válido para parcelamento da dívida; e v) a sentença incorreu em error in judicando ao reconhecer mora parcial e impor a continuidade contratual.

LUIZ GONZAGA DE ANDRADE e MARIA DO ROSÁRIO DE FÁTIMA SANTOS ANDRADE (Id. Num. 26211005): os autores pleitearam a reforma parcial da sentença, alegando que: i) é indevido o condicionamento da entrega do imóvel ao pagamento de taxas condominiais, pois tais encargos somente seriam exigíveis após a efetiva entrega das chaves; ii) fazem jus à concessão dos benefícios da justiça gratuita; iii) devem ser afastados quaisquer encargos anteriores à imissão na posse; e iv) a decisão merece reforma para adequar a condenação aos parâmetros da jurisprudência quanto à responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do bem.

Contrarrazões recursais apresentada pelos autores ao Id. Num. 26211566 e, intimado para apresentar contrarrazões (ato ordinatório ao Id. Num. 26211568), a parte ré deixou transcorrer o prazo in albis.

VOTO

1. DO CONHECIMENTO DAS APELAÇÕES CÍVEIS 

De início, destaco que, no que concerne ao recurso manejado pelas partes, em análise aos pressupostos objetivos de admissibilidade, verifica-se que as Apelações Cível são cabíveis, adequadas e fora, interpostas dentro do prazo legal. Ademais, não se constata a ocorrência de qualquer causa impeditiva ou extintiva do direito de recorrer, tais como deserção, desistência ou renúncia.

Sob o prisma dos pressupostos subjetivos, igualmente se evidencia a legitimidade recursal e o interesse jurídico, decorrente da sucumbência imposta pela sentença, inexistindo óbice ao seu conhecimento.

Deste modo, conheço de ambos os recursos e passo a analisá-los nos tópicos subsequentes.

2. MÉRITO

2.1 DO BREVE RESUMO DA DEMANDA 

Ultrapassadas as premissas acerca do conhecimento dos recursos, versa a matéria de origem, em suma, sobre ação cognitiva na qual autores narram que, no mês de novembro de 2008, seu filho, BRUNO SANTOS ANDRADE, celebrou com a parte ré contrato de aquisição do apartamento nº 27, do bloco 02, com a respectiva vaga de garagem, integrante do empreendimento Smille Village Horto, situado na Rua Acésio do Rêgo Monteiro, nº 1900, bairro Ininga, nesta Capital.

Sustentam que o valor total ajustado para a aquisição do imóvel foi de R$ 144.530,00 (cento e quarenta e três mil, quinhentos e trinta reais), estipulado sob a seguinte forma de pagamento: a) R$ 5.960,00 (cinco mil, novecentos e sessenta reais) a título de entrada; b) 35 (trinta e cinco) parcelas mensais no valor de R$ 301,00 (trezentos e um reais), com vencimento inicial em 01/01/2009; c) 06 (cinco) parcelas semestrais de R$ 1.788,00 (um mil, setecentos e oitenta e oito reais), com primeiro vencimento em 01/06/2009; d) 01 (uma) parcela no valor de R$ 14.900,00 (catorze mil e novecentos reais), referente às chaves, com vencimento previsto para 01/12/2011; e) 01 (uma) parcela final no montante de R$ 104.300,00 (cento e quatro mil e trezentos reais), a qual poderia, ao término, ser objeto de financiamento.

Acrescentam que o adquirente veio a falecer em 02/01/2012, ocasião em que já havia adimplido a quantia de R$ 45.046,38 (quarenta e cinco mil e quarenta e seis reais e trinta e oito centavos), restando pendente parcela significativa do preço ajustado.

Diante desse cenário, afirmam que os genitores do falecido celebraram novo ajuste com a requerida, mediante o qual o imóvel passou a ter o valor global de R$ 147.718,31 (cento e quarenta e sete mil, setecentos e dezoito reais e trinta e um centavos), a ser quitado em 93 (noventa e três) parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 3.310,04 (três mil, trezentos e dez reais e quatro centavos), com vencimento inicial em 01/04/2014.

Alegam, ainda, que a requerida condicionou a entrega do imóvel ao pagamento correspondente a 02 (dois) exercícios de IPTU, bem como ao recolhimento de 02 (dois) ITBIs. Após o cumprimento dessas exigências, sustentam que a demandada deixou de encaminhar os boletos necessários à quitação das parcelas subsequentes, circunstância que, segundo afirmam, teria compelido os autores a suportar encargos adicionais ou, alternativamente, a rescindir o contrato.

