APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0810024-44.2023.8.18.0140
APELANTE: BARBARA KARLA BEZERRA MARTINS
Advogado(s) do reclamante: FERNANDO HENRIQUE RODRIGUES DA COSTA
APELADO: BANCO BRADESCO S.A.
Advogado(s) do reclamado: AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR, MARIA LUCILIA GOMES
RELATOR(A): Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DO LEILÃO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA DEVEDORA. PREÇO VIL NÃO COMPROVADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.095/STJ. PEDIDO INDENIZATÓRIO POR DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DOS PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL. SENTENÇA MANTIDA.RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1- A intimação pessoal do devedor para fins de leilão extrajudicial, prevista no art. 26 da Lei nº 9.514/97, pode ser suprida pela comprovação de ciência inequívoca acerca do procedimento expropriatório, conforme reiterada jurisprudência do STJ.

2- No caso concreto, restou evidenciada a ciência inequívoca da apelante quanto à consolidação da propriedade e à realização do leilão, por meio da atuação de sua procuradora junto à instituição financeira e do ajuizamento da ação antes da conclusão dos atos expropriatórios.

3- A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e o subsequente leilão do bem observaram os ritos legais, inclusive quanto à purgação da mora e à intimação por edital, diante da certificação do oficial de registro de que a devedora se encontrava em local incerto e não sabido — ato dotado de fé pública e respaldado no art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97.

4- A alegação de preço vil da arrematação não se sustenta sem a apresentação de laudo técnico independente que demonstre discrepância relevante entre o valor de mercado e o valor do leilão, ônus que competia à apelante.

5- A relação contratual é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (Súmula 297/STJ), porém o exercício dos direitos consumeristas exige prova mínima da verossimilhança das alegações, o que não foi produzido nos autos, inviabilizando a inversão do ônus da prova com efeitos concretos.

6- A aplicação do Tema 1.095/STJ, que trata de retenção de valores em promessas de compra e venda, é imprópria à hipótese de inadimplemento em contrato de alienação fiduciária, regulado por normas específicas da Lei nº 9.514/97.

7- A pretensão de indenização por danos morais carece de demonstração de conduta ilícita por parte do recorrido, de efetivo dano extrapatrimonial e de nexo causal, sendo incabível em face da regularidade do exercício do direito creditício pelo banco.

8- Sentença mantida. Recurso Conhecido e Improvido.

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por BARBARA KARLA BEZERRA MARTINS contra sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da ação declaratória de nulidade de leilão, cumulada com pedido liminar, reconhecimento de prática abusiva, ato ilícito e indenização por danos morais, figurando como recorrido BANCO BRADESCO S.A., ora parte apelada, com o objetivo de reformar a sentença primeva.

A r. sentença (id.27011641), julgou totalmente improcedentes os pedidos formulados pela parte autora.

Processo extinto com resolução de mérito na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Com fundamento no artigo 90 do CPC, condenou a autora em custas processuais, e na obrigação de pagar honorários de sucumbência arbitrados no montante de R$ 1.000,00 (mil reais), tendo em vista a natureza da causa, valores estes que ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do artigo 98, § 3°, do CPC.

A parte autora opôs Embargos de Declaração  que foram rejeitados, conforme id. 27011648. 

Irresignada a parte autora interpôs recurso (id.27011651),  sustentando  que: firmou contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em 27 de março de 2012 com o recorrido, dando como garantia um imóvel situado em Teresina/PI, matriculado sob o nº 14.365 no 2º Cartório de Registro de Imóveis da mesma comarca; que durante a pandemia de COVID-19, o banco teria promovido refinanciamentos irregulares, que aumentaram o valor e número de parcelas, sem apresentar os documentos contratuais atualizados ou oportunizar à mutuária informações claras e efetivas sobre o procedimento.

