APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0819297-52.2020.8.18.0140
APELANTE: SPE PHM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
Advogado(s) do reclamante: WALLAS KENARD EVANGELISTA LIMA
APELADO: ANTONIO JOSE MARREIROS MELO, VIVIAN MEDEIROS DE MOURA SANTOS MELO
Advogado(s) do reclamado: DANIELA FRANCATTI DO NASCIMENTO
RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

EMENTA

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. DANOS MORAIS. RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por SPE PHM Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida em Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para condenar a ré: (i) ao pagamento de multa contratual de 1% ao mês sobre o valor do contrato, proporcional ao período de atraso na entrega do imóvel (13/06/2018 a 11/12/2019); (ii) à indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 para cada autor; (iii) à restituição simples dos valores pagos a título de "juros de obra" durante o período de mora; e (iv) ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: (i) definir se é devida a aplicação da multa contratual por atraso na entrega da obra; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos para condenação em danos morais; e (iii) determinar se é cabível a restituição dos valores pagos a título de juros de obra durante o período de atraso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A relação jurídica entre as partes é de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, aplicando-se a responsabilidade objetiva do fornecedor prevista no art. 14 do mesmo diploma.

2. O atraso na entrega do imóvel por mais de 17 meses após o prazo de tolerância contratual configura inadimplemento substancial, autorizando a aplicação da cláusula penal prevista no contrato, nos termos do art. 408 do CC.

3. As justificativas apresentadas pela construtora – como greve dos caminhoneiros, chuvas e demora de órgãos públicos – configuram fortuito interno, inerente à atividade empresarial, não afastando sua responsabilidade, conforme a teoria do risco do empreendimento.

4. A multa contratual pactuada é proporcional e válida, conforme jurisprudência do TJPI e do STJ, não configurando enriquecimento sem causa.

5. A correção monetária da cláusula penal deve seguir os índices judiciais ordinariamente adotados pelo TJPI, sendo incabível a aplicação do INCC após o prazo contratual de entrega do imóvel, nos termos da jurisprudência do STJ (AgInt no REsp 2041393/SP).

6. O atraso expressivo na entrega do imóvel e a frustração da legítima expectativa dos consumidores justificam a condenação em danos morais, sendo o valor de R$ 5.000,00 por autor compatível com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

7. Os valores pagos a título de "juros de obra" durante o período de mora devem ser restituídos de forma simples, com correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios desde a citação, conforme art. 398 do CC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O atraso na entrega do imóvel por período superior ao prazo de tolerância configura inadimplemento contratual que justifica a aplicação da multa penal prevista no contrato.

2. Fatos como greves, chuvas e demora de entes públicos integram o risco da atividade empresarial e não afastam a responsabilidade da construtora.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 13/02/2026 a 25/02/2026, acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por SPE PHM Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Teresina, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Antônio José Marreiros Melo e Vivian Medeiros de Moura Santos Melo

Na sentença (ID 19071332), o magistrado de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para: 

CONDENAR a requerida SPE PHM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ao pagamento de INDENIZAÇÃO decorrente da aplicação da multa contratual (parágrafo único da cláusula décima quinta), no valor de 1% ao mês do valor total atualizado do contrato em decorrência do atraso da entrega da obra no período compreendido entre o dia 13 de junho de 2018 até o dia 11 de dezembro de 2019, pro rata die, acrescidas de correção monetária conforme índice estipulado em contrato e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação;

b) CONDENAR a demandada SPE PHM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA a pagar para cada requerente o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais, com incidência sobre este valor de correção monetária, contada da data do arbitramento (súmula nº 362 do STJ) e juros de mora, contados da data da citação válida (art. 402 do CC);

c) CONDENAR a demandada SPE PHM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA a restituir de forma simples, os valores referentes aos "juros/evolução de obra” pagos no período de atraso, compreendido entre 13 de junho de 2018 até o dia 11 de dezembro de 2019, sobre os quais incidirá correção monetária, pela Tabela Prática utilizada pelo Egrégio TJPI, a partir de cada desembolso (art. 398, do CC), e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação;

d) CONDENAR a demandada SPE PHM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2º, do CPC. 

