APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0810732-02.2020.8.18.0140
APELANTE: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
Advogado(s) do reclamante: IAGO DO COUTO NERY, LUCAS LIMA RODRIGUES
APELADO: MARCELO ALVES DE PAULA, JUCARA VIEIRA FERREIRA DE PAULA
Advogado(s) do reclamado: ALESSANDRO DOS SANTOS LOPES REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO ALESSANDRO DOS SANTOS LOPES, THIAGO SARAIVA NUNES MACHADO
RELATOR(A): Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO

EMENTA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CONTRATO COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO – INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97 – TEMA 1095/STJ – NÃO INCIDÊNCIA – INADIMPLEMENTO ATRIBUÍDO À VENDEDORA – ATRASO SUBSTANCIAL NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO REGULAR EM MORA DOS ADQUIRENTES – CDC APLICÁVEL – RESCISÃO CONTRATUAL JUDICIAL – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 20% – SÚMULA 543/STJ – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS – RECURSO DESPROVIDO.

I – Caso em exame.

1. Apelação Cível interposta por CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, reconhecendo o inadimplemento da vendedora em contrato de compra e venda de lote firmado em 15/01/2015, diante do atraso relevante na entrega do empreendimento e da frustração da finalidade contratual, afastando a incidência da Lei nº 9.514/97 por ausência de comprovação do registro da alienação fiduciária.

II – Questão em discussão.
2. Discute-se: (i) a aplicabilidade do regime da Lei nº 9.514/97, em especial dos arts. 26 e 27, diante da ausência de registro do contrato e de constituição regular em mora; (ii) a incidência do Tema 1095/STJ ao caso concreto; e (iii) a validade da rescisão judicial do contrato com restituição parcial dos valores pagos.

III – Razões de decidir.
3. O Tema 1095/STJ condiciona a prevalência do rito da Lei nº 9.514/97 à existência de contrato de alienação fiduciária devidamente registrado e à constituição regular do devedor em mora, pressupostos não verificados no caso concreto.
4. A ausência de registro do pacto fiduciário impede a aplicação do regime especial da Lei nº 9.514/97, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.
5. Inexistiu prova de constituição válida dos adquirentes em mora, requisito indispensável à execução extrajudicial da garantia fiduciária.
6. Restou caracterizado inadimplemento substancial da vendedora, consubstanciado em atraso superior a três anos na entrega do empreendimento, o que legitima a resolução contratual pela via judicial.
7. Mantém-se a restituição dos valores pagos, com retenção de 20% em favor da vendedora, em consonância com a jurisprudência do STJ e a Súmula 543, inexistindo recurso dos autores que autorize modificação mais gravosa à recorrente.

IV – Dispositivo e tese.
8. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente. Honorários advocatícios majorados em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
9. Tese de julgamento: A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária e de constituição regular em mora do adquirente afasta a aplicação da Lei nº 9.514/97 e do Tema 1095/STJ, sendo cabível a rescisão judicial do contrato, com restituição dos valores pagos, quando configurado inadimplemento da vendedora.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Sessão do Plenário Virtual da 4ª Câmara Especializada Cível de 13/02/2026 a 25/02/2026 - Relator: Des. Olímpio, acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

RELATÓRIO

Cuida-se de Apelação Cível interposta por CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e indenização por danos morais ajuizada por Marcelo Alves de Paula e Juçara Vieira Ferreira de Paula, em que se pretenderam, em síntese, rescisão contratual, restituição de valores pagos e indenização por danos morais, com pedido de tutela de urgência.

Os autores celebraram contrato de compra e venda de lote com a ré em 15/01/2015, com cláusula de alienação fiduciária, no valor inicial de R$ 140.750,97 (cento e quarenta mil, setecentos e cinquenta reais e noventa e sete centavos). Efetuaram pagamento de R$ 84.653,82 (oitenta e quatro mil, seiscentos e cinquenta e três reais e oitenta e dois centavos), mas, segundo alegaram, o imóvel não foi entregue no prazo contratual (novembro de 2016), tendo o empreendimento sofrido embargos administrativos e judiciais e sido objeto de tentativa de leilão extrajudicial. Além disso, houve imposição de revisão unilateral do saldo devedor, que passou a R$ 325.534,05 (trezentos e vinte e cinco mil, quinhentos e trinta e quatro reais e cinco centavos).

