APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0814244-61.2018.8.18.0140
APELANTE: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
Advogado(s) do reclamante: IAGO DO COUTO NERY, LUCAS LIMA RODRIGUES
APELADO: MARCELO DA COSTA SOARES
Advogado(s) do reclamado: GABRIEL DE ANDRADE PIEROTE, ADRISSIA VIEIRA CAVALCANTE
RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

EMENTA

CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. APLICAÇÃO DO CDC. 1. A tese produzida no Tema 1095, do STJ, qualifica-se como precedente vinculante. Assim, a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel no competente Registro de Imóveis (Cartório de Registro de Imóveis) impede a constituição da propriedade fiduciária e, consequentemente, afasta as regras da Lei nº 9.514/97, impondo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em caso de rescisão contratual. 2. O registro é um ato constitutivo da garantia fiduciária. Sem ele, a propriedade fiduciária não se perfaz. Não registrada a alienação fiduciária, a relação contratual sujeita-se às regras gerais de promessa de compra e venda, o que atrai o CDC. 3. A ausência desse registro, mesmo que não prejudique a validade do contrato, impede que a vendedora utilize os mecanismos previstos na legislação específica. O registro, portanto, é indispensável para a aplicação da Lei 9.514/1997. O artigo 23 da Lei 9.514/1997 estabelece que a propriedade fiduciária de imóvel é constituída somente com o registro do contrato no cartório de imóveis. Sem esse registro, a relação entre as partes continua sendo de direito pessoal, sujeita às normas do Código Civil e do CDC. 4. O Código de Defesa do Consumidor - CDC é uma norma-princípio que se sobrepõe sobre todo o ordenamento jurídico consumerista. O CDC, ao romper a tradição unicamente contratualista, traz em seu art. 47 uma norma de exegese contratual, ao estabelecer a interpretação de um contrato de forma mais favorável ao consumidor. Por seu turno, a Constituição de 1.988, em seu art. 5º, inciso XXXII, elevou a defesa do consumidor ao status de Direito Fundamental. 5. Apelação desprovida.

ACÓRDÃO

Acordam os componentes do(a) 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, FERNANDO LOPES E SILVA NETO e RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, data registrada no sistema.

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA Contra sentença prolatada nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA ajuizada por MARCELO DA COSTA SOARES, ora apelado. 

Na origem, o Apelado ingressou com a referida ação alegando, em síntese, que firmou contrato de compra e venda com a requerida em 27 de janeiro de 2015, referente a um lote no Loteamento Verana Teresina, situado no município de Teresina-PI, com registro na Matrícula nº 128.462 do 2º Oficial de Registro Geral de Imóveis da comarca de Teresina-PI, no valor de R$ 157.812,45 (cento e cinquenta e sete mil oitocentos e doze reais e quarenta e cinco centavos).

Aduziu que não teve mais condições financeiras de manter a relação contratual e solicitou a execução do distrato e descontinuidade da compra, em razão da permanência de sua impossibilidade de honrar com as parcelas mensais e anuais, no entanto, a empresa foi irredutível em negar–se a realizar a rescisão do contrato e, ainda, a devolver o valor pago após a aplicação de multa rescisória legal, afirmando que não iria restituir nenhuma parte do valor pago, caso o comprador empreendesse a rescisão contratual, o valor já pago de R$ 48.755,27 (quarenta e oito mil setecentos e cinquenta e cinco reais e vinte e sete centavos) ficaria retido com a empresa, assim como o lote objeto do contrato, a título de “quitação do saldo devedor”.

Requereu, liminarmente, a suspensão dos pagamentos principais e acessórios referentes ao contrato que se visa manifestamente rescindir, sendo a requerida compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial, assim como efetuar restrição junto aos órgãos de proteção ao crédito em nome do requerente.

Ao final, pugnou pela total procedência da ação, determinando a rescisão do contrato em questão mediante devolução, em uma única parcela de 90% (noventa por cento) da quantia paga à empresa Ré (R$ 43.879,74 – quarenta e três mil e oitocentos e setenta e nove reais e setenta e quatro centavos), devendo incidir correção monetária a partir de cada desembolso e juros compensatórios da data da citação.

Deferida a tutela antecipada.

Mediante contestação, a requerida sustentou a validade da cláusula de alienação fiduciária, pela qual não há hipótese de rescisão ou de restituição dos valores. Requereu, ao final, a improcedência dos pedidos.

A sentença primária julgou procedente em parte o pedido inicial declarar rescindido o contrato firmado entre as partes (a contar do ajuizamento da ação) e determinar que a ré proceda à restituição dos valores pagos pelo autor, garantida a retenção de 25%.

Inconformada, a requerida/apelante interpôs o presente recurso de apelação, alegando, em síntese, a inaplicabilidade do código de defesa do consumidor aos contratos regidos pela lei de alienação fiduciária.

Considera indevida a rescisão contratual e restituição de importâncias pagas, já que a regra específica da Lei n.º 9.514/97 não prevê essa hipótese, afastando-se, assim, o art. 53 do CDC e a Súmula n.º 543 do STJ.

