APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0861213-61.2023.8.18.0140
APELANTE: CANOPUS CONSTRUCOES TERESINA LTDA, PARMENIO MESQUITA DE CARVALHO, IGOR VIDAL DE CARVALHO
Advogado(s) do reclamante: BRUNO DE LIMA MENDONCA
APELADO: LARISSA DE NEGREIROS GUERRA RIBEIRO
Advogado(s) do reclamado: RAVANNE ALANY VIANA GOMES DA SILVA
RELATOR(A): Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL PELA CONSTRUTORA SEM NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. INOBSERVÂNCIA DA BOA-FÉ OBJETIVA. RETENÇÃO CONTRATUAL ABUSIVA. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para: (i) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes; (ii) condenar a ré à restituição em dobro dos valores pagos; e (iii) condená-la ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve culpa da construtora pela rescisão contratual; (ii) estabelecer se é cabível a devolução em dobro dos valores pagos; (iii) determinar a legalidade da cláusula contratual de retenção de valores; e (iv) apurar a existência de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, estando sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90, sendo objetiva a responsabilidade da fornecedora.

2. A rescisão contratual foi promovida unilateralmente pela construtora sem prévia notificação da compradora para purgar a mora, em afronta à cláusula contratual e aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do CC), além de contrariar a Súmula 76 do STJ.

3. A ausência de notificação prévia invalida a aplicação das penalidades contratuais previstas, não sendo possível atribuir à consumidora a responsabilidade pela frustração do negócio.

4. A conduta da construtora revela má-fé, ao rescindir arbitrariamente o contrato, revender o imóvel e reter integralmente os valores pagos, o que justifica a devolução em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

5. A cláusula de retenção de 50% dos valores pagos, com base no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, não se aplica ao caso, pois não houve distrato por iniciativa do comprador nem inadimplemento culposo.

6. O dano moral está caracterizado pela frustração do projeto de aquisição da casa própria, pela retenção indevida de valores e pela revenda do imóvel, sendo razoável a indenização arbitrada em R$ 3.000,00.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

   Tese de julgamento:

2. A rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento exige prévia notificação do comprador para purgar a mora, nos termos do contrato e da boa-fé objetiva.

3. A ausência de notificação prévia e a posterior revenda do imóvel caracterizam má-fé do fornecedor, autorizando a restituição em dobro dos valores pagos com fundamento no art. 42, parágrafo único, do CDC.

4. A cláusula de retenção de valores com base no art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64 não se aplica a hipóteses de rescisão contratual por iniciativa da construtora.

5. Configura dano moral indenizável a frustração do negócio jurídico causada por rescisão unilateral arbitrária com retenção indevida de valores e ausência de devolução imediata.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 473; CDC, arts. 2º, 3º, 14 e 42, parágrafo único; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, §5º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 76; TJ-BA, Apelação Cível nº 0503143-25.2013.8.05.0080, Rel. Des. José Jorge Lopes Barreto da Silva, j. 13.06.2017.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 20/02/2026 a 27/02/2026, acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por CANOPUS CONSTRUÇÕES TERESINA LTDA, contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, ajuizada por LARISSA DE NEGREIROS GUERRA RIBEIRO, ora apelada.

A sentença recorrida julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora, sob o fundamento de que houve rescisão unilateral do contrato por parte da ré, sem notificação prévia à consumidora e posterior revenda do imóvel sem restituição dos valores pagos, configurando inadimplemento contratual. Reconhecida a prática de ato ilícito, o juízo determinou a restituição em dobro da quantia de R$ 911,47, além de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00, condenando ainda a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, a parte apelante sustenta, em síntese, que a culpa pela rescisão contratual seria da própria apelada, por não ter obtido o financiamento bancário necessário. Alega que houve exercício regular de direito, com previsão contratual para rescisão em caso de inadimplemento, e que a devolução em dobro dos valores pagos violaria a Súmula 543 do STJ, pois não teria havido má-fé. Argumenta, ainda, que a sentença desconsiderou a possibilidade legal de retenção de 50% dos valores pagos, prevista na cláusula contratual conforme o §5º do art. 67-A da Lei nº 13.786/2018, bem como que não restou comprovado qualquer dano moral a justificar a indenização arbitrada.

