APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0810053-70.2018.8.18.0140
APELANTE: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA, ALEXANDRE FREITAS COSTA
Advogado(s) do reclamante: ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA, MARIA CAROLINA DE ARAUJO VIEIRA, LUIS ROBERTO MOURA DE CARVALHO BRANDAO, PEDRO VITOR BARBOSA PORTELA
APELADO: ALEXANDRE FREITAS COSTA, R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA
Advogado(s) do reclamado: MARIA CAROLINA DE ARAUJO VIEIRA, LUIS ROBERTO MOURA DE CARVALHO BRANDAO, PEDRO VITOR BARBOSA PORTELA, ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA
RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

EMENTA

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. MULTA POR AUSÊNCIA DE REGISTRO DE INCORPORAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por construtora e promitente vendedor contra sentença que decretou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a devolução dos valores pagos pelo comprador, com correção monetária e juros de mora desde a citação, além da imposição de multa de 50% com base na ausência de registro da incorporação imobiliária. A sentença afastou a cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato e manteve a multa compensatória de 20% sobre os valores pagos. Houve ainda fixação de sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é válida a retenção parcial dos valores pagos pelo comprador na hipótese de rescisão contratual; (ii) estabelecer se é cabível a imposição de multa de 50% com fundamento na ausência de registro da incorporação imobiliária; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem devolvidos; e (iv) avaliar a correção da fixação da sucumbência recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do STJ admite a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador quando a rescisão contratual decorre de sua iniciativa, a título de compensação por despesas administrativas e outros encargos do vendedor, vedada a duplicidade de penalidades.

4. A imposição de multa de 50% sobre os valores pagos encontra respaldo no art. 35, §5º, da Lei nº 4.591/1964, quando constatada a ausência do registro da incorporação imobiliária, cuja realização constitui dever do incorporador e condição para comercialização do empreendimento.

5. Quando a resolução do contrato ocorre por inadimplemento do promitente vendedor, os juros de mora incidem a partir da citação, conforme o art. 405 do Código Civil e entendimento consolidado no STJ, afastando-se a regra do Tema 1002 que se aplica apenas aos casos em que a rescisão decorre de iniciativa do comprador.

6. A fixação da sucumbência recíproca é cabível quando ambas as partes têm seus pedidos parcialmente acolhidos ou rejeitados, como no caso, em que o autor não obteve a majoração dos valores restituídos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1. É válida a retenção de 20% dos valores pagos pelo comprador a título de multa compensatória, desde que afastada a cláusula penal sobre o valor total do contrato, para evitar duplicidade sancionatória.

2. A ausência de registro da incorporação imobiliária autoriza a imposição de multa de 50% sobre os valores pagos, conforme o art. 35, §5º, da Lei n.º 4.591/1964.

3. Os juros de mora, na hipótese de inadimplemento do vendedor, incidem desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

4. A fixação de sucumbência recíproca é adequada quando ambas as partes obtêm parcial êxito em seus pedidos ou recursos.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 06/02/2026 a 13/02/2026, acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÕES CÍVEIS interpostas por R. R. CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA. e ALEXANDRE FREITAS COSTA, contra sentença proferida nos autos da Ação de rescisão contratual e devolução de valores.

 Na sentença impugnada (Id. 9075031), o juízo de primeiro grau reconheceu a rescisão contratual e determinou a restituição dos valores pagos pelo apelado, excluída a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, acrescidos de correção monetária e juros de mora, fundamentando sua decisão na existência de falhas na execução do contrato por parte da construtora.

Nas razões recursais (Id. 9075033), a primeira apelante, R. R. CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA., alega que a rescisão ocorreu por culpa do comprador, que interrompeu os pagamentos antes da entrega do imóvel. Defende que, por essa razão, não seria cabível a devolução integral dos valores pagos, mas sim a retenção de parte do montante para compensar despesas administrativas e eventuais prejuízos financeiros. Além disso, sustenta que os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme o entendimento do STJ no Tema 1002. Ainda, impugna a condenação ao pagamento da multa de 50% (cinquenta por cento) sobre os valores pagos, alegando que a incorporação imobiliária foi devidamente registrada e que a penalidade seria indevida, pois a rescisão contratual ocorreu antes do prazo final de entrega do imóvel.

