APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0801635-72.2024.8.18.0031
APELANTE: FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS CREDIBLUE-GENIAL
Advogado(s) do reclamante: CARLOS MARCIO RISSI MACEDO
APELADO: CARTORIO ALMENDRA, PARNAIBA CARTORIO 1 OFICIO NOTAS E IMOVEIS
Advogado(s) do reclamado: MARIA DO AMPARO ALVES GUIMARAES FERREIRA
RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

EMENTA

DIREITO CIVIL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. COMPETÊNCIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS DA SITUAÇÃO DO BEM. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. RECUSA ADMINISTRATIVA CARACTERIZADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, suscitação de dúvida inversa ajuizada por credor fiduciário em face de serventia extrajudicial de Registro de Imóveis, na qual se buscava a instauração de procedimento de execução extrajudicial de alienação fiduciária de imóvel, previsto na Lei nº 9.514/1997, recusado pelo oficial sob alegação de incompetência territorial em razão do domicílio dos devedores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve negativa administrativa suficiente do oficial de registro a caracterizar o interesse de agir na suscitação de dúvida inversa; (ii) estabelecer se a competência para instaurar e conduzir o procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária é do Cartório de Registro de Imóveis onde se encontra matriculado o imóvel, ainda que os devedores residam em comarca diversa.
III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A suscitação de dúvida inversa é procedimento administrativo idôneo para solucionar controvérsias entre o interessado e o oficial registrador quando há resistência à prática de ato registral, sendo admitida pela jurisprudência em prestígio aos princípios da economia processual, celeridade e primazia do julgamento de mérito.
4. A troca de comunicações entre as partes evidencia que o oficial de registro recusou a instauração do procedimento de execução extrajudicial, ao afirmar que o ato não poderia ser realizado na serventia onde o imóvel está matriculado, o que configura negativa administrativa apta a demonstrar o interesse de agir.
5. A exigência de negativa formal e categórica não se compatibiliza com a finalidade da suscitação de dúvida inversa, bastando a existência de resistência administrativa que inviabilize a prática do ato pretendido.
6. O art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 atribui ao oficial do Registro de Imóveis competente, entendido como aquele da matrícula do imóvel, a atribuição de promover a intimação do devedor fiduciante e instaurar o procedimento de execução extrajudicial.
7. O domicílio do devedor fiduciante não desloca a competência do Registro de Imóveis da situação do bem, uma vez que a própria lei prevê mecanismos de cooperação para a realização da intimação em outra comarca, inclusive por meio de Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio, com aviso de recebimento.
8. A centralização do procedimento no Registro de Imóveis da matrícula do bem decorre da necessidade de que a purga da mora e eventual consolidação da propriedade ocorram perante a serventia responsável pelo registro do imóvel.
9. A doutrina especializada e a jurisprudência pátria convergem no sentido de que o oficial do Registro de Imóveis da situação do bem detém competência legal para instaurar e conduzir o procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária, sendo indevida a recusa administrativa verificada.
IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso provido.

Tese de julgamento: 

1. A resistência administrativa do oficial de registro que impede a instauração de procedimento registral configura negativa suficiente a caracterizar o interesse de agir na suscitação de dúvida inversa.
2. O procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária de imóvel deve ser instaurado e conduzido pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o bem se encontra matriculado, independentemente do domicílio do devedor fiduciante.
3. A intimação do devedor fiduciante pode ser realizada fora da comarca da situação do imóvel por meio de cooperação entre serventias ou pelo correio, sem deslocamento da competência registral.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 13/02/2026 a 25/02/2026, acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta pelo Fundo De Investimento Em Direitos Creditórios Crediblue-GENIAL contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba, nos autos da Suscitação de Dúvida Inversa nº 0801635-72.2024.8.18.0031, ajuizada em face da 1ª Serventia Extrajudicial de Registro de Imóveis, Registro de Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas e Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Comarca de Parnaíba-PI, ora apelada.

