APELAÇÃO CÍVEL (198) -0012161-42.2017.8.18.0140

APELANTE: PLANUS ENGENHARIA INDUSTRIA E COMERCIO LTDA, AMC-EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME 
Advogados do(a) APELANTE: MANUELLE MARIA DO MONTE RAULINO - PI9798-A, MARIA EDUARDA DE OLIVEIRA ROCHA - PI12150-A, WILDSON DE ALMEIDA OLIVEIRA SOUSA - PI5845-A
Advogado do(a) APELANTE: WILDSON DE ALMEIDA OLIVEIRA SOUSA - PI5845-A

APELADO: GEOPLAN - CONSULTORIA PLANEJAMENTO E SERVICOS LTDA, JORGE ANCELMO MENDONCA BEZERRA, EUGENIA DE FATIMA LUNA DE AZEVEDO MENDONCA, R. L. M. FOMENTO MERCANTIL LTDA
Advogado do(a) APELADO: INALDO PIRES GALVAO - PI1142-A
Advogado do(a) APELADO: CLARICE CASTELO BRANCO LEITE - PI11946-A

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM DESCONSTITUIÇÃO DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO DO PREÇO. INVIABILIDADE DA ADJUDICAÇÃO. PREVALÊNCIA DO DIREITO REAL DE GARANTIA REGISTRADO. RECURSO DESPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME 

1.        Apelação Cível interposta por AMC-Empreendimentos Imobiliários Ltda. - ME contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de adjudicação compulsória cumulada com desconstituição de gravame hipotecário, proposta em face de R. L. M. Fomento Mercantil Ltda. e outros. A autora alegou ter celebrado contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com cláusula de quitação, pleiteando a outorga da escritura definitiva e a baixa da hipoteca posteriormente registrada. A sentença reconheceu a ausência de prova da quitação do preço, indeferindo os pedidos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.        Há quatro questões em discussão: (i) definir se a quitação do contrato de promessa de compra e venda foi comprovada pela autora; (ii) estabelecer se é cabível a adjudicação compulsória na ausência de prova do adimplemento contratual; (iii) comprovado o pagamento, verificar a possibilidade de cancelamento da hipoteca regularmente registrada em favor de terceiro; (iv) determinar se há direito à devolução do valor pago, na hipótese de improcedência do pedido principal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.        A adjudicação compulsória pressupõe o integral cumprimento das obrigações assumidas pelo promitente comprador, notadamente o pagamento do preço, nos termos do art. 1.418 do Código Civil.

4.        A mera declaração contratual de quitação não supre a exigência de prova efetiva do pagamento, especialmente diante da ausência de recibos, comprovantes bancários ou outros documentos idôneos.

5.        O ônus da prova do pagamento incumbe à parte autora, nos termos do art. 373, I, do CPC, sendo inadmissível a adjudicação compulsória na ausência dessa comprovação.

6.        A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a quitação do preço é condição indispensável para o deferimento da adjudicação compulsória.

7.        A hipoteca regularmente registrada em nome de terceiro, ausente prova de má-fé, prevalece sobre o direito decorrente de contrato não registrado, sendo inaplicável ao caso a Súmula 308 do STJ.

8.        Inexistente comprovação de pagamento, não há que se falar em restituição de valores, por ausência de prova de desembolso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.        Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

1.        A adjudicação compulsória exige prova inequívoca da quitação integral do preço pelo promitente comprador.

2.        A cláusula contratual de quitação, desacompanhada de documentos comprobatórios, é insuficiente para fundamentar o pedido.

3.        A hipoteca regularmente registrada em nome de terceiro prevalece sobre contrato particular de compra e venda sem registro.

4.        A ausência de comprovação do pagamento inviabiliza a restituição de valores supostamente pagos.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.418; CPC/2015, arts. 373, I, e 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.601.575/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, j. 02.08.2016, DJe 23.08.2016; STJ, AgInt no REsp 1.694.360/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 30.10.2023, DJe 03.11.2023; STJ, AgInt no AREsp 1.816.356/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 12.09.2022, DJe 20.09.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário por Videoconferência ou Presencial realizada em 11/03/2026, acordam os componentes do(a) 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer da presente Apelação, mas lhe negar provimento, para: i) manter a sentença vergastada em todos os seus termos; ii) arbitrar os honorários recursais em 2% (dois por cento) sobre o valor da causa, em favor da parte Ré, ora Apelada, conforme o comando do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC/2015, na forma do voto do Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por AMC-EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME, contra sentença proferida nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória c/c Desconstituição de Gravame Hipotecário proposta em face do R. L. M. FOMENTO MERCANTIL LTDA. e outros, julgou improcedentes os pleitos autorais, nos seguintes termos: 

“(...) 

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, EXTINGUINDO o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC, ficando revogada, por conseguinte, a decisão de id n° 7082344 - Pág. 48/51. 

Condeno ainda a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que ora fixo em 10% do valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §2º, do CPC.”

(ID de origem n° 82245780).