Alega que jamais foi pessoalmente intimada do leilão do imóvel, e que sua mãe, procuradora formalmente constituída, compareceu reiteradas vezes à agência bancária da ré para tratar do débito, sendo sempre informada que a negociação “ainda estava em análise pelo departamento jurídico”; sustenta que a arrematação do bem ocorreu por valor vil, na quantia de R$ 225.234,30, enquanto o imóvel estaria avaliado em mais de R$ 759.401,51 — valor este já desatualizado e, segundo a autora, inferior ao valor de mercado, que ultrapassaria um milhão de reais.Reforça o argumento de preço vil, ao alegar que o imóvel foi arrematado por menos de 30% do valor do bem, violando o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

Alega que o juízo de origem equivocou-se ao aplicar o Tema 1.095/STJ, por considerar a situação como "desistência imotivada" da parte devedora, o que não corresponde à realidade dos fatos; invoca a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual, nos termos da Súmula 297 do STJ, sustentando violação ao dever de informação, à boa-fé e à vulnerabilidade da consumidora, em especial durante o cenário pandêmico; cita precedentes judiciais que reconheceram a nulidade de renegociações abusivas durante a pandemia, bem como casos em que o STJ determinou a anulação de leilões com arrematação por preço inferior à metade do valor de mercado.

Argumenta que o banco não oportunizou mecanismos adequados de repactuação, e se valeu da pandemia para impor um “refinanciamento” sem esclarecimentos ou documentação, resultando em manifesta onerosidade excessiva e lesão à parte consumidora.

Sustenta ainda que, mesmo diante da intenção manifesta da apelante em regularizar a dívida, o banco promoveu leilão unilateralmente, omitindo informações fundamentais à parte contratante, o que ensejaria a aplicação da teoria da função social dos contratos e da boa-fé objetiva.

Por fim, requer que o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Piauí reforme integralmente a sentença, reconhecendo a nulidade do leilão extrajudicial e os vícios na execução da garantia fiduciária, bem como condene o recorrido à reparação por danos morais no valor de R$ 20.000,00, e, subsidiariamente, determine a repactuação do débito ou a devolução dos valores pagos (entrada de R$ 53 mil e 102 parcelas adimplidas) devidamente atualizados.

Em sede de contrarrazões (id.27011654), o recorrido refuta os argumentos da Apelação Cível e pugna pela sua improcedência, com a  manutenção da sentença. 

O Recurso foi recebido em seu duplo efeito, id. 27332967.

É o Relatório.

VOTO

O Senhor Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO(Relator):

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

 Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, o  recurso foi recebido, id.27332967. Passo ao julgamento do mérito.

II- DO MÉRITO

Trata-se de Apelação Cível interposta por BARBARA KARLA BEZERRA MARTINS contra sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da ação declaratória de nulidade de leilão, cumulada com pedido liminar, reconhecimento de prática abusiva, ato ilícito e indenização por danos morais, figurando como recorrido BANCO BRADESCO S.A., ora parte apelada, com o objetivo de reformar a sentença primeva.

O ponto central da controvérsia é decidir se houve nulidade no procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária, em virtude de alegada ausência de intimação pessoal da devedora, vício no dever de informação e desproporcionalidade no valor de arrematação. Em outras palavras, a questão reside em saber se o credor fiduciário observou os requisitos legais para consolidar a propriedade do bem e levá-lo a leilão extrajudicial.

O sistema jurídico brasileiro tem como fundamento a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), temperada pelos deveres anexos da boa-fé objetiva e pelo direito à informação, especialmente quando se está diante de relação de consumo. Por outro lado, na execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97, há etapas formais cuja regularidade goza de presunção de veracidade decorrente de fé pública (art. 26, § 3º), cabendo ao devedor o ônus de infirmá-la com provas robustas.

No caso dos autos, a parte apelante alega a nulidade do procedimento por diversas frentes, as quais passo a analisar individualmente.