Em suas contrarrazões, a parte apelada alega que a rescisão contratual decorreu de ato ilícito da apelante, que não notificou previamente a consumidora e revendeu o imóvel sem devolver os valores pagos, o que caracteriza má-fé e justifica a restituição em dobro. Sustenta que a devolução parcial proposta pela empresa não se efetivou, e que a sentença reconheceu corretamente os danos sofridos, tanto materiais quanto morais, devendo, por isso, ser integralmente mantida.

É o relatório.

inclua-se o feito em pauta de julgamento.

VOTO

A controvérsia devolvida a este Egrégio Colegiado cinge-se à análise da legalidade da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Larissa de Negreiros Guerra Ribeiro, condenando a Canopus Construções Teresina Ltda à restituição em dobro de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional, à indenização por danos morais e à declaração de rescisão contratual.

O cerne da insurgência da parte recorrente repousa em quatro pilares centrais: a suposta ausência de culpa da construtora pela rescisão; a suposta impossibilidade de devolução em dobro dos valores pagos, em virtude da ausência de má-fé; a legalidade da cláusula de retenção contratual; e a alegada ausência de dano moral indenizável.

Pois bem.

Inicialmente, é imprescindível salientar que a relação estabelecida entre as partes é regida pelos princípios e regras do Código de Defesa do Consumidor, porquanto se trata de aquisição de unidade habitacional por pessoa física consumidora final, e de fornecimento de produto por sociedade empresária atuante no ramo da construção civil, enquadrando-se, respectivamente, nos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90.

Como consectário lógico da relação consumerista, aplica-se a responsabilidade objetiva do fornecedor, bastando para sua caracterização o nexo causal entre a conduta da ré e o dano experimentado pela autora, independentemente da demonstração de culpa, nos termos do art. 14 do CDC.

A sentença de primeiro grau, reconheceu que o contrato firmado entre as partes foi rescindido unilateralmente pela ré, sem que tenha sido comprovada qualquer notificação prévia que oportunizasse à consumidora regularizar eventual inadimplemento.

A ausência de notificação prévia ao desfazimento do vínculo contratual configura violação direta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, consagrados nos artigos 421 e 422 do Código Civil.

A recorrente sustenta que a autora não teria logrado êxito na obtenção de financiamento imobiliário e que tal ônus competia à promitente compradora.

Contudo, ainda que assim fosse, não se justifica o comportamento rescisório da vendedora sem a concessão de prazo para purgação da mora.

Ressalte-se que, mesmo que o contrato previsse a possibilidade de rescisão por inadimplemento, o seu exercício exige o respeito à boa-fé e ao dever de lealdade contratual.

O referido contrato de compra e venda prevê o seguinte, quanto à forma de pagamento (id. 29602803 – página 08):

04.2 – Forma de Pagamento: O pagamento do valor total da unidade imobiliária, será efetuado de acordo com as parcelas descritas no quadro resumo.

(…)

a) O(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) tem pleno conhecimento que o financiamento ocorrerá durante a fase de construção por se tratar de um empreendimento na modalidade de
imóvel na planta ou apoio a produção. Se por algum motivo o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) não obter(em) o valor do financiamento mencionado acima, este por sua vez, terá que pagar a diferença do valor do financiamento única e exclusivamente à vista.

e) Caso, no momento da assinatura do Contrato de Financiamento, não seja ele aprovado, por ter o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) sofrido alteração em seu cadastro e/ ou condição econômica, que inviabilize a obtenção de financiamento, ou mesmo na hipótese de desistência do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), se aplicará o disposto neste Instrumento em relação à resolução do contrato por inadimplemento do(s) PROMITENTE(S)
COMPRADOR(ES). (grifei)

Em que pese o contrato preveja a resolução do contrato por inadimplemento, no caso de o comprador não lograr êxito em ter o financiamento aprovado, o mesmo contrato prevê como deve ser realizada a rescisão do contrato. Veja-se (id. 29602803 – página 12):

06 – MORA, INADIMPLEMENTO E RESCISÃO CONTRATUAL:

(...)

