AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 0763166-84.2023.8.18.0000
AGRAVANTE: ALZIRA DA SILVA CAMPOS
Advogado(s) do reclamante: LUANNA NAUALLE COSTA SILVA, FABIO XIMENES BARROS
AGRAVADO: ARIEDAM AGROPECUARIA LTDA, BANCO DO NORDESTE DO BRASIL SA
Advogado(s) do reclamado: FABRICIO CARVALHO AMORIM LEITE, VICTORIA DE PONTES MERCON
RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. POSSE DE IMÓVEL RURAL. QUITAÇÃO DE DÍVIDA APÓS ARREMATAÇÃO. IDOSA HERDEIRA. FUNÇÃO SOCIAL DA POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela recursal interposto contra decisão que indeferiu liminar em ação ordinária de nulidade de escritura pública, cancelamento de registro de imóvel, reconhecimento de domínio e indenização por danos morais. A agravante, idosa de 94 anos, alega ter sido expulsa de imóvel rural no qual residia há mais de 20 anos, após o bem ter sido vendido por instituição financeira à empresa agravada, mesmo após quitação de dívida que originara a execução e leilão. Requereu o restabelecimento da posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se a quitação de dívida, realizada pela herdeira após a arrematação judicial, autoriza a reintegração na posse do imóvel; (ii) verificar se estão presentes os requisitos legais para a concessão de tutela de urgência, com base na função social da posse e na boa-fé objetiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A posse prolongada e pacífica da agravante, aliada à sua condição de herdeira única do falecido proprietário do imóvel, constitui indício relevante de sua boa-fé e da existência de vínculo socioeconômico com o bem.
2. A quitação integral do débito, ainda que posterior à arrematação, reforça o interesse legítimo da agravante em permanecer no imóvel, especialmente diante da ausência de má-fé evidenciada por parte da recorrente.
3. A decisão agravada não considerou adequadamente o perigo de dano irreparável, consistente na privação de moradia e perda do sustento da agravante, bem como o fumus boni iuris evidenciado nos documentos acostados.
4. O deferimento parcial da tutela recursal objetiva garantir a utilidade do processo, sem antecipar juízo definitivo sobre o domínio do bem.
5. A venda do imóvel por instituição financeira à empresa agravada, mesmo após a quitação do débito, suscita controvérsia relevante e recomenda a manutenção do estado de fato até julgamento de mérito pelo juízo de origem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A quitação de dívida originada de execução hipotecária, mesmo após arrematação judicial, não extingue automaticamente os efeitos da alienação, mas pode ensejar, diante de circunstâncias específicas e da função social da posse, a concessão de tutela de urgência para manutenção do possuidor no imóvel.
2. A presença de vínculo prolongado, ausência de má-fé, idade avançada da agravante e risco de dano irreparável justificam medida liminar de retorno da posse como forma de assegurar o resultado útil do processo.
3. A concessão de tutela provisória não implica julgamento antecipado sobre o domínio, mas preserva o estado de fato enquanto perdurar a controvérsia judicial.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 27/03/2026 a 07/04/2026, acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

RELATÓRIO

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA RECURSAL, interposto por ALZIRA DA SILVA CAMPOS, contra decisão proferida pelo d. Juízo da Vara Única da Comarca de Água Branca, nos autos da Ação Ordinária de Nulidade de Escritura Pública e cancelamento de registro de imóvel c/c reconhecimento de domínio e danos morais (Proc. n° 0801594-33.2023.8.18.0034), ajuizada em face de BANCO DO NORDESTE DO BRASIL SA e ARIEDAM AGROPECUÁRIA LTDA.

Na decisão agravada (Id.48864541 - processo referência), o d. Juízo a quo indeferiu a tutela provisória postulada.

