DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA E AUSÊNCIA DE ESCRITURA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME 

1. Apelação cível interposta por empresa promitente vendedora contra sentença que reconheceu o inadimplemento contratual e decretou a rescisão do contrato de compra e venda de fração ideal de unidade imobiliária, com restituição integral dos valores pagos pelos compradores, corrigidos monetariamente e com juros moratórios, diante de atraso na entrega da unidade e ausência de outorga da escritura pública. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 
2. A questão em discussão consiste em saber se, diante do inadimplemento do promitente vendedor, é cabível a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos, afastando-se a pretensão de retenção parcial e aplicação de cláusula penal. 

III. RAZÕES DE DECIDIR 
3. O atraso de quase quatro anos na entrega do imóvel e a ausência de outorga da escritura pública, por falta de registro da incorporação imobiliária, caracterizam inadimplemento do contrato. 
4. A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo objetiva a responsabilidade do promitente vendedor, nos termos do art. 14 do CDC. 
5. A Súmula 543 do STJ determina que, em caso de culpa exclusiva do vendedor, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador. 
6. Correta a incidência de correção monetária desde os desembolsos e de juros moratórios a partir da citação, conforme entendimento consolidado do STJ. 

IV. DISPOSITIVO E TESE 
7. Recurso conhecido e desprovido. 
Tese de julgamento: "O atraso injustificado na entrega do imóvel e a ausência de outorga da escritura definitiva autorizam a rescisão contratual e impõem a restituição integral dos valores pagos. Não cabe retenção de valores ou aplicação de cláusula penal em desfavor do comprador quando a culpa exclusiva pelo desfazimento contratual é do vendedor”. 

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Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º e 14; CC/2002, arts. 421 e 422. 
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp 1.328.901/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 06.05.2014; TJ-MG, Apelação Cível 1.0000.21.214432-3/002, j. 28.06.2024. 

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual c/c cobrança e indenização por perdas e danos, ajuizada por Cristino Mendes da Silva Neto e Gilcelenny Carvalho de Sousa. 

Na r. sentença, foram julgados parcialmente procedentes os pedidos iniciais, decretando a rescisão do contrato de compra e venda de fração ideal de unidade imobiliária (relativo à fração nº 09 da unidade 92 do empreendimento “Jardins da Lagoa Condo Resort”), celebrado entre as partes, e condenando a parte requerida à restituição integral do montante pago pelos autores (R$ 42.521,40), em parcela única, com incidência de correção monetária e juros moratórios. Em face da sucumbência recíproca, foi determinado custas rateadas entre as partes e honorários devidos por cada sucumbente em favor do advogado da parte contrária arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. 

Em suas razões recursais, a parte apelante sustenta, em síntese: (i) ausência de inadimplemento contratual de sua parte, considerando que os autores receberam a posse do imóvel e usufruíram da fração por vários anos; (ii) a ausência de outorga da escritura pública seria obrigação acessória, não ensejando resolução contratual; (iii) impossibilidade de devolução integral dos valores pagos, requerendo a retenção de 25%; (iv) aplicação da cláusula penal prevista contratualmente em favor da apelante; (v) inaplicabilidade do CDC ao caso concreto; Ao final, pugna pelo provimento do recurso, com a reforma da sentença, para julgar improcedentes os pedidos iniciais. 

Foram apresentadas contrarrazões ao recurso de apelação, nas quais os apelados refutam todos os argumentos da apelante, sustentando que: (i) o contrato foi firmado no contexto de relação de consumo, impondo-se a aplicação do CDC; (ii) houve atraso de quase quatro anos na entrega da unidade, que só foi disponibilizada em setembro de 2020, embora contratualmente prevista para dezembro de 2016; (iii) não houve outorga da escritura pública, mesmo após o “habite-se”, frustrando a transferência da propriedade; (iv) o empreendimento ainda carece de registro da incorporação imobiliária, sendo a ré a única responsável pela irregularidade; (v) o inadimplemento da ré, por si só, autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos. 