Por sua vez, ALEXANDRE FREITAS COSTA também interpôs apelação (Id. 9075037), buscando a majoração dos valores a serem restituídos, sob o argumento de que a retenção de qualquer quantia configura enriquecimento ilícito da construtora. Além disso, pleiteia a exclusão da sucumbência recíproca, com a condenação exclusiva da apelada ao pagamento dos honorários advocatícios.

Nas contrarrazões apresentadas (Id. 9075043, 9075041).

Sem parecer de mérito do Ministério Publico.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório. 

VOTO

O Excelentíssimo Senhor Desembargador Francisco Gomes da Costa Neto (relator):

I. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Os recursos são tempestivos e preenchem os requisitos legais de admissibilidade. CONHEÇO das apelações interpostas.

II. FUNDAMENTAÇÃO

Inicialmente, a controvérsia recursal envolve a possibilidade de retenção parcial dos valores pagos pelo comprador na hipótese de rescisão contratual e a eventual indenização por danos morais em razão da demora na devolução.

Destaca-se que o decisum rescindiu o contrato e determinou a devolução dos valores pagos pelo adquirente, com correção monetária segundo índices do TJ-PI, calculada desde cada desembolso, e juros de mora de 1% a.m. a partir da citação. Igualmente, afastou a cláusula penal de 10% incidente sobre o valor do contrato, mantendo a multa compensatória de 20% (vinte por cento) sobre o montante pago, para evitar duplicidade sancionatória.

Em prosseguimento, importa verificar a coerência entre a resolução contratual e as verbas daí decorrentes. À luz da jurisprudência superior, na rescisão de promessa de compra e venda, a retenção a cargo do promitente vendedor — quando a culpa é atribuída ao adquirente — costuma oscilar em patamar razoável (10% a 25%) sobre o total pago, a título de despesas administrativas, tributos, publicidade, corretagem e outros custos, vedada a duplicidade de penalidades. A Segunda Seção do STJ consolidou entendimento pela razoabilidade da retenção de 25% em hipóteses de desistência do comprador. Veja-se:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599 .511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.7. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020)

Por outro lado, se a rescisão decorre de inadimplemento do incorporador/construtor (p.ex., atraso injustificado), é possível a devolução integral, com demais consectários (dano material/lucros cessantes e, em hipóteses qualificadas, dano moral), observadas as balizas da Corte Superior — inclusive recentes, quanto à não presunção de lucros cessantes quando a própria parte opta pela rescisão em razão do atraso:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA CONSTRUTORA . SÚMULA 543 DO STJ. ARTIGOS 475 C/C 182, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL. INTERESSE CONTRATUAL POSITIVO E NEGATIVO DO CONTRATO. DIFERENÇAS . EFEITO RESOLUTÓRIO ABARCA O INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO. LUCROS CESSANTES NÃO PRESUMIDOS. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com perdas e danos em razão do atraso indevido na entrega do imóvel pela construtora . 2. De acordo com a regra do art. 475 do Código Civil, se o credor opta por pleitear o cumprimento da obrigação, terá direito também ao ressarcimento de todos os prejuízos sofridos (danos emergentes e lucros cessantes), sendo colocado na mesma situação em que estaria se o contrato tivesse sido cumprido voluntariamente e no modo/tempo/lugar devido (interesse contratual positivo ou interesse de cumprimento). Neste caso, os lucros cessantes são presumidos, porque o comprador ficou privado do uso e fruição do imóvel, para moradia própria ou obtenção de renda durante o período de atraso . 3. Diversamente, se o credor, com base no mesmo dispositivo legal, opta pela resolução do contrato de compra e venda, só poderá pedir de forma cumulada a indenização relacionada aos danos que sofreu pela alteração da sua posição contratual, sendo ressarcido na importância necessária para colocá-lo na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado (interesse contratual negativo). Nesta hipótese, decretada a resolução do contrato, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior (arts. 475 c/c 182, ambos do Código Civil) implica a restituição da quantia paga devidamente corrigida e acrescida dos juros legais (Súmula 543 do STJ), abarcando também o interesse contratual negativo, o qual deve ser comprovado . 4. No caso em exame, como o autor escolheu a rescisão do contrato, nunca terá o bem em seu patrimônio, de forma que sua pretensão resolutória é incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel. Assim, os lucros cessantes, no caso do interesse contratual negativo, não são presumidos, devendo ser cabalmente alegados e demonstrados. 5 . Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial.