Nas razões recursais (id.14095280), a agravante alega que foi expulsa mediante ameaça à sua integridade física por funcionários/prepostos do agravado ARIEDAM AGROPECUÁRIA LTDA do imóvel rural situado no lugar denominado Riacho, da Data Riacho, município de Hugo Napoleão-PI, com área de 148,8674 hectares e perímetro de 5.205,35 m, registrado sob o nº R-5- 360, fls. 04, do livro nº 02-A, sob o argumento de que o agravado ARIEDAM AGROPECUÁRIA LTDA adquiriu, em outubro de 2023, o referido imóvel do BANCO DO NORDESTE DO BRASIL SA, em leilão extrajudicial. Destacou que, em razão do falecimento do seu filho e então proprietário do imóvel, efetuou um acordo extrajudicial nos autos da execução forçada nº 0000547-58.2003.8.18.0034, promovida pelo Banco agravado, contra o ex-proprietário do imóvel (seu filho falecido), que originou a penhora e leilão judicial do imóvel acima descrito. Acrescentou que, ensejando se manter nessa pequena propriedade rural, de onde tira parte do seu sustento através do plantio e colheita, quitou a dívida para assim poder continuar a residir ininterruptamente no imóvel, mas que, em razão de ter sido expulsa, está atualmente residindo de favor na casa dos seus filhos. Sustentou haver direito a residir no imóvel em razão do usucapião extraordinário, por residir nesse há mais de 20 (vinte) anos. Destacou que o Banco agravado vendeu ao ARIEDAM AGROPECUÁRIA LTDA o imóvel em que reside, mesmo após a quitação da dívida. Requer que seja concedido, de imediato, a antecipação de tutela recursal para determinar que a posse do imóvel rural retorne à agravante até o exame do mérito dos autos 0801594- 33.2023.8.18.0034, bem como determinar ao agravado ARIEDAM AGROPECUÁRIA LTDA que se abstenha de molestar a posse da agravante, bem como retire todas as placas, cadeados e correntes colocados no imóvel.

Na decisão monocrática (id. 14177833), foi deferido parcialmente a antecipação de tutela recursal pleiteada para determinar que a posse do imóvel rural objeto do recurso, situado no lugar denominado Riacho, da Data Riacho, município de Hugo Napoleão-PI, com área de 148,8674 hectares e perímetro de 5.205,35 m, registrado sob o nº R-5-360, fls. 04, do livro nº 02-A, retornasse à agravante até o exame do mérito deste Agravo de Instrumento, bem como determinou que a empresa agravada ARIEDAM AGROPECUÁRIA LTDA se abstivesse de praticar qualquer ato que viesse a prejudicar a posse da agravante, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Nas contrarrazões (id. 14548052), o agravado BANCO DO NORDESTE S.A sustentou, em síntese: (i) a legalidade da arrematação judicial do imóvel em 2006 e a subsequente incorporação do bem ao seu patrimônio; (ii) que a dívida do ex-proprietário (filho da agravante) não foi quitada à época da arrematação, tendo sido amortizada parcialmente; (iii) que somente em 2019 houve pagamento do saldo remanescente pela ora agravante, com os benefícios da Lei nº 13.340/2016, mas que tal pagamento não confere a ela qualquer direito possessório ou real sobre o imóvel, cuja titularidade já era do Banco desde 2006; (iv) que a propriedade foi transmitida à ARIEDAM AGROPECUÁRIA LTDA por meio de procedimento regular e público, inexistindo qualquer irregularidade.

Por sua vez, nas contrarrazões (id. 16873160), a agravada ARIEDAM AGROPECUÁRIA LTDA defendeu a legitimidade de sua aquisição em leilão administrativo promovido pelo Banco do Nordeste, cuja carta de arrematação é datada de 26/01/2006. Alega que o imóvel já se encontrava incorporado ao patrimônio do Banco desde a execução forçada movida contra o filho da agravante, tendo sido o leilão homologado e o valor da arrematação considerado para amortizar parcialmente a dívida, a qual não foi totalmente quitada à época. Sustenta que o posterior pagamento do saldo remanescente, em 2019, pela agravante não possui o condão de reverter a propriedade já consolidada em nome do Banco, razão pela qual este tinha liberdade para dispor do imóvel, o que fez através de licitação pública (Edital nº 2022/139). Ressalta que a agravada arrematou o imóvel em outubro de 2023 por R$ 109.120,00 (cento e nove mil, cento e vinte reais), conforme documentação anexada, e registrou regularmente a escritura pública. Ao final, pugna pela manutenção da decisão agravada e pela negativa de provimento ao recurso.

