APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0815383-82.2017.8.18.0140
APELANTE: CINCINATO TORRES MENESES DE AREA LEAO, CINCINATO TORRES MENESES DE AREA LEAO
Advogado(s) do reclamante: RICARDO ILTON CORREIA DOS SANTOS
APELADO: SC2 SHOPPING RIO POTY LTDA
Advogado(s) do reclamado: ALOIZIO FARIA DE SOUZA FILHO
RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

EMENTA

DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. ATRASO NA INAUGURAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. PRORROGAÇÃO SUPERIOR A 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. ABUSIVIDADE. LIMITAÇÃO. INEXIGIBILIDADE DE ALUGUÉIS E ENCARGOS ANTERIORES À ENTREGA. RES SPERATA E FUNDO DE PROMOÇÃO. LEGITIMIDADE. DANO MORAL À PESSOA JURÍDICA. NÃO CONFIGURAÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Ação Declaratória de Inexigibilidade de Débito, ajuizada por lojista em face da administradora de shopping center, na qual se discutem a validade de cláusulas contratuais que preveem prorrogação da data de inauguração do empreendimento, a exigibilidade de aluguéis, encargos e res sperata antes da efetiva inauguração, bem como a ocorrência de dano moral em favor da pessoa jurídica locatária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se são abusivas as cláusulas contratuais que autorizam a prorrogação da data de inauguração do shopping center por prazo superior a 180 dias e a exclusivo critério da locadora; (ii) estabelecer se são exigíveis aluguéis, encargos condominiais e valores vinculados à locação antes da efetiva entrega do empreendimento; e (iii) determinar se o atraso na inauguração do shopping configura dano moral indenizável à pessoa jurídica locatária e se afeta a exigibilidade da res sperata e das contribuições ao fundo de promoção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula de tolerância para conclusão de empreendimentos imobiliários é válida apenas quando limitada a prazo determinado e razoável, sendo admitido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o limite máximo de 180 (cento e oitenta) dias.
4. A previsão contratual que autoriza prorrogação superior a 180 dias, cumulada com hipóteses amplas e genéricas de força maior, sem fixação de limite máximo e a exclusivo arbítrio da locadora, viola os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da função social do contrato.

5. Reconhecida a abusividade da cláusula de tolerância além do limite juridicamente admitido, é inexigível a cobrança de aluguéis e despesas condominiais anteriores à efetiva entrega do empreendimento, por ausência de contraprestação.
6. A res sperata constitui verba típica dos contratos de locação em shopping center, destinada à remuneração pela cessão do fundo de comércio do empreendimento, sendo lícita e exigível quando expressamente pactuada.
7. O simples atraso na inauguração do shopping não implica, por si só, inexigibilidade ou restituição da res sperata, quando ausente demonstração de vício de consentimento, quebra da base objetiva do negócio ou prejuízo diretamente imputável à locadora.

8. Atraso superior a 17 meses entre a data prevista para inauguração e a efetiva abertura do empreendimento caracteriza mora relevante da locadora, afastando a justificativa baseada em riscos ordinários da atividade de construção civil.

9. As contribuições ao fundo de promoção e propaganda coletiva são legítimas quando previstas expressamente em contrato, nos termos do art. 54 da Lei nº 8.245/1991.

10. O dano moral à pessoa jurídica não é presumido e exige prova de efetivo abalo à honra objetiva, à imagem ou à credibilidade comercial, o que não se verifica na hipótese.

11. A demora do próprio lojista em inaugurar seu estabelecimento após a abertura do shopping afasta o nexo causal entre o atraso do empreendimento e os prejuízos econômicos alegados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. É abusiva a cláusula contratual que autoriza a prorrogação da data de inauguração de shopping center por prazo superior a 180 dias ou sem limite máximo, a exclusivo critério da locadora.

2. Reconhecida a mora da locadora além do prazo de tolerância admissível, são inexigíveis os aluguéis e encargos condominiais anteriores à efetiva entrega do empreendimento.

3. A res sperata e as contribuições ao fundo de promoção são lícitas e exigíveis quando expressamente pactuadas em contrato de locação em shopping center, não sendo afastadas pelo mero atraso na inauguração.

