AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 0766172-65.2024.8.18.0000
AGRAVANTE: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
Advogado(s) do reclamante: GISELE DE ANDRADE DE SA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO NEI CALDERON
AGRAVADO: ROGER SOUSA DE HOLANDA
Advogado(s) do reclamado: FRANCISCO PITOMBEIRA DIAS FILHO
RELATOR(A): Desembargador MARIO BASILIO DE MELO

EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS O PRAZO DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E ANTES DA AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO. SUSPENSÃO DE ATOS EXPROPRIATÓRIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto por instituição financeira contra decisão que, em ação de consignação em pagamento, deferiu tutela de urgência para suspender leilões/atos expropriatórios de imóvel alienado fiduciariamente, condicionando a medida ao depósito do débito em atraso e autorizando o depósito das parcelas vincendas, sob multa diária.

II. Questão em discussão

1. Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível a purgação da mora, em contrato de alienação fiduciária de imóvel, após o término do prazo da notificação extrajudicial, quando realizado depósito judicial integral do débito antes da averbação da consolidação da propriedade; e (ii) saber se é válida a tutela de urgência que suspende os atos expropriatórios, condicionada à continuidade dos depósitos das parcelas vincendas.

III. Razões de decidir

1. O art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/1997 assegura ao devedor o direito de pagar as parcelas vencidas e despesas até a data da averbação da consolidação, convalidando o contrato, não sendo suficiente, para afastar tal direito, a mera certidão de decurso do prazo da notificação.

2. Ausente comprovação de que a consolidação da propriedade tenha sido averbada antes do depósito judicial integral do débito em atraso, prevalece a possibilidade de purgação da mora no intervalo entre o fim do prazo cartorário e o marco registral, em consonância com a função social do contrato e a boa-fé objetiva.

3. A manutenção da suspensão dos atos expropriatórios é medida adequada diante do risco de perda do imóvel (moradia) e da inexistência de prejuízo ao credor, já que o crédito permanece garantido pelos depósitos judiciais, inclusive das parcelas vincendas.

IV. Dispositivo e tese

1. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. É admissível a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de imóvel até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, nos termos do art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/1997. 2. A certidão de decurso do prazo da notificação extrajudicial não equivale à averbação da consolidação, incumbindo ao credor demonstrar o marco registral para afastar a purgação. 3. É legítima a tutela de urgência que suspende atos expropriatórios, condicionada ao depósito do débito em atraso e à continuidade dos depósitos das parcelas vincendas, quando presente risco de dano e preservada a garantia do crédito.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; CC, arts. 421 e 422; CPC, art. 539; Lei nº 9.514/1997, arts. 26, § 7º, e 26-A, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.007.941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi; TJPI, AI nº 0751259-83.2021.8.18.0000, Rel. Des. Olímpio José Passos Galvão, 3ª Câmara Especializada Cível, j. 20.09.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 06/03/2026 a 13/03/2026, acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, nos termos do voto do(a) Relator(a): "VOTO pelo CONHECIMENTO e NÃO PROVIMENTO do Agravo de Instrumento, mantendo incólume a decisão agravada que autorizou a consignação em pagamento e suspendeu os atos expropriatórios, condicionada à continuidade dos depósitos das parcelas vincendas até o julgamento final da lide."

Desembargador MARIO BASILIO DE MELO

Relator

RELATÓRIO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) -0766172-65.2024.8.18.0000
Origem: 
AGRAVANTE: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. 
Advogado do(a) AGRAVANTE: NEI CALDERON - SP114904-A

AGRAVADO: ROGER SOUSA DE HOLANDA
Advogado do(a) AGRAVADO: FRANCISCO PITOMBEIRA DIAS FILHO - PI8047-A

RELATOR(A): Desembargador MARIO BASILIO DE MELO

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Bom Jesus – PI, nos autos da Ação de Consignação em Pagamento (Processo nº 0801804-26.2024.8.18.0042) movida por ROGER SOUSA DE HOLANDA.

A decisão agravada deferiu a tutela de urgência para suspender os atos expropriatórios relativos ao imóvel objeto da matrícula nº 5.742, condicionando a medida à consignação do valor da dívida em atraso, bem como autorizou o depósito das parcelas vincendas, sob pena de multa diária.

Em suas razões recursais, a instituição financeira Agravante sustenta, em síntese, que o Agravado foi devidamente intimado para purgar a mora e quedou-se inerte, tendo o prazo decorrido in albis em 14/10/2024, conforme certidão cartorária. Alega que, nos termos da Lei nº 9.514/97, operou-se a consolidação da propriedade, não cabendo mais a purgação da mora, mas apenas o exercício do direito de preferência em leilão. Requer a reforma da decisão para revogar a liminar e permitir o prosseguimento dos atos executórios.