Agravo interno interposto por BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A (id. 25278643)

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

O Excelentíssimo Senhor Desembargador Francisco Gomes da Costa Neto (relator):

I. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Recurso tempestivo e formalmente regular. Preenchidos os demais requisitos necessários à admissibilidade recursal, CONHEÇO do agravo.

II. MATÉRIA DE MÉRITO

Cinge-se a controvérsia dos autos quanto à posse do imóvel rural localizado na Data Riacho, município de Hugo Napoleão/PI, objeto da matrícula R-5/360 de folhas 58, livro 02-A, transportada para ficha 01, do Livro de Registro Geral nº 02, matrícula nº 10383 (id. 14095286 - Pág. 38).

Da análise dos autos, resta incontroverso que o imóvel em questão foi objeto de execução judicial promovida pelo banco agravante contra Franklin Rommel Silva Campos, filho da agravada, cujo desfecho resultou em arrematação e incorporação do bem ao patrimônio da instituição financeira.

Outrossim, conforme se consubstancia dos autos, a agravante - ALZIRA DA SILVA CAMPOS - efetuou o pagamento do saldo devedor remanescente, após a morte do filho, buscando assegurar a permanência no imóvel, o que se deu somente em 2019. Por consequência do cumprimento de sua obrigação, no dia 22/03/2023, foi lavrada escritura pública de inventário e adjudicação de bens, em razão do falecimento do Sr. Franklin Rommel Silva Campos, figurando como única herdeira a ora agravante, que herdou o imóvel de matrícula R-5/360, de folhas 58, livro 02-A, transportada para ficha 01, do Livro de Registro Geral nº 02, matrícula nº 10383.

Com efeito, à luz do princípio da boa-fé objetiva e da função social da posse e da propriedade, verifica-se a necessidade de se ponderar o interesse possessório da agravada, moradora idosa, com vínculo prolongado com o bem e cuja permanência no local foi, inclusive, reconhecida em escritura de inventário de seu filho falecido.

No presente caso, a decisão monocrática bem ponderou os elementos de risco à efetividade da tutela jurisdicional, notadamente a possibilidade de dano irreparável à agravante, idosa de 94 anos, que se viu expulsa de sua moradia habitual, mesmo após ter quitado o débito que ensejou a execução e a alienação do bem.

Conforme se extrai dos autos, verifica-se que a agravante e seu filho sempre residiram no imóvel e o tinham como fonte de renda, pois através dele faziam plantio e colheita, bem como criação de animais de pequeno porte e, diante do falecimento do seu filho, buscou a instituição financeira para quitar a dívida e permanecer no bem. A agravante permaneceu no imóvel até ter ciência de que esse havia sido adquirido por terceiro, momento em que ocorreu sua expulsão da propriedade rural.

Entretanto, convém repisar que o Banco agravado arrematou o imóvel em leilão, ainda que tivesse aceitado o pagamento pela agravante, no ano de 2019, da dívida pendente referente à Cédula Rural Hipotecária nº 27935817120. Por consequência do cumprimento de sua obrigação, no dia 22/03/2023, foi lavrada escritura pública de inventário e adjudicação de bens, em razão do falecimento do Sr. Franklin Rommel Silva Campos, figurando como única herdeira a ora agravante, que herdou o imóvel de matrícula R-5/360, de folhas 58, livro 02-A, transportada para ficha 01, do Livro de Registro Geral nº 02, matrícula nº 10383 (DOC 9). Tendo portanto direito a continuar residindo no imóvel.

Todavia, após a quitação do débito, em fevereiro de 2021, o banco agravado requereu a baixa do gravame hipotecário objeto da ação, sendo registrada como escritura pública de compra e venda datada de 1997 e, em setembro de 2023, a instituição financeira vendeu o imóvel para a empresa agravada, conforme certidão de escritura pública de compra e venda (id.14095286 pág 540).