 4. O dano moral à pessoa jurídica exige prova de efetivo abalo à honra objetiva, não se presumindo do inadimplemento contratual.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 13/02/2026 a 25/02/2026, acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CINCINATO TORRES MENESES DE ARÊA LEÃO e CINCINATO TORRES MENESES DE ARÊA LEÃO ME contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Ação Declaratória de Inexigibilidade de Débito (proc. nº. 0815383-82.2017.8.18.0140), ajuizada em desfavor de SC2 SHOPPING RIO POTY LTDA, ora apelado.

Na origem, o autor alega atraso na inauguração de shopping center, objeto de contrato de locação de sala comercial, sustentando a abusividade das cláusulas contratuais que previam prazo de tolerância e prorrogação da data de inauguração, bem como a inexigibilidade dos valores cobrados a título de aluguel e res sperata, além da ocorrência de danos morais.

Na sentença (ID 26613970), o magistrado a quo julgou improcedentes os pedidos iniciais, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, reconhecendo a validade das cláusulas contratuais impugnadas, a legitimidade da cobrança efetuada e a inexistência de dano moral indenizável.

Nas razões recursais (ID 26613971), a parte apelante sustenta, em síntese: 1) a nulidade das cláusulas 11.1.1 e 11.5 por abusividade, ao argumento de que conferem à parte apelada a possibilidade de prorrogar unilateralmente e sem limites razoáveis o prazo de inauguração do empreendimento, submetendo a eficácia do contrato ao seu exclusivo arbítrio; 2) a inexigibilidade dos débitos cobrados antes da efetiva inauguração do shopping; e 3) a configuração de danos morais. Requer, ao final, a reforma da sentença, para julgar procedentes os pedidos iniciais.

Nas contrarrazões (ID 26613973), a parte apelada defende a validade das cláusulas contratuais impugnadas, a legitimidade da cobrança realizada e a inexistência de qualquer dano moral. Assim, requer o  desprovimento do recurso.

Autos não encaminhados ao Ministério Público Superior, em observância à recomendação constante do Ofício Circular nº 174/2021 – PJPI/TJPI/PRESIDÊNCIA/GABJAPRE/GABJAPRES2.

É o relatório.

VOTO

O Excelentíssimo Senhor Desembargador Francisco Gomes da Costa Neto (relator):

I. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Recurso tempestivo e formalmente regular. Gratuidade deferida na origem. Preenchidos os demais requisitos necessários à admissibilidade recursal, CONHEÇO do apelo.

II. ANÁLISE DO MÉRITO

A controvérsia recursal cinge-se à análise da validade das cláusulas contratuais que preveem a prorrogação da data de inauguração do Shopping Rio Poty, à legalidade da cobrança da denominada res sperata antes da entrega do empreendimento, bem como à eventual configuração de dano moral em favor da pessoa jurídica apelante.

Inicialmente, passa-se ao exame da cláusula de tolerância, prevista nos itens 11.1.1 e 11.5 do Contrato de Locação de Salão de Uso Comercial (SUC) firmado entre as partes (ID 26613743 e 26613744).

Consoante se extrai do instrumento contratual, restou estipulada a data prevista para inauguração do Shopping Rio Poty em abril de 2014, prevendo-se, contudo, a possibilidade de sua prorrogação, nos seguintes termos:

“11.1.1 - A exclusivo critério da LOCADORA, sem que tenha que justificar tal decisão, a data da inauguração do SHOPPING RIO POTY poderá ser prorrogada por 02 (dois) períodos de 180 (cento e oitenta) dias cada um, não ensejando  à(ao) LOCATÁRIA(O) direito de exigir qualquer reparação, multa ou mesmo indenização em decorrência deste fato.”

Além disso, o item 11.5 autoriza nova alteração do prazo de inauguração, também a exclusivo critério da locadora, em razão de alegados motivos de força maior ou caso fortuito, elencados de forma ampla e exemplificativa:

“11.5 - Em se verificando motivos de força maior, caso fortuito ou relevantes, a impedir ou retardar a execução das obras de responsabilidade da LOCADORA, o prazo previsto para inauguração do SHOPPING RIO POTY poderá, a exclusivo critério da LOCADORA, ser alterado (item 11.2 do QRL). Consideram-se motivos de força maior, caso fortuito ou relevantes, exemplificadamente, mas não limitadamente: a) greves parciais ou gerais que envolvam mão-de-obra na indústria da Construção Civil, ou que a afetem; b) suspensão ou falta de transporte de mão-de-obra; c) falta na praça de mercadorias ou mão-de-obra especializada; d) chvas que impeçam ou dificultem etapas importantes da obra; e) eventuais embargos de obra, provocadas pelos proprietários dos terrenos lindeiros, ou por autoridades  que determinem paralisação da obra, ou seja, impeditiva de sua execução na forma programada. f) demora no poder público no processamento do habite-se; h) incêndios, explosões, queda de aeronave ou cataclismo que afetem a obra.”.