Não foi concedido o efeito suspensivo pleiteado, tendo sido determinada a intimação do Agravado.

Devidamente intimado, o Agravado apresentou contrarrazões refutando as alegações do banco e informando que realizou o depósito judicial do valor integral do débito em atraso (R$ 5.816,72) em 16/10/2024, apenas dois dias após o prazo da notificação e antes da averbação da consolidação na matrícula. Juntou comprovantes de depósitos judiciais mensais, demonstrando a continuidade do pagamento das parcelas vencidas no curso do processo até fevereiro de 2025.

É breve o relatório. Passa-se à análise.

VOTO

I - FUNDAMENTAÇÃO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

O cerne da controvérsia reside na possibilidade de purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de imóvel após o decurso do prazo da notificação extrajudicial, mas antes da averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, e na validade da decisão que suspendeu os leilões.

A Lei nº 9.514/97, que rege o Sistema de Financiamento Imobiliário, estabelece procedimento específico para a retomada do imóvel em caso de inadimplência. Contudo, a interpretação da norma deve coadunar-se com a função social do contrato (art. 421 do Código Civil), a boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e o direito fundamental à moradia (art. 6º da Constituição Federal).

No caso em tela, a cronologia dos fatos é reveladora:

1. Em 14/10/2024: Encerrou-se o prazo para purgação da mora em cartório (ID 21374073).

2. Em 16/10/2024 (apenas 2 dias depois): O Agravado ajuizou ação consignatória e efetuou depósito judicial do valor integral do débito em atraso (R$5.816,72), demonstrando inequívoca boa-fé e vontade de adimplir (ID 23282236).

3. Regularidade posterior: O Agravado vem depositando judicialmente, com absoluta pontualidade, todas as parcelas vincendas, havendo comprovantes nos autos referentes aos meses de outubro, novembro e dezembro de 2024, bem como janeiro e fevereiro de 2025, cinco meses consecutivos de adimplemento regular (IDs 23282247, 23282250, 23282836, 23282840 e 23284855).

Não há nos autos prova de que a consolidação da propriedade foi efetivamente averbada na matrícula do imóvel antes do dia 16/10/2024, data do depósito judicial. Podendo concluir-se que o banco provou apenas que o devedor perdeu o prazo administrativo (cartorário) no dia 14/10/2024. Contudo, como o procedimento de consolidação exige o pagamento de ITBI e o processamento registral (Art. 26, § 7º da Lei 9.514/97), é materialmente improvável que a averbação tenha ocorrido em apenas 48 horas (entre o dia 14 e o dia 16).

A jurisprudência pátria, interpretando o art. 26-A, § 2º da Lei nº 9.514/97 (incluído pela Lei nº 13.465/2017), entende que é lícito ao devedor purgar a mora até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. O dispositivo legal preceitua:

"§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária."

A ratio legis desse dispositivo é clara: ampliar as possibilidades de regularização do débito, não restringi-las. A norma foi introduzida justamente para proteger o devedor-fiduciante e preservar o vínculo contratual, em consonância com o direito fundamental à moradia.

Impende destacar ainda que o precedente do C. Superior Tribunal de Justiça trazido à baila (REsp 2.007.941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi), ao interpretar as alterações da Lei nº 13.465/2017, firmou o entendimento de que não se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

Ocorre que, no caso em apreço, opera-se nítido distinguishing: quando o Agravado efetuou o depósito judicial da integralidade do débito (16/10/2024), a propriedade ainda não havia sido consolidada mediante averbação na matrícula do imóvel, existindo apenas a certidão de decurso de prazo cartorário.

Se a jurisprudência da Corte Superior veda a purgação da mora após a consolidação, a contrario sensu, ela é plenamente admitida no intervalo entre o fim do prazo da notificação e a efetiva averbação da consolidação no Registro de Imóveis, em homenagem ao princípio da conservação dos contratos e à função social da propriedade.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça corrobora o entendimento ora esposado. No julgamento do Agravo de Instrumento nº 0751259-83.2021.8.18.0000 (Rel. Des. Olímpio José Passos Galvão, 3ª Câmara Especializada Cível, j. 20/09/2022), esta Corte negou provimento a recurso em caso de imissão de posse justamente porque a consolidação da propriedade já havia sido efetivamente concretizada, inexistindo irregularidades no procedimento.