Prosseguem relatando que, diante das dificuldades enfrentadas, entabularam negociação para alienação do imóvel ao JAILSON, pelo valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais). Todavia, ao procurar a requerida para formalização do negócio, o interessado teria sido informado de que o imóvel já não mais pertenceria aos demandantes, o que ensejou a presente controvérsia.

Após o trâmite do recurso, sobreveio a sentença guerreada, na qual o Juízo de origem declarou indevidas as cobranças de IPTUs e apresentação de ITBI antes da entrega do imóvel, reestabeleceu a eficácia do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra e Outras Avenças, bem como do Adendo Contratual firmado pelas partes, assim como condenou a parte ré ao pagamento de danos morais no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais).

Nas suas razões recursais, os autores/apelantes sustentam que: i) é indevido o condicionamento da entrega do imóvel ao pagamento de taxas condominiais, pois tais encargos somente seriam exigíveis após a efetiva entrega das chaves; ii) fazem jus à concessão dos benefícios da justiça gratuita; iii) devem ser afastados quaisquer encargos anteriores à imissão na posse; e iv) a decisão merece reforma para adequar a condenação aos parâmetros da jurisprudência quanto à responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do bem.

Por outro lado, a imobiliária ré, também recorrente, alega, em síntese, que restou comprovado o inadimplemento contumaz dos autores, com regular constituição em mora e consolidação da propriedade nos moldes da Lei nº 9.514/97, no valor de R$ 61.823,61 (sessenta e um mil, oitocentos e vinte e três reais e sessenta e um centavos), sendo inviável o restabelecimento do contrato. Defende que não houve purgação integral da mora, razão pela qual é juridicamente impossível a manutenção do pacto e a desconsideração da alienação do imóvel a terceiros.

Pois bem. O voto deste Relator será dividido em tópicos, de modo a analisar, de forma conjunta, os argumentos apresentados pelas partes.

2.2 DA REGULARIDADE DO DISTRATO DO CONTRATO OBJETO DA LIDE

Inicialmente, cumpre assentar que o Superior Tribunal de Justiça, nos autos do REsp n. 1.891.498/SP, traçou o entendimento jurisprudencial sobre a "convergência entre o disposto no art. 53 do CDC e os ditames da lei 9.514/97" e firmou o Tema Repetitivo nº 1095, com a seguinte ementa:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese:

1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

2. Caso concreto:

É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor.

3. Recurso Especial provido.

(REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022).

O referido entendimento partiu da distinção estrutural existente no ordenamento jurídico brasileiro entre, de um lado, o contrato de compra e venda de imóvel com parcelamento do preço garantido por alienação fiduciária em favor do próprio vendedor e, de outro, a aquisição à vista financiada por mútuo concedido por instituição financeira, garantido fiduciariamente. Em ambas as hipóteses, a Lei nº 9.514/97 assume papel central como diploma especial da constituição, da consolidação e da excussão da propriedade fiduciária.

A tese repetitiva, portanto, incide precisamente nos contratos de compra e venda com parcelamento do preço e garantia fiduciária regularmente registrada, tal como ocorre na espécie. Não se trata de mera relação de consumo dissociada de regime jurídico próprio, mas de negócio submetido a disciplina legal específica, cuja prevalência decorre do princípio da especialidade normativa.

Com efeito, conforme delineado na ementa do REsp n. 1.891.498/SP, a aplicação da Lei nº 9.514/97 pressupõe a presença cumulativa de: (i) contrato de compra e venda de imóvel com parcelamento do preço garantido por alienação fiduciária; (ii) registro do contrato e da garantia na matrícula imobiliária correspondente; e (iii) inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora. Presentes tais requisitos, afasta-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor no tocante ao procedimento resolutório.

No caso concreto, o instrumento contratual acostado aos autos (Id. Num. 26210977 Pág. 41/58) evidencia tratar-se de contrato de compra e venda de imóvel, com parcelamento do preço e garantia fiduciária regularmente registrada (Id. Num. 26210977 Pág. 93). Assim, ao revés do entendimento adotado na origem, a controvérsia deve ser solucionada sob a égide da Lei nº 9.514/97, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido, cito os recentes julgados do Superior Tribunal de Justiça: AREsp n. 2.802.761/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025; AREsp n. 2.827.976/AL, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.