Ocorre que, embora seja admitida pela jurisprudência pátria a estipulação de cláusula de tolerância para a conclusão de empreendimentos imobiliários, tal previsão não possui caráter absoluto, devendo observar limites objetivos de razoabilidade, sob pena de violação aos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da função social do contrato.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que, nos contratos de construção imobiliária, a cláusula de tolerância é válida desde que limitada ao prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, sendo abusiva a previsão que ultrapasse esse limite. Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA . 180 DIAS. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL . AFASTAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO . 1. Está sedimentado nesta Corte Superior o entendimento de que é "válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos" (AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022) . 2. "Nos termos do entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" (REsp 1.642.314/SE, Rel . Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017). 3. Na espécie, ao manter a condenação da construtora ao pagamento da indenização por danos morais, o Tribunal de origem deixou de apontar circunstâncias excepcionais experimentadas pelos promitentes-compradores, capazes de justificar a reparação pretendida. Correta, portanto, a decisão agravada, ao reformar o acórdão recorrido . 4. Nos termos do entendimento desta Corte, "[é] devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente (...)" (AgInt no AREsp 677.950/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 14/03/2017, DJe de 20/03/2017). 5 . Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1253328 AM 2018/0042042-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/03/2024).

No caso concreto, verifica-se que o contrato em análise autoriza, de plano, a prorrogação por até 360 (trezentos e sessenta) dias, além de admitir nova dilação temporal com fundamento em hipóteses amplas e genéricas de força maior, sem fixação de limite máximo, e, ainda, sem qualquer dever de indenizar, o que revela nítido desequilíbrio contratual.

Tal previsão transfere integralmente ao locatário os riscos inerentes à atividade econômica do empreendimento, permitindo à locadora postergar indefinidamente a inauguração, sem qualquer consequência jurídica, circunstância que afronta o art. 122 do Código Civil e esvazia a própria finalidade do contrato.

Cumpre destacar, ainda, que fatores como excesso de chuvas, escassez de mão de obra e greves no setor da construção civil constituem riscos inerentes à própria atividade empresarial da construção de grandes empreendimentos, não se tratando de eventos absolutamente imprevisíveis ou extraordinários. Tais circunstâncias, inclusive, já se encontram ordinariamente contempladas na cláusula de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, admitida pela jurisprudência como margem razoável para absorção de intercorrências próprias do setor. Nesse sentido, colho o seguinte julgado:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA . ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL . PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC . APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE . 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. [...] 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5 . Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6 . A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts . 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC) . 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9 . Recurso especial não provido.(STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017)

Todavia, na situação sob análise, a obra extrapolou de forma significativa esse limite, uma vez que a inauguração do Shopping Rio Poty, inicialmente prevista para abril de 2014, somente ocorreu em 29/09/2015, o que representa atraso superior a 17 (dezessete) meses, evidenciando mora contratual relevante e afastando a justificativa baseada em riscos ordinários do negócio.

Assim, ainda que se reconheça a licitude da cláusula de tolerância em abstrato, impõe-se o reconhecimento da abusividade das cláusulas 11.1.1 e 11.5, na medida em que autorizam prorrogação superior a 180 (cento e oitenta dias) dias e submetem a execução do contrato ao exclusivo arbítrio da locadora.

Dessa forma, deve ser declarada a nulidade parcial das referidas cláusulas, limitando-se a tolerância contratual ao prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, em consonância com a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Portanto, reconhecida a abusividade das cláusulas que autorizaram a prorrogação excessiva do prazo de inauguração e caracterizada a mora da locadora além do limite de tolerância juridicamente admitido, não subsiste fundamento para a exigência de obrigações pecuniárias vinculadas à fruição do empreendimento antes de sua efetiva disponibilização.

