RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº 0803231-80.2024.8.18.0164
RECORRENTE: MATHEUS ALVES DE SOUSA SANTOS
Advogado(s) do reclamante: VICTORIA BEATRIZ LOPES DE SANTANA
RECORRIDO: MACEDO FORTES EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP
Advogado(s) do reclamado: ARIELLY VITORIA DANTAS PERES DA SILVA, CAROLINE DE MOURA FORTES
RELATOR(A): 2ª Cadeira da 1ª Turma Recursal

EMENTA

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESATIVAÇÃO DE EMPREENDIMENTO. DISTRATO. CLÁUSULA DE QUITAÇÃO GERAL. ABUSIVIDADE. CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA. SÚMULA 543/STJ. MULTA CONTRATUAL. CORREÇÃO MONETÁRIA. DANOS MORAIS.  RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 

I. CASO EM EXAME

1. Recurso inominado interposto em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de natureza consumerista, na qual o autor alegou ter adquirido unidade imobiliária no empreendimento “Jóia Park”, com previsão de entrega em maio de 2023, posteriormente desativado pela fornecedora. Sustentou que a devolução dos valores pagos foi condicionada à assinatura de distrato com cláusula de quitação geral e renúncia à multa contratual de 50%, sob premente necessidade financeira, postulando a nulidade do distrato, pagamento da multa, diferenças de correção monetária, indenização por danos materiais e morais, além da concessão da gratuidade de justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o distrato firmado em relação de consumo possui eficácia absoluta ou pode ser revisado judicialmente; (ii) estabelecer se a cláusula de quitação ampla e irrestrita é válida diante do inadimplemento exclusivo da fornecedora; (iii) determinar o cabimento da multa contratual, da correção monetária residual e da indenização por danos morais; e (iv) verificar o direito à gratuidade da justiça.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Reconhece-se a natureza consumerista da relação jurídica, submetida ao Código de Defesa do Consumidor, diante da configuração dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990.

4. Constata-se o inadimplemento absoluto da fornecedora, decorrente da desativação do empreendimento imobiliário, circunstância que atrai a incidência da Súmula 543 do STJ, impondo a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor.

5. Afasta-se a presunção absoluta de validade do distrato em relações de consumo, admitindo-se o controle judicial de seu conteúdo quando verificada abusividade ou desequilíbrio contratual.

6. Considera-se abusiva e nula de pleno direito a cláusula de quitação ampla e irrestrita, por importar renúncia antecipada a direitos do consumidor e violar os arts. 6º, V, e 51, I e IV, do CDC.

7. Reconhece-se que a retenção prolongada dos valores pagos e a imposição de condições restritivas para sua devolução configuram violação à boa-fé objetiva e aproveitamento da situação de vulnerabilidade do consumidor.

8. Mantém-se a incidência da multa contratual prevista no contrato originário, diante da culpa exclusiva da fornecedora, preservando-se a função compensatória da cláusula penal.

9. Configura-se o dano moral em razão da conduta da fornecedora, que ultrapassa o mero inadimplemento contratual, diante do descaso, da ausência de resposta eficaz e da prolongada insegurança imposta ao consumidor.

10. Afasta-se o pedido de ressarcimento das despesas com serviços de arquitetura por ausência de prova robusta da efetiva prestação técnica e do prejuízo material alegado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. O distrato firmado em relação de consumo não impede a revisão judicial quando evidenciada abusividade ou desequilíbrio contratual.

2. É nula a cláusula de quitação ampla e irrestrita que importe renúncia a direitos do consumidor diante do inadimplemento exclusivo do fornecedor.

3. Caracterizada a culpa exclusiva da fornecedora na resolução do contrato imobiliário, é devida a restituição integral dos valores pagos, com incidência da multa contratual pactuada.