No plano dogmático, a alienação fiduciária de bem imóvel, introduzida pela Lei nº 9.514/97, consiste no negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante), com finalidade de garantia, transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel. A propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da lei de regência, constitui-se mediante registro do contrato no competente Registro de Imóveis.

Na dinâmica delineada pelo legislador, o devedor (fiduciante), sendo proprietário de um imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia. A propriedade assim adquirida tem caráter resolúvel, vinculada ao pagamento da dívida, pelo que, uma vez verificado o pagamento, opera-se a automática extinção da propriedade do credor, com a consequente reversão da propriedade plena ao devedor fiduciante (art. 25), enquanto, ao contrário, se verificado o inadimplemento contratual do devedor fiduciante, opera-se a consolidação da propriedade plena no patrimônio do credor fiduciário (art. 26) (CHALHUB, Melhim Namem. Alienação fiduciária: negócio fiduciário. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021, p. 307).

Segundo a Lei nº 9.514/97, constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente registro de imóveis, do contrato que lhe serve de título (art. 23).

Com o inadimplemento da dívida, não havendo a purgação da mora na forma prevista pelo art. 26 da lei de regência, ocorre a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, a qual é averbada no registro do imóvel.

Compulsando os autos, é possível observar que a recorrente enviou Notificação Extrajudicial aos autores em 22/03/2014, conforme AR ao Id. Num. 26210977 Pág. 294 e, considerando que não houve a purgação da mora, procedeu com a rescisão unilateral do contrato.

Cumpre aprofundar, nesse ponto, a compreensão acerca da imprescindibilidade do registro para a deflagração do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar a matéria sob a sistemática dos Embargos de Divergência no EREsp n. 1.866.844/SP, enfrentou dissenso interno quanto aos efeitos da ausência de registro do contrato de alienação fiduciária e estabeleceu distinção conceitual relevante: se, por um lado, o registro não é requisito de validade ou eficácia inter partes do negócio fiduciário, por outro, revela-se condição indispensável para a instauração do procedimento de constituição em mora e subsequente alienação extrajudicial do bem.

Naquele julgamento, prevaleceu o entendimento segundo o qual o registro é elemento estruturante da própria sistemática executiva extrajudicial delineada nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, pois é perante o Oficial do Registro de Imóveis que se processam tanto a intimação do devedor fiduciante quanto a eventual purgação da mora. Assim, a ausência de registro não invalida o pacto entre as partes, mas impede o credor fiduciário de acionar, de imediato, o rito extrajudicial legalmente previsto.

Oportuno, nessa senda, citar a ementa do julgado que fixou tais balizas, em cotejo com o Tema Repetitivo nº 1095, in verbis:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE.

1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.

2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.

3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.

4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.

5. Embargos de divergência não providos.

(EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023).

Assim, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, fixou-se o entendimento de que tanto a intimação do devedor fiduciante, a pedido do credor fiduciário, quanto a eventual purgação da mora devem ser realizadas perante o competente Registro de Imóveis.

Por fim, a própria Lei nº 9.514/1997 delimita as hipóteses de extinção da relação contratual: (a) pagamento integral da dívida, com cancelamento da propriedade fiduciária e consolidação do domínio em favor do devedor (art. 25); ou (b) consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário após constituição em mora e subsequente alienação em leilão, com restituição de eventual saldo remanescente (arts. 26 e 27), admitida ainda a dação em pagamento dos direitos do fiduciante (art. 26, § 8º).

No caso concreto, embora se reconheça, à luz do Tema Repetitivo nº 1095 do Superior Tribunal de Justiça, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao procedimento resolutório dos contratos de compra e venda de imóvel garantidos por alienação fiduciária regularmente registrada, tal circunstância não conduz, por si só, à automática convalidação de qualquer modalidade de distrato promovido unilateralmente pelo credor.

Nesse contexto, o distrato extrajudicial do imóvel, tal como realizado na espécie, revela-se irregular sob a ótica da própria Lei nº 9.514/1997. Isso porque não se comprovou que a constituição em mora e os atos subsequentes tenham sido efetivados perante o competente Registro de Imóveis, na forma exigida pelo art. 26 da lei de regência.

É dizer, portanto, não há demonstração inequívoca de que a constituição em mora dos autores tenha ocorrido por intermédio do Oficial do Registro de Imóveis, nem de que tenha sido regularmente instaurado o procedimento de consolidação da propriedade e subsequente leilão público, nos moldes legais.