Nas razões recursais (ID 19071333), a apelante pleiteia a reforma integral da sentença, alegando impossibilidade de aplicação da multa contratual, ausência de fundamento para a condenação em danos morais e inexistência de obrigação de restituir valores pagos a título de juros de obra

Nas contrarrazões (ID 19071336), os apelados sustentam a deserção do recurso, por ausência de preparo e inexistência de concessão de justiça gratuita. No mérito, defendem a manutenção integral da sentença

O Ministério Público deixou de emitir parecer meritório (ID 20405798).

É o relatório.

VOTO

 O Excelentíssimo Senhor Desembargador Francisco Gomes da Costa Neto (relator):

I. Juízo de admissibilidade 

Recurso tempestivo e formalmente regular. Preparo dispensado em virtude da gratuidade da justiça. Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO do apelo.

II. Preliminares 

Gratuidade da Justiça 

A parte adversa suscita a preliminar de indeferimento da gratuidade da justiça.

Todavia, o documento de ID 24984805 demonstra de forma clara a ausência de rendimentos da parte requerente, comprovando sua hipossuficiência econômica. Assim, os elementos constantes dos autos reforçam a condição de vulnerabilidade financeira da parte.

Portanto, reputo superada a preliminar.

Ausência dos requisitos formais

Também não merece prosperar o argumento de inobservância ao art. 1.010, inciso I, do Código de Processo Civil, que dispõe ser requisito da apelação a indicação dos nomes e da qualificação das partes.

O recurso em análise foi interposto nos próprios autos, em que já constam, de forma completa, o nome e a qualificação das partes, não havendo prejuízo à identificação dos litigantes ou ao exercício do contraditório e da ampla defesa.

Logo, afasto a preliminar de arguida. 

III. Mérito

No mérito, a sentença reconheceu que a empresa apelante atrasou de forma significativa a entrega do empreendimento imobiliário adquirido pelos apelados, impondo-lhes prejuízos de ordem material e moral. 

A presente controvérsia insere-se no âmbito de relação de consumerista, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º e 3º do CDC), pois os autores são destinatários finais da unidade imobiliária adquirida, e a empresa ré atua como fornecedora de bens e serviços habitacionais.

Na forma do art. 14 do CDC, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, bastando a configuração do dano e do nexo causal entre a conduta e o inadimplemento, prescindindo da demonstração de culpa

O contrato em questão (ID 19071222), previu, expressamente, que a entrega do imóvel deveria ocorrer até 15/12/2017, com tolerância de 180 dias, findando-se, pois, o prazo em 15/06/2018.

Todavia, a efetiva entrega da unidade somente ocorreu em 11/12/2019 (ID 19071223), por ocasião da assembleia de instalação do condomínio, ato que possibilitou ao adquirente o pleno exercício da posse e fruição do bem.

Configura-se, assim, mora superior a 17 (dezessete) meses além do prazo de tolerância contratual, caracterizando não mero inadimplemento episódico, mas verdadeiro descumprimento substancial da obrigação nuclear assumida pela construtora. 

Prevê o contrato celebrado entre as partes que, em caso de atraso superior ao prazo de tolerância, a vendedora deverá pagar multa de 1% ao mês sobre o valor total atualizado do contrato. Trata-se de cláusula penal compensatória, prevista nos moldes do art. 408 do Código Civil, cuja finalidade é indenizar o credor pelos prejuízos advindos da mora.

A cláusula não se revela abusiva, tampouco desproporcional, estando em consonância com a jurisprudência deste TJPI:

AÇÃO CONDENATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. DRENAGEM DE ÁGUAS PLUVIAIS E PAVIMENTAÇÃO PRECÁRIAS. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM FIXADO DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA reformada. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. - A construtora recorrida deve ser condenada a pagar a multa prevista no contrato em razão do atraso na entrega do imóvel. - É cabível a indenização por danos morais quando o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento é desarrazoado, frustrando a expectativa do consumidor. O valor da indenização deve ser fixado de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. (TJPI - RECURSO INOMINADO CÍVEL 0801842-33.2021.8.18.0013 - Relator: LEONARDO LUCIO FREIRE TRIGUEIRO - 1ª Turma Recursal - Data 09/08/2024 )

 A apelante insiste em atribuir o atraso a fatores externos e imprevisíveis, como a greve dos caminhoneiros, as chuvas intensas e a demora do Corpo de Bombeiros na aprovação do projeto de prevenção contra incêndio.