Desse modo, eventuais aluguéis ou verbas condominiais cobradas antes do período de entrega efetiva do empreendimento, ocorrida em 29/09/2015, não podem ser exigidos, por ausência de contraprestação correspondente e em observância aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Cumpre observar que o apelante também contesta os valores cobrados a título de res sperata, sustentando que teria suportado prejuízos irreparáveis em razão do atraso na inauguração do Shopping Rio Poty, permanecendo, desde a assinatura do contrato, em 2012, até o final de 2015, apenas arcando com despesas, sem auferir qualquer retorno financeiro.

Nesse contexto, a res sperata consiste em verba típica dos contratos de locação em shopping center, representando a contraprestação pela cessão, ao lojista, da fração ideal do fundo de comércio pertencente ao empreendedor, o qual investe de forma expressiva na criação, organização e estruturação do empreendimento, assumindo os riscos inerentes à implantação do complexo comercial, com vistas a propiciar condições favoráveis ao sucesso econômico dos lojistas que nele se instalam.

No caso, o Contrato de Cessão de Direitos de Uso de Salão de Uso Comercial do Shopping Rio Poty (ID 26613747) prevê, de forma clara e expressa, que a cessionária (apelante) pagaria à cedente (apelado) o valor de R$ 125.519,63 (cento e vinte e cinco mil e quinhentos e dezenove reais e sessenta e três centavos), a título de cessão dos direitos de integrar, participar e usufruir da estrutura técnica e operacional do empreendimento, estabelecendo-se, inclusive, cronograma de pagamento iniciado em outubro de 2012, com parcelas mensais previamente ajustadas. Confira-se:

“Cláusula III - DO PREÇO

A(o) CESSIONÁRIA(O) pagará à CEDENTE, por esta Cessão de Direitos, a importância de R$ 125.519,63 (cento e vinte e cinco mil e quinhentos e dezenove reais e sessenta e três centavos), da seguinte forma:

a) R$ 18.827,94 (dezoito mil e oitocentos e vinte e sete reais e noventa e quatro centavos) neste ato, a título de sinal e princípio pagamento, dando a CEDENTE à(a) CESSIONÁRIA(O) quitação por este recebimento, quitação esta que ficará condicionada à compensação do cheque, se o pagamento se efetuar desta forma.

b) O saldo do preço, no valor de 106.691,69 (cento e seis mil e seiscentos e noventa e um reais e sessenta e nove centavos) será pago através de 24 (vinte e quatro) parcelas mensais, consecutivas e reajustáveis, no valor de 4.445,49, (quatro mil e quatrocentos e quarenta e cinco reais e quarenta e nove centavos) cada uma, com vencimento a primeira parcela em 11 de outubro de 2012 e as demais em igual dia dos meses subsequentes até a liquidação final.”