4. A retenção indevida e prolongada de valores, aliada à violação da boa-fé objetiva, enseja indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, V, e 51, I e IV; CC, art. 398; CPC, art. 487, I; Lei nº 9.099/95, arts. 2º, I, e 55.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1.809.838/SP; STJ, Súmulas 54 e 362; TJSP, Apelação nº 1008074-20.2018.8.26.0576, Rel. Des. Silvia Maria Facchina Esposito Martinez, j. 09.06.2020; TJGO, Apelação nº 5414467-52.2021.8.09.0006, Rel. Des. Marcus da Costa Ferreira, 5ª Câmara Cível, j. 26.01.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 16/03/2026 a 23/03/2026, acordam os componentes do(a) 1ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

2ª Cadeira da 1ª Turma Recursal

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de demanda judicial na qual o Autor narra ter adquirido uma unidade imobiliária no empreendimento “Jóia Park” em maio de 2021, com previsão de entrega para maio de 2023. Afirma que, na data prevista para a entrega, foi comunicado sobre a desativação do empreendimento e que a Requerida condicionou a devolução dos valores pagos à assinatura de um distrato que previa a renúncia à multa contratual de 50%. Sustenta que, por estar em mora com a entrada de um novo imóvel e necessitar urgentemente do capital retido, foi compelido a assinar o referido distrato, o que configuraria vício de consentimento por lesão. Requer a concessão dos benefícios da justiça gratuita, a declaração de nulidade do distrato, o pagamento da multa contratual de 50%, a restituição da diferença de correção monetária, indenização por danos materiais, e danos morais.

Após instrução processual, sobreveio sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais (Id 30490268), nos seguintes termos:

“No caso dos autos, o distrato foi assinado de forma expressa, e a Requerida efetuou a transferência do valor de R$ 17.306,23 em 11/01/2024, conforme pactuado (ID 68665852).

[...]

Embora a situação narrada demonstre uma premente necessidade do Autor em ter o dinheiro de volta, as comunicações juntadas aos autos (IDs 68665844, 68665847 e 68665848) indicam uma longa negociação (de maio a dezembro de 2023), na qual o Autor tinha plena ciência de sua irresignação quanto à exclusão da multa e da cláusula de quitação. A assinatura ocorreu em 08/01/2024, após meses de recusa e negociação.

[...]

Diante do exposto, e por tudo mais que dos autos consta, resolvo o mérito da lide, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, c/c o artigo 2º, I, da Lei nº 9.099/95, para JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos formulados na Petição Inicial por MATHEUS ALVES DE SOUSA SANTOS em face de MACEDO FORTES EMPREENDIMENTOS LTDA EPP.

Declaro válido e plenamente eficaz o Distrato de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Imobiliária firmado em 08/01/2024 (ID 68665851 e 73519136), rejeitando o pleito de anulação por ausência de comprovação de vício de consentimento.

Julgo improcedentes os pedidos de resolução contratual por culpa da Ré, condenação ao pagamento da multa de 50% sobre os valores pagos, condenação ao pagamento da diferença de correção monetária residual, bem como os pedidos de indenização por danos materiais (projeto de arquitetura) e danos morais, face à quitação total, recíproca e irrestrita outorgada no instrumento de distrato.

Não tendo o Autor apresentado documentação cabal que comprove a alegada hipossuficiência econômica, e considerando a capacidade de investimento demonstrada na inicial e nas trocas de mensagens (dispondo de valores para antecipar a entrada de um segundo imóvel), INDEFIRO o benefício da Justiça Gratuita  à parte autora.

Sem custas e honorários advocatícios nesta fase processual, nos termos do artigo 55 da Lei nº 9.099/95.”

Inconformada com a sentença proferida, a parte autora interpôs o presente recurso inominado (ID 30490271), aduzindo, em síntese, que faz jus à gratuidade de justiça. No mérito, sustenta a nulidade do distrato por ocorrência de coação moral e lesão, argumentando que a assinatura ocorreu sob fundado temor de dano iminente (perda de um segundo imóvel) e premente necessidade, configurando desvantagem exagerada frente à Fornecedora. Requer a reforma da sentença para conceder a gratuidade judiciária e julgar procedentes os pedidos de anulação do distrato e condenação da Ré nas indenizações pleiteadas.

Contrarrazões apresentadas pela parte recorrida (Id 30490281).

É o sucinto relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

De início, defiro o pedido de justiça gratuita, considerando a comprovação de renda compatível com o benefício (Id 30490273).

Após a análise dos argumentos das partes e dos documentos probatórios existentes nos autos, entendo que a sentença recorrida merece reparos.