Todavia, tais circunstâncias não se enquadram como caso fortuito externo, mas constituem riscos inerentes à atividade empresarial, os quais devem ser suportados pela construtora, conforme a teoria do risco do empreendimento, aplicável às relações de consumo. Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica ao reconhecer que:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO BEM . SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL. PLEITO DE AMORTIZAÇÃO DOS GASTOS DE PUBLICIDADE, CORRETAGEM E MULTA CONTRATUAL . AUSÊNCIA DE FORMULAÇÃO À INSTÂNCIA DE ORIGEM. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE DE CONHECIMENTO DOS TÓPICOS DIRETAMENTE NESTE TRIBUNAL AD QUEM. PRELIMINAR . CERCEAMENTO DE DEFESA. INSUBSISTÊNCIA. ADEQUAÇÃO DA MEDIDA EM FACE DA NATUREZA DA DEMANDA. PROVA PRESCINDÍVEL À COMPOSIÇÃO DA CONTROVÉRSIA . DOCUMENTOS CARREADOS AOS AUTOS SUFICIENTES À FORMAÇÃO DO LIVRE CONVENCIMENTO DO JUÍZO (ART. 371, DO CPC/15). PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO . COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ALEGADA OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO. GREVES DOS CAMINHONEIROS, FORTES CHUVAS NA REGIÃO, IMPASSES COM A CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇOS DE ÁGUA E ESGOTO E ENTREVEIROS COM MORADORES VIZINHOS. INSUBSISTÊNCIA . SITUAÇÕES NARRADAS QUE SE ENQUADRAM EM FORTUITO INTERNO, INERENTES À ATIVIDADE DESENVOLVIDA PELA CONSTRUTORA. FATOS QUE NÃO EXIMEM A RESPONSABILIDADE CIVIL DA RÉ PELA DEMORA NA ENTREGA DAS CHAVES. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. ESCOAMENTO DO PRAZO DE NOVENTA DIAS INSERTOS À CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA . RESILIÇÃO MANTIDA, COM RETORNO AO STATUS A QUO ANTE. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES (ALUGUERES). PLEITO DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO IMPOSTA . INSUBSISTÊNCIA. PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELO PERÍODO DE MORA QUE DÁ ENSEJO À INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (TEMA 996). DEVER DE INDENIZAR, NO VÉRTICE, MANTIDO . HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO. (TJ-SC - APL: 03072390620198240023, Data de Julgamento: 13/09/2022)

Da mesma forma, a tese de enriquecimento sem causa não pode prosperar. A cláusula penal representa compensação contratualmente pactuada pelo inadimplemento. O percentual de 1% ao mês incide dentro de critérios legais e proporcionais, havendo justa causa para sua incidência.

Consoante dispõe o art. 422 do Código Civil, os contratos devem ser cumpridos em observância à boa-fé objetiva e à legítima confiança depositada pelo contratante, a qual não pode ser frustrada sem a correspondente responsabilização.

De igual modo, o art. 927 do mesmo diploma impõe o dever de indenizar aquele que sofre prejuízo, enquanto o art. 186 tipifica como ato ilícito a conduta que, ainda que exclusivamente de natureza moral, viola direito e causa dano. 

Quanto ao índice de correção monetária, o juízo a quo adotou corretamente os índices fixados pelo Tribunal de Justiça do Estado do Piauí na Tabela Prática utilizada pelo Egrégio TJPI, a partir de cada desembolso (art. 398, do CC), e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação;

O INCC, destinado unicamente à fase de construção, não pode em hipótese alguma ser utilizado para atualizar a cláusula penal após o prazo de entrega do imóvel. Admitir o contrário seria perpetuar abuso contratual em prejuízo do consumidor, além dos danos sofridos pelo atraso na entrega por culpa exclusiva da construtora. O Superior Tribunal de Justiça já firmou, de forma categórica e reiterada, que tal prática é ilegal e intolerável. Veja: 

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO . SÚMULAS 283 E 284/STF. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCC. INAPLICABILIDADE . SÚMULA 83/STJ. DANO MORAL. ATRASO POR PERÍODO EXPRESSIVO. CONFIGURAÇÃO . AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade para justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. 2 . O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes. 3. A ausência de impugnação dos fundamentos do aresto recorrido enseja o não conhecimento do recurso, incidindo, por analogia, as Súmulas 283 e 284 do Supremo Tribunal Federal . 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não se aplica o INCC para correção do saldo devedor após o transcurso da data-limite para entrega da obra. Incidência da Súmula 83/STJ. 5 . O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial, o que ocorreu no caso dos autos. 6. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2041393 SP 2022/0378985-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/11/2023)

Assim, o valor da multa deverá ser corrigido pelos índices judiciais ordinariamente adotados nesta Corte.