 Trata-se, portanto, de obrigação livremente pactuada, cuja exigibilidade decorre da própria natureza do negócio jurídico celebrado. A jurisprudência é pacífica no sentido de que a exigência da res sperata é lícita e legítima, por não se confundir com aluguel ou encargos ordinários da locação, mas sim com a remuneração pela cessão do fundo de comércio do shopping. Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - REJEIÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER - PREVALÊNCIA DAS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS - ART. 54 DA LEI 8.245/91 - RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA DA LOCADORA - NEXO CAUSAL ENTRE A CONDUTA E O DANO DITO EXPERIMENTADO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - BENFEITORIAS - RENÚNCIA - PREVISÃO - RES SPERATA - DEVOLUÇÃO INDEVIDA - DANOS MATERIAIS E MORAIS - AUSÊNCIA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. - A parte apelante deve discorrer, de forma clara e objetiva, sobre os pontos da sentença contra os quais se coloca, nos termos do disposto no artigo 1 .010 do CPC - Tendo havido a impugnação de maneira adequada aos fundamentos da sentença, deve ser admitido o recurso - O contrato de locação comercial em 'shopping center' é atípico, e deve ser regido pelas condições livremente pactuadas pelos contratantes, nos termos do art. 54 da Lei n. 8.245/91 - Não havendo no contrato de locação firmado nenhuma cláusula que impute à locadora a obrigação de garantir o sucesso comercial do empreendimento, tampouco do comércio da apelante, não há como responsabilizar a administradora pela rescisão contratual - Não tem direito a indenização por benfeitorias quando se renunciou expressamente ao direto (Súmula 335, do STJ) . - A "res sperata" cobrada em locações de shopping centers ou centros comerciais decorre do aproveitamento pelo locatário do fundo de comércio, patrimônio imaterial pertencente ao empreendimento, que difere da cobrança do aluguel da loja (patrimônio material), plenamente lícita e legítima a exigência do pagamento - Ausente a prática de ato ilícito, não há que se falar em reparação a título de dano material, tampouco dano moral - Preliminar de não conhecimento do recurso rejeitada - Recurso não provido. Sentença mantida. (TJ-MG - AC: 10000221197742001 MG, Relator.: Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 18/10/2022, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/10/2022).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. NÃO OITIVA DE TESTEMUNHA ARROLADA INTEMPESTIVAMENTE. CONTRADITA À TESTEMUNHA EM MOMENTO NÃO OPORTUNO . PRECLUSÃO VERIFICADA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. ESTABELECIMENTO COMERCIAL QUE SE CONFIGURA COMO SHOPPING CENTER. COBRANÇA DE RES SPERATA . POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO . [...] 3. A cobrança da prestação pecuniária chamada de res sperata é legítima em contratos de locação de unidades comerciais existentes em shopping centers, dada a liberalidade de contratação entre lojistas e empreendedores prevista no artigo 54, caput, da Lei federal nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. 4 . Enquadrando-se o estabelecimento comercial ao conceito de shopping center, porquanto possui as características desse peculiar empreendimento, a res sperata pode ser exigida. 5. Evidenciada a sucumbência recursal, impende majorar a verba honorária anteriormente fixada, conforme previsão do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observando-se a regra de suspensão da exigibilidade prevista no § 3º do artigo 98 do atual Estatuto Processual Civil, por ter sido a parte autora/recorrente agraciada com a justiça gratuita. 6 . APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS DESPROVIDA. (TJ-GO - Apelação Cível 04361972320178090051, Relator.: ELIZABETH MARIA DA SILVA, Data de Julgamento: 08/06/2020, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 08/06/2020).

Ressalte-se que eventual restituição ou reconhecimento de inexigibilidade da res sperata não decorre automaticamente do simples atraso na entrega do empreendimento, sendo indispensável a demonstração de vício no consentimento, onerosidade excessiva superveniente ou quebra da base objetiva do contrato, o que não se presume.

Com efeito, embora o apelante alegue ter sofrido prejuízos em razão do atraso na inauguração do shopping, verifica-se que, mesmo após a efetiva inauguração do empreendimento em 29/09/2015, a loja do recorrente somente foi aberta em maio de 2017, conforme se extrai da Notificação pelo Atraso na Inauguração da Loja Restaurante Colher de Pau (ID 26613951), encaminhada em 22/02/2017, bem como do check list de vistoria para abertura da loja realizado em 09/05/2017 (ID 26613950).

Tal conduta, inclusive, violou o item 11.3.1 do Contrato de Locação de Salão de Uso Comercial (SUC) (IDs 26613743), que impunha ao locatário o dever de inaugurar seu estabelecimento concomitantemente com o shopping, sob pena de incidência de multa contratual.

11.3.1 - A(O) LOCATÁRIA(O) tem conhecimento da importância de inaugurar seu(s) Salão(ões) de Uso Comercial juntamente com o SHOPPING, devendo diligenciar para que sejam cumpridos os prazos estabelecidos nas cláusulas VI e VII das Normas Gerais que dispõem, respectivamente, “DOS PROJETOS PARA OS SALÕES DE USOS COMERCIAL” e “DAS OBRAS NOS SALÕES DE USO COMERCIAL”. À(Ao) LOCATÁRIA(O) inadimplente será aplicada multa correspondente a 30% (trinta por cento) do valor do aluguel mensal mínimo ou do aluguel mensal, caso não seja estabelecido aluguel mínimo, pelo inadimplemento desta condição essencial para a formalização deste contrato.

Assim, não se pode imputar exclusivamente à locadora a frustração das expectativas econômicas do apelante após a inauguração do empreendimento, uma vez que a demora na abertura da loja decorreu, ao menos em parte, de circunstâncias imputáveis e não esclarecidas ao próprio lojista.

No que concerne ao Fundo de Promoção e Propaganda Coletivas, também se verifica a plena validade da cobrança, haja vista previsão contratual expressa tanto para a contribuição extraordinária destinada à campanha de lançamento do shopping quanto para as contribuições mensais ordinárias, qualificadas como encargos da locação, conforme disposto na Cláusula X do Contrato de Locação (ID 26613744) e no item 9 do Quadro Resumo da Locação - QRL (ID 26613743). 