Em primeira análise, é incontroverso que a relação jurídica entabulada é de consumo, submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990. Também se mostra suficientemente comprovado nos autos que o empreendimento imobiliário originalmente contratado não foi levado a efeito, por circunstâncias imputáveis exclusivamente à recorrida, caracterizando inadimplemento absoluto do fornecedor.

Nesse cenário, incide integralmente a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Compulsando os autos, constata-se que a recorrida valeu-se de sua posição de superioridade e da necessidade do consumidor para impor uma condição abusiva: a devolução do que era devido por lei estava atrelada à renúncia de outro direito legítimo do consumidor, qual seja, a multa penal compensatória.

Cumpre reiterar que se está diante de típica relação de consumo, na qual figura, de um lado, empresa dotada de expressivo poder econômico e organização empresarial e, de outro, consumidor final em situação de hipossuficiência técnica, jurídica e econômica, evidenciando flagrante assimetria contratual. Situação absolutamente distinta seria aquela em que figurassem dois particulares em efetiva paridade de armas, aptos a negociar livremente, em condições equivalentes, as cláusulas contratuais ou mesmo os termos de eventual distrato.

Diante desse contexto, entendo que assiste razão, em parte, ao recorrente.

Embora tenha sido celebrado distrato entre as partes, não se pode atribuir a esse instrumento eficácia absoluta, imune ao controle jurisdicional. A força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) não subsiste quando presentes vícios que maculam seu conteúdo, notadamente em relações de consumo, nas quais incidem normas de ordem pública e interesse social.

A jurisprudência pátria, em especial do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Estaduais, consolidou entendimento no sentido de que o distrato não impede a revisão judicial quando evidenciada abusividade ou desequilíbrio contratual, sobretudo em relações de consumo.

Nesse sentido:

APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Sentença de improcedência, em razão do distrato celebrado entre as partes anteriormente à propositura da ação. Inconformismo da autora. REVISÃO CONTRATUAL . DISTRATO.

[...]

Pertinente a adoção, ao caso em debate, do entendimento pela possibilidade da revisão do termo de distrato. Princípio da revisão dos contratos consagrado no ordenamento jurídico pátrio. Artigo 317 do Código Civil e artigo 6o, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor. Ressalvados os posicionamentos em sentido contrário, inexiste qualquer restrição ou mitigação do mencionado direito apenas por se tratar de um termo de distrato. Viabilidade da análise, pelo Judiciário, das peculiaridades de cada caso, a fim de garantir a adequada prestação jurisdicional e a efetivação da justiça propriamente dita, evitando situações de onerosidade excessiva ou desequilíbrio na relação. Eventual reconhecimento imediato da validade do distrato, sem qualquer análise do respectivo conteúdo, importaria em convalidar uma situação de injustiça e violação dos direitos da autora, parte hipossuficiente técnica e financeiramente perante a empreiteira. 

(TJ-SP - AC: 10080742020188260576 SP 1008074-20 .2018.8.26.0576, Relator.: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez, Data de Julgamento: 09/06/2020, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/06/2020).

Assim, é imperioso reconhecer que o distrato firmado no âmbito de relação de consumo não ostenta presunção absoluta de validade, não podendo a recorrida pretender eximir-se do pagamento integral dos valores legalmente devidos ao recorrente/autor, sob pena de se admitir grave desequilíbrio contratual em desfavor da parte mais vulnerável da relação.

Em harmonia com esse entendimento, destaca-se o seguinte precedente:

AGRAVO INTERNO. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. COTA DE MULTIPROPRIEDADE. DISTRATO. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLEMENTO E CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. DANOS MORAIS. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUZIDO. DECISÃO MONOCRÁTICA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Diante da incidência do Código de Defesa do Consumidor, mister que o contexto de rescisão contratual, que perpassa o contrato de compra e venda e o distrato, ambos descumpridos, seja analisado de modo a evitar práticas abusivas. 2. O comprador tem direito à devolução integral das quantias pagas quando constatado o inadimplemento do vendedor e sua culpa exclusiva na resolução do contrato (Súmula 543 STJ). 3. O desfazimento do negócio por inadimplemento do vendedor não admite a retenção de valores correspondentes à multa compensatória e à comissão de corretagem, ainda que estipulada no distrato, pois ofende as disposições de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor.

[...]

(Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5414467-52.2021.8.09.0006, DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA - (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, julgado em 26/01/2024 11:05:48).

Ademais, a jurisprudência reconhece que a cláusula de ampla e irretratável quitação não obsta a revisão judicial quando constatada abusividade, conforme entendimento do STJ (AgInt no REsp 1.809.838/SP).

No caso concreto, a cláusula de quitação geral constante do distrato importa renúncia ampla e irrestrita a direitos decorrentes do inadimplemento da fornecedora, o que viola frontalmente os arts. 6º, inciso V, e 51, incisos I e IV, do CDC. Tratando-se, pois, de cláusula abusiva e nula de pleno direito, devendo ser afastada.

Afastada a cláusula abusiva de quitação, subsistem os efeitos do contrato originário, inclusive a multa contratual prevista para a hipótese de inadimplemento imputável à fornecedora.

No que tange à correção monetária, por sua vez, constitui mera recomposição do valor da moeda, não se tratando de acréscimo patrimonial indevido, mas de preservação do poder aquisitivo.

Quanto aos danos morais, entendo que, no caso concreto, a conduta da recorrida extrapola o mero inadimplemento contratual. Os autos demonstram que o autor tomou ciência de que o empreendimento não mais seria realizado e, ainda assim, permaneceu por considerável lapso temporal tentando contato com a empresa, por diversos meios, em busca de esclarecimentos e solução administrativa, sem obter resposta eficaz ou tempestiva.

Caso houvesse efetivo interesse da empresa em agir conforme os ditames da boa-fé objetiva, teria observado, desde logo, o disposto na Súmula nº 543 do STJ, promovendo a resolução contratual e a restituição devida na primeira oportunidade, quando o autor manifestou expressamente sua intenção de rescindir o contrato, sem qualquer interesse em migrar para outro empreendimento da construtora. Ao revés, criou óbices indevidos ao adimplemento de obrigação legal, em clara violação aos deveres anexos de lealdade, cooperação e transparência.

O lapso temporal entre a ciência do insucesso do empreendimento e as reiteradas tentativas frustradas de contato evidencia descaso, desorganização administrativa e violação à boa-fé objetiva, prolongando indevidamente a angústia e a insegurança do consumidor, que permaneceu simultaneamente sem o imóvel e sem a restituição adequada dos valores pagos.

Considerando as peculiaridades do caso, o caráter pedagógico da indenização e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixo os danos morais em R$ 3.000,00, valor que se mostra adequado para compensar o abalo experimentado, sem ensejar enriquecimento sem causa.

Por outro lado, não merece acolhimento o pedido de ressarcimento das despesas com serviços de arquitetura, uma vez que não ficou demonstrado de forma cabal os prejuízos. 

Diante de todo o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, para:

            a)     Declarar a nulidade da cláusula de quitação ampla constante do distrato;
        b) Condenar a recorrida ao pagamento da multa contratual de 50% (cinquenta por cento) incidente sobre o montante integral pago pelo autor, devendo a base de cálculo ser atualizada pelos índices contratuais (INCC ou IGPM)  e nos termos do pacto originário;

         c) Condenar a recorrida ao pagamento da correção monetária residual, referente à diferença de atualização do valor principal entre maio/2023 e janeiro/2024, corrigida pelos índices contratuais;

          d) Condenar a parte recorrida ao pagamento de indenização, a título de danos morais, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), devendo incidir correção monetária, mediante a aplicação do indexador IPCA-E/IBGE, a partir do arbitramento, ou seja, data da prolação desta decisão (Súmula 362 do STJ), e juros moratórios, correspondentes à taxa Selic, a partir do evento danoso, no caso, a data da ciência da desativação e início da retenção indevida (art. 398 do CC e Súmula 54 do STJ), observando-se que o IPCA-E deixa de ser aplicado como indexador de correção monetária a contar da incidência da Selic, a qual engloba juros e correção monetária;

          e)  Julgar improcedente o pedido de restituição das despesas com serviços de arquitetura, bem como os demais pedidos não expressamente acolhidos.

Sem imposição de custas processuais e honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do art. 55 da Lei n° 9.099/95.

É como voto.

Teresina(PI), assinado e datado eletronicamente.

2ª Cadeira da 1ª Turma Recursal

Relator