06.4 – Notificação ou Interpelação Judicial ou Extrajudicial, Leilão: O(a)(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A)(ES), tem pleno conhecimento de que poderá(ão) ser notificado(a)(s) ou interpelado(a)(s) judicial ou extrajudicialmente (via Cartório de Registro de Títulos e Documentos), para, no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias contados de seu recebimento, purgar a mora, com base nos Arts. 955 e seguintes do Código Civil Brasileiro, Art. 867 e seguintes do Código de Processo Civil, Art. 63 da Lei 4.591/64, ou Decreto Lei 745/69 e ainda para atender o inciso VI do Art. 1º da Lei nº 4.864 de 29 de novembro de 1965. Com a entrega da unidade autônoma objeto deste contrato o inadimplemento será tratado como ali consignado.

06.5 – RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO: CONSEQUÊNCIAS. SE O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A), DURANTE O PRAZO DESTA PROMESSA, DEIXAR DE PAGAR 03 (TRÊS) PRESTAÇÕES OU PARCELAS A PARCELA REFERENTE AO FINANCIAMENTO, COM AS SUAS RESPECTIVAS CORREÇÕES, CONSECUTIVAS OU NÃO, APÓS PRÉVIA NOTIFICAÇÃO E NÃO PURGADA A MORA, ACARRETARÁ NA IMEDIATA RESCISÃO DE PLENO DIREITO DESTE CONTRATO, PODENDO A PROMITENTE VENDEDORA, USAR E DISPOR LIVREMENTE DA UNIDADE COMPROMETIDA, TRANSFERINDO-A A TERCEIROS COM LASTRO NA ART. 1º, INC VII, DA LEI Nº 4.864 DE 29 DE NOVEMBRO DE 1965. ASSIM SENDO, INCIDINDO O(A)(S) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A)(ES) EM MORA E NÃO SENDO A MESMA PURGADA NO PRAZO ACIMA REFERIDO, A PROMITENTE VENDEDORA PODERÁ CONSIDERAR RESCINDIDO O PRESENTE CONTRATO, NÃO OBSTANTE SEU CARÁTER DE IRREVOGABILIDADE, PROVENDO, SE LHE CONVIER, AS MEDIDAS JUDICIAIS CABÍVEIS. (...) (grifei)

A cláusula acima transcrita está em sintonia com o entendimento insculpido na súmula 76 do STJ: “A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.”

Entretanto, a documentação acostada aos autos demonstra que a parte autora não foi, em nenhum momento, notificada para purgar a mora.

O que os documentos demonstram é que, após o pagamento da parcela do mês de setembro, realizado no dia 06/09/2022 (id. 29602802), a consumidora foi comunicada, por e-mail, em 26/09/2022, que “a partir de 26/09/2022 o contrato de promessa de compra e venda pactuado em 05/07/2022 está rescindido.” (id. 29602824).