Em síntese, a parte suscitante narra que, em 03/05/2023, protocolou requerimento administrativo perante o 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Parnaíba-PI, com o objetivo de instaurar o procedimento de execução extrajudicial de alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/1997, relativamente a imóvel registrado naquela serventia, cujos devedores fiduciantes residem na Comarca de Chapadinha-MA. Sustenta que o oficial recusou a instauração do procedimento, sob o argumento de incompetência territorial, afirmando que as intimações deveriam ser realizadas diretamente por serventia localizada no domicílio dos devedores.

Alega, ainda, que a recusa administrativa inviabilizou o exercício regular do direito do credor fiduciário, razão pela qual suscitou dúvida inversa, requerendo que o cartório procedesse à instauração do procedimento e realizasse as intimações legais, inclusive por meio de aviso de recebimento ou mediante confecção de minuta a ser expedida por serventia da comarca dos devedores.

Na sentença recorrida (ID 22805447), o juízo de primeiro grau julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, ao reconhecer a ausência de interesse de agir, por entender que não houve negativa definitiva do cartório em praticar o ato, mas apenas orientação quanto à forma de realização do procedimento.

Nas suas razões recursais (ID 22805455), o apelante sustenta que houve negativa expressa do oficial de registro em instaurar o procedimento de execução extrajudicial, bem como que a competência para a prática dos atos previstos no art. 26 da Lei nº 9.514/1997 é do Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado, ainda que os devedores residam em comarca diversa. Requer, ao final, a reforma da sentença para que seja reconhecida a obrigação do cartório apelado de instaurar o procedimento e realizar as intimações legais.

Nas contrarrazões (ID 22805665), parte apelada requer o desprovimento do recurso e a manutenção da sentença, ao argumento de inexistência de interesse processual e de possibilidade de realização do ato por outras vias extrajudiciais.

No parecer (ID 28548248), o Ministério Público Superior manifestou-se pelo conhecimento e provimento da apelação, entendendo que o procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária deve ser instaurado no Cartório de Registro de Imóveis onde se encontra matriculado o imóvel, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.

É o relatório.

VOTO

O Excelentíssimo Senhor Desembargador Francisco Gomes da Costa Neto (relator):

I - JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Recurso tempestivo e formalmente regular. Preenchidos os demais requisitos necessários à admissibilidade recursal, CONHEÇO do apelo.

II - ANÁLISE DO MÉRITO

A suscitação de dúvida, inclusive em sua modalidade inversa, constitui procedimento de natureza administrativa destinado à solução de controvérsias surgidas no âmbito dos serviços notariais e de registro, especialmente quando há divergência entre o interessado e o oficial quanto à prática de determinado ato registral ou notarial.

No âmbito do Estado do Piauí, o instituto encontra previsão expressa no art. 1792 e seguintes do Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro (Provimento da Corregedoria do Foro Extrajudicial nº 62, de 08 de agosto de 2024), e possui procedimento próprio.

Pois bem.

A sentença recorrida extinguiu o feito sem resolução do mérito, ao fundamento de inexistência de interesse de agir, sob o argumento de que o cartório apelado não teria se recusado a instaurar o procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária, mas apenas orientado o apelante a buscar outra serventia que entendia competente.

Todavia, ao contrário do consignado no julgado, verifica-se que restou caracterizada a negativa do cartório apelado em iniciar o procedimento requerido.

Com efeito, consta dos autos troca de e-mails entre as partes, notadamente o documento de ID 22805432 - pág. 30, no qual o oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Parnaíba-PI informa expressamente que o procedimento de execução extrajudicial não poderia ser realizado naquela serventia, orientando o apelante a direcionar a demanda a outro cartório, que o próprio oficial reputava competente.

