RECLAMAÇÃO (12375) Nº 0000792-83.2017.8.18.0000
RECLAMANTE: ALPHAVILLE URBANISMO S/A
Advogado(s) do reclamante: CARLA MARIANNA DE SENNA TAGUCHI, ANTONIO CELSO FONSECA PUGLIESE, ANTONIO CARLOS GUIDONI FILHO, MARCOS RENATO GELSI DOS SANTOS, CAROLINA MANSUR DA CUNHA PEDRO, ANA PAULA GENARO, RAFAEL D ERRICO MARTINS, ERIK MARTINS SERNIK, DANILO MUNHAES, NAHIMA MULLER, MARCELO DE OLIVEIRA BELLUCI, ANDRE ERICSSON DE CARVALHO, ANDERSON DE SOUZA AMARO, ANA TERESA CASTELO BRANCO NAPOLEAO DO REGO, MARIANA SENNA SANT ANNA, CAMILA MIDORI TAKAO, CAMILA CORDEIRO GONCALVES MANSO, BEATRIZ POLETTO DE SETA, IZADORA FARIA FREITAS AZEREDO DALE, LARISSA CASTELLO BRANCO NAPOLEAO DO REGO, RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA, FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA
RECLAMADO: 2ª TURMA RECURSAL CÍVEL, CRIMINAL E DE DIREITO PÚBLICO DE TERESINA - PI

RELATOR(A): Desembargadora LUCICLEIDE PEREIRA BELO

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECLAMAÇÃO. OBSERVÂNCIA DE JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. IPTU. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. MARCO TEMPORAL. IMISSÃO NA POSSE. ENTREGA DAS CHAVES. SOLIDARIEDADE ENTRE PROMITENTE VENDEDOR E PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE ANTES DA POSSE. RECLAMAÇÃO IMPROCEDENTE.

I. CASO EM EXAME

1. Reclamação ajuizada por AL EMPREENDIMENTOS S.A. (atual denominação de ALPHAVILLE URBANISMO S.A.) contra acórdão da 2ª Turma Recursal Cível, Criminal e de Direito Público de Teresina/PI, proferido em Embargos de Declaração em Recurso Inominado, nos autos de Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Abusiva c/c Restituição de Valor Pago c/c Danos Morais, que manteve a condenação à restituição simples de valores pagos a título de IPTU, afastando a cobrança antes da imissão na posse do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se há afronta à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça quando o acórdão reclamado reconhece a ilegalidade da transferência da responsabilidade pelo pagamento do IPTU ao promitente comprador antes de sua imissão na posse do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 122 dos recursos repetitivos, reconhece a responsabilidade solidária do promitente comprador e do promitente vendedor pelo pagamento do IPTU, nos termos do art. 34 do CTN.

4. A legislação municipal de Teresina, especialmente os arts. 13 e 14 da Lei Complementar Municipal nº 3.606/2006, estabelece a solidariedade tributária entre promitente vendedor e promitente comprador quanto ao IPTU.

5. A jurisprudência posterior do STJ esclarece que a responsabilidade do promitente comprador pelo IPTU somente se configura a partir da imissão na posse do imóvel, caracterizada pela entrega das chaves.

6. É abusiva a cláusula contratual que impõe ao promitente comprador o pagamento exclusivo do IPTU antes da efetiva posse, sendo legítima a restituição dos valores pagos nesse período.

7. O acórdão reclamado está em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ e com precedentes do próprio Tribunal de Justiça do Piauí.

8. O art. 926 do CPC impõe aos tribunais o dever de manter a jurisprudência estável, íntegra e coerente, o que se observa no caso concreto.

9. É cabível a condenação em honorários sucumbenciais na reclamação, conforme entendimento do STF, diante da instauração do contraditório e do princípio da causalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Reclamação improcedente.

Tese de julgamento:

1. A responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do IPTU somente se inicia com a sua imissão na posse do imóvel, caracterizada pela entrega das chaves.

2. É abusiva a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação exclusiva pelo pagamento do IPTU antes da posse.

3. Não há afronta à jurisprudência do STJ quando o acórdão reconhece a restituição de valores de IPTU pagos indevidamente antes da imissão na posse.

4. É cabível a fixação de honorários sucumbenciais na reclamação julgada improcedente, à luz do CPC/2015 e da jurisprudência do STF.

Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 34; CPC, art. 926, caput; CPC, art. 989, III; Lei Complementar Municipal nº 3.606/2006 (Código Tributário Municipal de Teresina), arts. 13 e 14.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.110.551/SP e REsp nº 1.111.202/SP (Tema 122, recursos repetitivos), Rel. Min. Mauro Campbell Marques; STJ, AgInt no REsp nº 1.697.414/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 05.12.2017; STJ, AgInt no REsp nº 1.908.950/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 14.06.2021; STF, Rcl nº 24.417 AgR, Rel. Min. Roberto Barroso, Primeira Turma, j. 07.03.2017; TJPI, Rcl nº 0000785-91.2017.8.18.0000, Rel. Des. Dioclécio Sousa da Silva, Câmaras Reunidas Cíveis, pub. 11.03.2025; TJPI, Rcl nº 2017.0001.000517-4, Rel. Des. Francisco Antônio Paes Landim Filho, j. 06.11.2020; TJPI, Rcl nº 0706143-59.2018.8.18.0000, Rel. Des. Aderson Antonio Brito Nogueira, pub. 18.05.2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 27/02/2026 a 06/03/2026, acordam os componentes do(a) Câmaras Reunidas Cíveis do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, JULGAR IMPROCEDENTE a presente ação, nos termos do voto da Relatora. Fixaram, em desfavor do reclamante, honorários sucumbenciais em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, devidamente atualizado.

RELATÓRIO

Trata-se de Reclamação ajuizada por AL EMPREENDIMENTOS S.A. (atual denominação de ALPHAVILLE URBANISMO S.A.) contra acórdão proferido pela 2ª TURMA RECURSAL CÍVEL, CRIMINAL E DE DIREITO PÚBLICO DE TERESINA - PI em sede de Embargos de Declaração em Recurso Inominado (Processo nº 0024953-96.2013.8.18.0001) interposto nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Abusiva c/c Restituição de Valor Pago c/c Danos Morais ajuizada por PAULO FERDINAND FERNANDES LOPES JUNIOR.

Inicialmente, a Turma Recursal deu provimento em parte ao Recurso Inominado, para “reformar a sentença a fim de excluir, tão somente a condenação a título de danos morais, no mais, a sentença resta mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos” (Id 5505148 - fl. 49).

Após, no julgamento questionado, os Embargos de Declaração foram acolhidos em parte, para “excluir, da condenação o pagamento em dobro, por não existir comprovação da má-fé, para que sejam devolvido de forma simples o valor referente ao IPTU, e para que seja excluído da condenação o valor da corretagem, visto que é legal sua cobrança, no mais, resta mantido o acórdão” (Id 5505148 - fl. 57).

Em suas razões, o Reclamante aduz, em suma, que esta Reclamação merece ser acolhida, haja vista que o acórdão reclamado diverge da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, emanada em sede de julgamento de Recurso Repetitivo e Súmula.

Sustenta que já se consolidou a jurisprudência do STJ de que o promitente comprador de um imóvel é responsável pelo pagamento do IPTU, devendo, assim, a Reclamação ser julgada procedente para que seja cassado o acórdão reclamado e afastada a condenação de devolução dos valores pagos a título de IPTU.

Foram prestadas informações pela 2ª Turma Recursal (Id 5505148 - fls. 411/415).

Após longa tramitação, chegaram-me os autos conclusos.

Inicialmente, esta Relatoria indeferiu o pedido de concessão de liminar, por não estarem demonstrados os pressupostos para tal fim (Id 27370909).

Em seguida, PAULO FERDINAND FERNANDES LOPES JUNIOR apresentou contrarrazões (Id 29545487).

Por fim, o Ministério Público Superior deixou de atuar no feito, por não vislumbrar, no caso, hipótese de sua intervenção (Id 29870323).

Preenchidos os requisitos legais, DETERMINO a inclusão do processo em pauta para julgamento virtual em sessão colegiada.

É o relatório.

VOTO

REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO da ação, uma vez que preenchidos todos os requisitos legais exigíveis à espécie. 

MÉRITO

In casu, cinge-se a controvérsia acerca da discussão sobre a legalidade da obrigação do pagamento de IPTU pelo promitente comprador.

Sobre o tema, a Primeira Seção do STJ, no julgamento do Tema n. 122, vinculado aos Recursos Repetitivos nº 1.110.551/SP e nº 1.111.202/SP, da relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, firmou o entendimento de que tanto o promitente comprador do imóvel, quanto seu promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, in litteris:

1- Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU;

2- cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.

