AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 0763205-13.2025.8.18.0000
AGRAVANTE: LOURISVALDO DE CARVALHO JUNIOR
Advogado(s) do reclamante: THIAGO SANTANA DE CARVALHO
AGRAVADO: MANOEL BERNARDO LEAL
Advogado(s) do reclamado: GLEUTON ARAUJO PORTELA
RELATOR(A): Desembargadora LUCICLEIDE PEREIRA BELO

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. DISCREPÂNCIA SIGNIFICATIVA ENTRE LAUDOS. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR DO BEM. ART. 873, III, DO CPC. DESCONSTITUIÇÃO DA HOMOLOGAÇÃO. DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO JUDICIAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que homologou laudo de avaliação de imóvel penhorado, fixando-o em R$ 372.900,00, com insurgência da parte agravante ao argumento de existir significativa discrepância entre avaliações constantes dos autos, requerendo a desconstituição da homologação e a realização de nova avaliação judicial, nos termos do art. 873, III, do CPC.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a existência de avaliações marcadamente discrepantes acerca do valor do imóvel penhorado configura fundada dúvida apta a ensejar nova avaliação judicial, nos termos do art. 873, III, do Código de Processo Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 873 do CPC admite nova avaliação quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, hipótese que exige dúvida objetiva, baseada em elementos concretos dos autos, e não mero inconformismo da parte.

Os autos revelam coexistência de avaliações substancialmente divergentes: R$ 1.000.000,00 (2013); R$ 850.158,00, apurado por engenheiro civil da Prefeitura com aplicação do método comparativo direto de dados de mercado e observância das NBR 14653-1 e 14653-2 (2020); R$ 305.740,00 (2020); e R$ 372.900,00 (2025).

A diferença superior a R$ 477.000,00 entre o laudo técnico municipal (R$ 850.158,00) e a avaliação homologada (R$ 372.900,00), representando variação superior a 100% do valor fixado judicialmente, evidencia dúvida objetiva quanto à exatidão da avaliação.

O laudo elaborado por engenheiro civil apresenta metodologia explicitada, pesquisa de mercado, tratamento estatístico e memória de cálculo, enquanto o laudo homologado revela-se sintético e sem detalhamento metodológico equivalente, o que fragiliza sua confiabilidade.

A avaliação judicial constitui elemento estruturante da regularidade dos atos expropriatórios, servindo de parâmetro para fixação do preço mínimo no leilão (arts. 879 e 891 do CPC) e concretizando os princípios da proporcionalidade e da menor onerosidade da execução (art. 805 do CPC).

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que se caracteriza preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação, de modo que eventual dúvida consistente sobre a base avaliativa amplia o risco de alienação por valor substancialmente inferior ao de mercado.

A multiplicidade de avaliações com resultados díspares, aliada à existência de laudo técnico fundamentado em metodologia reconhecida, configura fundada dúvida sobre o valor do bem, impondo a realização de nova avaliação por profissional com comprovada expertise técnica, com observância do contraditório e da ampla defesa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

A significativa discrepância entre avaliações do imóvel penhorado, evidenciada por elementos técnicos constantes dos autos, configura fundada dúvida apta a autorizar nova avaliação judicial, nos termos do art. 873, III, do CPC.

A avaliação judicial constitui pressuposto de validade dos atos expropriatórios, devendo refletir, com base metodológica idônea, o real valor de mercado do bem.

A existência de dúvida objetiva sobre o valor do bem recomenda a desconstituição da homologação da avaliação e a suspensão dos atos expropriatórios até a realização de novo laudo técnico.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 06/03/2026 a 13/03/2026, acordam os componentes do(a) 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por LOURISVALDO DE CARVALHO JUNIOR contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Jaicós/PI, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 0000053-12.2012.8.18.0057, que rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação judicial (ID 78324140) e homologou o laudo de avaliação de ID 76634895, atribuindo ao imóvel rural penhorado o valor de R$ 372.900,00 (trezentos e setenta e dois mil e novecentos reais), determinando o prosseguimento dos atos expropriatórios, inclusive com a realização de leilão judicial (ID 82146292).

Consta dos autos que a execução foi ajuizada no ano de 2012 por MANOEL BERNARDO LEAL (ARMAZÉM LEAL ALIMENTOS LTDA – ME), visando à cobrança de cheque no valor histórico de R$ 13.106,85 (treze mil, cento e seis reais e oitenta e cinco centavos), sendo o débito atualizado estimado em aproximadamente R$ 68.412,14. Para garantia do juízo, foi penhorado imóvel rural de propriedade do executado, consistente em chácara com área de 8,71 hectares e respectivas benfeitorias.