A jurisprudência pátria reconhece a legitimidade dessas contribuições quando expressamente previstas em contrato:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO . ALEGAÇÃO AFASTADA. CONTRATO DE ALUGUEL. SHOPPING CENTER. PAGAMENTO DE FUNDO DE PROMOÇÃO (RES SPERATA) . POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO. DESCABIMENTO. CULPA DO EMPREENDEDOR DO SHOPPING . INEXISTENTE. INSUCESSO DA EMPRESA DO LOGISTA. RISCO DA ATIVIDADE ECONÔMICA. ATO ILÍCITO NÃO COMPROVADO . DANO EXTRAPATRIMONIAL. NÃO COMPROVADO. SENTENÇA MANTIDA. [...] II. Nos termos do art. 54, da Lei n .º 8.245/91, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação. III. A exigência da cláusula res sperata (Fundo de Promoção) é admitida, tão somente, em se tratando de locações de shopping center, quando livremente pactuada entre as partes. IV. Sendo uma prestação retributiva das vantagens de se estabelecer um complexo comercial que já possui clientela constituída, o Fundo de Promoção não é devolvido quando da saída do logista, salvo quando comprovado que a frustração da res sperata ocorreu por culpa do empreendedor do shopping. V. A não obtenção do sucesso previsto e imaginado, tanto para a logista, como para o próprio empreendimento, configura risco da atividade econômica ou do negócio, fator esse que não pode ser imputado ao locador . APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E IMPROVIDA. (TJ-GO - AC: 00974665320168090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). José Ricardo Marcos Machado, 1ª Câmara Cível,Julgado em 25/07/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER. CITAÇÃO POR CARTA COM AVISO DE RECEBIMENTO . TERMO INICIAL DA CONTESTAÇÃO. JUNTADA DO AR. DEFESA INTEMPESTIVA. RECONHECIMENTO . PRESUNÇÃO RELATIVA DOS EFEITOS DA REVELIA. DESCARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO PARA LOCAÇÃO SIMPLES. IMPOSSIBILIDADE. FUNDO DE PROMOÇÃO . PREVISÃO CONTRATUAL. INSUCESSO DO NEGÓCIO. RESPONSABILIDADE DO EMPREENDEDOR. AUSÊNCIA . RATEIO DE DESPESAS. AUMENTO EXCESSIVO SEM LASTRO PROBATÓRIO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. DESFAZIMENTO DA AVENÇA . CULPA RECÍPROCA. [...] É lícita a cobrança de fundo de promoção em contratos de Shopping Center, mormente quando prevista no contrato - Não é dado ao empreendedor aumentar excessivamente o coeficiente de rateio de despesas sem o respectivo lastro probatório a justificar a mudança - Inexistindo nexo de causalidade entre os problemas relatados pelo lojista (infiltrações, queda de energia, defeito no ar-condicionado) e o insucesso do negócio, não há que se falar em responsabilidade do empreendedor, pois o fracasso comercial é risco da atividade que deve ser assumido pela parte autora - A existência de problemas no empreendimento não exime o locatário de arcar com os alugueis, de modo que deve ser mantido o reconhecimento da culpa recíproca pelo desfazimento do negócio. (TJ-MG - AC: 10000204801039001 MG, Relator.: Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 17/12/2020, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/01/2021).

Desse modo, não há ilegalidade, por si só, na cobrança da res sperata e das contribuições ao fundo de promoção, sobretudo quando pactuadas de forma expressa e em consonância com o regime jurídico específico das locações em shopping center, nos termos do art. 54 da Lei nº 8.245/91, inexistindo elementos que autorizem o afastamento dessas obrigações com base apenas no inadimplemento contratual relativo ao prazo de inauguração, especialmente porque não restou comprovado o efetivo prejuízo sofrido pelo apelante em decorrência direta do atraso, tampouco demonstrada a quebra da base objetiva do negócio jurídico.