Nesse mesmo sentido, v. g.: STJ: AgInt no REsp n. 1.908.950/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 14/6/2021, DJe de 1/7/2021.

Ademais, de acordo com o artigo 34 do CTN, o sujeito passivo da obrigação tributária “é o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.

Desse modo, não há que se falar em obrigação exclusiva do promitente comprador ao pagamento do IPTU, haja vista que o entendimento do STJ, na verdade, reconheceu a responsabilidade solidária entre os compromissários compradores e vendedores ao pagamento do referido imposto, em conformidade com o artigo 34 do CTN, cabendo, portanto, aos municípios estabelecerem quem é o sujeito passivo do IPTU.

Nessa máxima, observa-se que a Lei Complementar Municipal nº 3.606/2006 (Código Tributário Municipal), através dos seus artigos 13 e 14, estabelece que o promitente vendedor e o promitente comprador são solidariamente responsáveis pela exação, in verbis:

Art. 13. Contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

Parágrafo único. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Art. 14. O IPTU constitui ônus real, acompanhando o imóvel em todas as mutações de domínio.

Parágrafo único. Respondem solidariamente pelo pagamento do imposto os promitentes compradores, o titular do domínio pleno, o titular de direito de usufruto, uso ou habitação, o possuidor titular de direito real sobre bem imóvel alheio, ainda que pertencente a qualquer pessoa física ou jurídica de direito público ou privado, isenta do imposto ou a ele imune.

Assim, é incontroversa a solidariedade dos sujeitos (promitente vendedor e promitente comprador) para o pagamento do IPTU.

Ocorre que a questão controvertida na demanda, em verdade, diz respeito ao marco temporal desta responsabilidade, ou seja, o momento em que surge para o promitente comprador a obrigação pelo pagamento do citado tributo.

Com efeito, dirimindo a controvérsia, o Superior Tribunal de Justiça, posteriormente à decisão fixada no julgado paradigma de 10/06/2009 (REsp n° 1110551/SP), esclareceu e decidiu pela ilegalidade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a responsabilidade exclusiva pelo pagamento do IPTU antes de sua imissão na posse do imóvel, nestes termos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO.

(...)

4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ: AgInt no REsp nº 1.697.414/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 5/12/2017)

Desse modo, tem-se que a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão da posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves.

In casu, tendo em vista que se trata de contrato de promessa de compra e venda, na qual o promitente comprador ainda não se imitiu na posse do imóvel, o promitente vendedor, ainda que munido de contrato de compra e venda, deve continuar como sujeito passivo da obrigação tributária.

Frise-se, ademais, que a jurisprudência deste Tribunal de Justiça tem rechaçado reclamações análogas a esta, senão vejamos: 

RECLAMAÇÃO. RESOLUÇÃO N. 03/2016 DO STJ. DECISÃO DE TURMA RECURSAL ESTADUAL. GARANTIA DA OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 399 DO STJ. ACÓRDÃO DE JULGAMENTO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS NS. 1.110.551/SP E 1.111.202/SP. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR PELO IPTU A PARTIR DE SUA IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES DO STJ. RECLAMAÇÃO IMPROCEDENTE.

I. Trata-se de Reclamação interposta por ALPHAVILLE URBANISMO S.A. contra decisão proferida pela 1ª Turma Recursal Cível de Teresina – PI, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual nº 0024785-31.2012.8.18.0001.

II. O Juiz sentenciante entendeu pela procedência em parte do pedido inicial, para 1. DECRETAR a Nulidade de Cláusula Contratual que permite a cobrança de valores relacionados a taxa de organização de evento, taxa de corretagem e a referente ao pagamento do IPTU (Imposto predial e territorial urbano); 2. DETERMINAR que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU relativo aos anos vindouros até a data da efetiva entrega do imóvel, nos termos do memorial descritivo do imóvel seja das empresas demandadas; 3. CONDENAR AS Requeridas, solidariamente, ao pagamento, a título de repetição de indébito, no importe de R$ 13.607,48 (treze mil seiscentos e sete reais e quarenta e oito centavos), acrescidos de juros de 1% a.m., desde a citação e correção monetária a partir do ajuizamento da ação, com base na tabela expedida pela Justiça Federal; 4. CONDENAR as Requeridas, solidariamente, ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de indenização por danos morais (...).

III. ALPHAVILLE URBANISMO S.A. interpôs Recurso Inominado e a Turma Recursal entendeu pelo provimento parcial do recurso, afastando a condenação ao pagamento de danos morais e à devolução dos valores pagos a título de corretagem, porém mantendo a r. sentença proferida nos seus demais termos.

