APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0011405-43.2011.8.18.0140
APELANTE: LENA ALMENDRA FREITAS MENDES DE CARVALHO
Advogado(s) do reclamante: MARIO ROBERTO PEREIRA DE ARAUJO, ALCINDO LUIZ LOPES DE SOUSA
APELADO: ROCHA ROCHA & CIA LTDA - EPP
Advogado(s) do reclamado: ANTONIO LUIZ DE HOLLANDA ROCHA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO ANTONIO LUIZ DE HOLLANDA ROCHA, EMANUELE GOMES DA SILVA, RODRIGO XAVIER PONTES DE OLIVEIRA
RELATOR(A): Desembargador JOÃO GABRIEL FURTADO BAPTISTA

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DA ADMINISTRADORA IMOBILIÁRIA. CLÁUSULA DE GARANTIA DE ALUGUÉIS. CONDIÇÃO SUSPENSIVA NÃO IMPLEMENTADA POR FATO IMPUTÁVEL À LOCADORA. AUSÊNCIA DE ILÍCITO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido formulado em ação ordinária de cobrança ajuizada em face de administradora imobiliária, sob o fundamento de ausência de comprovação de ilicitude e observância do devido processo legal. A sentença também julgou improcedente a reconvenção apresentada pela parte ré. Ambas as partes foram condenadas ao pagamento proporcional das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa. A parte autora, ora apelante, sustenta o descumprimento da cláusula contratual que previa a garantia de pagamento dos aluguéis e a negligência da administradora quanto ao manejo tempestivo de ação judicial e à comunicação da inadimplência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que garante o pagamento de aluguéis impõe responsabilidade à administradora diante da inadimplência do locatário; e (ii) estabelecer se a conduta da administradora imobiliária caracterizou negligência a justificar dever de indenizar.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A cláusula de “aluguel garantido” prevista no contrato estabelece obrigação condicionada e limitada temporalmente, restrita ao período de até três meses após o ajuizamento da ação de despejo.

2. O ajuizamento da ação de despejo somente ocorreu após a outorga de procuração pela locadora, medida essencial à representação judicial, cuja ausência impediu o cumprimento da condição suspensiva prevista na cláusula contratual.

3. A locadora, embora ciente da inadimplência desde março de 2009, manteve-se inerte quanto à entrega de procuração, o que inviabilizou a responsabilização da administradora pelo descumprimento da cláusula.

4. A boa-fé objetiva impede que a parte que deu causa ao não cumprimento da condição contratual se beneficie do próprio inadimplemento para atribuir responsabilidade à contraparte.

5. Documentos constantes dos autos comprovam o pagamento dos aluguéis de maio a outubro de 2009 e a inexistência de ilicitude na conduta da administradora.

6. A existência de crédito já reconhecido em ação autônoma ajuizada contra a locatária inadimplente rompe o nexo de causalidade necessário à responsabilização da administradora.

7. A tramitação da ação de despejo obedeceu à regra especial da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, art. 63, §2º), considerando a natureza do imóvel locado a estabelecimento de ensino, sem que disso resulte culpa da administradora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A cláusula de garantia de aluguéis não impõe responsabilidade à administradora quando a locadora impede o cumprimento de condição suspensiva contratual.

2. A omissão da locadora quanto à outorga de poderes inviabiliza o ajuizamento tempestivo de ação de despejo e afasta a ilicitude da conduta da administradora.

3. A boa-fé objetiva impede a responsabilização da parte que deu causa à inexecução contratual.

4. A existência de ação autônoma com crédito reconhecido contra o locatário rompe o nexo causal necessário para responsabilizar a administradora imobiliária.

5. A aplicação do art. 63, §2º, da Lei do Inquilinato justifica o prazo para desocupação em imóveis locados a instituições de ensino.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §11, 103, 487, I e 1.011; CC, arts. 653 e 654; Lei nº 8.245/1991, art. 63, §2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1059.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 13/03/2026 a 20/03/2026, acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

Desembargador JOÃO GABRIEL FURTADO BAPTISTA

Relator

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL (198) -0011405-43.2011.8.18.0140
Origem: 
APELANTE: LENA ALMENDRA FREITAS MENDES DE CARVALHO 
Advogados do(a) APELANTE: ALCINDO LUIZ LOPES DE SOUSA - PI9513-A, MARIO ROBERTO PEREIRA DE ARAUJO - PI2209-A

APELADO: ROCHA ROCHA & CIA LTDA - EPP
Advogados do(a) APELADO: ANTONIO LUIZ DE HOLLANDA ROCHA - PI4273-A, EMANUELE GOMES DA SILVA - PI10995-A, RODRIGO XAVIER PONTES DE OLIVEIRA - PI11086-A

RELATOR(A): Desembargador JOÃO GABRIEL FURTADO BAPTISTA

Cuida-se de recurso de apelação interposto por LENA ALMENDRA FREITAS MENDES DE CARVALHO contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Teresina, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA proposta em face de ROCHA ROCHA & CIA LTDA – EPP.

