APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0809741-21.2023.8.18.0140
APELANTE: OMEGA CONSTRUTORA LTDA
Advogado(s) do reclamante: PAULO VICTOR DE LIMA SANTOS
APELADO: LEANDRO SILVA DE SOUSA
Advogado(s) do reclamado: LUIZ SERGIO RIBEIRO CORREA JUNIOR
RELATOR(A): Desembargador HILO DE ALMEIDA SOUSA

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. APLICAÇÃO DA LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018). CLÁUSULA PENAL LIMITADA A 10% SOBRE VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO PARCELADA AUTORIZADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.Apelação Cível interposta por Omega Construtora Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e perdas e danos, reconhecendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano e determinando a devolução de 90% dos valores pagos, em parcela única, com retenção de 10% pela vendedora a título de cláusula penal, além da sucumbência recíproca entre as partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.Há duas questões em discussão: (i) definir se a base de cálculo da cláusula penal de 10% deve ser o valor total atualizado do contrato ou apenas os valores efetivamente pagos; (ii) estabelecer se a devolução dos valores remanescentes deve ocorrer em parcela única ou pode ser realizada de forma parcelada, conforme previsão da Lei nº 13.786/2018.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.A relação jurídica firmada entre as partes possui natureza de consumo, sendo regida pelo Código de Defesa do Consumidor, conforme os artigos 2º e 3º do CDC.

4.A cláusula penal estipulada em 10% deve incidir exclusivamente sobre os valores efetivamente pagos pelo consumidor, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de configurar cláusula abusiva, em desacordo com o art. 51, §1º, I, do CDC.

5.A aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) é cabível ao caso, pois o contrato foi firmado após sua entrada em vigor, em 01/07/2020, devendo ser observada a regra do art. 32-A, § 1º, II, da Lei nº 6.766/79, que autoriza a devolução dos valores pagos de forma parcelada, em até 12 (doze) parcelas mensais, nos casos de loteamentos com obras concluídas.

6.A restituição parcelada encontra amparo legal e jurisprudencial, sendo medida que equilibra os interesses das partes, assegurando o caráter restitutório da obrigação sem inviabilizar a continuidade das atividades da vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1.Em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, a cláusula penal por rescisão motivada pelo promitente comprador deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato, conforme art. 51, §1º, I, do CDC.

2.A devolução dos valores remanescentes ao consumidor pode ser realizada de forma parcelada, em até 12 (doze) parcelas mensais, quando se tratar de loteamento com obras concluídas, conforme o art. 32-A, § 1º, II, da Lei nº 6.766/79.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º e 51, §1º, I; Lei nº 6.766/79, art. 32-A, §1º, II; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-PI, Apelação Cível nº 0805001-93.2018.8.18.0140, Rel. Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas, j. 30.09.2022; TJ-SP, Apelação Cível nº 1035678-14.2022.8.26.0576, Rel. Des. Dario Gayoso, j. 30.08.2024; TJ-GO, Apelação Cível nº 5355846-42.2023.8.09.0087, Rel. Des. Átila Naves Amaral, j. 09.10.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, nos termos do voto do(a) Relator(a): "CONHEÇO a presente Apelação Cível, eis que preenchidos os seus requisitos de admissibilidade e, no mérito, DOU PARCIAL PROVIMENTO, apenas para determinar que a devolução do valor remanescente ao recorrido seja feita de forma parcelada, em até 12 (doze) parcelas mensais, nos termos do art. 32-A, § 1º, II da Lei nº 6.766/79, mantendo-se os demais pontos da sentença por seus próprios fundamentos. Mantenho os honorários sucumbenciais, em observância ao Tema 1.059 do STJ, segundo o qual o provimento, ainda que parcial, do recurso afasta a possibilidade de majoração nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015."

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por Omega Construtora Ltda. contra sentença prolatada pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e ressarcimento de perdas e danos, ajuizada por Leandro Silva de Sousa, ora apelado.