É o relatório. 

VOTO DO RELATOR 

I. DA ADMISSIBILIDADE 

Observo que o presente recurso preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço. 

II. DO MÉRITO 

A controvérsia recursal cinge-se a examinar: (i) se a sentença de primeiro grau foi correta ao reconhecer o inadimplemento contratual por parte da empresa vendedora e, por conseguinte, decretar a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; (ii) se é cabível a aplicação de cláusula penal e retenção de valores. 

Cumpre destacar que a prova documental carreada aos autos demonstra claramente o inadimplemento contratual por parte da apelante, em dois aspectos centrais: (i) atraso na entrega do imóvel, que se deu quase quatro anos após o prazo estipulado contratualmente (dezembro de 2016 para setembro de 2020); (ii) inércia da apelante quanto à outorga da escritura pública, por ausência de regularização do registro da incorporação imobiliária. 

O atraso na entrega do imóvel e a ausência de outorga da escritura configuram inadimplemento contratual por parte do vendedor, vejamos: 

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO -ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA - MULTA CONTRATUAL DEVIDA - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - VALOR DA INDENIZAÇÃO - MANUTENÇÃO. O atraso imotivado na entrega da obra de infraestrutura do loteamento enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula nº 543 do STJ. A construtora apelante deve ser condenada a pagar a multa prevista no contrato em razão do atraso na entrega do imóvel. É cabível a indenização por danos morais quando o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento é desarrazoado, frustrando a expectativa do consumidor. O valor da indenização deve ser fixado de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. (TJ-MG - AC: 10000211476155001 MG, Relator.: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 09/11/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/11/2021) 

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. AUSÊNCIA DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA. SUFICIÊNCIA DA PROVA DOS AUTOS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. ROMPIMENTO DO NEXO DE CAUSALIDADE NÃO DEMONSTRADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Ouro Fino Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para: (i) rescindir o compromisso de compra e venda de lote por culpa exclusiva da promitente vendedora; (ii) condenar a incorporadora à devolução integral dos valores pagos (R$ 42 .853,40), com atualização monetária e juros; e (iii) fixar indenização por danos morais no valor de R$ 4.285,34. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão cinge-se em definir se a prova coligida aos autos é suficiente para atribuir à incorporadora a responsabilidade pelo inadimplemento contratual decorrente da ausência de outorga da escritura definitiva do imóvel em questão, inobstante quitada a totalidade do preço pelos promitentes compradores do lote. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato de promessa de compra e venda se submete ao Código de Defesa do Consumidor, notadamente por configurar relação consumerista na qual a responsabilidade da incorporadora é objetiva, nos termos do art. 14 do referido diploma legal. Embora a apresentação extemporânea da contestação não impeça a produção de provas pela parte requerida, certo é que, nos termos do art. 370 do CPC, ao juiz incumbe analisar a imprescindibilidade da medida, que, no caso, não se vislumbra porque o conjunto probatório é essencial para o prudente convencimento do magistrado acerca a melhor solução para a questão posta em juízo. A responsabilidade da apelante decorre do risco da atividade econômica e não é afastada pela alegação de recusa do antigo proprietário em regularizar a escritura, uma vez que não foram demonstrados esforços suficientes por parte da incorporadora para resolver a pendência mesmo após o decurso do prazo de quatro anos desde a quitação do contrato. Nos termos da Súmula nº 543 do STJ, a culpa exclusiva da incorporadora pelo descumprimento contratual enseja a restituição integral dos valores pagos pelo comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A responsabilidade da incorporadora pela ausência de outorga de escritura em contrato de promessa de compra e venda de imóvel é objetiva, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor. 2. Ausente justificativa objetiva que demonstre força maior ou ocorrência do caso fortuito na regularização da escritura do lote em apreço, em contraponto à também ausente demonstração de culpa dos promitentes compradores, a retenção de quaisquer valores repassados à empreendedora consistiria em flagrante enriquecimento ilícito. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º e 14; CC/2002, art. 373, I e II; STJ, Súmula nº 543. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp 1.328.901/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 06.05.2014; TJMG, Apelação Cível 1 .0000.21.214432-3/002, Rel. Desª Maria Lúcia Cabral Caruso, 12ª Câmara Cível, j. 28.06.2024. (TJ-MG - Apelação Cível: 50014742720218130460, Relator.: Des.(a) Ivone Guilarducci, Data de Julgamento: 25/11/2024, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/11/2024) 