Defende ainda que, mesmo diante da ausência de registro do contrato que serve como título à propriedade fiduciária no Registro de Imóveis competente, não é conferido ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão do contrato por meio diverso daquele contratualmente previsto.

Ao final, pugna seja reformada a sentença, para reconhecer a aplicabilidade a prevalência da Lei nº 9.514/97, sobre o tema do processo em debate, por se tratar de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, cuja regras e resolução do contrato está prevista nos artigos 26, 27, 28 e 29 da Lei 9.514/97, não podendo ser ignoradas diante do princípio da especialidade, devendo ser afastada as razões de decidir estabelecida em sentença e seja fixado como termo inicial da correção a data do ajuizamento e juros a partir do trânsito em julgado da referida demanda. Já com relação a sucumbência, o mesmo deverá ser fixado em percentual mínimo diante da baixa complexidade do tema, e em caso de pedido parcial que seja fixada de forma recíproca.

Contrarrazões em defesa da sentença. 

Instado a opinar sobre o feito, o Ministério Público Superior devolveu os autos sem emitir parecer de mérito.

É o relatório dos fatos essenciais.

VOTO

 1. DO CONHECIMENTO 

Constata-se que o presente Recurso de Apelação preenche os requisitos estabelecidos na legislação processual. Desse modo, o recurso deve ser conhecido, considerando-se o cumprimento de todos os requisitos legais exigíveis. 

2. DA ANÁLISE DO RECURSO 

Em análise dos autos, constata-se que a questão essencial, portanto, é a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor no contrato de compra e venda em questão.

Nesta perspectiva, importa destacar que o Superior Tribunal de Justiça - STJ, ao apreciar, pela sistemática dos recursos repetitivos, o Tema 1.095, sedimentou a seguinte tese:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. (grifou-se).

A sentença primária entendeu que, no presente caso, a ausência do registro da alienação fiduciária, demanda a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

A Apelante, por sua vez, alega que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios.

Neste sentido, a sentença primária deve ser mantida.

A tese produzida no Tema 1095, do STJ, qualifica-se como precedente vinculante. Assim, a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel no competente Registro de Imóveis (Cartório de Registro de Imóveis) impede a constituição da propriedade fiduciária e, consequentemente, afasta as regras da Lei nº 9.514/97, impondo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em caso de rescisão contratual. 

O registro é um ato constitutivo da garantia fiduciária. Sem ele, a propriedade fiduciária não se perfaz. Não registrada a alienação fiduciária, a relação contratual sujeita-se às regras gerais de promessa de compra e venda, o que atrai o CDC. O STJ orienta nesta direção.

No julgamento do REsp 2.135.500, a ministra relatora Nancy Andrighi reafirmou que o registro do contrato com alienação fiduciária no cartório imobiliário é indispensável para o exercício da execução extrajudicial, conforme a Lei 9.514/1997. A ausência desse registro, mesmo que não prejudique a validade do contrato, impede que a vendedora utilize os mecanismos previstos na legislação específica. O registro, portanto, é indispensável para a aplicação da Lei 9.514/1997. O artigo 23 da Lei 9.514/1997 estabelece que a propriedade fiduciária de imóvel é constituída somente com o registro do contrato no cartório de imóveis. Sem esse registro, a relação entre as partes continua sendo de direito pessoal, sujeita às normas do Código Civil e do CDC.

Empresas que deliberadamente deixam de registrar o contrato, muitas vezes para economizar custos, não podem se beneficiar de sua própria omissão para aplicar a execução extrajudicial.

Não bastasse, o Código de Defesa do Consumidor - CDC é uma norma-princípio que se sobrepõe sobre todo o ordenamento jurídico consumerista. O CDC, ao romper a tradição unicamente contratualista, traz em seu art. 47 uma norma de exegese contratual, ao estabelecer a interpretação de um contrato de forma mais favorável ao consumidor. Por seu turno, a Constituição de 1.988, em seu art. 5º, inciso XXXII, elevou a defesa do consumidor ao status de Direito Fundamental.

O art. 53 do CDC, estabelece em seu caput que: 

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Por seu turno, o art. 51 do mesmo Diploma Legal nos diz que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

Inciso I: impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

Inciso II: subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

Inciso IV: estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

Em reforço, a orientação atualizada do STJ:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. 1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015. 2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. 1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c restituição de valores pagos. 2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, “quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”, em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte ( REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 4. Recurso especial conhecido e provido. ACÓRDÃO 19/9/2025). [STJ -RECURSO ESPECIAL Nº 2207712 - SP (2025/0125239-6), dez. 2025].

Assim, a sentença, neste ponto, deve ser mantida, eis que em conformidade com a jurisprudência do STJ e com as disposições do CDC.

Quanto aos juros, correção monetária e honorários, a sentença igualmente deve ser mantida, eis que também em sintonia com entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça

 3. DA DECISÃO

 Com fundamento nestas razões, considerando que os fatos e fundamentos expostos pela Apelante não são suficientemente consistentes para ilidir as provas e os fundamentos da sentença vergastada, voto pelo conhecimento e desprovimento da presente Apelação, sob os fundamentos fáticos e jurídicos acima expostos.

É como voto. 

Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas

Relator