Na sentença, o juízo de primeira instância acolheu a tese de ausência de responsabilidade da administradora imobiliária pelo inadimplemento contratual, com fundamento na ausência de comprovação de ilicitude e na observância do devido processo legal, expondo as razões de decidir. Ao final, julgou improcedente o pedido, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e igualmente improcedente a reconvenção apresentada pela parte ré.

Diante da sucumbência recíproca, ambas as partes foram condenadas ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% ( dez por cento) sobre o valor da causa, bem como ao pagamento das custas processuais na forma pro rata.

Em suas razões de apelação, a parte autora sustenta, em síntese, que a sentença merece reforma diante da comprovação do vínculo contratual com cláusula de garantia de pagamento dos aluguéis, cuja inexecução ensejaria o dever de indenizar. Alega, ainda, que a atuação da administradora foi negligente ao não promover a ação judicial em tempo hábil e ao não comunicar a inadimplência do locatário. Requer a reforma da sentença para que sejam julgados procedentes os pedidos iniciais, com a condenação da requerida nos valores pleiteados.

Em contrarrazões,  a parte requerida pugna pela manutenção integral da sentença, defendendo a inexistência de ilicitude na conduta da administradora e destacando que a mora na propositura da ação de despejo decorreu da ausência de procuração pela autora. Sustenta que os aluguéis dos meses de maio a outubro de 2009 foram pagos, sendo indevida qualquer condenação indenizatória, requerendo o desprovimento do recurso.

Participação do Ministério Público desnecessária diante da recomendação contida no art. 5º do Provimento Conjunto nº 163/2026 - PJPI/TJPI/SECRE.

É o quanto basta relatar. Passo ao Voto.

VOTO

Senhores julgadores, a questão a ser analisada versa sobre responsabilidade da administradora imobiliária em relação ao cumprimento de cláusula contratual inscrita sobre o nome “aluguéis garantidos”, em decorrência de  atraso na outorga de procuração necessária para ajuizar o despejo. A questão envolve cumprimento recíproco do contrato e análise da existência de boa-fé.

De início, cumpre esclarecer que a cláusula de “aluguel garantido” corresponde à obrigação assumida pela imobiliária, cuja garantia é condicionada e temporalmente limitada, restringindo-se ao período de até três meses após o ajuizamento da ação de despejo (ID 9000759, fl. 23, cláusula quinta).

À luz dessa previsão contratual, verifica-se dos autos que a ação de despejo cumulada com cobrança foi ajuizada imediatamente após a outorga de procuração pela locadora (ID 9000759, págs. 130/148), providência indispensável à sua regular representação em juízo, nos termos dos arts. 653 e 654 do Código Civil e do art. 103 do Código de Processo Civil.

Conforme se extrai da sentença, a apelada, embora ciente da inadimplência desde março de 2009, manteve-se inerte quanto à assinatura da procuração. Tal conduta, por consequência, inviabilizou o implemento da condição suspensiva prevista na cláusula de garantia. Essas circunstâncias encontram-se corroboradas pelos elementos constantes em ID 32906891, fl. 215.

À luz do princípio da boa-fé, não é possível imputar à imobiliária a responsabilidade pelo inadimplemento no período decorrente dessa omissão. Ademais, em documento acostado em id  já mencionado, a apelante confirma pagamentos relativos a determinado período (05/2009 a 10/2009), restando incontroversa a ausência ilicitude por parte da administradora.

Além disso, a própria autora persegue e detém crédito reconhecido em face da locatária inadimplente, conforme processo nº 0005045-29.2010.8.18.0140, o que rompe o nexo causal para responsabilização

Por fim, curso do processo de despejo observou a regra especial do art. 63, §2º, da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), aplicável a estabelecimentos de ensino, principais locadores do imóvel da ré, de modo que a desocupação ocorre em período compatível com o período de aulas, circunstância que explica eventual alongamento entre o ajuizamento e a imissão na posse, sem que disso resulte culpa da administradora.

Ante ao exposto, conheço o recurso interposto e com fundamento nos artigos 487, I, e 1011 do CPC, NEGO-LHE PROVIMENTO , mantendo-se integralmente a sentença de mérito proferida por seus próprios fundamentos.

Majoro a condenação imposta à apelante em relação ao pagamento de honorários recursais em favor da apelada, de 10% (dez por cento)  para 15% ( quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC e tema 1059 do STJ

É como voto.

Desembargador JOÃO GABRIEL FURTADO BAPTISTA

Relator

Teresina, 01/04/2026