IV. Irresignado, ALPHAVILLE URBANISMO S.A. interpôs a presente Reclamação. Em suas razões, o Reclamante aduz, em suma, que a presente Reclamação merece ser acolhida, haja vista que o acórdão reclamado diverge da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, emanada em sede de julgamento de Recurso Repetitivo e Súmula. Sustenta que já se consolidou a jurisprudência do STJ de que o promitente comprador de um imóvel é responsável pelo pagamento do IPTU, devendo assim, a Reclamação ser julgada procedente para que seja cassado o acórdão reclamado e afastada a condenação de devolução dos valores pagos a título de IPTU.

V. A Primeira Seção do c. STJ, no julgamento do Tema n. 122, vinculado aos Recursos Especiais Repetitivos nº 1.110.551/SP e n.º 1.111.202/SP, da relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, firmou entendimento de que tanto o promitente comprador do imóvel quanto seu promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.

VI. Ao reconhecer responsabilidade solidária de compromissários compradores e vendedores, o c. STJ transferiu aos municípios a responsabilidade de estabelecer quem é o sujeito passivo do IPTU.

VII. A legislação tributária teresinense prevê como contribuinte do IPTU “o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título”, e, como responsável solidário, “os promitentes-compradores”, o que se coaduna com o teor da Súmula 399 do STJ.

VIII. Para que o promitente comprador seja considerado responsável tributário pelo pagamento do IPTU, é necessário que ele seja “possuidor a qualquer título do imóvel”, conforme disposto nos Recursos Especiais Repetitivos ns. 1.110.551/SP e 1.111.202/SP e no art. 13 do Código Tributário Municipal de Teresina (LC Municipal n. 3.606/06).

IX. Por essa razão, o STJ pacificou o posicionamento no sentido de que o promitente comprador somente pode ser responsabilizado pelo pagamento das taxas de IPTU geradas após a efetiva transmissão de sua posse direta, o que apenas é configurado com a entrega das chaves. Em consequência, o Tribunal Superior tem entendido pela abusividade da cláusula que transfere as despesas de IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem.

X. Precedentes do STJ e TJPI.

XI. Reclamação conhecida e julgada improcedente.

(TJPI: Reclamação nº 0000785-91.2017.8.18.0000, Rel. Des. Dioclécio Sousa da Silva, Câmaras Reunidas Cíveis, pub. 11/03/2025)

No mesmo sentido: TJPI: Reclamação nº 2017.0001.000517-4, Rel. Des. Francisco Antônio Paes Landim Filho, Câmaras Reunidas Cíveis, j. 06/11/2020.

Desse modo, entendo que o julgado combatido está em consonância com a orientação do Tribunal da Cidadania e jurisprudência firmada nesta Corte.

A propósito, cite-se que, nos estritos termos do artigo 926, caput, do CPC, “Os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente”.

Assim sendo, o julgamento de improcedência da presente Reclamação é medida de rigor.

Honorários advocatícios

Por derradeiro, frise-se que é imperiosa a fixação de honorários advocatícios sucumbenciais no presente caso, porquanto, à luz da jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, “O CPC/2015 promoveu modificação essencial no procedimento da reclamação, ao instituir o contraditório prévio à decisão final (art. 989, III). Neste novo cenário, a observância do princípio da causalidade viabiliza a condenação da sucumbente na reclamação ao pagamento dos respectivos honorários, devendo o respectivo cumprimento da condenação ser realizado nos autos do processo de origem, quando se tratar de impugnação de decisão judicial” (STF: Reclamação nº 24417 AgR, Rel. Min. Roberto Barroso, Primeira Turma, j. 07/03/2017).

Na mesma direção: TJPI: Reclamação nº 0706143-59.2018.8.18.0000, Rel. Des. Aderson Antonio Brito Nogueira, Tribunal Pleno, pub. 18/05/2023.

Destarte, atendendo às peculiaridades que permeiam o caso, analisando o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação dos serviços, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo causídico, bem como o tempo gasto com o serviço, mostra-se razoável arbitrar os honorários sucumbenciais em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, devidamente atualizado.

DISPOSITIVO 

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a presente ação.

Ato contínuo, FIXO, em desfavor do reclamante, honorários sucumbenciais em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, devidamente atualizado.

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição, com as cautelas de praxe.

É como voto.

Desembargadora LUCICLEIDE PEREIRA BELO

 Relatora