APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0804021-15.2019.8.18.0140
APELANTE: CARLOS EDUARDO RAMOS DA SILVA, IVANILDA FRANCISCA RAMOS DA SILVA
Advogado(s) do reclamante: ANTONIO KDSON RIBEIRO BARROSO
APELADO: G & G IMOVEIS LTDA, FRANCISCO HERBERTH DEUSDARA SANTOS
Advogado(s) do reclamado: JULIANO LEAL DE CARVALHO
RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. EXTINÇÃO PARCIAL DO PEDIDO DE DESPEJO. CONDENAÇÃO MANTIDA QUANTO À COBRANÇA DE ENCARGOS. GRATUIDADE DA JUSTIÇA PRESERVADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por locatários contra sentença que extinguiu o pedido de despejo, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, e julgou procedente o pedido de cobrança, condenando-os solidariamente ao pagamento de R$ 7.039,20, acrescido de correção monetária, juros de mora e multa contratual. Os apelantes requerem justiça gratuita e a redução da condenação para R$ 5.040,20, alegando quitação parcial da dívida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão:

   (i) definir se deve ser mantida a gratuidade da justiça já deferida em primeiro grau;
   (ii) estabelecer se o valor da condenação deve ser reduzido em razão de supostos pagamentos parciais não considerados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A concessão da justiça gratuita em primeiro grau mantém eficácia enquanto não revogada, incumbindo ao impugnante comprovar a alteração da situação econômica dos beneficiários, o que não foi demonstrado no caso concreto
2. O ônus da prova acerca de fatos extintivos ou modificativos da obrigação incumbe ao réu, nos termos do art. 373, II, do CPC, não sendo suficiente alegar quitação parcial sem comprovação documental robusta.
   
3. Os documentos juntados aos autos demonstram a existência de débitos posteriores ao acordo firmado e encargos de energia elétrica não quitados, cuja responsabilidade recai sobre o locatário
4. As despesas condominiais e de consumo possuem natureza propter rem e estão contratualmente atribuídas ao locatário, que permaneceu na posse do imóvel sem adimplir as obrigações, razão pela qual subsiste o dever de ressarcimento ao locador
5. O valor de R$ 7.039,20 fixado na sentença corresponde ao montante efetivamente devido, atualizado com juros e multa contratual, inexistindo fundamento para redução.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A gratuidade da justiça concedida em primeiro grau conserva eficácia até decisão de revogação, cabendo ao impugnante comprovar alteração na condição econômica do beneficiário.
2. Compete ao réu demonstrar fatos extintivos ou modificativos do direito do autor, como a quitação parcial da obrigação.
3. As despesas condominiais e de consumo constituem obrigações do locatário, que responde por sua quitação durante a vigência da locação.
4. Mantém-se a condenação no valor integral fixado na sentença quando comprovada a inadimplência dos encargos locatícios.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 13/02/2026 a 25/02/2026, acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por CARLOS EDUARDO RAMOS DA SILVA e IVANILDA FRANCISCA RAMOS DA SILVA contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Teresina, nos autos da Ação de Despejo cumulada com Cobrança de Aluguéis e Acessórios de Locação, ajuizada por G & G IMOVEIS LTDA e FRANCISCO HERBERTH DEUSDARA SANTOS.

Na sentença (Id 20591219), o juízo a quo julgou extinto o processo relativamente ao pedido de despejo, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, e procedente o pedido de cobrança, condenando os réus, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$ 7.039,20 (sete mil, trinta e nove reais e vinte centavos), acrescida de correção monetária pelo IGP-M e juros moratórios de 1% ao mês, além da multa contratual. 

Irresignados, os réus interpuseram apelação (Id. 20591221), postulando a concessão da justiça gratuita, sob alegação de hipossuficiência; reforma parcial da sentença, para que o valor da condenação seja fixado em R$ 5.040,20 (cinco mil quarenta reais e vinte centavos).

Contrarrazões apresentadas pelos apelados (Id. 20591226), defendendo a manutenção integral da sentença. Argumentam, em síntese, que houve quitação integral do acordo firmado, comprovada nos autos por relatórios e por comprovantes de pagamento.

O recurso foi recebido em ambos os efeitos, conforme decisão de Id. 20704570.

É o relatório.

VOTO

O Excelentíssimo Senhor Desembargador Francisco Gomes da Costa Neto (relator):

I. DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Inicialmente, cabe registrar que a apelação cível preenche os requisitos de admissibilidade da espécie recursal, razão pela qual deve ser conhecida.

II. DA IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA

Preliminarmente cumpre reafirmar que, nos autos de origem, foi deferido o benefício da gratuidade da justiça, conforme sentença de ID nº 60083396.

Sobre o tema, a interpretação consolidada da Corte Superior e dos Tribunais pátrios: a concessão da assistência judiciária gratuita proferida em primeiro grau conserva eficácia enquanto não revogada, não sendo exigível a renovação automática do pedido a cada instância; outrossim, na hipótese de impugnação do benefício já deferido, incumbe ao impugnante o ônus de demonstrar, por elementos probatórios objetivos, a alteração da situação que justificou a concessão ou a inexistência dos pressupostos da assistência, o que não ocorreu no presente caso. 