Destarte, embora por fundamentos diversos daqueles adotados na sentença — que aplicou o Código de Defesa do Consumidor —, impõe-se reconhecer a irregularidade do distrato extrajudicial, por inobservância do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997. Consequentemente, deve ser mantida a validade do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra e Outras Avenças, porquanto não se operou a resolução contratual segundo o rito legal específico.

2.3 DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES

Outrossim, as despesas de condomínio constituem modalidade especial de obrigação propter rem que se interliga com o direito de fruição e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos ao adquirente com a tradição do imóvel alienado.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.345.331/RS (relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015), sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim que o adquirente somente se torna responsável pelos ônus advindos do uso do referido bem, a partir do efetivo recebimento das chaves, quando então assume a posse de fato.

Assim, não merece prosperar a sentença em relação ao condicionamento da “entrega das chaves a ser realizada pela requerida ao pagamento das taxas condominiais devidas a partir do término das obras do condomínio ao qual pertence a unidade objeto da presente demanda”, haja vista que, como dito, a cobrança anterior à entrega das chaves configura enriquecimento sem causa, vedado pelo artigo 884 do Código Civil.

No mesmo sentido, os recentes julgados do Superior Tribunal de Justiça: AREsp n. 2.848.165/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026; REsp n. 2.138.803/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025.

Por outro lado, a imobiliária recorrente impugna a declaração de inexigibilidade do débito condominial de IPTU anterior a entrega das chaves, uma vez que o imóvel foi transferido a terceiros em 08/08/2014, antes da propositura da demanda, o que leva a impossibilidade do cumprimento da obrigação de fazer.

Ressalte-se, por oportuno, que a mesma lógica das taxas condominiais se aplicam ao IPTU, uma vez que "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (v.g. AgInt no AREsp n. 2.067.538/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022).

Dito isto, no caso em exame, as alegações do recorrente não se sustentam, porquanto, como já delineado, a rescisão contratual promovida extrajudicialmente foi reputada irregular, à luz da Lei nº 9.514/1997, com o consequente restabelecimento da validade do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra e Outras Avenças.

Assim, afastada a eficácia do distrato unilateral e reconhecida a subsistência do vínculo contratual, não há falar em impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer. Ao revés, permanecendo hígido o contrato, subsistem igualmente os deveres dele decorrentes, inclusive aqueles relacionados à regularização da situação dominial e à entrega do imóvel.

Com efeito, a obrigação de fazer fixada na sentença encontra-se condicionada à entrega das chaves, momento a partir do qual se opera a tradição e, por conseguinte, a transferência da posse direta ao adquirente.

Destarte, se o contrato permanece válido e eficaz, não se mostra juridicamente plausível afastar a obrigação de fazer sob o argumento de transferência do imóvel a terceiros, sobretudo quando tal circunstância decorreu de ato unilateral fundado em distrato considerado irregular. A reconstituição do vínculo contratual impõe o restabelecimento das obrigações correlatas, dentre as quais se insere a entrega das chaves, marco a partir do qual incidirão, nos termos fixados na sentença, as responsabilidades propter rem relativas às despesas condominiais e ao IPTU.

2.4 DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES 

Por outro lado, os autores sustentam, na Apelação Cível ora em exame, que a decisão meritória incorreu em eror in judicando ao julgar improcedente a condenação no pagamento de danos materiais (lucros cessantes), ao passo que é “pacífico na jurisprudência que o atraso na entrega do bem prometido à venda gera lucros cessantes em favor do comprador”.

Isto posto, sabe-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em análise da matéria, pacificou o entendimento de que o prejuízo decorrente de atraso na entrega injustificada de imóvel é presumido, independentemente da finalidade para a qual foi adquirido o imóvel, ensejando a condenação em lucros cessantes, durante o período de mora do vendedor.

Oportuno, nessa senda, transcrever os recentes julgados da Corte da Cidadania sobre a matéria:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COOPERATIVA HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. TAXA DE RATEIO EXTRAORDINÁRIO NÃO COMPROVADO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO, MAS DESPROVIDO.

1. Para o reconhecimento da coisa julgada, é necessária a tríplice identidade - mesmas partes, mesma causa de pedir e mesmo pedido, hipótese verificada no presente caso, pois a ação anterior limitou-se ao teto da alçada do Juizado Especial Cível, não abrangendo os lucros cessantes relativos ao período posterior ao delimitado na sentença.