Nesse contexto, é cediço que, se duas pessoas distintas, por escrituras diversas, estiverem na posse do mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio, porém, desde que não seja possível extrair má-fé do segundo adquirente.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C DANOS MORAIS - PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEIÇÃO - 1ª APELAÇÃO - CUSTAS RECURSAIS - INTIMAÇÃO PARA PAGAMENTO - PRAZO - DESCUMPRIMENTO - DESERÇÃO - NÃO CONHECIMENTO DO 1º RECURSO - 2ª APELAÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - VENDA EM DUPLICIDADE - MÁ-FÉ DOS ADQUIRENTES - NÃO COMPROVAÇÃO. - Segundo a teoria da asserção, a análise da legitimidade da parte realiza-se em abstrato, conforme os fatos narrados na petição inicial. - O preparo do recurso é pressuposto objetivo para a sua admissibilidade e, quando exigido pela legislação, deve acompanhá-lo no ato de sua interposição. - Se duas pessoas distintas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio, quando se tratar de adquirente de boa-fé (STJ, REsp 104.200/SP). - A má-fé deve ser comprovada, já que não se presume. Ao contrário, a presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova (REsp 956.943/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Rel. para acórdão Min. João Otávio de Noronha, DJe 01/12/2014.) (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.054780-2/001, Relator (a): Des.(a) Ramom Tácio, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/06/2020, publicação da súmula em18/06/2020).

Colho, ainda, o entendimento jurisprudencial em situação análoga:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR REJEITADA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C . INDENIZATÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO DO MESMO BEM PARA DUAS PESSOAS DISTINTAS. INADIMPLEMENTO . CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RESTITUIÇÃO SIMPLES DOS VALORES PAGOS . SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 - Segundo precedentes do Superior Tribunal de Justiça, a cláusula de eleição de foro estipulada em contrato de adesão deve ser declarada nula quando configurada a vulnerabilidade do aderente ou prejuízo do acesso à Justiça. 2 - O cônjuge do contratante não detém legitimidade para postular a rescisão do contrato ou a restituição dos valores pagos, mas pode pedir indenização por danos morais, decorrentes do inadimplemento, se o fizer em exercício de direito próprio. Precedentes . 3 - Se o mesmo imóvel for vendido para duas pessoas, o domínio será daquela que primeiro levar sua negociação a registro ( CC, art. 1.247), resolvendo-se o outro contrato em perdas e danos. 5 - Comprovado que os réus venderam o mesmo imóvel para duas pessoas diferentes, o comprador lesado (parte inocente) tem direito à multa contratual, ao reembolso dos valores pagos, além de indenização por danos morais .

(TJ-MG - Apelação Cível: 5038006-81.2018.8.13 .0079 1.0000.24.084221-1/001, Relator.: Des .(a) José Maurício Cantarino Villela (JD Convocado), Data de Julgamento: 17/04/2024, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/04/2024)

No caso concreto, há fortes indícios questionáveis da compra do imóvel por parte da empresa agravada, conforme documentação que instrui os autos.

Outrossim, também revela-se questionável a conduta do banco agravado em vender o imóvel, sabendo da existência da quitação da dívida e que a agravante ainda residia no imóvel, uma vez que só efetuou o pagamento com o intuito de permanecer no imóvel em que reside (sob matrícula R-5-360). Nesse ponto, o próprio Banco agravado, nos autos da ação de execução forçada nº 0000547-58.2003.8.18.0034, destacou que o débito que originou essa ação foi pago, inclusive, sem renúncia de crédito, o que o motivou a pedir a extinção do processo.

Dessa forma, corroborando com entendimento adotado anteriormente, em sede de liminar, necessário ponderar a questão acerca do direito sobre o imóvel em referência, de forma que este se mantenha sob posse da agravante, sob pena de prejuízo irreparável, uma vez que através do referido imóvel, a agravante tira seu sustento, não possuindo qualquer outra fonte de renda.

Com efeito, verifico que a aludida medida encontra razoabilidade, visando, nesse caso, apenas assegurar o resultado útil do processo, para evitar maior prejuízo à agravante.