Consoante se extrai da decisão monocrática de ID 28868773 (págs. 1-5), o Juízo a quo homologou o laudo elaborado por Oficial de Justiça, fixando o valor do imóvel em R$ 372.900,00, rejeitando as alegações de vícios formais e materiais suscitadas pelo executado, ora agravante.

Em suas razões recursais (ID 28287500, págs. 1-14) , o agravante sustenta, em síntese: (i) a nulidade absoluta do laudo de avaliação de ID 76634895, por violação ao art. 872 do CPC, diante da ausência de fundamentação técnica, metodologia empregada, memória de cálculo e critérios objetivos; (ii) afronta às normas técnicas da ABNT, especialmente às NBR 14653-1 e 14653-2, que disciplinam a avaliação de bens imóveis; (iii) existência de laudo técnico elaborado por engenheiro civil vinculado à Prefeitura de Jaicós/PI (ID 37844530), que, mediante método comparativo direto de dados de mercado, com tratamento estatístico e documentação fotográfica, atribuiu ao mesmo bem o valor de R$ 850.158,00; (iv) discrepância relevante entre as avaliações realizadas ao longo do processo, notadamente a avaliação de 2013 (R$ 1.000.000,00), a de 2020 (R$ 305.740,00), o laudo técnico municipal de 2020 (R$ 850.158,00) e a avaliação de 2025 (R$ 372.900,00); (v) caracterização de “fundada dúvida” acerca do valor do bem, nos termos do art. 873, III, do CPC; e (vi) risco de alienação por preço vil, com potencial violação ao princípio da menor onerosidade da execução (art. 805 do CPC).

Requereu, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo para sustar os atos expropriatórios e, no mérito, o provimento do recurso para: (a) declarar a nulidade do laudo de avaliação; ou, subsidiariamente, (b) reconhecer a existência de fundada dúvida sobre o valor do bem, desconstituindo-se a homologação do laudo e determinando-se a realização de nova avaliação judicial por profissional tecnicamente habilitado (engenheiro civil ou corretor de imóveis especializado).

O pedido de efeito suspensivo foi deferido monocraticamente por esta relatora, para suspender o leilão e demais atos expropriatórios, ante a demonstração do fumus boni iuris e do periculum in mora, com fundamento nos arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I, do CPC .

Não houve apresentação de contrarrazões pelo Agravado.

Desnecessária a remessa ao Ministério Público por ausência de exigência legal.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na pauta de julgamento virtual.

VOTO

1. VOTO

De antemão, observo que o presente recurso preenche todos os requisitos processuais intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, motivo pelo qual dele conheço.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se a verificar se deve ser mantida a decisão que homologou o laudo de avaliação do imóvel penhorado, fixando-o em R$ 372.900,00, ou se, diante da prova técnica produzida e da significativa discrepância entre os valores atribuídos ao bem, impõe-se o reconhecimento da existência de fundada dúvida sobre o valor do imóvel, nos termos do art. 873, III, do Código de Processo Civil, com a consequente desconstituição da homologação e determinação de nova avaliação judicial.

O art. 873 do CPC dispõe, textualmente:

Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

A expressão “fundada dúvida”, como bem pontua a doutrina, não se confunde com mero inconformismo subjetivo da parte executada. Trata-se de dúvida objetiva, lastreada em elementos concretos dos autos, capaz de comprometer a confiabilidade do valor atribuído ao bem e, por conseguinte, a própria higidez dos atos expropriatórios subsequentes.

No caso sob exame, a análise detida dos documentos evidencia a coexistência de avaliações marcadamente discrepantes. Conforme consignado nas razões recursais (ID 28287500) e reconhecido na decisão que deferiu o efeito suspensivo (ID 28868773) , o imóvel foi avaliado: (a) em 2013, por Oficial de Justiça, em R$ 1.000.000,00; (b) em setembro de 2020, por engenheiro civil da Prefeitura de Jaicós/PI, em R$ 850.158,00, mediante aplicação do método comparativo direto de dados de mercado, com observância das NBR 14653-1 e 14653-2; (c) em outubro de 2020, por Oficial de Justiça, em R$ 305.740,00; e (d) em maio de 2025, pelo mesmo Oficial de Justiça, em R$ 372.900,00.

A diferença entre o laudo técnico municipal (R$ 850.158,00) e a avaliação homologada (R$ 372.900,00) supera R$ 477.000,00, representando variação superior a 100% do valor fixado judicialmente. Tal discrepância, por si só, já é apta a suscitar dúvida objetiva quanto à exatidão do valor atribuído.