APELAÇÃO: em suas razões a parte autora pugnou pela reforma da decisão recorrida, alegando que: i) o contrato de promessa de compra e venda firmado com os réus é válido, eficaz e dotado de presunção de veracidade, com cláusula expressa de quitação do valor de R$ 600.000,00; ii) a sentença desconsiderou provas documentais e testemunhais da quitação e da boa-fé da apelante, além de não se pronunciar sobre o pedido subsidiário de devolução do valor pago; iii) a hipoteca registrada posteriormente é ineficaz frente à apelante, à luz da Súmula 308 do STJ; iv) não há qualquer comprovação da alegada simulação do contrato ou prática de agiotagem, cabendo aos réus o ônus da prova, o que não foi cumprido.

CONTRARRAZÕES: em contrarrazões a parte recorrida alegou que: i) o contrato invocado pela apelante é um “contrato de gaveta”, sem registro imobiliário, o que inviabiliza sua oponibilidade a terceiros de boa-fé, como a R.L.M. Fomento Mercantil, credora hipotecária com registro anterior; ii) a Súmula 308 do STJ não se aplica ao caso, que não envolve relação de consumo nem financiamento pelo SFH; iii) não há comprovação da quitação do contrato e existem indícios de que o negócio jurídico serviu de fachada para operação de agiotagem, sendo a adjudicação compulsória incabível diante da ausência de direito líquido e certo.

Em decisão de ID n° 28832107, recebi o recurso, indeferindo o efeito suspensivo ativo requerido pelo apelante.

PARECER MINISTERIAL: em razão da recomendação contida no Ofício Circular n.º 174/2021, da Presidência deste Egrégio Tribunal de Justiça, deixei de encaminhar os autos ao Ministério Público Superior, por não vislumbrar hipótese que justifique sua intervenção.

PONTOS CONTROVERTIDOS: i) validade e eficácia do contrato de promessa de compra e venda e existência de quitação; ii) aplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto envolvendo hipoteca posterior ao contrato; iii) possibilidade de adjudicação compulsória diante da controvérsia quanto à quitação e à suposta simulação do negócio; iv) eventual obrigação de restituição do valor pago à autora, como pedido subsidiário.

VOTO

1. DO CONHECIMENTO 

Ao analisar os pressupostos objetivos, verifica-se que o recurso é cabível, adequado e tempestivo. Além disso, não se verifica a existência de algum fato impeditivo de recurso, e não ocorreu nenhuma das hipóteses de extinção anômala da via recursal (deserção, desistência e renúncia). Preparo recolhido. 

Da mesma forma, não há como negar o atendimento dos pressupostos subjetivos, pois a Apelante é parte legítima e o interesse, decorrente da sucumbência, é indubitável.

Deste modo, conheço do recurso.

2. MÉRITO

No caso, a parte autora, ora Apelante, postula a baixa do gravame hipotecário e a adjudicação compulsória do imóvel assim localizado e descrito: dois lotes de terreno de nº 04 e nº 05, da quadra G, situados no Parque Jockey, Bairro Ininga, Datas Covas, no município de Teresina/PI.

Sustenta que celebrou contrato particular de compra e venda do referido bem em 01 de novembro de 2013, com os corréus EUGÊNIA DE FÁTIMA LUNA DE AZEVEDO MENDONÇA e JORGE ANCELMO MENDONÇA BEZERRA, pelo valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), quantia esta integralmente quitada na data da assinatura do ajuste.

A controvérsia devolvida a esta instância cinge-se à possibilidade de: a) reconhecimento do direito à adjudicação compulsória do imóvel objeto do litígio; b) consequente desconstituição do gravame hipotecário regularmente registrado em favor de terceiro.

A sentença recorrida julgou improcedentes os pedidos, ao fundamento central de ausência de comprovação da quitação integral do preço, requisito indispensável à adjudicação compulsória, além de reconhecer a prevalência do direito real de garantia regularmente constituído e publicizado.

Após detida análise dos autos, não assiste razão à parte apelante.

É assente que a adjudicação compulsória constitui remédio jurídico destinado a suprir a vontade do promitente vendedor, desde que integralmente cumpridas as obrigações assumidas pelo promitente comprador, notadamente o pagamento do preço.

Tal exigência decorre diretamente do sistema jurídico, notadamente do art. 1.418 do Código Civil, que condiciona a adjudicação ao cumprimento do contrato:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

No caso concreto, embora a apelante sustente que o preço teria sido quitado à vista, a prova coligida aos autos resume-se à cláusula contratual declaratória no próprio contrato de particular de promessa de compra e venda de imóvel (ID de origem n° 7082344, pp. 38/39), desacompanhada de qualquer elemento que comprove efetivamente o pagamento de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais).

Ressalte-se que, instada expressamente pelo juízo de origem a comprovar o alegado pagamento, a parte autora limitou-se a reiterar que a quitação teria ocorrido em espécie, sem apresentação de recibo, comprovante bancário, declaração fiscal ou qualquer outro documento apto a corroborar a narrativa.

A fragilidade probatória impede o reconhecimento do direito vindicado, pois não se pode compelir o promitente vendedor — ou terceiros — à transferência da propriedade sem a demonstração cabal do adimplemento.

O entendimento ora aplicado está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, eis que "(...) A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" (REsp 1.601.575/PR, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 2/8/2016, DJe de 23/8/2016).