Nesse contexto, cito julgado que demonstra que a tutela de intransferibilidade do imóvel nessas circunstâncias consiste em medida acertada a fim de garantir a efetividade do processo:

AGRAVO INTERNO E AGRAVO DE INSTRUMENTO. AMBOS OS RECURSOS TRAZIDOS A JULGAMENTO CONJUNTAMENTE NA MESMA SESSÃO. PERDA DO OBJETO DO AGRAVO INTERNO. RECURSO PREJUDICADO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃOANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO COM PEDIDO DE CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. ALEGAÇÃO DE QUE O COMPRADOR DO IMÓVEL NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DOVALOR ACORDADO ENTRE AS PARTES. DEFERIMENTO PELOJUÍZO A QUO DA TUTELA DE URGÊNCIA PARA AVERBAR A INTRANSFERIBILIDADE DO BEM ATÉ O DESLINDE DA QUIZILA. IRRESIGNAÇÃO DO RÉU. INEXISTÊNCIA DE PERICULUM IN MORA APTO A JUSTIFICAR A REFORMA DO DECISUM OBJURGADO. In casu, o periculum in mora não milita em favor do recorrente, o que demonstra a impossibilidade de reformar a decisão vergastada. Os agravados buscam a anulação do negócio jurídico sob o argumento de que o agravante não efetuou o pagamento relativo ao valor do imóvel acordado entre as partes, razão pela qual, foi deferida pelo juízo a quo a ordem de intransferibilidade que está averbada na matrícula do imóvel. Diante da lide relativa à propriedade do bem objeto da demanda, é recomendável que o apartamento permaneça com os litigantes para evitar que seja repassado a terceiro e dificulte ainda mais a rápida solução da quizila. Ademais, conforme alegado pelo próprio agravante, este já celebrou uma promessa de compra e venda por meio da qual pretendia alienar o imóvel, fato que se mostra deveras temerário. À luz dessa situação, mostra-se acertada a decisão vergastada que determinou que o bem permaneça intransferível. Frise-se que a intransferibilidade constitui uma tutela cautelar para garantir a efetividade do processo na hipótese da ação de origemser julgada procedente, de modo que não há risco de dano ao agravante, o que afasta a necessidade de modificar a interlocutória agravada. Destarte, ausente o requisito indispensável do periculum in mora, não há como reformar a decisão hostilizada. Agravo interno prejudicado. Agravo de instrumento conhecido e improvido. (TJ-CE - AGT: 0621843-32.2020.8.06.0000, Relator: MARIA DO LIVRAMENTOALVES MAGALHÃES, Data de Julgamento: 27/07/2021, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 27/07/2021).

Desta feita, considerando que a decisão agravada, de forma bastante suscinta, limitou-se a averiguar a plausibilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo da demora (periculum in mora), para fins de indeferimento da medida liminar que ensejou o manejo reste recurso, reforço estarem presentes os requisitos autorizadores para a concessão da tutela de urgência em favor da agravante, nos termos do art. 300 do CPC, notadamente o fumus boni iuris, consubstanciado na ocupação pacífica de longa data e na quitação do débito que ensejou a execução; e o periculum in mora, diante da situação de vulnerabilidade da agravante, a qual havia sido privada de sua moradia e dependente de amparo familiar.

Destaco que tal medida não configura antecipação de mérito sobre o domínio, mas apenas visa resguardar o estado de fato e de direito até pronunciamento final da ação principal.

Isto posto, não carece de parcial reforma a decisão proferida pelo i. magistrado de primeiro grau, a fim de que seja determinada que a posse do imóvel em questão retorne à agravante até o pronunciamento de mérito pelo juízo de origem, de modo a evitar indevida supressão de instância.

III. DISPOSITIVO

Com estes fundamentos, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para determinar que a posse do imóvel rural objeto do recurso, situado no lugar denominado Riacho, da Data Riacho, município de Hugo Napoleão-PI, com área de 148,8674 hectares e perímetro de 5.205,35 m, registrado sob o nº R-5-360, fls. 04, do livro nº 02-A, retorne à agravante até o exame do mérito pelo juízo de origem, bem como determinar que a empresa agravada ARIEDAM AGROPECUÁRIA LTDA se abstenha de praticar qualquer ato que venha a prejudicar a posse da agravante, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitada a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Por consequência, julgo prejudicado o Agravo interno interposto por BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A (id. 25278643)

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição e arquive-se os autos.

Teresina/PI, data registrada no sistema.

Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

Relator