Do exposto resulta que não existem motivos justificadores da não concessão (ou da revogação) do benefício já deferido em primeiro grau; não existindo demonstração cabal e fundada da alteração do estado econômico dos beneficiários, deve-se manter a assistência judiciária gratuita nos mesmos termos em que foi concedida.

III. MÉRITO

No mérito, a lide concerne à pretensão do autor/recorrido de cobrança de encargos condominiais e energia elétrica, cumulada com pedido de despejo — e à alegação dos apelantes de que parte da dívida teria sido quitada pela administradora/terceiros (ou, alternativamente, de que houve pagamento parcial que reduziria o quantum da condenação). As razões recursais postulam, em síntese, a redução do valor para R$ 5.040,20 (cinco mil quarenta reais e vinte centavos), sob o argumento de que somente esse montante teria sido efetivamente quitado pelo autor/recorrido.

A questão probatória está corretamente definida pela legislação processual: incumbia ao autor comprovar o montante devido (fato constitutivo do direito pleiteado) e incumbia ao réu demonstrar a existência de fatos extintivos/modificativos capazes de afastar ou reduzir a obrigação — em especial, a quitação. O art. 373 do CPC é expresso ao distribuir o ônus da prova, impondo ao réu o dever de demonstrar fatos extintivos do direito do autor, quando alegados. 

Da leitura acurada da sentença de primeiro grau, verifico que o Juízo a quo examinou as provas documentais trazidas aos autos: constatou-se a celebração de termo de acordo entre a administradora/autora e o condomínio, e juntada de comprovantes correspondentes a parcelas específicas; também restou demonstrado, de forma suficiente para o convencimento judicial, que subsistiam débitos posteriores ao acordo (período 02/2019 a 02/2020) e débitos de energia parcelados na matrícula, cuja não quitação inviabiliza a transferência da unidade consumidora, implicando responsabilidade do locatário inadimplente. 

Sobre o tema, colaciona-se jurisprudência pertinente ao caso.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA PROMOVIDA PELO LOCADOR CONTRA O LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 23, XII E 25 DA LEI Nº8.245/1991. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO.

I. O condômino ocupante do imóvel, neste caso o locatário/apelado encontra-se responsável pelo pagamento das taxas condominiais, não somente por força do que estabelece o contrato de locação (v. fls. 14/15), mas também por haver expressa previsão legal (art. 23, XII, da lei nº 8.245/1991), sendo, portanto, parte legítima para figurar no polo passivo de ação de cobrança de despesas de condomínio. II – Outrossim, no seu artigo 25, mencionada lei conferiu ao locador o direito de cobrar as despesas ordinárias de condomínio juntamente com o aluguel do mês a que se refiram, tornando claro que tal cobrança, na verdade, trata-se de mero reembolso daquilo a que o locador está obrigado perante o respectivo condomínio. III – O Colendo Superior Tribunal de Justiça, em vários julgados, sedimentou o entendimento de que a cão de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário (locador) como contra o locatário, por estar no uso na coisa. (Grifo nosso). IV Apelação conhecida e provida. (TJ-AM – APL: 06143762920158040001 AM 0614376-29.2015.8.04.0001, Relator: João de Jesus Abdala Simões, Data de Julgamento: 10/10/2016, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 10/10/2016.)

A apelação funda-se na premissa de que, ausentes os comprovantes das parcelas 02 e 05, só haveria prova dos R$ 5.040,20 (cinco mil quarenta reais e vinte centavos). É correto afirmar que, em uma leitura isolada e superficial, alguns comprovantes de parcela específicos não apareceram no conjunto documental principal apontado pelos apelantes. Contudo, a parte autora juntou ao processo outros documentos (ID 25999559 e documentos correlatos) cujo conteúdo, abrange o pagamento/compensação de parcelas que os apelantes apontam como “ausentes”. 

Cumpre assinalar que, ainda que se admitisse, em caráter meramente argumentativo, a ausência de prova de quitação integral de todas as parcelas do acordo celebrado pelo locador junto ao condomínio, tal circunstância em nada afastaria a responsabilidade do locatário pelos encargos da unidade.

 Com efeito, trata-se de obrigação propter rem e contratualmente atribuída ao inquilino, que permaneceu na posse do imóvel por aproximadamente três anos, usufruindo do bem sem adimplir as taxas condominiais e de consumo regularmente lançadas. Logo, independentemente de ter o locador realizado ou não o pagamento integral perante o condomínio, o dever de ressarcimento permanece hígido, pois decorre da própria condição de locatário inadimplente, nos termos dos arts. 23 da Lei nº 8.245/1991, sendo certo que não pode transferir ao locador ou ao condomínio o ônus de sua mora continuada.

Dessa forma, o montante de R$ 7.039,20 (sete mil trinta e nove reais e vinte centavos) fixado na sentença decorre da apuração dos encargos inadimplidos até a propositura da ação e daqueles vencidos até a desocupação (02/03/2020), com incidência de correção e juros, além da multa contratual, conforme fundamentação do Julgador de primeiro grau, motivo pelo qual deve ser mantida a sentença. 

IV. DISPOSITIVO

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao presente recurso, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

Intimem-se. Cumpra-se.

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição com a remessa dos autos ao juízo de origem.

Teresina-PI, data registrada no sistema.

Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

Relator