Por fim, quanto ao pedido de indenização por danos morais, cumpre ressaltar que a sua configuração em favor da pessoa jurídica possui caráter excepcional. É certo que o ordenamento jurídico admite o reconhecimento de dano moral à pessoa jurídica, todavia, tal possibilidade encontra-se condicionada à comprovação de efetivo abalo à sua reputação, imagem ou credibilidade no mercado, em afronta à sua honra objetiva, o que não se presume. Esse é o entendimento do STJ, amplamente seguido pelos tribunais pátrios:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CONHECIMENTO - CONTRATO ATÍPICO - TERMO DE COMPROMISSO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS - FUTURA LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER - AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE TÉRMINO DAS OBRAS - PRAZO INDETERMINADO - ABUSIVIDADE - DANOS MORAIS - NÃO COMPROVADOS. 1. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas na Lei 8245/91. 2 . Contudo, os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. 3. É abusiva a cláusula que impõe prazo indeterminado para a entrega das lojas situadas em shopping center. 4 . Tratando-se de hipótese que não caracteriza o denominado "dano moral puro", é necessária a produção de prova quanto à efetiva configuração do dano moral. 5. Não havendo prova suficiente de que o atraso na entrega do empreendimento causou constrangimento ou caracterizou ofensa a qualquer dos direitos de personalidade dos contratantes, não há que se falar em indenização por danos morais.

(TJ-MG - Apelação Cível: 5004180-16 .2020.8.13.0040, Relator.: Des .(a) José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 01/03/2024, 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/03/2024)

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. ARTS. 489 E 1.022, DO CPC/2015 . VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA. DANO MORAL. PESSOA JURÍDICA . DEMONSTRAÇÃO. INEXISTÊNCIA. 1. Inexiste violação dos arts . 489 e 1.022, II, do CPC/2015, não se vislumbrando nenhum equívoco ou deficiência na fundamentação contida no acórdão recorrido, sendo possível observar que o Tribunal de origem apreciou integralmente a controvérsia e apontou as razões de seu convencimento, não se podendo confundir julgamento desfavorável ao interesse da parte com negativa ou ausência de prestação jurisdicional. 2. A Corte de origem, ao dirimir a controvérsia a partir da análise de elementos fático-probatórios constantes dos autos, concluiu que não houve a comprovação do dano moral alegado pela pessoa jurídica demandante, conclusão insuscetível de reforma, à vista da Súmula 7 do STJ . 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que o dano moral à pessoa jurídica não é presumível, motivo pelo qual deve estar demonstrado nos autos o prejuízo ou abalo à imagem comercial. 4. Agravo interno desprovido . (STJ - AgInt no AREsp: 2035009 SP 2021/0379163-7, Relator.: GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 29/05/2023, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/06/2023).

APELAÇÃO. DANOS MORAIS. PESSOA JURÍDICA. INOCORRÊNCIA . AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE OFENSA À HONRA OBJETIVA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Diferentemente do que ocorre com as pessoas físicas, as pessoas jurídicas não possuem honra subjetiva, apenas honra objetiva, que é o juízo de terceiros sobre os atributos de outrem . 2. Para a configuração de dano moral indenizável à pessoa jurídica é imprescindível que se verifique a ocorrência de fatos que maculem a sua imagem perante os consumidores ou mesmo fornecedores, o que não ocorreu no caso dos autos. 3. Recurso improvido . (TJ-SP - Apelação Cível: 10016992420208260126 Caraguatatuba, Relator.: Ademir Modesto de Souza, Data de Julgamento: 08/06/2021, 16ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/06/2021).

CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA.DANOS MATERIAIS. NÃO CONFIGURADOS . DANOS MORAIS. PESSOA JURÍDICA. HONRA OBJETIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO . RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. [...] 5 .Logo, para caracterização do dano moral sofrido pela pessoa jurídica, faz-se necessária a comprovação dos danos que sofreu em sua imagem e em seu bom nome comercial (honra objetiva), que se consubstanciam em fatores externos ao sujeito, e, em razão disso, dependentes de prova específica a seu respeito. 6.No âmbito doutrinário, conforme as lições de Nelson Rosenvald, a defesa dos direitos da personalidade das pessoas jurídicas diverge daquela conferida às pessoas físicas, visto que não se pode confundir a personificação das pessoas jurídicas pela concessão de capacidade de direito e de fato pelo ordenamento para a aquisição de direitos patrimoniais com a personalidade, que é um valor próprio do ser humano, que antecede mesmo ao direito. (Direito das obrigações . 3ª ed., Rio de Janeiro:Impetus, 2004,p.283). 7 .No mesmo sentido, Gustavo Tepedino ensina que apenas as pessoas naturais possuem parcela efetiva da personalidade, relacionada à honra subjetiva, que é característica especial da pessoa humana oponível erga omnes (TEPEDINO, Gustavo. Código Civil interpretado conforme a Constituição da Republica. Vol.1,3ª ed ., Rio de Janeiro: Renovar, 2014, p.109). 8.Ademais, o STJ já decidiu que \"é imprescindível que se caracterize uma significativa e anormal violação a direito de personalidade, e, na hipótese de tratar-se de pessoa jurídica, deve representar significativo abalo à reputação, respeitabilidade e credibilidade da empresa, isto é, à sua honra objetiva\" (STJ, REsp 1658692/r, Rel . Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/06/2017, Dç 12/06/2017). 9.Nesse contexto, conforme exposto nos precedentes citados, a pessoa jurídica, criação da ordem legal, não tem capacidade de sentir emoção e dor, estando por isso desprovida de honra subjetiva.Porém, pode padecer de ataque à honra objetiva, pois goza de uma reputação junto a terceiros, passível de ficar abalada por atos que afetem o seu bom nome no mundo civil ou comercial onde atua . 10.A par disso, a tutela da personalidade da pessoa jurídica, que não possui honra subjetiva, restringe-se à proteção da sua honra objetiva, que é vulnerada sempre que os ilícitos afetarem seu bom nome, fama ou reputação. 11.Contudo, no caso dos autos, não há nenhuma prova ou indício da ocorrência de lesão à imagem, bom nome e reputação da empresa Autora no ramo comercial em que atua , de modo que a demora na entrega do veículo automotor causou tão somente aborrecimento e insatisfação ao proprietário da empresa autora, não havendo provas de prejuízo à sua credibilidade e imagem . 12.Ressalta-se que o juízo de piso, de maneira equivocada, fixou danos morais à pessoa jurídica com fundamentos baseados na honra subjetiva, da qual a pessoa jurídica é desprovida. 13.Logo, não pode o julgador avaliar a existência e extensão de danos morais supostamente sofridos pela pessoa jurídica sem a demonstração efetiva da sua ocorrência . 14.Portanto, merece reforma parcial a sentença vergastada, no sentido de afastar a condenação da empresa Ré, ao pagamento de indenização, a título de danos morais à empresa autora, ante a ausência de comprovação de ofensa à honra objetiva da Autora. 15. Recurso conhecido e parcialmente provido . (TJ-PI - AC: 00046617620048180140 PI, Relator.: Des. Francisco Antônio Paes Landim Filho, Data de Julgamento: 25/09/2019, 3ª Câmara Especializada Cível).

No caso em apreço, não se verifica situação apta a justificar a reparação pretendida. Além de não haver comprovação de ofensa à imagem ou à credibilidade comercial da pessoa jurídica apelante, observa-se que, mesmo após a inauguração do shopping em 29/09/2015, o lojista demorou mais de 1 (um) ano para inaugurar seu estabelecimento, circunstância que afasta o nexo causal entre o atraso na entrega do empreendimento e os prejuízos alegados.

Dessa maneira, ausente demonstração de dano efetivo e excepcional, não há como reconhecer a existência de dano moral indenizável.

III. DISPOSITIVO

Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO à apelação, para reformar em parte a sentença recorrida, julgando-se parcialmente procedente os pedidos iniciais, apenas para reconhecer a abusividade da cláusula de tolerância superior a 180 (cento e oitenta) dias - cláusulas 11.1.1 e 11.5 - e afastar a exigibilidade de aluguéis e despesas com condomínio anteriores à efetiva entrega do empreendimento, ocorrida em 29/09/2015.

Mantenho, contudo, a sentença recorrida quanto à validade da cobrança da res sperata, das contribuições ao fundo de promoção e à improcedência do pedido de indenização por danos morais.

Em razão da sucumbência recíproca, redistribuo os ônus sucumbenciais, fixando-se que cada parte arcará com 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, mantido o percentual fixado na sentença, observada, quanto à parte beneficiária da gratuidade da justiça, a suspensão da exigibilidade, na forma do art. 98, §3º, do Código de Processo Civil.

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição, remetendo-se os autos ao juízo de origem.

 É o voto.

 Teresina - PI, data do sistema.

Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

Relator