2. A exigência de "rateio extraordinário" foi afastada pelo Tribunal de origem, pois não não houve comprovação da ocorrência de despesas a serem rateadas, nem aprovação em assembleia de cobrança dos valores, violando o dever de prestação de contas e os princípios da transparência e boa-fé objetiva. A alteração desse entendimento encontra óbice na Súmula 7/STJ.

3. Os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel são presumidos, conforme entendimento consolidado na jurisprudência.

4. Os juros de mora foram corretamente aplicados a partir da citação, em razão do descumprimento contratual pela recorrente.

5. Não se configurou litigância de má-fé por parte da recorrida, pois não houve comprovação de conduta desleal, dolo ou culpa grave que justificasse a aplicação da multa prevista no art. 80 do CPC.

6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido.

(REsp n. 1.890.037/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026).

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. SUBSTITUIÇÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

1. O atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda enseja a condenação da promitente vendedora ao pagamento de lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do adquirente, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do STJ.

2. A finalidade social do programa Minha Casa, Minha Vida não afasta a obrigação de indenizar por lucros cessantes, pois a privação do uso do imóvel adquirido gera prejuízo presumido ao comprador, independentemente da destinação do bem.

3. A substituição do INCC após o prazo de entrega da obra é válida, pois o índice setorial não se aplica após o término do período de construção, conforme entendimento consolidado no Tema 996 do STJ.

4. A alegação de divergência jurisprudencial foi considerada prejudicada, em razão do afastamento da violação à lei federal.

5. Agravo conhecido e recurso especial desprovido.

(AREsp n. 2.988.521/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026).

No caso em exame, aplica-se a mesma lógica. Conforme dito ao norte, o distrato do contrato foi realizado em desconformidade com a Lei nº 9.514/1997, o que contribuiu para o atraso na entrega do imóvel.

Nessa perspectiva, uma vez evidenciado o inadimplemento imputável à construtora, impõe-se o reconhecimento do dever de indenizar os prejuízos suportados pelos adquirentes. Isso porque, como dito, o atraso injustificado na entrega de imóvel enseja, por si só, a presunção de prejuízo, sendo desnecessária a comprovação específica do dano, na medida em que a privação do uso e fruição do bem já configura lesão patrimonial indenizável.

Desse modo, mostra-se adequada a condenação ao pagamento de lucros cessantes, os quais devem ser fixados no percentual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês sobre o valor do imóvel, durante todo o período de mora, com apuração em liquidação de sentença (v.g. REsp n. 2.181.694/PA, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026; AREsp n. 2.766.210/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.)

Ademais, tal verba possui natureza estritamente compensatória, pois se destina a recompor a utilidade econômica frustrada do bem, em razão da sua indevida indisponibilidade ao adquirente, sem implicar enriquecimento indevido, mas, ao contrário, assegurar o reequilíbrio contratual diante do descumprimento verificado.

2.5 DOS DANOS MORAIS

No que se refere aos danos morais, também entendo presente o dever de compensar. Isso porque, embora o inadimplemento contratual, em regra, não seja suficiente, por si só, para ensejar reparação extrapatrimonial, as circunstâncias específicas do caso concreto evidenciam situação que ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano.

Com efeito, trata-se de hipótese marcada por peculiaridades relevantes, na medida em que o imóvel foi inicialmente adquirido pelo filho dos autores, que veio a falecer, circunstância que, por si só, já revela carga emocional significativa. Ainda assim, após a realização de novos ajustes contratuais, os demandantes buscaram dar continuidade à avença, vindo, contudo, a suportar a rescisão irregular do contrato, conforme será oportunamente analisado.

Nesse contexto, a frustração reiterada da legítima expectativa de aquisição do imóvel, aliada às circunstâncias pessoais que envolvem a contratação, evidencia abalo que extrapola o campo do mero dissabor, atingindo a esfera íntima dos autores. Ademais, a jurisprudência dos Tribunais Superiores admite a configuração de danos morais em situações de atraso excessivo na entrega de imóvel, especialmente quando presentes elementos que agravam a situação fática, como ocorre no presente caso, mutatis mutandis:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL E DANO MORAL. ATRASO EXCESSIVO COMO SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE SUPERA MERO DISSABOR. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão que manteve a improcedência do pedido de indenização por danos morais e reconheceu sucumbência recíproca.

2. A controvérsia envolve ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga, tutela de urgência antecipada e indenização por danos morais, em razão de atraso na entrega de empreendimento.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato e condenou à restituição de R$ 8.903,71, com juros de 1% ao mês desde a citação e correção pelo INPC desde cada desembolso, reconhecendo sucumbência recíproca.