Tal conduta não pode ser interpretada como mera orientação administrativa. Ao afirmar que o procedimento não poderia ser realizado no cartório onde o imóvel se encontra matriculado e ao se eximir de instaurá-lo, o oficial efetivamente recusou a prática do ato, ainda que de forma indireta. A negativa resta caracterizada justamente pelo impedimento imposto ao interessado de ver processado o requerimento perante a serventia legalmente competente.

Nessa linha, a exigência de uma negativa formal, expressa e categórica, para fins de configuração do interesse de agir, não se coaduna com a finalidade da suscitação de dúvida inversa, bastando que haja resistência administrativa suficiente a inviabilizar a prática do ato pretendido, como ocorreu no caso.

Nesse sentido, colho o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO DE IMÓVEIS. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL INVERSA. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL . Muito embora a via adequada contra a nota de exigência seja a suscitação de dúvida pelo oficial registrador, pois inexiste previsão legal de oferecimento da dúvida pela parte-interessada, a jurisprudência tem admitido o oferecimento da chamada dúvida inversa, em observância aos princípios da economia e da celeridade processual, bem como da instrumentalidade das formas e o da primazia do julgamento de mérito. No caso, impõe-se afastar o indeferimento da inicial, seja porque a dúvida inversa tem sido admitida, seja porque estão nos autos elementos indicando a recusa do oficial em registrar a usucapião declarada por sentença judicial transitada em julgado. Desconstituição da sentença para prosseguimento da dúvida inversa em em seus termos. APELAÇÃO PROVIDA (TJ-RS - Apelação: 50060565320228210059 OSÓRIO, Relator: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 21/07/2023, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 28/07/2023).

Desse modo, diante do exposto, constata-se a existência do interesse de agir do apelante.

Superada essa questão, passa-se ao mérito.

A controvérsia central diz respeito à competência para instauração do procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária de bem imóvel, previsto na Lei nº 9.514/1997.

O art. 26, §1º, da referida lei é inequívoco ao dispor que a intimação do devedor fiduciante deve ser promovida pelo oficial do competente Registro de Imóveis, entendendo-se como competente aquele onde o imóvel objeto da garantia se encontra matriculado. In verbis:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

Com efeito, o fato de os devedores fiduciantes residirem em comarca diversa não desloca a competência do Registro de Imóveis, pois a própria Lei nº 9.514/1997, em seu art. 26, §3º, prevê mecanismos para viabilizar a intimação fora da comarca, seja por meio de oficial de Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, seja pelo correio, com aviso de recebimento. Veja-se:

Art. 26. [...]

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). 

Por conseguinte, o legislador foi claro ao centralizar o procedimento na serventia registral do imóvel, justamente por ser ali que se dará, em última análise, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, caso não haja purgação da mora.

Além disso, o § 5º do mesmo dispositivo estabelece que a purga da mora se realiza no Registro de Imóveis, o que reforça a conclusão de que o procedimento deve, necessariamente, ser instaurado e conduzido pelo cartório onde se encontra o registro do bem.

Sobre o tema, o jurista Melhim Namem Chalhub, esclarece que:

O regime jurídico desse tipo contratual - alienação fiduciária de bem imóvel - é definido pelos arts. 22 a 33 da Lei 9.514/1997.

[...]

Já a extinção por inadimplemento do devedor está regulada nos arts. 26 e 27, articulados aos arts. 24 e 30. Nesse sentido, o art. 26 dispõe que o procedimento de recomposição da situação de mora é executado no próprio Registro de Imóveis da localidade onde se situa o imóvel objeto da garantia. Por esse procedimento, o devedor (e o fiduciante, se for o caso) é notificado para purgação da mora, mediante pagamento das prestações vencidas e não pagas. A notificação é efetivada pelo próprio Oficial do Registro de Imóveis ou, por delegação deste, pelo Oficial do Cartório do Registro de Títulos e Documentos, ou, ainda, pelo Correio; em qualquer dos casos, o devedor (e o fiduciante, se o caso) deve ser notificado pessoalmente; é admitida a notificação por edital, caso o devedor e o fiduciante, se for o caso, se encontrem em local incerto e não sabido.