A rescisão unilateral do contrato, no presente caso, foi abusiva, uma vez que não foi oportunizada à devedora a purgação da mora. Assim, não se justifica a aplicação das penalidades estipuladas no instrumento contratual, sobretudo porque não é possível atribuir à autora a responsabilidade pela frustração do negócio. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL POR INADIMPLÊNCIA DA COMPRADORA. VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO . NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DA DEVEDORA. NÃO OBSERVADA. ABUSIVIDADE DA CONDUTA DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE BOA-FÉ E LEALDADE CONTRATUAL . RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PRESTAÇÕES ADIMPLIDAS. FRUSTRAÇÃO DAS EXPECTATIVAS DO COMPRADOR. SITUAÇÃO QUE EXTRAPOLA O CONCEITO DE MERO ABORRECIMENTO. DANO MORAL CONFIGURADO . MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO, UTILIZANDO COMO PARÂMETROS PRECEDENTES DA CÂMARA. ÔNUS SUCUMBENCIAL ATRIBUÍDO UNICAMENTE AO APELADO. RECURSO PROVIDO. 1 .Para a rescisão unilateral, é imprescindível que se proceda à notificação prévia do contratante (art. 473 do CC/02 e Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça). O próprio instrumento contratual assinado pelas partes prevê, na cláusula 20, caput, a necessidade de prévia notificação, extrajudicial ou judicial, da contratante, em caso de rescisão unilateral decorrente da inadimplência. Não obstante, a construtora ré, embora alegue que notificou a consumidora acerca da rescisão do contrato, antes de repassar os imóveis a terceiros, não produziu provas aptas a corroborar suas afirmações, inexistindo nos autos documento que demonstre que a notificação fora efetivamente realizada . Assim, a rescisão unilateral dos contratos, no presente caso, foi abusiva, já que não fora concedida à devedora oportunidade para purgar a mora, de maneira que não devem ser aplicadas as penalidades previstas na cláusula 22ª do instrumento contratual, considerando que, a rigor, não se pode dizer que a autora deu causa à frustração do negócio. 2. O valor fixado pelo Juízo a quo, à título de danos morais (R$ 5.000,00), não mostrou sintonia com a extensão do dano, com o grau de culpa e com porte econômico do ofensor, de modo que, salvo melhor juízo, deve ser majorado para R$ 10 .000,00 (dez mil reais), inclusive para se aproximar do quanto se tem decidido por essa egrégia Câmara. 3. Considerando que a apelante sagrou-se vencedora na totalidade dos pedidos formulados na exordial, deve cair unicamente sobre o réu as despesas com custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% sobre o valor da condenação, já considerando o disposto no art. 85, § 11 do NCPC . (TJ-BA - APL: 05031432520138050080, Relator.: JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/06/2017)

Neste contexto, acertada a condenação da apelante à restituição em dobro dos valores pagos (R$ 911,47), totalizando R$ 1.822,94.

A aplicação do art. 42, parágrafo único, do CDC é cabível, pois a má-fé resta evidenciada, no caso concreto, pela conduta da apelante de rescindir o contrato sem notificação prévia, revender o bem a terceiro e reter integralmente valores pagos.

A tentativa da apelante de se escudar na Súmula 543 do STJ não merece guarida no caso concreto. Isso porque referida súmula trata de devolução simples em caso de ausência de má-fé, o que não se aplica à hipótese, na qual se verificou rescisão arbitrária e revenda do imóvel sem devolução dos valores pagos.

Além disso, a apelante invoca o art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64 (com redação da Lei 13.786/2018), para sustentar a legalidade da cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos, considerando o patrimônio de afetação.

Entretanto, o referido dispositivo aplica-se às hipóteses de distrato por iniciativa do adquirente ou inadimplemento culposo, o que não se verifica nos autos. A rescisão ocorreu por iniciativa da construtora, sem notificação, e a posterior revenda do bem revela comportamento incompatível com a boa-fé.

Quanto ao dano moral, é preciso enfatizar que a violação contratual extrapolou o mero dissabor cotidiano. A frustração do projeto de aquisição da casa própria, a retenção indevida de valores pagos e a ausência de devolução imediata, caracterizam lesão à dignidade do consumidor. O valor arbitrado a título de danos morais (R$ 3.000,00) mostra-se moderado, proporcional e adequado aos parâmetros da razoabilidade e da jurisprudência pátria.

Ante o exposto, CONHEÇO DO RECURSO E NEGO PROVIMENTO, mantendo-se integralmente a sentença proferida.

Majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação, em razão do Tema 1059 do STJ.

É como voto.

Desembargador Lirton Nogueira Santos

Relator