 Em igual sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CPC/1973. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . DEFICIÊNCIA. AFASTAMENTO. AÇÃO ADJUDICATÓRIA. IMÓVEL . ESCRITURA PÚBLICA. LAVRATURA. MANDATO EM CAUSA PRÓPRIA. REQUISITOS . NÃO ATENDIMENTO. QUITAÇÃO DO PREÇO. NÃO COMPROVAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA . AUSÊNCIA. ADJUDICAÇÃO. NEGATIVA. 1 . O acórdão impugnado pelo presente recurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3 . O pagamento integral do imóvel pelo promitente comprador é requisito necessário para se pleitear a sua adjudicação compulsória.Súmula nº 83/STJ. 4. Modificar a conclusão do tribunal de origem, que afirma que não há um mandato em causa própria para a adjudicação do imóvel devido à falta de comprovação do compromisso de compra e venda e do pagamento integral do preço, é medida que esbarra no óbice das Súmulas nºs 5 e 7/STJ . 5. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1694360 GO 2017/0029095-6, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 30/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2023)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CONSTATADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITO PRESCRITO. RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO. INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. 'A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002' (REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). (...)

3. O Tribunal de Justiça julgou improcedente o pedido da parte autora, sob o fundamento de que 'não há falar-se em outorga de escritura pública de imóvel mediante ação de adjudicação compulsória quando não provada a quitação integral do preço ajustado, sendo irrelevante o fato de o débito já se encontrar prescrito'. Decisão em consonância com o entendimento desta Corte Superior. Aplicação da Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial"(AgInt no AREsp 1.816.356/ES, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 20/9/2022 - grifou-se).

Ademais, como contrato sinalagmático que é, a compra e venda de imóvel pressupõe uma prestação e uma contraprestação: a transmissão da propriedade contra o pagamento do preço, sendo cada qual, a um só tempo, causa e efeito da outra" (REsp 1.705.305/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/5/2018, DJe de 24/5/2018).

Assim, não comprovando a quitação do valor do contrato, ônus que lhe era seu, nos termos do art. 373, I, CPC, não há como se acolher o pedido de adjudicação compulsória proposto pelo Apelante.

De igual modo, ausente comprovação de pagamento, não há que se falar em devolução de quaisquer quantias dos Apelados em favor do Apelante.

De mais a mais, a respeito à pretensão de desconstituição da hipoteca constituída em favor de R.L.M. Fomento Mercantil Ltda., a qual se encontra regularmente registrada na matrícula do imóvel, também não assiste razão ao Apelante.

Primeiro, pela falta de comprovação de pagamento, consoante argumentado alhures. Segundo porque, nos termos do art. 1.227 do Código Civil, os direitos reais sobre imóveis somente se adquirem com o registro, sendo certo que a hipoteca, prevista no art. 1.225, inciso IX, do mesmo diploma, constitui direito real de garantia dotado de eficácia erga omnes.

De outro lado, a promessa de compra e venda não registrada gera apenas efeitos obrigacionais, sendo inoponível a terceiros de boa-fé.

Permitir que um contrato particular, não levado a registro, se sobreponha a um gravame regularmente constituído e publicizado significaria esvaziar a própria função do sistema registral, comprometendo a segurança jurídica que dele se espera.

Ademais, não há que se falar na aplicação da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, haja vista que a súmula é voltada à proteção do adquirente em incorporações imobiliárias financiadas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, situação que não se reproduz nos autos. A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RITO COMUM. DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA. GARANTIA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO . SÚMULA 308/STJ. INAPLICABILIDADE. CONTRATO NÃO INSERIDO NO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. SÚMULA 83/STJ . AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. "Não se aplica o teor da Súmula 308/STJ ('A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel') nos casos envolvendo contratos de aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH" (AgRg no AREsp 330.349/PR, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/9/2019, DJe de 2/10/2019) . 2. Agravo interno provido para, em novo julgamento, conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.

(STJ - AgInt no AREsp: 2403635 SC 2023/0223963-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2023)

Pelo exposto, entendo pelo desprovimento do presente recurso, para manter, in totum, a sentença vergastada.

Diante do disposto no art. 85, §§ 2º e 11, do CPC/2015, que determina a fixação de honorários advocatícios em recursos interpostos sob a sua égide, arbitro os honorários recursais em 2% (dois por cento) sobre o valor da causa, em favor dos Apelados.

3. DECISÃO

Diante do exposto, conheço da presente Apelação, mas lhe nego provimento, para: i) manter a sentença vergastada em todos os seus termos; ii) arbitrar os honorários recursais em 2% (dois por cento) sobre o valor da causa, em favor da parte Ré, ora Apelada, conforme o comando do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC/2015.

Sessão por Videoconferência da 3ª Câmara Especializada Cível de 11/03/2026, presidido(a) pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) LUCICLEIDE PEREIRA BELO.

Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, LUCICLEIDE PEREIRA BELO e RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

Sustentou oralmente Dr. WILDSON DE ALMEIDA OLIVEIRA SOUSA - OAB PI5845.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 11 de março de 2026.

Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

Relator