Em sentença (ID 26885710), o Juízo a quo julgou parcialmente procedente o pedido inaugural, determinando:

“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais e por conseguinte, JULGO EXTINTO o feito, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil; para o fim de:

1) Declarar rescindido o negócio jurídico havido entre as partes - Contrato de Compromisso
de Venda e Compra”, referente à um Lote 37, Quadra E, “Cidade 2000 (Park Leste)”;

2) Determinar à vendedora que faça a devolução do equivalente a 90% dos valores pagos pelo comprador referente a sinal e parcelas do preço (excluída comissão de corretagem), acrescidos de correção monetária pela Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça, desde a data de cada pagamento e juros de mora (1%) a partir do trânsito em julgado da presente sentença até o efetivo pagamento (tese firmada no acórdão do REsp 1.740.911, referente ao Tema nº 1002 do STJ), que deverá ocorrer em parcela única.

Tendo em vista a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento da metade das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no artigo 85, §2º, do CPC.”

A parte recorrente, em suas razões recursais colacionadas ao ID 26885717, sustenta, que a sentença violou o artigo 32-A, incisos II e § 1º, da Lei nº 6.766/79 (com redação da Lei nº 13.786/2018 – "Lei do Distrato"), ao estipular que a cláusula penal de 10% fosse calculada sobre os valores pagos, ao invés do valor total atualizado do contrato; que igualmente se mostra equivocada a condenação à devolução em parcela única, pois a legislação especial autoriza expressamente que o reembolso se dê em até 12 parcelas mensais, protegendo o fluxo financeiro do empreendedor; ao final, pugna pela reforma total da sentença para que sejam observadas as disposições da Lei do Distrato, tanto quanto à base de cálculo da cláusula penal, quanto à forma parcelada de devolução dos valores pagos.

O recorrido apresentou contrarrazões (ID 26885721), em que pugna pela manutenção integral da sentença e improvimento do recurso.

Recurso recebido em seu duplo efeito, sem envio ao Ministério Público, por não se tratar de hipótese que justifique a sua intervenção legal (ID 26993187).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

VOTO DO RELATOR

I - DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Conheço da Apelação Cível, visto que preenchidos os seus pressupostos subjetivos e objetivos de admissibilidade.

Passo à análise.

II – DA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

De início, é incontroverso que a relação entabulada entre as partes se submete aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o autor/apelante figura na condição de consumidor final e as requeridas, fornecedora de produtos, o que atrai a incidência do art. 14 do CDC:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Assim, aplica-se, no caso em apreço, o Código de Defesa do Consumidor.

Compulsando os autos, observo que a controvérsia recursal diz respeito à análise da base de cálculo da cláusula penal de 10% a ser retida pela vendedora diante da rescisão contratual motivada pelo promitente comprador, e a forma de devolução dos valores remanescentes pagos – se em parcela única, como decidido em primeiro grau, ou de forma parcelada, conforme pleiteado pela apelante com fundamento na Lei do Distrato.

De início, ressalto que não há divergência, não sendo matéria recursal, quanto do valor a ser devolvido ao apelado (90%) e o valor da retenção do apelante (10%), sendo discutido a base de cálculo e possibilidade de parcelamento ou não dos valores a ser ressarcidos ao consumidor.

Em relação à aplicação da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, é aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis assinados a partir de 28 de dezembro de 2018, data em que a lei entrou em vigor. Portanto, considerando que o contrato foi assinado em 01/07/2020, à causa aplica-se Lei nº 13.786/2018.

Em relação à base de cálculo, a sentença determinou que os valores a serem devolvidos ao consumidor seriam equivalentes a 90% dos valores pagos pelo comprador referente a sinal e parcelas. A empresa recorrente, por sua vez, alega a necessidade de aplicação da Lei nº 13.786/2018, na qual determina que a devolução dos valores seja sobre o valor total e atualizado do contrato.

Contudo, deve-se manter o entendimento do magistrado primevo, uma vez que a base de cálculo não pode ser o valor total atualizado do contrato, conforme pretende a recorrente.

Isso ocorre porque o negócio jurídico celebrado entre as partes configura, inequivocamente, uma relação de consumo, nos moldes do art. 2º e art. 3º do Código de Defesa do Consumidor. Nesse contexto, a aplicação subsidiária ou concorrente de normas infraconstitucionais deve ser interpretada à luz dos princípios da vulnerabilidade, boa-fé objetiva, equilíbrio contratual e vedação ao enriquecimento sem causa.

Nesse sentido, entende-se que em contratos de promessa de compra e venda de imóveis firmados com consumidores, mesmo diante da rescisão motivada pelo comprador, a cláusula penal de 10% deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato, por se tratar de medida abusiva vedada pelo art. 51, §1º, inciso I, do CDC.