Sobreveio sentença que rejeitou a prescrição trienal e aplicou o prazo decenal (art. 205 do CC) ao pleito de danos morais por inadimplemento contratual. No mérito, afastou a incidência do procedimento da Lei nº 9.514/97 por entender não comprovado o registro da alienação fiduciária e aplicou o CDC. Ao final, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato a contar do ajuizamento e determinar a restituição dos valores pagos, com retenção de 20% em favor da ré, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, além de condenar a ré em custas e honorários (15%) e confirmar a tutela; rejeitou o pedido de danos morais.
Inconformada, a CIPASA interpôs apelação, na qual sustenta, em linhas gerais, a inaplicabilidade do CDC aos contratos com alienação fiduciária e necessidade de observância dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, afastando rescisão pela via judicial com devolução de parcelas. Alega que, após o julgamento do EREsp 1.866.844/SP, teria havido “readequação” do entendimento do STJ, no sentido de que a ausência de registro do contrato não autorizaria o devedor a rescindir por meio diverso do previsto na Lei nº 9.514/97. Requer, ao final, a reforma integral da sentença, com prevalência do regime da Lei nº 9.514/97.

Os apelados requerem a manutenção da sentença, destacando, mora/inadimplemento da vendedora, atraso relevante e frustração da finalidade do contrato, com incidência do CDC; ausência de constituição válida em mora dos compradores por notificação extrajudicial, exigida pelo art. 26 da Lei nº 9.514/97; invocam entendimento e precedentes, inclusive com referência a julgados envolvendo a mesma apelante, bem como a aplicação da Súmula 543 do STJ quanto à restituição quando a culpa é do fornecedor.

É o relatório.

VOTO

O Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO (Relator):

1 REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE

Preenchidos os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer) e extrínsecos (preparo/concessão de gratuidade processual, tempestividade e regularidade formal) para a sua admissibilidade, CONHEÇO do recurso apelatório.

2 PRELIMINARES

Não há preliminares a serem apreciadas.

3 MERITO

3.1 Questões controvertidas

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se, essencialmente, a (i) definir se, no caso concreto, deve incidir o regime da Lei nº 9.514/97 (arts. 26 e 27), com afastamento do CDC; (ii) verificar se a sentença deve ser reformada para afastar a rescisão judicial e a restituição determinada e; (iii) examinar o impacto, no caso, do entendimento do STJ no Tema 1095 e nos EREsp 1.866.844/SP.

3.2 Do alcance do Tema 1095/STJ e sua incidência no caso concreto

O Tema 1095/STJ firmou tese expressa quanto à prevalência do rito da Lei nº 9.514/97 na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, em contrato com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado. Senão vejamos o teor da tese firmada:

Tema 1095: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Desde modo, para o deslinde da questão posta, faz-se necessário partir do exame de duas questões principais.

A primeira se relaciona com a existência do devido registro do contrato de alienação fiduciária em cartório.

Como bem salientado pela sentença vergastada, do exame dos documentos acostados aos autos, não se consegue apurar o devido registro da alienação fiduciária em cartório, o que afasta, portanto, a incidência do Tema 1095/STJ ao caso em concreto e, portanto, a aplicação da Lei n.º 9.514/97.

A propósito da questão, colaciono aresto representativo da jurisprudência dominante. Senão, vejamos.

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO NÃO REALIZADO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 543 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO . I. CASO EM EXAME 1. Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento à Apelação Cível em ação de rescisão contratual, repetição de indébito, ressarcimento de perdas e danos e tutela de urgência para não inscrição em órgãos de proteção ao crédito, com fundamento na ausência de registro de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se a Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de imóveis, é aplicável no caso de ausência de registro do contrato; e (ii) saber se a Súmula 543 do Colendo Superior de Justiça deve ser aplicada à resolução do contrato. III . RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de alienação fiduciária não foi devidamente registrado, o que impede a aplicação das regras da Lei nº 9.514/97, conforme jurisprudência do STJ. 4. Na ausência de registro, a relação jurídica entre as partes deve ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo aplicável a Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. 5. O Agravo Interno não trouxe novos fatos ou elementos que justificassem a reconsideração da decisão monocrática, restando evidente o mero inconformismo da parte agravante. IV . DISPOSITIVO E TESE 6. Agravo Interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. A ausência de registro de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9 .514/97, sujeitando a relação às regras do Código de Defesa do Consumidor. 2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, aplica-se a Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça."Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9 .514/97, art. 23; CPC/2015, art. 1.021; STJ, Súmula 543 .

 (TJ-GO 55401473820238090051, Relator.: MÔNICA CEZAR MORENO SENHORELO - (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/10/2024)

 Negritei

Em segundo lugar, mister verificar a validade da constituição em mora do devedor como condição para a aplicação do regime dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

Com efeito, a execução extrajudicial da garantia fiduciária prevista na Lei nº 9.514/97 pressupõe, como etapa estruturante, a constituição regular em mora (art. 26), normalmente mediante notificação/intimação na forma legal, o que não se apura da análise do caderno processual em análise.