No que se refere à indenização por danos morais, o valor arbitrado em sentença R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto. A quantia atende ao caráter pedagógico da medida, sem configurar enriquecimento indevido, e guarda perfeita sintonia com os parâmetros já adotados por esta Corte em situações análogas de atraso na entrega de imóvel. Cite-se.

AÇÃO CONDENATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. DRENAGEM DE ÁGUAS PLUVIAIS E PAVIMENTAÇÃO PRECÁRIAS. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM FIXADO DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA reformada. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. - A construtora recorrida deve ser condenada a pagar a multa prevista no contrato em razão do atraso na entrega do imóvel. - É cabível a indenização por danos morais quando o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento é desarrazoado, frustrando a expectativa do consumidor. O valor da indenização deve ser fixado de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. (TJPI - RECURSO INOMINADO CÍVEL 0801841-48.2021.8.18.0013 - Relator: GLAUCIA MENDES DE MACEDO - 2ª Turma Recursal - Data 20/03/2024 )

APELAÇÃO CIVEL. RESCISAO CONTRATUAL. ATRASO DA OBRA/DESVIO DA OBRA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – RESCISÃO DA AVENÇA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA PELO PROMTENTE COMPRADOR – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. REJEITADA.DANOS MORAIS DEVIDOS - JUSTIÇA GRATUITA – APELO IMPROVIDO. 1 Antes de entrar no mérito, a parte apelante aduz a nulidade da sentença, pelo fato de ter sido julgado o agravo que indeferiu a justiça gratuita da parte apelada.2 De acordo com recente julgado do STJ quando houver duplicidade das intimações eletrônicas previstas na Lei 11.419/2006 – especificamente pelo Diário da Justiça Eletrônico (DJe) e pelo portal eletrônico –, deve prevalecer, para efeitos de contagem de prazos processuais, a intimação que tiver sido realizada no portal eletrônico.3 Ressalto a inexistência de nulidade da sentença tendo em vista que foi proferida com base do efeito suspensivo deferido. Ademais não diz respeito ao mérito da questão e tão somente do deferimento da justiça gratuita. Saliento ainda o princípio da primazia do mérito traz a orientação de que a atividade jurisdicional deve se nortear pela atividade satisfativa dos direitos discutidos em juízo. Estando em consonância com o expendido em sede de sentença no qual foi mantida a concessão da gratuidade da justiça, e considerando que as custas serão pagas pelo vencido, entendo pela ausência de nulidade da sentença.4 Conforme a súmula nº 543 do STJ, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Destaco que a parte autora comprovou que mesmo após a constatação do atraso na entrega do imóvel/desvirtuamento do contrato, quitou o contrato.5 Nesta senda entendo pela responsabilidade da parte apelante pelo inadimplemento contratual, não tendo a mesma logrado êxito em comprovar a responsabilidade em face do autor. Ademais restou configurado o atraso na entrega/descumprimento contratual sendo justificável a rescisão do contrato, com o retorno das partes ao estado anterior. Sendo devida a devolução total dos valores pagos.6. Desta forma, atento às peculiaridades do caso concreto e considerando a capacidade econômica do apelado, a vedação ao enriquecimento sem causa e a necessidade de punição do ilícito praticado, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) atende aos princípios da equidade, razoabilidade e proporcionalidade, mantendo o quantum estabelecido em sentença.7. Diante do exposto, conheço da Apelação para no mérito negar-lhe provimento e majoro os honorários devidos pela R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA, para o patamar de 15% nos termos do art. 85, §11 do CPC. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0022791-94.2016.8.18.0140 - Relator: HILO DE ALMEIDA SOUSA - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 09/09/2022 )

Por todo o exposto, a sentença deve ser integralmente mantida, impondo-se o desprovimento do apelo interposto.

IV. DISPOSITIVO

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, para manter integralmente a sentença recorrida.

Majoro os honorários advocatícios para o patamar de 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

Preclusas as vias impugnatórias, dê-se baixa na distribuição de 2° grau, com remessa dos autos ao juízo de origem.

Teresina-PI, data registrada no sistema.

Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

Relator