A apelante sustenta a nulidade do leilão por ausência de intimação pessoal sobre as datas de sua realização. Embora o Superior Tribunal de Justiça tenha consolidado o entendimento de que tal intimação é, em regra, necessária (STJ — AgInt no AREsp 1876057/CE), a mesma Corte Superior firmou a tese de que "não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (STJ — AgInt no AREsp 2505040/SP).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO. 1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.1.1. Ao mesmo tempo, "a Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019). 2. No caso dos autos, revela-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que se pronuncie, com base nos elementos fáticos e nas provas dos autos, se houve, ou não, ciência inequívoca dos recorrentes a respeito da data do leilão. 3. Agravo interno desprovido.(STJ - AgInt no AREsp: 2505040 SP 2023/0358929-7, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 19/08/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/08/2024).

No presente caso, a própria apelante admite em sua petição de Apelação que sua procuradora se dirigia com frequência à agência bancária para tratar da dívida e que, inclusive, recebeu contatos via WhatsApp de terceiros interessados no imóvel após o leilão. Tais fatos, somados ao ajuizamento da presente ação antes mesmo da conclusão dos atos expropriatórios, configuram a ciência inequívoca sobre o procedimento em curso, suprindo eventual vício formal na comunicação. 

Conforme decidido pelo TRF-3, "a ciência da autora quanto às datas restou configurada pela própria propositura da ação antes da realização do primeiro leilão" (TRF-3 — ApCiv 50049671720244036119).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR. AUSÊNCIA DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação ajuizada por mutuária inadimplente em contrato de financiamento habitacional vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, contra a Caixa Econômica Federal. Pleito de declaração de nulidade do procedimento extrajudicial de execução da garantia por ausência de notificação pessoal para purgação da mora e acerca das datas dos leilões. Em caráter subsidiário, pedido de reconhecimento do direito de preferência para aquisição do imóvel. Sentença de improcedência, sendo interposto recurso de apelação pela parte autora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar a validade da consolidação da propriedade em nome da instituição financeira à luz da alegada ausência de notificação pessoal da devedora; (ii) definir se houve falha na comunicação das datas dos leilões, com consequente prejuízo ao exercício do direito de preferência; (iii) estabelecer se a instituição financeira pode ser compelida à renegociação da dívida após a consolidação da propriedade. III. RAZÕES DE DECIDIR A revelia da Caixa Econômica Federal não implica presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte autora, sendo ônus do autor a produção de prova mínima dos fatos constitutivos do direito invocado. A consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário encontra respaldo nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, desde que observado o procedimento legal, especialmente quanto à intimação do devedor por meio do Registro de Imóveis, o que foi comprovado por certidão pública que goza de presunção de veracidade não elidida. A notificação acerca das datas dos leilões passou a ser exigida apenas com o advento da Lei nº 13.465/2017, sendo suficiente a correspondência enviada aos endereços contratuais, inclusive eletrônico, não havendo exigência de notificação pessoal. No caso, a ciência da autora quanto às datas restou configurada pela própria propositura da ação antes da realização do primeiro leilão. O direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97 restou preservado, pois a ação foi ajuizada antes da realização dos leilões e a autora não demonstrou impedimento no seu exercício. A renegociação da dívida constitui mera liberalidade da instituição financeira, não podendo o Judiciário impor acordo não previsto contratualmente, salvo em situações de evidente abusividade, o que não se verifica nos autos. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A consolidação da propriedade fiduciária por inadimplemento contratual é válida quando precedida de intimação do devedor pelo Registro de Imóveis, nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Após a Lei nº 13.465/2017, a comunicação das datas dos leilões ao devedor deve ocorrer por correspondência enviada aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico, não se exigindo notificação pessoal. O direito de preferência para aquisição do imóvel previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97 permanece assegurado até a data do segundo leilão. A renegociação da dívida inadimplida depende da anuência da instituição financeira, não podendo ser imposta pelo Judiciário. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, arts. 22, 26 e 27, §§ 2º-A e 2º-B; Lei nº 13.465/2017; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TRF3, AI 201103000156664, Rel. Juiz Antonio Cedenho, j. 10.08.2011; TRF3, AI 201103000074751, Rel. Juiz Cotrim Guimarães, j. 07.07.2011; TRF3, AI 2008.03.00.024938-2, Rel. Des. Fed. Luiz Stefanini, j. 31.03.2009; TRF1, AC 200035000037260, Rel. Juíza Federal Monica Neves Aguiar da Silva (conv.), j. 26.06.2009; TRF3, ApCiv 0006315-73.2005.4.03.6103, Rel. Des. Fed. Mauricio Kato, j. 14.03.2016; TRF3, ApCiv 0001436-70.2013.4.03.6126, Rel. Des. Fed. José Lunardelli, j. 23.09.2014. (TRF-3 - ApCiv: 50049671720244036119, Relator: Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, Data de Julgamento: 06/08/2025, 2ª Turma, Data de Publicação: 08/08/2025). G.N.