In verbis:

"Em análise aos documentos acostados, ao menos na fase em que encontra-se o feito, não há provas acerca de irregularidades no que diz respeito ao procedimento de consolidação da propriedade, ressaltando ser possível no procedimento a notificação por edital nas hipóteses em que o devedor fiduciante, seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível (artigo 26, parágrafo 4º)."

Opera-se, também aqui, nítido distinguishing: naquele julgado, a consolidação havia se aperfeiçoado, razão pela qual o tribunal manteve seus efeitos. No caso vertente, ao revés, quando o Agravado depositou integralmente o débito (16/10/2024), a consolidação ainda NÃO havia sido averbada no Registro de Imóveis, havendo apenas certidão de decurso de prazo.

A própria jurisprudência desta Corte, portanto, ao reconhecer a imperatividade da consolidação averbada para obstar a purgação da mora, reforça, por interpretação a contrario sensu, que ANTES desse marco registral a regularização do débito é plenamente admissível, nos exatos termos do art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/97.

Seria paradoxal (e violaria a isonomia e a segurança jurídica) que este Tribunal reconhecesse a definitividade da consolidação averbada em um caso e, simultaneamente, impedisse a purgação da mora antes desse mesmo marco registral em outro.

Sob o aspecto procedimental, incumbe ao Agravante, credor fiduciário, demonstrar que a consolidação da propriedade foi efetivamente averbada no Registro de Imóveis antes do depósito judicial realizado em 16/10/2024.

A mera certidão de decurso de prazo cartorário não se confunde com a averbação da consolidação da propriedade. Esta última constitui o marco definidor previsto expressamente no art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/97, e deve ser comprovada documentalmente mediante certidão atualizada da matrícula do imóvel.

Não havendo tal comprovação nos autos (como efetivamente não há), presume-se que a consolidação ainda não havia sido averbada quando o devedor exerceu seu direito de purgar a mora.

Aplicando-se o princípio tempus regit actum, os efeitos jurídicos do depósito devem ser aferidos segundo a situação registral existente no momento de sua realização, e não em momento posterior.

A boa-fé objetiva, princípio basilar das relações contratuais (art. 422 do Código Civil), impõe ao credor o dever de cooperação, não podendo ele se beneficiar de intervalo temporal mínimo (2 dias) para frustrar a purgação da mora quando o devedor demonstra inequívoca intenção de adimplir.

Não se trata de inadimplência contumaz ou reiterada. O Agravado:

• Depositou integralmente o débito em atraso apenas 2 dias após o prazo;

• Vem honrando regularmente todas as parcelas vincendas há 5 meses consecutivos;

• Demonstra capacidade financeira e vontade de manter o contrato.

O Agravante, por sua vez, não sofre qualquer prejuízo com a manutenção da decisão recorrida, visto que:

• O crédito está integralmente garantido pelos depósitos judiciais;

• Os valores depositados incluem correção monetária e encargos legais;

• Não há risco de perecimento ou desvalorização do bem.

Ainda que se argumentasse pela literalidade do prazo cartorário, não se poderia ignorar que a própria lei estabeleceu marco diverso: a averbação da consolidação. Interpretar de modo diverso seria criar requisito não previsto na norma e violar o princípio da legalidade.

Mesmo que se considerasse encerrado o direito de purgar a mora em cartório, subsiste o direito de fazê-lo judicialmente até a averbação da consolidação, conforme expressamente previsto no § 2º do art. 26-A.

Não prospera eventual argumento de que a consignação em pagamento seria via inadequada, pois ela é o instrumento processual próprio para o devedor cumprir sua obrigação quando houver dúvida ou recusa do credor em receber (CPC, art. 539).

O periculum in mora milita em favor do Agravado, que corre o risco de perder sua moradia irreversivelmente caso os leilões prossigam, ao passo que o Agravante não enfrenta qualquer risco, pois seu crédito está garantido pelos depósitos judiciais.

A irreversibilidade dos efeitos da eventual alienação do imóvel recomenda a manutenção da decisão que suspendeu os atos expropriatórios.

II - DISPOSITIVO

Ante o exposto, VOTO pelo CONHECIMENTO e NÃO PROVIMENTO do Agravo de Instrumento, mantendo incólume a decisão agravada que autorizou a consignação em pagamento e suspendeu os atos expropriatórios, condicionada à continuidade dos depósitos das parcelas vincendas até o julgamento final da lide.

É como voto.

Desembargador MARIO BASILIO DE MELO

Relator

Teresina, 16/03/2026