(STJ - AgInt no REsp: 1881482 SP 2020/0155953-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 06/02/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024)

No caso concreto, contudo, o que se debate é a compatibilidade entre a resolução contratual, a multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, a multa compensatória de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago, e eventual multa/penalidade vinculada a marcos da Lei 4.591/1964 (art. 35). A sentença afastou a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato e manteve apenas a multa compensatória de 20% sobre o valor pago, a título indenizatório ao promitente vendedor, vedando-se a cumulação de penalidades.

Tal arranjo, em tese, guarda consonância com o entendimento jurisprudencial que repele a duplicidade sancionatória.

Ademais, quanto aos argumentos da apelante calcados no art. 35 da Lei 4.591/1964 (prazo de 45 dias, contado do fim do período de carência, para celebração dos contratos vinculados à incorporação) não se mostra possível, com base no que consta dos autos, transformar referido dispositivo em fonte autônoma de multa ao promitente comprador após a rescisão e retorno das partes ao estado anterior (status quo ante). O art. 35 trata de marco temporal para formalizações próprias da incorporação, não de penalidades automáticas ao consumidor na hipótese de resolução.

No que tange aos juros de mora, a construtora sustenta que a rescisão ocorreu por iniciativa do comprador e que, portanto, o marco inicial para sua incidência deve ser o trânsito em julgado da decisão, conforme fixado pelo STJ no Tema 1002.

Contudo, os autos demonstram que a rescisão decorreu da inexecução do contrato pela construtora, razão pela qual os juros de mora devem incidir desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

Ademais, com relação à multa de 50% (cinquenta por cento) sobre os valores pagos, verifica-se que a penalidade foi imposta com fundamento na ausência de registro da incorporação imobiliária no momento da rescisão contratual, em consonancia com a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA . RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. PRÁTICA DE ATOS DE INCORPORADOR. DISPOBILIZAÇÃO DE UNIDADES À VENDA SEM O REGISTRO PRÉVIO. LEI Nº 4 .591/64. RECURSO DESPROVIDO. 1. A Lei 4 .591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, traz em seu bojo algumas regras básicas para a oferta pública de unidades imobiliárias, entre elas, a de que ?nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção? (art. 31, § 2º). 2. O construtor que ofertou no mercado de consumo empreendimento sem a devida incorporação imobiliária e individualização de matrícula, em inobservância as exigências impostas pelas alíneas do art . 32 da Lei n. 4.591/64, deve ser responsabilizado pessoalmente pelos atos que praticou na qualidade de incorporador, impondo-se a aplicação da multa prevista no § 5º do artigo 35 da Lei 4.591/64, equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo apelado para aquisição do imóvel . 3. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

(TJ-DF 07065093920218070020 1602088, Relator.: LUÍS GUSTAVO B . DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 04/08/2022, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 26/08/2022)

Como visto, a construtora alega que o registro foi devidamente realizado, porém, não há comprovação nos autos de que isso tenha ocorrido antes da rescisão. Assim, foi correta a imposição da multa, uma vez que o registro deveria ter sido providenciado antes da comercialização do imóvel, conforme dispõe o art. 32 da Lei n.º 4.591/64.

Além disso, com relação à sucumbência recíproca, verifica-se que alguns pedidos do autor/segundo recorrente foram rejeitados, como a majoração dos valores a serem restituídos, justificando a condenação ao pagamento recíproco dos honorários advocatícios, conforme fixado na sentença.

Portanto, a sentença analisou corretamente as questões controvertidas, assegurando a restituição parcial dos valores pagos, a incidência de juros de mora desde a citação e a imposição da multa pela ausência de registro da incorporação imobiliária. Ao mesmo tempo, afastou pedidos que não encontravam respaldo nos autos, como a majoração dos valores restituídos e a alteração do termo inicial dos juros, respeitando os princípios da equidade e da proporcionalidade, garantindo um desfecho justo à lide, sem que se vislumbre fundamento para sua reforma.

III. DISPOSITIVO

Com estes fundamentos, NEGO PROVIMENTO aos recursos interpostos por R. R. CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA e ALEXANDRE FREITAS COSTA, mantendo a sentença impugnada em sua integralidade.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento), nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, sobre o valor atualizado da condenação, observada a distribuição proporcional fixada na sentença.

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição de 2º grau com remessa dos autos ao juízo de origem.

É como voto.

Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

Relator