Adicionalmente, como bem pontuado pelo banco apelado, o procedimento de intimação para purgação da mora seguiu estritamente os ditames legais. Conforme se extrai dos autos, foram realizadas diversas diligências pelo Cartório de Registro de Imóveis competente para notificar a apelante no endereço fornecido no contrato. Apenas após o oficial certificar que a devedora se encontrava em local incerto e não sabido, o que é um ato dotado de fé pública, é que se procedeu à intimação por edital, medida excepcional, porém expressamente autorizada pelo art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97. 

De mais a mais, recai sobre o devedor fiduciante o dever de manter seu endereço atualizado junto ao credor, não podendo, agora, se beneficiar da própria desídia para alegar nulidade. Assim, uma vez constituída em mora e decorrido o prazo legal sem o devido pagamento, a consolidação da propriedade e a subsequente designação dos leilões, cujas comunicações também foram regularmente efetuadas, representam o exercício regular de um direito do credor, evidenciando que a não purgação da mora decorreu de inércia da própria apelante.

A parte apelante argumenta que o banco agiu de má-fé ao criar uma expectativa de renegociação. Contudo, a jurisprudência é pacífica no sentido de que a renegociação de dívida constitui mera liberalidade da instituição financeira, não podendo o Judiciário impor um acordo não previsto contratualmente. Assim, a alegação de que um gerente teria orientado a apelante a aguardar, por si só, não configura um ato vinculante de renegociação nem suspende a exigibilidade do débito ou o andamento do procedimento expropriatório, especialmente quando não há prova de pagamento parcial aceito pelo credor ou um pré-contrato de acordo. A boa-fé objetiva, que impõe deveres de lealdade a ambas as partes, não pode ser interpretada como um salvo-conduto para o inadimplemento ou como um criador de um dever jurídico de renegociar indefinidamente, sob pena de se inviabilizar a própria garantia fiduciária.

Reconheço a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual (Súmula 297/STJ). Contudo, o pedido de inversão do ônus da prova, previsto no art. 6º, VIII, do CDC, embora seja um direito básico do consumidor, não tem o condão de, por si só, garantir o sucesso da pretensão autoral. 

A inversão não é automática e não isenta a parte autora de produzir um lastro probatório mínimo de suas alegações (prova da verossimilhança). No caso, a apelante limita-se a alegações genéricas de "refinanciamentos abusivos" e violação ao dever de informação, sem apresentar qualquer indício documental,  como e-mails, protocolos de atendimento, ou a própria evolução do débito que sugira onerosidade excessiva, que confira plausibilidade à sua narrativa. 

Portanto, mesmo que se considerasse a inversão, a ausência de qualquer elemento de prova que dê suporte à tese autoral impede o acolhimento de seus pedidos, não se podendo exigir da instituição financeira a produção de prova negativa de fatos não minimamente delineados pela parte autora. Sem a comprovação de onerosidade excessiva ou lesão, nos termos do art. 157 do Código Civil, não há que se falar em nulidade contratual. 

No que toca ao Tema 1.095/STJ, invocado pela apelante, sua aplicação é manifestamente imprópria ao caso, que versa sobre a execução extrajudicial de uma garantia fiduciária regida pela Lei nº 9.514/97. São institutos e hipóteses normativas distintas, de modo que a discussão sobre retenção de valores em caso de resilição de promessa de compra e venda não se confunde com a consolidação da propriedade por inadimplemento em contrato com alienação fiduciária.