Sobre o tema, este Egrégio Tribunal já se manifestou:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. NULIDADE DE CLAUSULAS ABUSIVAS. APLICAÇÃO DO CDC. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO, NÃO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. 1. A possibilidade de rescisão contratual de contrato de compra e venda de imóvel urbano - por inadimplência - com pedido de devolução dos valores pagos encontra respaldo na Lei 4.591/1964, alterada pela Lei 13.786/2018. 2. Por outro lado, elementar que cláusulas que colocam o consumidor em evidente posição de desvantagem impondo prejuízos extremamente superiores aos compradores, do que à empresa vendedora do imóvel, podem ser decretadas nulas ou terem sua aplicação revista pelo Judiciário com respaldo no art. 51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor. 3. O contrato de aquisição imobiliária objeto do presente caso, é considerado de adesão e a jurisprudência firmou o entendimento de que a devolução das quantias pagas deve ser feita de uma só vez e não está adstrita à forma de parcelamento regulada para a aquisição. 4. A aplicação de cláusulas penais e de retenção são consideradas abusivas quando fixarem o percentual com base no valor total no contrato - e não sobre o valor efetivamente pago - o que geraria perda total do montante pago pelo consumidor. Ainda neste sentido, as cláusulas penais que dizem respeito à rescisão por inadimplência do comprador nos contratos imobiliários e que determinam retenção superior à 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago, são também consideradas abusivas e em desacordo com a legislação pátria. 5. Nesta perspectiva, a aplicação da cláusula punitiva deve ser fixada em 10% do valor pago, não sobre o valor do contrato. Igualmente se aplica em relação à cláusula referente à multa compensatória, a qual, no presente caso, deve ser fixada em 20% do valor pago, devolvendo-se à Apelante o saldo remanescente.

(TJ-PI - Apelação Cível: 0805001-93.2018.8.18.0140, Relator: Ricardo Gentil Eulálio Dantas, Data de Julgamento: 30/09/2022, 3ª CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL)

Portanto, é válida a retenção de 10% a título de cláusula penal, desde que incidente sobre os valores pagos, e não sobre o montante total do contrato, sob pena de se permitir enriquecimento ilícito da vendedora e imposição de ônus desproporcional ao consumidor.

Em relação à forma de devolução do valor remanescente, a sentença determinou que a restituição de 90% dos valores pagos ocorra em parcela única, sem qualquer dilação temporal. Ocorre que o § 1º do art. 32-A da mesma Lei nº 6.766/79 (alterado pela Lei nº 13.786/2018) estabelece o seguinte:

Art. 32-A.  Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: [...]

§ 1^o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:                

I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.         

Portanto, para os contratos assinados a partir de 28 de dezembro de 2018, a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) autoriza expressamente que a devolução dos valores ao consumidor seja feita de forma parcelada, mas apenas em uma situação específica.

Essa foi uma das mudanças mais significativas em relação ao entendimento anterior do STJ, que exigia a devolução imediata e em parcela única (Súmula 543).

Observa-se que tal forma de pagamento constitui mecanismo legítimo de resolução da demanda, garantindo o cumprimento da obrigação pela incorporadora sem inviabilizar sua continuidade operacional da empresa apelante, sem ocasionar desvantagem excessiva ao consumidor, pois ocorrerá a devolução integral devida ao apelado sem comprometer o caráter restitutório da obrigação.

A jurisprudência se posiciona:

APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual cumulada com retenção de valores. Compra e venda de lote. Respeitável sentença de parcial procedência RECURSOS DE AMBAS PARTES INCONFORMISMO DA EMPRESA AUTORA. Pretende a retenção da comissão de corretagem e devolução dos valores pagos de forma parcelada. INCONFORMISMO DO REQUERIDO. Busca exclusão da retenção de valores pela fruição do bem; impugna o valor da causa; e, quer inversão dos ônus sucumbenciais. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Contrato que não especifica a verba a titulo de serviço de corretagem. Relação de consumo. Dever de informar. Retenção indevida. Não acolhimento. RESTITUIÇÃO PARCELADA que deve se dar de forma parcelada. Inteligência do artigo 32-A § 1º, da Lei 6.766/79 alterado pela Lei 13.786/18. Precedente. Contrato celebrado na vigência da nova legislação. Inaplicabilidade do entendimento sedimentado pela Súmula 02, deste Egrégio Tribunal ao caso concreto, por ter sido editada antes da mencionada lei. Acolhimento. FRUIÇÃO. Verba indevida. Terreno sem construção. Precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Acolhimento. VALOR DA CAUSA. Pretensão de rescisão do contrato. Valor da causa que deve corresponder ao do negócio jurídico. Inteligência do artigo 292, II, do Código de Processo Civil. Precedentes deste Egrégio Tribunal. SUCUMBÊNCIA. Autora que decaiu em parte minima dos pedidos. Manutenção do ônus integral ao requerido. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10356781420228260576 São José do Rio Preto, Relator: Dario Gayoso, Data de Julgamento: 30/08/2024, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/08/2024)

Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL Nº 5355846-42.2023.8.09 .0087 COMARCA DE ITUMBIARA 1º APELANTE : ANDERSON HARLEY CAMPOS PEREIRA 2º APELANTE : B1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 1º APELADO : B1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 2º APELADO : ANDERSON HARLEY CAMPOS PEREIRA RELATOR : DESEMBARGADOR ÁTILA NAVES AMARAL EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RESCISÃO PELO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA LEI N . 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS . TAXA DE FRUIÇÃO. COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS . SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. O contrato rescindendo foi avençado já na vigência da nova Lei de Distrato Imobiliário ? Lei nº 13 .786/2018, que alterou as disposições das Leis nº 4.591/1964 e 6.766/1979, acerca da resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, portanto, devida é a sua aplicação à espécie. 2 . Na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, mesmo que haja cláusula contratual expressa contendo outros percentuais, revela-se razoável e proporcional a retenção de 10 % (dez por cento) dos valores pagos a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada. Precedentes do TJGO. 3. Conforme entendimento jurisprudencial dominante, não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, devido à inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores . 4. Inviável é a aplicação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça à situação concreta, sendo legal a previsão contratual que estabeleceu, em caso de rescisão contratual motivada pelo adquirente, a restituição dos valores pagos pelo consumidor de forma parcelada, em doze prestações mensais e sucessivas, com espeque no artigo 32-A, § 1º, da Lei nº 13.786/2018. 5 . Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC. 1ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. 2ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA .

(TJ-GO 53558464220238090087, Relator.: ÁTILA NAVES AMARAL - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/10/2024)

Assim, considerando ser uma obra concluída, como expressamente previsto em contrato, deve a sentença ser reformada neste ponto para determinar que a devolução do montante remanescente seja realizada em até 12 (doze) parcelas mensais e sucessivas, conforme previsto art. 32-A, § 1º, II da Lei nº 6.766/79.

III – DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO a presente Apelação Cível, eis que preenchidos os seus requisitos de admissibilidade e, no mérito, DOU PARCIAL PROVIMENTO, apenas para determinar que a devolução do valor remanescente ao recorrido seja feita de forma parcelada, em até 12 (doze) parcelas mensais, nos termos do art. 32-A, § 1º, II da Lei nº 6.766/79, mantendo-se os demais pontos da sentença por seus próprios fundamentos.

Mantenho os honorários sucumbenciais, em observância ao Tema 1.059 do STJ, segundo o qual o provimento, ainda que parcial, do recurso afasta a possibilidade de majoração nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015.

É como voto.

DECISÃO

 Acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, nos termos do voto do(a) Relator(a): "CONHEÇO a presente Apelação Cível, eis que preenchidos os seus requisitos de admissibilidade e, no mérito, DOU PARCIAL PROVIMENTO, apenas para determinar que a devolução do valor remanescente ao recorrido seja feita de forma parcelada, em até 12 (doze) parcelas mensais, nos termos do art. 32-A, § 1º, II da Lei nº 6.766/79, mantendo-se os demais pontos da sentença por seus próprios fundamentos. Mantenho os honorários sucumbenciais, em observância ao Tema 1.059 do STJ, segundo o qual o provimento, ainda que parcial, do recurso afasta a possibilidade de majoração nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015."

Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): DIOCLECIO SOUSA DA SILVA, HILO DE ALMEIDA SOUSA e MARIO BASILIO DE MELO.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ROSANGELA DE FATIMA LOUREIRO MENDES.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 13 de março de 2026.

Teresina (PI), datado e assinado eletronicamente.