Ademais, o laudo técnico elaborado por engenheiro civil apresenta metodologia explicitada, pesquisa de mercado, tratamento estatístico e memória de cálculo, ao passo que o laudo homologado, conforme descrito nas próprias razões recursais e reconhecido em sede de cognição sumária , revela-se sintético, sem detalhamento metodológico equivalente.

Cumpre lembrar que a avaliação judicial, especialmente em sede executiva, não constitui ato meramente formal, mas elemento estruturante da regularidade da hasta pública. O valor da avaliação serve de parâmetro para fixação do preço mínimo no leilão (arts. 879 e 891 do CPC), sendo instrumento de concretização dos princípios da proporcionalidade e da menor onerosidade da execução (art. 805 do CPC).

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que se caracteriza preço vil quando a arrematação não alcança, ao menos, a metade do valor da avaliação (AgInt nos EDcl no REsp 1.931.921/SP). Se há dúvida consistente acerca da própria base avaliativa, o risco de alienação por valor substancialmente inferior ao de mercado se torna real e juridicamente intolerável:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. PRECEDENTES. SÚMULA 83 DO STJ. VÍCIOS NO EDITAL QUE NÃO PREJUDICAM A PARTE EXECUTADA. SÚMULA 83 DO STJ. 1. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação, patamar observado no caso concreto. Precedentes. 2. Eventual nulidade no edital de leilão, por ausência de informação, aproveita apenas ao arrematante, não sendo cabível tal alegação pelo devedor que não foi prejudicado. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 2538428 SP 2023/0416096-0, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 30/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/10/2024)

(...)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ADMISSIBILIDADE RECURSAL. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. LEGITIMIDADE ATIVA. FALIDO. MATÉRIA PRECLUSA. NÃO OCORRÊNCIA. LITISPENDÊNCIA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVOS DE LEI FEDERAL. SÚMULA N. 284/STF. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. SÚMULA N. 7/STJ. EXTRA PETITA. INOVAÇÃO RECURSAL. DECISÃO MANTIDA. 1. "Não há preclusão pro judicato no tocante à análise dos requisitos de admissibilidade do recurso especial, os quais podem ser reexaminados pelo relator no STJ" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.630.905/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 31/8/2020, DJe de 3/9/2020). 2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "a sociedade falida não se extingue ou perde a capacidade processual ( CPC/1973, art. 7º; CPC/2015, art. 70), tanto que autorizada a figurar como assistente nas ações em que a massa seja parte ou interessada, inclusive interpondo recursos e, durante o trâmite do processo de falência, pode até mesmo requerer providências conservatórias dos bens arrecadados" (AgRg no REsp 1265548/SC, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe 05/08/2019). 3. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado impede a exata compreensão da controvérsia e obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF). 4. O STJ possui entendimento pacífico de que se caracteriza "preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.921/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de 25/11/2021). 5. Incabível o exame de tese não exposta no recurso especial e invocada apenas em momento posterior, pois configura indevida inovação recursal. 6. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no REsp: 1785716 GO 2018/0308639-7, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 24/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/04/2023)

Nesse contexto, entendo que, ainda que não se adentre, neste momento, na declaração de nulidade absoluta do laudo, é imperioso reconhecer a incidência do art. 873, III, do CPC. A multiplicidade de avaliações com resultados díspares, aliada à existência de laudo técnico fundamentado em metodologia reconhecida, configura, de forma inequívoca, fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

A prudência judicial recomenda que, antes da consolidação de ato expropriatório potencialmente irreversível, seja apurado o real e justo valor de mercado do imóvel, mediante nova avaliação conduzida por profissional com comprovada expertise técnica, seja engenheiro civil com habilitação em avaliações imobiliárias, seja corretor de imóveis especializado, devidamente nomeado pelo Juízo de origem, assegurando-se o contraditório e a ampla defesa.

Tal providência não implica prejuízo ao credor, mas, ao revés, reforça a legitimidade do processo executivo, evitando futuras nulidades e assegurando que a satisfação do crédito se dê em conformidade com os parâmetros da legalidade, da proporcionalidade e da justiça material.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, para, reconhecendo a existência de fundada dúvida sobre o valor do bem, nos termos do art. 873, III, do CPC, desconstituir a homologação do laudo de avaliação de ID 76634895 e determinar a realização de nova avaliação judicial do imóvel, a ser conduzida por perito avaliador com comprovada expertise técnica (Engenheiro Civil ou Corretor de Imóveis especializado), a ser nomeado pelo Juízo de origem, a fim de apurar o real e justo valor de mercado do bem, permanecendo suspensos os atos expropriatórios até ulterior deliberação.

Preclusas as vias impugnatórias, arquive-se, dando-se baixa na Distribuição de 2º grau.

É como voto.

Desembargadora LUCICLEIDE PEREIRA BELO

 Relatora