No tocante à alegação de que o imóvel teria sido arrematado por valor vil, observa-se que tal argumento não se sustenta. O regime especial da Lei nº 9.514/97 (art. 27, §§ 1º e 2º) estabelece seus próprios critérios para os lances em primeiro e segundo leilão, não se subordinando aos parâmetros do art. 891 do CPC, que é aplicável aos leilões judiciais. A apelante não apresentou laudo técnico independente que comprovasse uma discrepância substancial entre a avaliação realizada e o valor de mercado do bem, ônus que lhe incumbia. Assim, não configurado o preço vil, afasta-se a tese de nulidade da alienação e de enriquecimento sem causa.

Ressalvo que com o advento da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora em contratos de alienação fiduciária só é permitida até a data da averbação da consolidação da propriedade no registro de imóveis. Após esse marco, resta ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do bem, pelo valor da dívida, até a data do segundo leilão (art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97). 

No caso, a consolidação da propriedade ocorreu em 28 de junho de 2022, e não há nos autos prova de que a apelante tenha tentado exercer o direito de preferência nos termos da lei. A sentença, portanto, aplicou corretamente o direito ao considerar precluso o momento para purgação da mora.

Após esse marco, resta ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do bem, pelo valor da dívida, até a data do segundo leilão (art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97). 

No caso, a consolidação da propriedade ocorreu em 28 de junho de 2022, e não há nos autos prova de que a apelante tenha tentado exercer o direito de preferência nos termos da lei. 

Quanto ao pedido subsidiário de devolução dos valores pagos, compreendendo a quantia de entrada e as parcelas adimplidas, este também não prospera. Em contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, os valores pagos pelo devedor amortizam o saldo devedor, e a restituição somente é cabível na hipótese de o valor da arrematação em leilão exceder o montante da dívida e das despesas (art. 27, § 4º), o que não foi demonstrado no caso concreto. Inexistindo saldo remanescente, não há respaldo legal para a devolução pretendida.

No que se refere ao pleito indenizatório por supostos danos morais, não se verifica nos autos a configuração dos pressupostos legais indispensáveis à responsabilização civil do recorrido. Com efeito, a mera frustração da expectativa da parte apelante quanto à preservação do bem dado em garantia, após inadimplemento contratual, não é apta, por si só, a ensejar reparação moral. 

Destarte, ausente a demonstração concreta de conduta ilícita, de lesão extrapatrimonial efetiva e, sobretudo, de nexo de causalidade entre a atuação do banco e eventual abalo de ordem subjetiva, inexiste fundamento jurídico que autorize a imposição de condenação indenizatória. 

Ademais, não houve qualquer demonstração de que o procedimento tenha sido conduzido com excesso ou desvio de finalidade. Ao revés, a parte autora tinha ciência dos termos contratuais, inclusive dos riscos inerentes à contratação e aos efeitos do inadimplemento. 

Deste modo, a pretensão de compensação por dano moral não encontra respaldo jurídico nem probatório, impondo-se o seu indeferimento.

Diante desse quadro, constata-se que a sentença recorrida analisou detidamente todas as questões suscitadas, aplicando corretamente o direito aos fatos, em consonância com a legislação de regência e com a orientação consolidada dos tribunais pátrios, não merecendo qualquer reparo.

3- DIPOSTIVO 

Diante do exposto, voto pelo conhecimento e improvimento do recurso, a fim de que a sentença seja mantida em sua integralidade.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% sobre o valor fixado na origem, totalizando R$ 1.100,00 (mil e cem reais), nos termos do art. 85, § 11, do CPC, contudo, sua exigibilidade resta suspensa, conforme o art. 98, § 3°, do mesmo diploma legal.

 É como voto.

 DECISÃO: Acordam os componentes do(a) 2ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR, MANOEL DE SOUSA DOURADO e MARIA LUIZA DE MOURA MELLO E FREITAS.Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ENY MARCOS VIEIRA PONTES.SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 6 de março de 2026.

Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO

Relator

Teresina, 17/03/2026