Além disso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que, em caso de culpa do vendedor pelo inadimplemento contratual, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, consoante o disposto na Súmula 543/STJ: 

Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 

O descumprimento das cláusulas contratuais atinentes à entrega da unidade e regularização da escritura pública, além de obstaculizar a fruição plena do bem, afronta a boa-fé objetiva e a função social do contrato. 

Por fim, afasto a pretensão de retenção de valores. A jurisprudência nacional tem entendido que a restituição parcial somente é cabível nos casos em que o inadimplemento decorre do promitente comprador, o que não se verifica na espécie. Nesse sentido: 

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos. (TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator.: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022) 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. VIOLAÇÃO DE SÚMULA. DESCABIMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA. DATA DA CITAÇÃO. 1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, em virtude de atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes. 2. A interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre violação de súmula ou de qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal, conforme disposto no art. 105, III, a da CF. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. 4. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, com incidência dos juros de mora a partir da citação. Precedentes. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, provido. (STJ - REsp: 00000000000002222984 SP 2025/0255557-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 01/12/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 05/12/2025) 

Em relação pagamento inverso das multas contratuais previstas, restou assim consignado na sentença:  

“não verifico a possibilidade de inversão das multas estipuladas em favor dos autores, já que se referem, especificamente, as eventuais perdas e danos enfrentadas pela requerida, em razão das movimentações e trâmites inerentes ao desempenho da sua atividade comercial e uso/fruição do imóvel pelos autores, que possuíam a possibilidade de uso do bem desde a data da entrega da obra”. 

Por fim, a sentença determinou a restituição da quantia de R$ 42.521,40, corrigida monetariamente desde os desembolsos e com juros moratórios de 1% a.m. desde a citação Tal critério encontra-se conforme a jurisprudência atual e deve ser mantido. Nesse sentido, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: 

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1 .022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA N.º 543 DO STJ. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO, IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS. DESCABIMENTO. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 83 DO STJ. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO E DATA DO DESEMBOLSO, RESPECTIVAMENTE. SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa. 2. No caso, para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, a fim de reconhecer que a rescisão do contrato deu-se por responsabilidade dos compradores, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato, assim como a reincursão no acervo fático-probatório da causa, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas nº 5 e 7 do STJ. 3. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula n.º 543 do STJ. No caso, tendo sido determinada a retenção de 6% dos valores pagos, a fim de compensar os gastos das empresas com administração e propaganda, não poderá a questão ser revista nesta Corte, sob pena de reformatio in peius . 4. A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel. 5. Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Incidência da Súmula n.º 83 do STJ. 6. Segundo o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Súmula n.º 568 do STJ. 7. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2439838 SP 2023/0267675-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 08/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2024) 

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. CULPA DA CONSTRUTORA. SÚMULA Nº 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. No caso dos autos, o acórdão estadual recorrido afirmou que foi a construtora quem deu causa à propositura da ação de resolução do contrato, pois incorreu em atraso na entrega das obras. Nesses termos não é possível acolher a alegação recursal de que a extinção do contrato se deu por culta dos consumidores sem esbarrar na Súmula nº 7 do STJ. 2. Na hipótese de resolução do contrato por culpa do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve ser integral e imediata (Súmula nº 543 do STJ). 3. A correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso dos valores pagos os juros de mora desde a citação. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2250781 RJ 2022/0361734-4, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 17/02/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 20/02/2025) 

III. DO DISPOSITIVO 

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau, por seus próprios fundamentos. 

É como voto.