(Alienação Fiduciária, Incorporação Imobiliária e Mercado de Capitais. Estudos e Pareceres. Rio de Janeiro: Renovar, 2012. p. 110 - sem destaques no original).

No mesmo sentido, seguem precedentes jurisprudenciais:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE EXPROPRIAÇÃO - IRREGULARIDADES - INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA - NÃO COMPROVAÇÃO - INTIMAÇÃO POR EDITAL - IRREGULARIDADE - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DA DATA, DO HORÁRIO E DO LOCAL DA HASTA PÚBLICA - SENTENÇA MANTIDA. - Conforme dispõe o art. 26 da Lei 9.514/97, a intimação editalícia, para constituição em mora do devedor fiduciário, deve ser precedida de prévias tentativas de sua intimação pessoal, a ser realizada pelo oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento - A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica quanto à necessidade de intimação pessoal do devedor fiduciante em relação à data, ao horário e ao local do leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente (STJ, AgInt no AREsp 1286812/SP; AgInt no AREsp 1344987/SP) - Se inexiste comprovação de prévias tentativas de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, tampouco para informá-lo acerca da data, do horário e do local de realização da hasta pública, deve ser anulado o procedimento extrajudicial de expropriação de bem imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia . (TJ-MG - AC: 10000190272864002 MG, Relator.: Maria Lúcia Cabral Caruso (JD Convocada), Data de Julgamento: 19/10/2022, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 20/10/2022).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C ANULAÇÃO DE TODOS OS EFEITOS DA CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSTITUIÇÃO DA MORA DEMONSTRADA . LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NULIDADE INEXISTENTE. AFRONTA AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA . NÃO COMPROVADA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS . 1- A Lei nº 9.514/1997, que trata da alienação fiduciária sobre bem imóvel, estabelece algumas condições para a consolidação da propriedade do credor fiduciário. 2- Esse diploma legal exige a prévia notificação do devedor, a ser realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, concedendo-lhe prazo para satisfazer as prestações vencidas, acrescidas dos encargos legais, que foi devidamente demonstrada nos autos. 3- Comprovado o envio do boleto para os devedores, a fim de purgarem a mora, antes do término do prazo concedido na notificação extrajudicial, não há que se falar em violação ao princípio da boa-fé objetiva . 4- A intimação pessoal dos devedores acerca da data, local e horário da realização do leilão extrajudicial, a fim de garantir-lhes o direito de preferência na arrematação do bem, foi efetivada. 5- Não há falar em nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do credor fiduciário, uma vez que ressaem atendidas as disposições pertinentes da lei que rege a matéria. 6- Evidenciada a sucumbência recursal, deve ser majorada a verba honorária anteriormente fixada, nos moldes do artigo 85, § 11, do CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 51304059220238090006, Relator.: SEBASTIÃO LUIZ FLEURY - (DESEMBARGADOR), 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/10/2024).

Dessume-se, portanto, tanto da doutrina especializada quanto da jurisprudência pátria, que a intimação do devedor fiduciante deve ser promovida pelo oficial do competente Registro de Imóveis, sendo este o responsável pela instauração e condução do procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária, independentemente do domicílio do devedor, admitida apenas a cooperação de outras serventias para a prática de atos materiais.

Essa compreensão reforça a conclusão de que o cartório apelado detém competência legal para instaurar o procedimento requerido, sendo indevida a recusa administrativa verificada nos autos.

III - DISPOSITIVO

Com esses fundamentos, DOU PROVIMENTO ao recurso, para reformar a sentença recorrida e julgar procedente a presente suscitação de dúvida inversa, reconhecendo que o procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária deve ser instaurado no Cartório de Registro de Imóveis competente, isto é, naquela serventia em que se encontra matriculado o imóvel objeto da garantia, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição, remetendo-se os autos ao juízo de origem.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.

É o voto.

Teresina - PI, data do sistema.

Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

Relator