4. A Corte de origem manteve a improcedência do dano moral, desproveu a apelação do autor, reconheceu sucumbência recíproca e majorou honorários em 5%, com exigibilidade suspensa pela gratuidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional, por violação ao art. 1.022, II, do CPC; e (ii) saber se o atraso excessivo na entrega do imóvel

enseja indenização por dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Afasta-se a negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem apreciou de forma clara, objetiva e fundamentada as questões postas, não havendo vício apto a nulificar o acórdão (art. 1.022, II, do CPC).

7. O atraso superior a três anos na entrega do imóvel supera o mero inadimplemento e configura situação excepcional que autoriza a indenização por dano moral, conforme orientação desta

Corte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:

"1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional na hipótese de o Tribunal recorrido analisar as questões suscitadas no recurso.

2. O atraso excessivo na entrega de imóvel, superior a três anos, caracteriza situação excepcional que extrapola o mero inadimplemento contratual e enseja compensação por dano moral".

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022, II; CC, arts. 389, parágrafo único, 406, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 568; STJ, Súmulas n. 7, 83, 362;

STJ, REsp n. 2.218.983/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.356.797/BA, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024.

(REsp n. 2.085.456/MT, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026).

RECURSO ESPECIAL E AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. IMÓVEL. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA. DANOS MORAIS. RECONHECIMENTO. REVELIA. IMPUGNAÇÃO DA SENTENÇA. POSSIBILIDADE. RETORNO DOS AUTOS PARA EXAME DA APELAÇÃO DA CONSTRUTORA.

1. O excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária enseja compensação por dano extrapatrimonial.

2. A legislação processual civil prevê a possibilidade de o réu revel intervir no processo no estado em que encontra.

3. Recurso especial de HAGAMENNON LUIZ DE MELO provido. Agravo em recurso especial de JAT ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA. conhecido para dar provimento ao recurso especial.

(REsp n. 2.250.676/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026).

Diante disso, reputo adequada a condenação da construtora ao pagamento de indenização por danos morais. Quanto ao quantum indenizatório, deve-se observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como o caráter pedagógico da medida, a fim de evitar tanto o enriquecimento indevido quanto a fixação de valor irrisório.

Assim, considerando as peculiaridades da demanda, entendo que o montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor se mostra adequado e suficiente para compensar o abalo suportado, bem como para cumprir a função inibitória da indenização.

3. DISPOSITIVO 

Com essas razões de decidir, voto pelo conhecimento de ambos os recursos de apelação, para, no mérito:

a) DAR PROVIMENTO ao recurso interposto por LUIZ GONZAGA DE ANDRADE e MARIA DO ROSÁRIO DE FÁTIMA SANTOS ANDRADE, a fim de:

a.1) condenar a parte requerida ao pagamento de lucros cessantes, fixados em 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês sobre o valor do imóvel, a incidir durante todo o período de mora, até a efetiva entrega das chaves, devendo o montante ser apurado em liquidação de sentença. Friso que o percentual sobre o valor venal deve ser atualizado, mês a mês, de forma simples, considerando o IGP-M.

a.2) majorar a indenização por danos morais, fixando-a em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, em atenção aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e ao caráter pedagógico da medida, com incidência de juros desde a citação até o arbitramento por esta Corte, e a partir deste momento, a aplicação de juros e correção monetária, aplicando-se IPCA para correção monetária e Taxa Selic – deduzido o IPCA – para os juros moratórios;

b) NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto pela PATRI DEZENOVE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, mantendo-se o reconhecimento da irregularidade do distrato extrajudicial promovido, ainda que por fundamentos diversos, e, por conseguinte, a validade do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra e Outras Avenças, nos termos delineados na sentença;

c) manter, no mais, a sentença recorrida em seus demais termos;

d) readequar os ônus sucumbenciais e, considerando a sucumbência mínima dos autores, condenar a PATRI DEZENOVE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ao pagamento de honorários advocatícios no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Preclusas as vias impugnatórias, dê-se baixa na distribuição e arquive-se.

Sessão por Videoconferência da 3ª Câmara Especializada Cível de 22/04/2026, presidido(a) pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) LUCICLEIDE PEREIRA BELO.

 Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, LUCICLEIDE PEREIRA BELO e RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.

 Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, data registrada no sistema.

Desembargador Agrimar Rodrigues de Araújo

Relator