Sobre a questão, aponta a jurisprudência pátria que:

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. BEM IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE ANULAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA NOS TERMOS DA LEI 9.514/1997. CONSTITUIÇÃO EM MORA NÃO VERIFICADA. DEVEDORES INTIMADOS PARA PURGAÇÃO DA MORA POR EDITAL. NULIDADE DA INTIMAÇÃO PARA CONSTITUIÇÃO EM MORA. INEXISTÊNCIA DE DILIGÊNCIAS PARA INTIMAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES. AUSENTES OS REQUISITOS LEGAIS PREVISTOS NA LEI 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA ANULADA, POIS REALIZADA DE FORMA IRREGULAR, COM CONSEQUENTE NULIDADE DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS REALIZADOS E EVENTUAIS ATOS POSTERIORES. SENTENÇA MANTIDA. VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL MAJORADA (ART. 85, § 11, DO CPC). Apelação improvida.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10174152520238260405 Osasco, Relator.: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 09/01/2025, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/01/2025)

 Negritei

No caso dos autos, como se vê das contrarrazões apresentadas, os apelados sustentam, de modo específico, que jamais foram pessoalmente notificados para purgar eventual mora, o que, por si, inviabilizaria a incidência prática do regime extrajudicial.

E a apelação, conquanto discorra sobre prevalência da Lei especial, não demonstra, de forma concreta, a superação desse ponto fático-jurídico, limitando-se a afirmar a aplicabilidade abstrata do diploma.

Ademais, impede analisar a natureza do inadimplemento discutido nestes autos. Ainda que se trate de contrato com pacto de alienação fiduciária, a narrativa central da demanda, acolhida em parte na sentença, aponta para inadimplemento antecedente/culposo da vendedora, consistente no atraso substancial do empreendimento e efeitos econômicos daí decorrentes, o que levou os autores a buscarem o desfazimento do vínculo e impedir medidas de expropriação extrajudicial.

Deveras, restou incontroverso o atraso de mais de três anos na entrega do imóvel, cujo prazo era novembro de 2016. A mora da vendedora é evidente e não foi afastada por prova em contrário. Além disso, os autores buscaram a rescisão amigável desde agosto de 2019, enquanto a ré tentou promover leilão do imóvel.

Desde modo, conclui-se que, no mesmo passo em que não houve o registro do contrato em cartório, o inadimplemento havido é de responsabilidade exclusiva da ré, afastando, portanto, a incidência do Tema 1095/STJ ao caso em tela, bem como a aplicação da Lei 9.514/97, reforçando-se, com isso, o direito à rescisão contratual com base no art. 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor.

Nessa moldura, conclui-se que não se está diante de simples inadimplemento do devedor fiduciante, que se trata da situação típica endereçada pelo Tema 1095, mas de controvérsia em que se afirma descumprimento contratual do fornecedor e, como consequência, o exercício do direito de resolução/retorno ao status quo.

Assim, mesmo considerando a orientação do Tema 1095, ela não é automaticamente transponível para afastar a atuação jurisdicional quando se discute, em essência, inadimplemento do próprio fornecedor e ausência de constituição regular em mora do adquirente, circunstâncias que impedem a adoção linear do rito extrajudicial, sob pena de inverter a lógica da proteção contratual e da boa-fé.

3.3 Da rescisão contratual e da restituição dos valores

A sentença declarou rescindido o contrato e determinou a restituição dos valores pagos, com retenção de 20% em favor da ré, além de fixar correção e juros, confirmando a tutela.

O recurso da ré busca a reforma para afastar, em essência, a rescisão judicial e a restituição sob fundamento de aplicabilidade absoluta da Lei nº 9.514/97.

Contudo, à luz do conjunto argumentativo e do que efetivamente se demonstrou nos autos, o apelo não enfrenta adequadamente os fundamentos que, no caso, impedem a aplicação automática do rito extrajudicial (especialmente a necessidade de constituição em mora e o contexto de inadimplemento atribuído à própria vendedora), limitando-se à reafirmação de teses abstratas já debatidas na contestação e rechaçadas pelo juízo de origem.

Assim, não se verifica motivo suficiente para a reforma pretendida.

Registro, por oportuno, que as contrarrazões pleiteiam restituição integral e outras consequências com apoio na Súmula 543 do STJ . Contudo, inexistindo recurso dos autores, e tendo sido a sentença favorável à ré ao admitir retenção de 20% e afastar dano moral, não cabe a esta instância, no julgamento exclusivo do apelo da demandada, promover alteração em prejuízo da recorrente.

4 DISPOSITIVO

Diante do exposto, CONHEÇO do RECURSO, diante da presença dos pressupostos de admissibilidade. No mérito, NEGO PROVIMENTO ao apelo interposto, mantendo a sentença vergastada em sua integralidade.

Condeno a apelante ao pagamento de honorários recursais, majorando a verba honorária fixada na origem para o patamar de 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.